鄭艷

摘 要：在國內(nèi)房地產(chǎn)的市場中，房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度上有著很多的問題所在與不足之處，從這種角度上來看，需要冷靜的重視并思考這個問題。本文主要對房地產(chǎn)的財務(wù)問題上展入研究，包括員工的管理、資本結(jié)構(gòu)管理、預(yù)算管理、現(xiàn)金流管理。在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理方面進(jìn)行問題的詳細(xì)分析，從分析的過程與結(jié)果中找到有效的解決辦法，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上有進(jìn)一步的提高。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)資金管理；解決辦法；預(yù)算管理

當(dāng)今科技發(fā)展之迅速，對財務(wù)管理有著高效快捷的支持和保障，對房地產(chǎn)在未來的發(fā)展當(dāng)中提供最穩(wěn)扎的基礎(chǔ)。改善及加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理，以保障房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營當(dāng)中可以獲得更多的利潤，成為了首要課題。總的來說，只有不斷的提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，才能有益于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展和保持持久的競爭能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理最重要的問題研究

目前，在國內(nèi)的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理的問題上還處于最基礎(chǔ)時期，沒有把財務(wù)管理的重要作用發(fā)揮出來。還有房地產(chǎn)企業(yè)對員工的管理上、資金的管理層面和投資管理制度方面還存在很多的不足之處，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.對財務(wù)管理的意識比較差。具體來說，在國內(nèi)的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒有完全的意識到，如果沒有把財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的支持有效的發(fā)揮出來，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有很嚴(yán)重的阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理不僅是做到簡單的記賬、算賬形式和員工的薪資方面。許多財務(wù)管理人員工作中，只是憑著自己的工作經(jīng)驗來做，這樣更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險性。

2.房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動不足：國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，都有著長短期不同的債務(wù)問題，而房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)中，普遍存在流動資金太少的問題。這樣便會使房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營中壓力過大。房地產(chǎn)企業(yè)的資金轉(zhuǎn)換周期也很長，流動性不足，房地產(chǎn)企業(yè)的庫存過大是房地產(chǎn)資金流動的主要問題。如果是長期存在債務(wù)問題的房地產(chǎn)企業(yè)，就不可能在較短的時間里籌備到充足的資金，這樣便會造成更大的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)走向金融危機(jī)。

3.在融資方面，房地產(chǎn)企業(yè)盲目的投資，渠道過于狹窄。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理在融資這一方面還有很多的不足之處。最重要的有兩大方面的問題，第一是融資的渠道很狹窄，二是盲目的投資。對于第一點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在實際上可以選擇融資的渠道有很多。但是對于少部分的房地產(chǎn)企業(yè)來說，加上房地產(chǎn)的融資環(huán)境和條件等問題，都會遇到很多限制。所以這些房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資的時候就只能選擇一種或者兩種，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都在選擇銀行貸款或者跟合作機(jī)構(gòu)注資這兩種方式，而其他好的融資方式卻很少能選用到，這方面促使了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道狹窄。第二是房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面做出了盲目的融資，房地產(chǎn)企業(yè)忽略融資的成本和融資所產(chǎn)生的巨大的資金，在融資過程中沒有重視到這個嚴(yán)重的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在融資和項目開發(fā)的時候不配套，融資的成本太多等問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上的解決辦法

在對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的員工管理機(jī)制、資金流動管理、投資管理、預(yù)算管理及現(xiàn)金流管理方面，我有一些自己的觀點(diǎn)和建議，希望能夠減少房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中所存在的風(fēng)險，并有效提高房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理上的水平。

1.針對提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理必須要認(rèn)識到其重要性：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用。無論是房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)還是財務(wù)人員，都要從本質(zhì)上認(rèn)識到財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性。第一，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理問題，要引起高度的重視并保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，要在房地產(chǎn)企業(yè)的各項運(yùn)作上提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的地位，把財務(wù)管理理念運(yùn)用到企業(yè)的主要指導(dǎo)思想之中。第二，這是最重要的一點(diǎn)，要有效的保障財務(wù)管理發(fā)揮其對房地產(chǎn)的作用，需要保證對財務(wù)管理部門和財務(wù)人員的培訓(xùn)，讓財務(wù)人員認(rèn)識并全面的掌握財務(wù)管理方面的知識，讓財務(wù)管理人員可以規(guī)范的去完成工作，財務(wù)管理人員對財務(wù)管理活動要有條不紊的進(jìn)行，同時也要有自己獨(dú)特的想法，以推動房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機(jī)制，并加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理能夠有效的發(fā)揮它的作用。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)控制，相對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理來說，應(yīng)該根據(jù)其規(guī)模、房地產(chǎn)企業(yè)的融資選擇、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的未來規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的經(jīng)濟(jì)和其他一些因素來確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)管理的股權(quán)和債務(wù)問題。首先，要想到房地產(chǎn)企業(yè)在投資和營銷的時候會發(fā)生哪些問題，會產(chǎn)生哪些變化，對房地產(chǎn)企業(yè)的投資的資本加以控制。第二，確保房地產(chǎn)企業(yè)在融資的時候選擇性要多一些，選擇的方向需要良好的環(huán)境，最好在融資的時候，財務(wù)上有較好的現(xiàn)金流，這樣可以給房地產(chǎn)企業(yè)對市場的需要和銷售提供高利潤的回報以及房地產(chǎn)在未來順利的發(fā)展。

3.多項選擇融資渠道，并把融資渠道的基本流程規(guī)劃得有規(guī)有矩。融資渠道狹窄，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這是一個極其不利的因素，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)本身的信息和房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)風(fēng)險的能力不足。第一點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)高效的融資，并降低財務(wù)的風(fēng)險。一般在擴(kuò)大融資的選擇性和渠道上，如果僅僅有著積極的心態(tài)，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，最重要的是：應(yīng)該通過完善而正規(guī)的市場行為，把房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)和實力發(fā)揮出相應(yīng)的作用。第二點(diǎn)：為了高效解決房地產(chǎn)企業(yè)融資的盲目投資管理問題，應(yīng)當(dāng)合理的設(shè)置融資決策的整個流程，這樣可以在最大程度上降低融資的成本和融資的風(fēng)險，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的安全。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)和房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理緊密相聯(lián)。在業(yè)態(tài)特殊的情況下，我認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的本身存在的問題決定了房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要部分。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭很激烈，要把房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險意識變得更強(qiáng)，在預(yù)算財務(wù)管理這塊對企業(yè)環(huán)境變化實施戰(zhàn)略目標(biāo)的重要管理方針。全面預(yù)算管理對企業(yè)資源力要有合理的安排，加上對企業(yè)的分析、協(xié)調(diào)和財務(wù)控制預(yù)算的執(zhí)行，滿足了企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，對成本、生產(chǎn)、銷售、費(fèi)用、資金、收入等問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析和預(yù)測，從而有效的協(xié)調(diào)開展企業(yè)所有的營銷和經(jīng)營活動。預(yù)算管理符合公司的特點(diǎn)，便可以做到戰(zhàn)略和規(guī)劃的落實。房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)突顯了預(yù)算管理的重要意義。通過預(yù)算，確定投資款項，并開發(fā)資金和資金的用途，可以防止投資失控。商品樓的銷售和土地成本、配套費(fèi)用、建筑安裝工程的費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款費(fèi)用緊密相聯(lián)，這些費(fèi)用都會在預(yù)算當(dāng)中體現(xiàn)出來。endprint

5.加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的就是現(xiàn)金流，在如此強(qiáng)大的競爭行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展得更好，除了提高管理水平以外，現(xiàn)金才是最重要的。因為房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型的企業(yè)，投資的金額比其他的公司要大很多，而且開發(fā)一個項目的周期也很長，這種特點(diǎn)決定了如果現(xiàn)金規(guī)劃得不周全，很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險情況，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展必須要有足夠的現(xiàn)金流。而房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金可以通過規(guī)劃和控制來進(jìn)行有效的管理。規(guī)劃現(xiàn)金主要是把預(yù)算和現(xiàn)有自身持有量確定。不論是短期或是長期的預(yù)測，都要把市場內(nèi)外部結(jié)合起來，通過現(xiàn)金流量編制好。在財務(wù)管理中，執(zhí)行有效的預(yù)算管理，將它的作用與信息聯(lián)合起來，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理是房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中獲得主動的關(guān)鍵所在，也是與生存和發(fā)展相關(guān)的長期任務(wù)。

三、結(jié)論

如今的社會競爭是非常激烈的，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭。房地產(chǎn)企業(yè)如果想良好的長期發(fā)展，就必須有效的提高財務(wù)管理水平?？傮w而言，房地產(chǎn)企業(yè)需在正確的財務(wù)管理基礎(chǔ)上，對財務(wù)管理進(jìn)行深入了解，找出財務(wù)解決辦法，并能有效的執(zhí)行和落實，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)在未來的財務(wù)管理上不斷提高，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在未來的道路上有更好的前景和發(fā)展。

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