若星

情了，房未了

黃琳與陳維是湘中某縣的一對(duì)夫妻。1997年，他們購買了一套120平米的商品房，隨后一家三口搬進(jìn)了新居。

居住條件改善了，日子越過越好，可是黃琳與陳維的感情卻變得越來越淡薄，兩人常常為了生活瑣事而吵架。陳維覺得日子實(shí)在是過不下去了，下定決心要沖出圍城。幾次與黃琳協(xié)商未果后，他于2001年6月走上法庭，提起離婚訴訟。

那么，他們的女兒妮妮由誰撫養(yǎng)，夫妻財(cái)產(chǎn)又該如何分割呢？妮妮年滿10歲，隨父親生活還是隨母親，妮妮有發(fā)言權(quán)，可是妮妮拒絕選擇，這個(gè)難題就需要黃琳和陳維自行解開。而財(cái)產(chǎn)分割的關(guān)鍵在于房子，這是夫妻倆最大宗的財(cái)產(chǎn)。

出于對(duì)女兒的愛，黃琳和陳維最終達(dá)成一致意見：女兒隨陳維生活，房子歸女兒所有。2001年8月，縣法院以調(diào)解書確認(rèn)了黃琳和陳維的離婚協(xié)議，兩人拿著調(diào)解書走出了法院，從此分道揚(yáng)鑣。

離婚后，黃琳和陳維應(yīng)當(dāng)將房子過戶到女兒名下，只有這樣，才算是完全履行了贈(zèng)與。但是，這最后一道手續(xù)一直沒有辦理。當(dāng)初買房子時(shí)，購房、付款等手續(xù)由陳維一手操辦，房產(chǎn)證上也只寫了陳維一個(gè)人的名字。黃琳雖然也是房屋事實(shí)上的所有人，但她對(duì)房屋過戶給女兒的事不甚了了，也從未向陳維提出要求。而陳維覺得，反正女兒由他撫養(yǎng)，房屋也由他控制，將房屋過戶到女兒名下的事沒必要急著去辦理。

房子去哪兒了？

轉(zhuǎn)眼到了2009年，妮妮已長成大姑娘，從法律上講，她年滿18周歲，已是完全民事行為能力人?？墒?，她對(duì)父母離婚時(shí)贈(zèng)與的房子完全沒有概念。因?yàn)楦改府?dāng)時(shí)就不曾征求她的意見，后來也沒有對(duì)她說起此事。

2009年7月的一天傍晚，一個(gè)陌生人給陳維打電話：“您的女兒遭遇交通事故，正在醫(yī)院搶救?！睊斓綦娫挘惥S心急火燎地趕到醫(yī)院，此時(shí)女兒已經(jīng)走了。得到消息的黃琳也趕到醫(yī)院，抱著女兒的遺體悲淚長流。

女兒走了，黃琳和陳維唯一的感情紐帶就這么斷了。黃琳覺得，自己從此以后與前夫再無瓜葛，至于離婚時(shí)贈(zèng)與女兒的房子，這么多年過去了，她早已忘了此事。陳維也慢慢地走出喪女的悲痛，與前妻再無交集。

那套房子一直登記在陳維的名下，前妻不吱聲，陳維就裝聾作啞。可偏偏，又一樁事情發(fā)生了……

2012年7月，女兒去世3年后，陳維生病住院，醫(yī)療費(fèi)需要10萬元以上。陳維手頭的積蓄不過3萬元，要跟別人借7萬元談何容易？

躺在病床上的陳維冥思苦想，有了主意：何不將房子賣掉。自女兒去世后，房子一直空置，轉(zhuǎn)讓出去對(duì)他的生活沒有太大影響。打定主意，陳維打電話約來好友老鄧，委托老鄧幫忙尋找買家。

老鄧在朋友圈中把售房的消息散播出去，第二天劉青聞?dòng)嵣祥T。老鄧毫不隱瞞，把房子的情況原原本本地告訴劉青。劉青得知原委之后，認(rèn)為陳維對(duì)這間房子應(yīng)該能作主，便與陳維簽訂合同。劉青心想，只要付款收房，及時(shí)過戶，就不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)。

一個(gè)著急轉(zhuǎn)讓，一個(gè)心急購買，在老鄧的協(xié)調(diào)下，陳維和劉青很快協(xié)商一致，簽訂了房屋買賣合同，并進(jìn)行了合同公證。隨后，劉青支付了15萬元購房款，第二天，又在陳維協(xié)助下辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

把房子賣了，陳維事先沒有同前妻商量，事后也沒告訴前妻，黃琳完全被蒙在鼓里。2014年初，黃琳突然想起女兒去世后，當(dāng)年贈(zèng)與女兒的房子她應(yīng)當(dāng)有份，遂找陳維協(xié)商，這才得知房子已被賣掉。

“我的那一份兒呢？”黃琳問陳維。“要錢，沒有；要房，也沒有。”前夫回答。陳維為了治病，售房款用得差不多了，要從他這里摳出錢來，難上加難。黃琳覺得要回房子方為上策，可房主已換人，要回來又談何容易。

“房子去哪兒了？”黃琳有辦法找回丟失的房子產(chǎn)權(quán)嗎？

房屋買賣合同有沒有效？

找回房子的產(chǎn)權(quán)，必須推翻陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同，咨詢律師后，黃琳很快明確了維權(quán)路線圖。2014年3月，她以一紙?jiān)V狀將陳維與劉青告上法院，請(qǐng)求判決二人之間的房屋買賣合同無效。

黃琳在訴狀中闡述了理由，被賣掉的房子不是陳維一個(gè)人的，她也有份。陳維未與她協(xié)商，未經(jīng)她同意，瞞著她把房子賣給劉青，這是擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)歸于無效。

縣法院受理了這起民事糾紛案，很快，陳維和劉青分別收到了法院送達(dá)的起訴狀副本和開庭傳票等相關(guān)法律文書。

原告、被告雙方協(xié)商未果，陳維早有心理準(zhǔn)備。在他看來，不管法院是否認(rèn)定合同有效，他與劉青及前妻之間依然有扯不完的麻煩事。劉青則認(rèn)為，合同有效無效，與他利益攸關(guān)：有效，那他置身于陳維與黃琳的糾紛之外；無效，則意味著房子要退還給陳維，而購房款何時(shí)能夠拿回，卻是未知數(shù)。

針對(duì)黃琳的起訴，劉青作了精心的答辯。劉青表示，房屋登記在陳維名下，產(chǎn)權(quán)證沒有黃琳是共有人的任何記錄，亦沒有陳維及黃琳的女兒是所有人的任何記錄，作為買房人，他有理由相信陳維有權(quán)出售房子。他按市場價(jià)支付了購房款，而且，房屋買賣合同進(jìn)行了公證，房子也已過戶到他的名下，整個(gè)房屋買賣合同已經(jīng)全部履行完畢，合同效力不容置疑，履行結(jié)果不容改變。

2014年8月下旬，縣法院公開開庭審理了這起民事糾紛案。

法院認(rèn)為，要認(rèn)定陳維與劉青之間的房屋買賣合同的效力，首先要理清合同簽訂之前房屋的權(quán)屬。2001年，陳維與黃琳離婚之時(shí)，離婚協(xié)議約定將房子贈(zèng)與女兒妮妮，該協(xié)議對(duì)二人具有約束力。但是，房子是不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的完成以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，由于房子未過戶，故妮妮始終不曾取得房子的所有權(quán)，其去世后，贈(zèng)與法定解除，房子不是妮妮的遺產(chǎn)。該房系陳維與黃琳婚姻存續(xù)期間購置，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，贈(zèng)與解除后，回歸共有狀態(tài)，相當(dāng)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)離婚時(shí)未進(jìn)行分割。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人一致同意，但共有人之間另有約定的除外。陳維和黃琳之間沒有約定，因而，陳維擅自出售房屋，是不對(duì)的。但是，房子畢竟登記在陳維一人名下，如果劉青購買符合善意取得，同樣能夠獲得房子的產(chǎn)權(quán)。所謂善意取得，是指無權(quán)處分人在不法將其占有的財(cái)物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)出于善意，且支付了對(duì)價(jià)（當(dāng)事人一方在獲得某種利益時(shí)，必須給付對(duì)方相應(yīng)的代價(jià)），則受讓人取得該財(cái)物的所有權(quán)。善意，通俗地講，就是不知情，但本案中，劉青對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)情況是知曉的，知情仍然購買，盡管價(jià)格合理，仍不能歸入善意取得。因此，法院依法判決陳維與劉青簽訂的房屋買賣合同無效。

法院一槌定音，理清了訴爭房屋的歸屬，然而，當(dāng)事人之間的麻煩事卻遠(yuǎn)未畫上句號(hào)。接下來，劉青要將房屋歸還給陳維，陳維要將房款返還劉青，可陳維有錢返還嗎？房屋“回歸”后，黃琳和陳維又該如何分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)？他們?nèi)藭?huì)不會(huì)接二連三地走上法庭，對(duì)簿公堂？也不盡然。如果三人能夠坐下來好好地談一談，這些麻煩事或?qū)⒂卸?。畢竟，房屋在哪里，?quán)益就在哪里。

點(diǎn)評(píng)：房子去哪兒了？更確切地說，應(yīng)當(dāng)是權(quán)益去哪兒了？房子屬于誰，房產(chǎn)證最有話語權(quán)。一般而言，誰在房產(chǎn)證上占據(jù)了一席之地，誰就是房子當(dāng)仁不讓的主人。但是，這只是一般情況。本案中，訴爭房子原來登記于陳維一人名下，但因系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在房產(chǎn)證上沒有名字的黃琳也是房子的主人；而劉青的名字也曾登上房產(chǎn)證，可最終他與陳維之間的房屋買賣合同被認(rèn)定無效，房子還是不屬于他。

房子承載著財(cái)富，因此很多家庭糾紛都繞不開房子。此案例其實(shí)在告訴我們，房產(chǎn)證不是萬能的。（文中當(dāng)事人系化名。未經(jīng)許可，不得轉(zhuǎn)載）