【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民的幸福生活至關(guān)重要。近年來，我國(guó)政府為幫助房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展，出臺(tái)了諸多調(diào)控政策。本研究采用事件研究法對(duì)我國(guó)政府的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈余管理活動(dòng)的影響進(jìn)行實(shí)證分析，從會(huì)計(jì)學(xué)盈余管理的角度探討2003～2012年間我國(guó)政府出臺(tái)的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

【關(guān)鍵詞】政府調(diào)控 房地產(chǎn)企業(yè) 盈余管理

一、緒論

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，漸漸成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的基礎(chǔ)性建設(shè)行業(yè)，主要進(jìn)行房產(chǎn)和地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和銷售活動(dòng)，具有投資規(guī)模大、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高、產(chǎn)品開發(fā)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)緩慢、受國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期性的影響等等特征。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展拉動(dòng)了建筑材料（水泥、鋼鐵等）、建筑工程、室內(nèi)裝修、家具、家用電器和玻璃行業(yè)等等六十多個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，漸漸成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石。同時(shí)，房地產(chǎn)作為一種生活必需品和一種投資品，與廣大人民群眾的生活具有十分密切的聯(lián)系，而近年來，快速攀升的房?jī)r(jià)更是牽動(dòng)著每一個(gè)普通老百姓的日常生活和幸福感。

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民的幸福生活的重要性，近年來，我國(guó)政府積極出臺(tái)了諸多房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策，旨在幫助房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)地發(fā)展。由于房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中發(fā)揮著非常重要的作用，因而筆者認(rèn)為從會(huì)計(jì)學(xué)的角度更深入地理解房地產(chǎn)企業(yè)是非常重要且有意義的。

本研究對(duì)2003～2012年十年期間我國(guó)政策出臺(tái)的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行梳理和分類，并且結(jié)合應(yīng)計(jì)盈余管理和真實(shí)盈余管理兩個(gè)角度對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的盈余管理活動(dòng)的探討，旨在幫助政策制定者更好地理解房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)不同類型的調(diào)控政策做出的不同反應(yīng)，進(jìn)而政策制定者將來可以制定出更有效的調(diào)控政策，同時(shí)，也為有關(guān)部門識(shí)別房地產(chǎn)上市公司的盈余管理活動(dòng)、監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。另外，本研究根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售制度以及收入確認(rèn)的特殊性，對(duì)傳統(tǒng)的應(yīng)計(jì)盈余管理模型進(jìn)行了改進(jìn)，使之更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)和盈余管理情況。

本研究選用的公司樣本是2003～2012年在中國(guó)上海證券交易所、深圳證券交易所上市交易的所有房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，剔除2003年以后IPO的公司和信息不全的公司后，共計(jì)126家。

本研究中房地產(chǎn)調(diào)控政策信息來源于我國(guó)政府各部門網(wǎng)站，宏觀控制變量數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，會(huì)計(jì)信息來自于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫。

二、2003～2012年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

本研究對(duì)政府調(diào)控政策的分類主要有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)政策調(diào)控的方向分為緊縮政策與非緊縮政策；第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是按照制定政策的相關(guān)部門及政策內(nèi)容分為三類：國(guó)務(wù)院直接出臺(tái)的綜合性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，例如“國(guó)五條”“國(guó)十條”等；中國(guó)人民銀行出臺(tái)的貨幣政策，例如中國(guó)人民銀行出臺(tái)的上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率、存貸款基準(zhǔn)利率等；以及其他政府部門出臺(tái)的其他政策，例如，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅收政策、國(guó)土資源部出臺(tái)的與房地產(chǎn)開發(fā)用地審批有關(guān)的政策等。我國(guó)政府各年份出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策詳見下表：

表1 2003～2012年中國(guó)政府房地產(chǎn)調(diào)控政策匯總

政府調(diào)控政策代理變量設(shè)置如下：

一是將表1中緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策數(shù)除以各年份出臺(tái)的政策總數(shù)；二是設(shè)置緊縮政策、綜合性政策、貨幣政策和其他政策四個(gè)變量虛擬變量，賦值規(guī)則如下：

1.若某一年份緊縮政策數(shù)比例值大于50%則將該年“緊縮政策”賦值為1，否則為0；

2.若某一年份綜合性政策數(shù)比例值大于0則將該年“綜合性政策”賦值為1，否則為0；

3.若某一年份貨幣政策數(shù)比例大于或等于其他政策數(shù)比例，則將該年“貨幣政策”賦值為1，否則為0。

三、盈余管理活動(dòng)代理變量

本研究中盈余管理活動(dòng)的代理變量分為應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)代理變量和真實(shí)盈余管理活動(dòng)代理變量?jī)深悺?/p>

（一）應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)代理變量

一是根據(jù)瓊斯模型（Jones，1991）計(jì)算的操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)，用DA表示；

二是根據(jù)修正的瓊斯模型（Dechow，Sloan & Sweeney，1995）計(jì)算的操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)，用DA01表示；

三是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征調(diào)整的瓊斯模型計(jì)算的操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)，該模型即將修正的瓊斯模型中營(yíng)業(yè)收入的變化量減去應(yīng)收賬款的變化量改為用營(yíng)業(yè)收入的變化量減去應(yīng)收賬款的變化量再加上預(yù)收賬款變化量，由該模型得到的操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)用DA02表示。三個(gè)應(yīng)計(jì)盈余管理模型得到的操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)均經(jīng)過年初總資產(chǎn)調(diào)整。

（二）真實(shí)盈余管理代理變量

本研究參考現(xiàn)有文獻(xiàn)Roychowdhury（2006），Cohen et al（2008），Cohen et al（2010），Gunny（2010）和Zang（2012）對(duì)真實(shí)盈余管理活動(dòng)的研究，選用四個(gè)真實(shí)盈余管理的代理變量：一是異常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額，用Abnormal_cfo表示；二是異常生產(chǎn)成本，用Abnormal_Prod表示；三是異常期間費(fèi)用，用Abnormal_SGA表示；四是真實(shí)盈余管理活動(dòng)匯總額，用REM表示，由于異常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、異常生產(chǎn)成本和異常期間費(fèi)用可以同時(shí)存在于同一年份同一公司，所以真實(shí)盈余管理活動(dòng)匯總額（REM）代理變量是異常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、異常生產(chǎn)成本和異常期間費(fèi)用三項(xiàng)的加總，以衡量企業(yè)真實(shí)盈余管理的總體情況。

根據(jù)本文第三部分對(duì)盈余管理理論及實(shí)證研究模型的介紹可知，四個(gè)真實(shí)盈余管理代理變量均經(jīng)過年初總資產(chǎn)調(diào)整。

四、控制變量

（一）宏觀控制變量

由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的行業(yè)，且受經(jīng)濟(jì)周期、國(guó)家政策等影響大，本研究將國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）、人口（Population）、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（Income）四個(gè)變量作為宏觀控制變量。

（二）微觀控制變量

本研究參照現(xiàn)有文獻(xiàn)設(shè)置以下八個(gè)公司層面的控制變量：

一是總資產(chǎn)收益率（ROA），控制不同公司盈利能力的差異。

二是市值（Market Value），控制不同公司規(guī)模的差異。

三是市值賬面比（MtoB），控制不同公司成長(zhǎng)性的差異。

四是“是否雇傭中國(guó)十大會(huì)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任審計(jì)師”（Big Auditor）和（5）“是否被審計(jì)師出具非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見”（Audit Type），控制嚴(yán)厲的審計(jì)師對(duì)公司盈余管理的影響。

五是“微利公司（suspect01）”的篩選標(biāo)準(zhǔn)是ROE在[0，1%]，為控制一個(gè)為了避免虧損而有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)進(jìn)行盈余管理的群體對(duì)本研究的影響。

六是凈利潤(rùn)（Net Income），控制房地產(chǎn)企業(yè)因凈利潤(rùn)數(shù)額不同而需要進(jìn)行不同方向的盈余管理的影響。

七是總資產(chǎn)負(fù)債率（leverage），控制不同資本結(jié)構(gòu)帶來的影響。

五、回歸模型及回歸結(jié)果

（一）回歸模型

EM_Proxy=a1*Tighten+a2*Comprehensive+a3*DFI+a4*GDP +a5*Income+a6*CPI+a7*Population+a8*ROA+a9*Market_value +a10*MtoB+a11*Audit_type+a12*Big_auditor+a13*Suspect01+ a14*Net_income+a15*Leverage+ε

其中，EM_Proxy指盈余管理活動(dòng)代理變量，其他變量的含義如前文所述。

（二）回歸結(jié)果分析

本研究回歸分析結(jié)果見表2，根據(jù)表2可以總結(jié)出以下結(jié)論：

一是不同的政策有不同的影響。緊縮的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司的應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)有顯著的影響，而對(duì)其真實(shí)盈余管理活動(dòng)沒有顯著的影響；綜合性房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)上市公司的真實(shí)盈余管理活動(dòng)有顯著性的影響，而對(duì)其應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)沒有顯著的影響；貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)上市公司的真實(shí)盈余管理活動(dòng)和應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)均有顯著的影響。

二是“審計(jì)意見”和“是否雇用中國(guó)十大會(huì)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任審計(jì)師”對(duì)于房地產(chǎn)公司的真實(shí)盈余管理活動(dòng)和應(yīng)計(jì)盈余管理互動(dòng)有不同的影響，審計(jì)意見對(duì)應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)影響更大，而“是否雇用中國(guó)十大會(huì)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)任審計(jì)師”對(duì)真實(shí)盈余管理活動(dòng)的影響更大。

三是市值、ROA、總資產(chǎn)負(fù)債率僅對(duì)應(yīng)計(jì)盈余管理活動(dòng)和異常期間費(fèi)用有顯著性影響，對(duì)異常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、異常生產(chǎn)成本以及整體真實(shí)盈余管理活動(dòng)沒有顯著性影響。

四是宏觀控制變量的影響很小，僅有“年末人口數(shù)”對(duì)瓊斯模型操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)和修正的瓊斯模型操縱性應(yīng)計(jì)利潤(rùn)有顯著的影響，其他宏觀控制變量對(duì)房地產(chǎn)上市公司的盈余管理活動(dòng)均沒有顯著的影響。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：邱月（1991-），女，漢族，云南人，上海交通大學(xué)碩士研究生，研究方向：會(huì)計(jì)學(xué)。