2014年1月18日，湖北武漢“名城·8090花園”的業(yè)主們經(jīng)歷了四次維權(quán)無果后，決定向江夏區(qū)人民法院提起訴訟。

“名城·8090”是湖北武漢三環(huán)外江夏區(qū)大學(xué)城旁的一處樓盤，開發(fā)商有意將此處樓盤打造成“專屬青年的繽紛領(lǐng)地”，由于戶型小、價(jià)格偏低，加上交通還算便利，因而吸引許多本地和外地的80后、90后年輕人在此置業(yè)。然而圍繞這個(gè)樓盤，卻引發(fā)了一場(chǎng)風(fēng)波。由于開發(fā)商的侵權(quán)行為和侵權(quán)后的推諉責(zé)任使得這些年輕業(yè)主們開始了維權(quán)之路。

年輕業(yè)主的維權(quán)困境

第一次維權(quán)發(fā)生在2013年11月28日，購房合同上寫明的交房日期。但這一天開發(fā)商交不了房，該公司副總李明給出的理由是“政府不可抗力因素導(dǎo)致延期交房”，業(yè)主小齊不同意，按照合同規(guī)定，如果開發(fā)商延期交房，應(yīng)該對(duì)業(yè)主每天支付房款萬分之三的賠償，但李明一直稱延期交房是不可抗因素，拒絕賠償。

參與了四次維權(quán)的業(yè)主代表李先生說，12月1日、4日的維權(quán)雖然有政府的人出來調(diào)解，但每次調(diào)解完，人一走，開發(fā)商就變卦，說話從來都不算數(shù)。業(yè)主們已經(jīng)做了退讓，只要開發(fā)商給一個(gè)明確的交房時(shí)間，辦足手續(xù)，另外把公共區(qū)域吊頂，他們就愿意對(duì)開發(fā)商11月28日至12月26日期間的違約不追究。

李明承諾26日交房，但其他的一概沒有答應(yīng)。不過就在離26號(hào)交房日不到一個(gè)星期的時(shí)間里，開發(fā)商的人給帶頭的、比較活躍的業(yè)主打電話，電話中要求單獨(dú)約談，希望業(yè)主不要鬧。鬧沒有什么用，也對(duì)自己沒有任何好處等等，甚至有電話打到業(yè)主的公司去。有些業(yè)主被嚇得不敢去現(xiàn)場(chǎng)，即使去了也不怎么說話，即使說話態(tài)度也完全變了。

開發(fā)商采取分批交房的方式，每三天交一棟樓。業(yè)主小齊說：“明眼人一看就知道，他們想分化業(yè)主們，讓業(yè)主們聚不到一起?！鼻叭ヲ?yàn)房的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)室內(nèi)存在著太多的問題，并沒有收。

盡管現(xiàn)在已經(jīng)打算訴諸法律，小齊仍抱怨道：“每個(gè)業(yè)主的現(xiàn)實(shí)情況不一樣，很難把所有人團(tuán)結(jié)起來，擰成一根繩子。有些業(yè)主喜歡搞小聰明，躲在后面觀望，等時(shí)機(jī)對(duì)了，覺得可以出來了就出來，覺得形勢(shì)不對(duì)就一直不出來甚至倒戈?！?/p>

業(yè)委會(huì)缺少年輕業(yè)主的身影

維權(quán)并不僅限于入住前，業(yè)主入住后同樣也面臨著維權(quán)，即如何實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的問題。

據(jù)了解，在國內(nèi)各大城市住宅項(xiàng)目中，小區(qū)難以成立體現(xiàn)業(yè)主權(quán)益的業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)委會(huì)一直是個(gè)“老大難”問題。即使是在物業(yè)管理運(yùn)作成熟的深圳、廣州等地區(qū)，有高達(dá)70%以上的住宅小區(qū)至今沒有成立業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)，其中原因復(fù)雜。

浙江海寧某小區(qū)業(yè)主劉先生，在社區(qū)QQ群呼吁成立業(yè)委會(huì)。他希望能通過業(yè)主選舉產(chǎn)生自己的業(yè)委會(huì)，將現(xiàn)在的物業(yè)公司換掉，另外聘請(qǐng)一支職業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

劉先生隨后挨家挨戶敲門，以期獲得鄰居們的支持?！敖Y(jié)果很失望，有人說自己不感興趣；有人說自己是短租戶；有人明確表示不參與……”劉先生敲了30來戶人家的門，只有兩三戶業(yè)主“對(duì)這個(gè)（成立業(yè)委會(huì)）感興趣”，勉強(qiáng)表示“你先建吧，建好了，我一定參加”。

劉先生認(rèn)為，很多業(yè)主之所以不愿成立或加入業(yè)委會(huì)，是因?yàn)闆]有組織意識(shí)和權(quán)利意識(shí)，而且對(duì)“業(yè)委會(huì)”這個(gè)東西并沒有興趣，“成不成立都無所謂，如果物管公司管理到位，收費(fèi)也不高，那成不成立業(yè)委會(huì)都行”。另外，可能因?yàn)榇蠹叶加泄ぷ?，不愿浪費(fèi)時(shí)間和精力在“業(yè)委會(huì)”上。但還有一部分業(yè)主躲閃的原因更值得關(guān)注，“一些人總覺得摻和進(jìn)‘維權(quán)的事兒，會(huì)給自己帶來不必要的麻煩。這也許與社會(huì)上經(jīng)常曝出‘業(yè)主維權(quán)遭打擊、報(bào)復(fù)的新聞?dòng)嘘P(guān)?！?/p>

“說白了，業(yè)主自治還是精英思維。大家身上的奴性傳統(tǒng)，都等著有人來出頭?！敝麡I(yè)主、社區(qū)問題專家舒可心認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的設(shè)立確實(shí)需要具備兩大條件，一方面，要有一群愿意為業(yè)主做事的熱心人。因?yàn)檫@個(gè)工作需要堅(jiān)持干上幾個(gè)月甚至幾年。另一方面，業(yè)主們要有很高的參與度，因?yàn)槌闪I(yè)委會(huì)至少需要一半的業(yè)主來投票，少一個(gè)也不行。80后90后年輕的業(yè)主沒有經(jīng)歷過沉重的社會(huì)災(zāi)難，沒有歷史負(fù)擔(dān)，初生牛犢不怕虎，將來在維權(quán)和自治上會(huì)發(fā)揮重要的作用。

陳鳳山說：“如今，不少80、90后成為新一代的業(yè)主。他們受過大學(xué)教育，知識(shí)水平更高，公民意識(shí)更強(qiáng)，而且很多年輕人越來越有‘話語權(quán)意識(shí)了。他們維權(quán)更理性，更知道收集證據(jù)，走程序維權(quán)?！?/p>

業(yè)委會(huì)的活躍程度，取決于組織者調(diào)動(dòng)業(yè)主參與的能力，對(duì)規(guī)則以及將來如何運(yùn)作達(dá)成共識(shí)。在遇到困難和阻力需要進(jìn)行維權(quán)時(shí)，業(yè)委會(huì)成員還得首先確認(rèn)如何承擔(dān)成本?？梢灶A(yù)測(cè)的是，具備公民意識(shí)的年輕業(yè)主是很大的力量。

業(yè)主維權(quán)的途徑

分析業(yè)主維權(quán)的個(gè)案和內(nèi)容，從易到難，大致可以把業(yè)主維權(quán)的途徑分為以下幾種。

1.協(xié)商維權(quán)。如果涉及的是業(yè)主的公共利益，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會(huì)與侵犯業(yè)主權(quán)益當(dāng)事人（開發(fā)商、物管公司、個(gè)別大小業(yè)主、政府部門等）進(jìn)行談判，協(xié)商解決業(yè)主權(quán)益受侵害的問題。

2.行政投訴維權(quán)。業(yè)主在權(quán)益受到侵害時(shí)，首先想到的辦法是向政府有關(guān)部門投訴。這應(yīng)該是業(yè)主維權(quán)的主要有效途徑。

3.司法訴訟維權(quán)。當(dāng)協(xié)商談判和行政投訴維權(quán)都不能解決問題時(shí)，或當(dāng)事人對(duì)行政執(zhí)法裁定不服時(shí)，司法訴訟就是業(yè)主維權(quán)的最后途徑。司法應(yīng)該是社會(huì)正義的最后保護(hù)者。

業(yè)主自治成功樣本——天津麗娜模式

“麗娜模式”是天津業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)會(huì)長崔麗娜依據(jù)法律條款在長期的業(yè)主維權(quán)過程中創(chuàng)立的。

1.區(qū)分窮盡

除專有部分以外的共有部分，能區(qū)分的都要區(qū)分，使規(guī)劃范圍內(nèi)的每個(gè)角落都因權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任而分，都有人管；對(duì)最后分不出去的部分的維護(hù)費(fèi)用才是全小區(qū)的物業(yè)維護(hù)費(fèi)。

給每一種“物”最終找到其責(zé)任主體，由責(zé)任主體自主相關(guān)物業(yè)的使用和付費(fèi)。

2.物權(quán)自主

強(qiáng)調(diào)的是依附在物上的客觀自主，物的客觀性，決定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

3.量化公開

量化包括兩個(gè)層面的涵義：從個(gè)體層面：收益和付出的量化；從集合體（部分和全體）層面：收入量化，支出量化。

本欄目責(zé)任編輯： 曹小強(qiáng)（bulanxiaohunhun@gmail.com）