何文輝

摘 要：云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目建設(shè)地點位于云霄縣云陵鎮(zhèn)復(fù)興路東段，西起中山路，東至江濱路，主要涉及中山路、復(fù)興路、槐蔭路、永綏路、永綏橫路、溪邊路、和平路、江濱路等。本文主要探討了該項目提出的背景和建設(shè)的必要性，對其經(jīng)濟效益和社會效益進行分析，最后得出可行性結(jié)論。

關(guān)鍵詞：云霄縣；復(fù)興路東段片區(qū)；經(jīng)濟分析

云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目建設(shè)地點位于云霄縣云陵鎮(zhèn)復(fù)興路東段，西起中山路，東至江濱路，主要涉及中山路、復(fù)興路、槐蔭路、永綏路、永綏橫路、溪邊路、和平路、江濱路等。項目建設(shè)用地面積38713.71㎡（約58.07畝），總建筑面積124931.77㎡，其中：計容建筑面積102929.92㎡，不計容建筑面積22001.85㎡。項目擬建設(shè)安置住房816套，建設(shè)安置住房面積87176.58㎡；配套建設(shè)綜合商場8106.89㎡、零售商業(yè)店面6615.99㎡；地下室21720㎡，架空層281.85㎡，物業(yè)管理用房343.42㎡，設(shè)備用房687.04㎡。建設(shè)市政道路10433.618㎡。建設(shè)區(qū)內(nèi)道路、綠化、給排水、電力等配套基礎(chǔ)設(shè)施。項目總投資74696.6萬元，建設(shè)資金由業(yè)主自籌和安置房購房款，不足部分由縣財政撥付。項目的建設(shè)期為2年，自2014年7月-2016年6月。云霄縣政府委托縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司為項目業(yè)主單位：。

一、云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目提出的背景和建設(shè)的必要性

（一）云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目提出的背景。

《云霄縣城市總體規(guī)劃》（2006-2020）中提出：舊區(qū)改造原則。舊區(qū)改造應(yīng)以總體規(guī)劃為依據(jù)，堅持統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，合理利用，調(diào)整布局，成片改造，逐步改善，加強基礎(chǔ)設(shè)施，完善公共服務(wù)設(shè)施為基本原則，努力提高生活居住水平，改善城市面貌，提高城市綜合功能。

云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)內(nèi)交通設(shè)施落后，危舊房屋集中，安全隱患較大，基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，居住環(huán)境惡劣。主要問題體現(xiàn)在：一是道路交通設(shè)施落后，在城鎮(zhèn)化的過程中，原有的街道尺寸、筑路材料等都無法滿足現(xiàn)在交通、消防的需要 ；二是片區(qū)內(nèi)危舊房屋集中，大多房屋屬于土木、混合結(jié)構(gòu)，大多居民普遍使用煤餅爐或瓶裝煤氣，安全隱患較大；三是供水、排水、排污、衛(wèi)生、道路交通燈基礎(chǔ)設(shè)施極不完善。此外公共綠地的缺乏，也導(dǎo)致了街區(qū)的綠化指標(biāo)不符合要求，居民生活環(huán)境沒能跟上城市發(fā)展的整體水平。該片區(qū)的改造不但能能有效貫通復(fù)興路與學(xué)生街這一東西走向通道，進一步完善縣城區(qū)的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，而且能改善片區(qū)內(nèi)居住條件，提高居住水平。為加快《云霄城市總體規(guī)劃》實施步伐，推進公共事業(yè)設(shè)施建設(shè)，改善城市人居環(huán)境，提升城市品位和形象，云霄縣人民政府《關(guān)于云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)有關(guān)問題》的專題會議上確定實施云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目并確定征收范圍。

為了加快舊城改造建設(shè)步伐，進一步完善城市交通網(wǎng)絡(luò)，優(yōu)化改善縣城環(huán)境、人居環(huán)境，使北城區(qū)成出縣城的北大門，同時也為舊城區(qū)聚集了大量人氣和商機。因此，縣委縣政府提出該項目的建設(shè)。

（二）云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目建設(shè)的必要性。（1）項目建設(shè)是改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境，加速城市化建設(shè)進程的需要。隨著云霄城市人口的不斷增加，舊城區(qū)房屋大多低矮破舊，商業(yè)網(wǎng)點雜亂分布，交通擁擠，人居環(huán)境和生活衛(wèi)生狀況差，“臟、亂、差”現(xiàn)象嚴(yán)重。當(dāng)?shù)鼐用褡≌蠖嘁蚰昃檬奁婆f不堪，且地下管網(wǎng)不配套，排水不暢，居民的居住條件很差。項目建設(shè)符合國家大力加強城鎮(zhèn)居民住宅建設(shè)、加速人口城市化進程的政策要求，能夠有效、直接地改善當(dāng)?shù)鼐用耖L期以來“臟、亂、差”的生活居住環(huán)境，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳钯|(zhì)量，同時改善周邊生態(tài)環(huán)境。該項目的建設(shè)將推動云霄縣基礎(chǔ)配套設(shè)施布局的完善，改善云霄縣的交通條件和投資環(huán)境，項目的建設(shè)有效帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將起到促進作用。（2）項目建設(shè)是解決征遷安置問題的重要保障。通過項目的建設(shè)，能夠確保妥善安置該片區(qū)的被征遷戶，這樣使廣大被征遷戶的利益能夠得到維護。以保障征遷戶得到及時妥善安置和解決低收入家庭住房困難問題。（3）項目建設(shè)符合《云霄縣城市總體規(guī)劃》是實現(xiàn)云霄縣經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的需要。項目的建設(shè)是為了保障國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建，符合云霄縣城市發(fā)展規(guī)劃，促進城區(qū)土地的有效開發(fā)利用，緩解縣城城市交通壓力，改善城市交通環(huán)境，本項目即為復(fù)興路片區(qū)改造安置房，它的建設(shè)將解決該區(qū)改造安置任務(wù)，為該區(qū)改造征遷安置工作提供重要的支撐服務(wù)。

二、云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目經(jīng)濟效益分析

該項目屬于舊城改造項目，項目建成的商業(yè)店面及住宅除安置改造過程中的被征遷戶（被征遷商戶）外，剩余部分以市場銷售用于回收該項目建設(shè)成本，項目建設(shè)不以盈利為目的，因而本報告對項目不進行盈利能力和不確定性分析等財務(wù)評價，僅對項目的收入情況進行測算。

項目建設(shè)用地面積38713.71㎡（約58.07畝），總建筑面積124931.77㎡，其中：計容建筑面積102929.92㎡，不計容建筑面積22001.85㎡。擬建設(shè)安置住房816套。項目建設(shè)安置住房面積87176.58㎡；配套建設(shè)綜合商場8106.89㎡、零售商業(yè)店面6615.99㎡；地下室21720㎡，架空層281.85㎡，物業(yè)管理用房343.42㎡，設(shè)備用房687.04㎡。建設(shè)市政道路10433.618㎡。建設(shè)區(qū)內(nèi)道路、綠化、給排水、電力等配套基礎(chǔ)設(shè)施。

（一）收入分析。（1）住宅銷售收入。按照該項目安置補償辦法，安置房按3700元/㎡的安置價結(jié)算，超過調(diào)換面積的部分按5000元/㎡的市場價計算。該項目建設(shè)住宅87176.58㎡，建設(shè)過程中共征遷住宅面積66707㎡。則項目按安置價進行銷售的銷售收入為24681.59萬元。按市場價銷售銷售收入為endprint

10234.79萬元。該項目住宅部分銷售收入總計34916.38萬元。（2）商業(yè)店面銷售收入。按照該項目安置補償辦法，江濱路房屋底層店面安置面積按1：1置換；其余被征遷店面按相應(yīng)價格賠償，要求置換的按42000元/㎡的市場價計算優(yōu)先購買。該項目征遷沿街店面面積為11293㎡，其中，江濱路征遷店面面積為

1341㎡。項目建設(shè)商業(yè)面積為14464.9平方米，除去安置江濱路店面外，按市場價銷售的商業(yè)面積的銷售收入為55120.38萬元。安置江濱路店面安置費用為4023萬元。項目商業(yè)建筑銷售收入為55120.38萬元。綜上，項目總收入為90036.76萬元。

（二）云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目成本。項目建安成本為74696.6萬元；項目銷售費用按銷售收入的1.5%估算，管理費用按銷售收入的1%估算；土地增值稅、營業(yè)稅及附加按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。項目總成本為85736.3萬元。項目成本通過安置產(chǎn)權(quán)調(diào)換、差額互補等方式收回。

（三）云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目收支平衡分析。項目建成后可實現(xiàn)經(jīng)濟收入90036.76萬元，項目成本為

85736.3萬元。項目建成運營后可實現(xiàn)經(jīng)濟凈收益4300.46萬元。

三、云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目社會效益分析

（一）項目建設(shè)確保復(fù)興路東段改造工程順利實施的需要，有利于城區(qū)總體規(guī)劃的實施，促進城區(qū)用地合理利用，加速城市化建設(shè)進程。

（二）解決該片區(qū)住房困難問題，通過項目建設(shè)妥善解決低收入家庭、住房困難戶和危舊房困難問題。

（三）項目的建設(shè)徹底改變了原區(qū)臟、亂、差的環(huán)境。這里原來是典型的“城中村”，市政配套設(shè)施匱乏，治安較差，環(huán)境較亂。通過對舊城區(qū)內(nèi)的危舊房改造和環(huán)境整治，降低舊城建筑密度，疏散舊城人口，加強和完善道路交通、綠化、給排水、環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善舊城環(huán)境。小區(qū)建成后，各種配套設(shè)施齊全，社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、整潔，從而提高舊城綜合效益，提高城市居民的居住水平和居住質(zhì)量，對推進城市化進程具有良好的環(huán)境和社會效益。

四、云霄縣復(fù)興路東段片區(qū)改造建設(shè)項目合法性分析

（一）項目符合國家政策法規(guī)。本項目屬于《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本2013年修正）》中第一類“鼓勵類”？第十二項：“建材”中第14點“應(yīng)急安置房屋開發(fā)與生產(chǎn)”。項目建設(shè)屬于國家鼓勵類項目，并且得到了縣委、縣政府的高度重視。目前，該項目已取得項目選址意見書及縣發(fā)改局對該項目的辦理意見等相關(guān)文件，項目建設(shè)是合法的。

（二）前期工作合法性分析。項目堅持嚴(yán)格的報批程序，按照規(guī)定經(jīng)過比選選擇有資質(zhì)的咨詢單位進行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行匝芯空撟C，從時間、空間、人力、物力、財力制約因素進行分析論證，并嚴(yán)格堅持執(zhí)行“四制” 原則（項目法人制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、合同管理制）、 “六項管理”（審批或批準(zhǔn)管理、設(shè)計管理、概預(yù)算管理、施工管理、合同管理、勞務(wù)管理）。同時進行環(huán)境影響評估，廣泛征求周邊群眾對該項目環(huán)境評估報告的意見。

五、主要結(jié)論

（一）該項目系征遷舊城改造項目，經(jīng)過科學(xué)論證，廣泛征求社會公眾意見。項目的建設(shè)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，納入縣經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，具有充分的合法性、合理性。

（二）項目建設(shè)有利于確保復(fù)興路東段舊城改造工程順利

實施，有利于城區(qū)總體規(guī)劃的實施，促進城區(qū)用地合理利用，以此貫通縣城區(qū)東西方向主干道、完善城區(qū)交通、提升縣城品位，加速城市化建設(shè)進程。

（三）項目建設(shè)有利于改善項目區(qū)居民生活環(huán)境，加強基礎(chǔ)設(shè)施，完善公共服務(wù)設(shè)施為基本原則，努力提高生活居住水平，改善城市面貌，提高城市綜合功能。項目完成后增加了縣城活力，提高城市品位，改善了周邊居民居住生活環(huán)境，從繁雜走向繁華，極大提升居民生活空間，取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

（四）該項目已完成補償協(xié)議簽訂，被征收戶對項目的建設(shè)抱有積極參與和支持的態(tài)度，時機成熟，有著充分的合理性。該項目的建設(shè)符合國家政策、法律法規(guī)，獲得了各級政府的政策支持，實施適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的形勢，符合地方社會經(jīng)濟發(fā)展政策。項目綜合評價風(fēng)險值0.35，項目風(fēng)險程度較小。

（五）項目實施后可實現(xiàn)經(jīng)濟凈收益4300.46萬元。

綜上，根據(jù)對該項目建設(shè)進行經(jīng)濟分析，項目投資風(fēng)險小，經(jīng)濟效益、社會效益較好，此項目是可行的。

六、建議

（一）項目業(yè)主應(yīng)主動配合有關(guān)部門，進一步抓緊做深做細(xì)前期工作，爭取項目早日動工建設(shè)，早日發(fā)揮效益。

（二）業(yè)主應(yīng)加強工程質(zhì)量監(jiān)管，確保工程質(zhì)量。

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