陳澤聰+范建彬+陳威+吳錦霞+葉倍銘

摘要：近年來，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量迅速增長(zhǎng)，深圳市官方所稱“違法建筑”的發(fā)展態(tài)勢(shì)引人注目。妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問題，關(guān)乎民生及社會(huì)穩(wěn)定。與此同時(shí)，保障性住房建設(shè)、運(yùn)作等環(huán)節(jié)因多方面原因陷入梗阻，建設(shè)進(jìn)程滯后于計(jì)劃預(yù)期，供需失衡。本研究從小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房?jī)烧唛g的契合點(diǎn)出發(fā)，通過實(shí)地調(diào)研，以深圳市光明、坪山兩區(qū)為例，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、保障性住房質(zhì)量、布局和民眾意愿進(jìn)行考察和分析，以期探究?jī)煞哭D(zhuǎn)化的可行性并提出有助于解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房；轉(zhuǎn)化；深圳市

中圖分類號(hào)：D669 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2014）35-0116-02

一、問題的提出

小產(chǎn)權(quán)房問題是政府監(jiān)管部門一直重視的問題，其數(shù)量多、比重大、分布范圍廣，且加速劇增，亟待解決；保障性住房開工建設(shè)慢，建筑質(zhì)量、相關(guān)配套良莠不齊，供需嚴(yán)重失衡等問題依然嚴(yán)重。小產(chǎn)權(quán)房成因是多方面的，既有利益的驅(qū)使，也是相關(guān)部門監(jiān)管不力、社會(huì)保障體系尚未完善的反映。但其根源在于我國(guó)獨(dú)特的土地制度及城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，想要從根源上解決問題，應(yīng)從制度、法規(guī)上允予改革，但制度完善非一朝一夕之事。

二、調(diào)研區(qū)域及研究方法

本次調(diào)研區(qū)域選定為深圳市的光明、坪山兩個(gè)新區(qū)。深圳市是我國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，它創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的奇跡，但在飛速發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，小產(chǎn)權(quán)房，即深圳官方所稱的“違法建筑”便是歷史遺留與經(jīng)濟(jì)發(fā)展留下的問題之一。光明區(qū)、坪山區(qū)是兩個(gè)功能新區(qū)，常住人口近80萬(wàn)，而戶籍人口僅為9.05萬(wàn)。大量外來人口住房需求、商品房?jī)r(jià)格居高不下等原因，為小產(chǎn)權(quán)房的滋生提供了良機(jī)。另一方面，兩區(qū)保障性住房項(xiàng)目仍處于規(guī)劃和在建階段，已入住安居房占很小比例，規(guī)劃新增套數(shù)遠(yuǎn)不能滿足需求，住房保障程度明顯不足。

三、調(diào)研數(shù)據(jù)分析

1.受訪者的基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化涉及到村集體、購(gòu)買者、租戶等各方利益，而各利益主體的背景特征如收入、職業(yè)等與之密切相關(guān)，故本文從受訪者的收入、戶籍、學(xué)歷等方面進(jìn)行研究分析。在225份有效問卷中，男女比例為3∶2。受訪者的年齡結(jié)構(gòu)中，70后、80后占較大比例，是年齡構(gòu)成中的主要成分，為77.33%。戶籍組成中，非深圳戶口占82.67%，而深圳戶口僅占17.33%，大量的外來人口涌入深圳，蘊(yùn)含著巨大的住房需求。學(xué)歷組成中，高中以上學(xué)歷占到64%，而初中及以下學(xué)歷較少，受訪者普遍是中等偏上水平，文化水平較高、掌握一定知識(shí)。家庭人口結(jié)構(gòu)中，普遍為3人及以上的家庭人口組成，所占比例達(dá)到92%。在家庭年總收入的組成結(jié)構(gòu)中，9萬(wàn)及以下收入的家庭占62.66%，為絕大部分，而12萬(wàn)及以上的家庭比例低于20%。此外，49.33%的受訪者居住在自家購(gòu)置的小產(chǎn)權(quán)房中，并了解房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；45.33%的受訪者租住在小產(chǎn)權(quán)房中，并有所了解。88%的受訪者為在職人員，包括企業(yè)員工、公務(wù)員、個(gè)體戶等。

2.住房基本情況分析。小產(chǎn)權(quán)房向保障性住房轉(zhuǎn)化必須有客觀的物質(zhì)條件，即房屋建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面必須符合居住。（1）房屋的配套。第一內(nèi)部配套普遍不足。內(nèi)部配套中，細(xì)分為生活型配套和休閑型配套。在三種房屋類型、20個(gè)樓盤比較中，總體內(nèi)部配套差異不大，但休閑型配套少于生活型配套、散盤缺乏內(nèi)部配套，僅滿足基礎(chǔ)生活需要。第二外部配套較為完善。教育資源的配置上，20個(gè)樓盤周邊教育場(chǎng)所分布較均勻，與學(xué)校的距離普遍在700m內(nèi)。各樓盤周邊都配套有公交站/地鐵站，距離較近但線路數(shù)量差別較大。有9個(gè)樓盤的公交站線路少于等于3線，10個(gè)樓盤大于等于9線，1個(gè)樓盤小于等于5線。各樓盤外部配套較完善，其中成規(guī)模的小區(qū)配套的使用便利性優(yōu)于散盤，總體上外部配套比較平均。（2）房屋的質(zhì)量。在房屋建筑質(zhì)量上，本文從墻體開裂、墻灰剝落、管道破裂和線路設(shè)備故障、墻體漏水5個(gè)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)，其中前4個(gè)指標(biāo)差異較小，質(zhì)量相對(duì)較好；而墻體漏水指標(biāo)差異較大，標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)達(dá)0.48。在總分倒數(shù)的樓盤中，幾乎都為散盤，其建筑質(zhì)量較差，大部分成規(guī)模小區(qū)的房屋質(zhì)量要高于散盤。（3）房屋的宜居程度。數(shù)據(jù)反映各樓盤朝向普遍較好，少數(shù)處于中等，成規(guī)模的小區(qū)安保級(jí)別較高，而散盤缺乏管理且設(shè)備不齊。物業(yè)管理的環(huán)境衛(wèi)生、車輛管理和設(shè)備維護(hù)三方面中，有3個(gè)小區(qū)型樓盤都較好，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；有7個(gè)樓盤環(huán)境衛(wèi)生差、無(wú)車輛管理和設(shè)備維護(hù)處；而散盤普遍僅有公共服務(wù)或私人管理，管理質(zhì)量較差。各樓盤內(nèi)部配套差異小，滿足基本需要；外部配套上，較為齊全，交通、教育普遍方便，但小區(qū)型的民眾使用設(shè)施的便利性優(yōu)于散盤。各樓盤建筑質(zhì)量普遍過關(guān)，成規(guī)模小區(qū)比散盤更宜居。

3.受訪者對(duì)轉(zhuǎn)化的意見情況分析。（1）對(duì)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的了解和保障性住房認(rèn)識(shí)程度分析。第一受訪者對(duì)產(chǎn)權(quán)、風(fēng)險(xiǎn)了解程度較高。占70.67%的購(gòu)買者知道房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有所了解，在這部分受訪者中，33.33%是知道風(fēng)險(xiǎn)，52.00%是知道風(fēng)險(xiǎn)但不詳細(xì)，存在較模糊的認(rèn)知。第二受訪者對(duì)保障性住房的認(rèn)識(shí)程度較高、認(rèn)識(shí)途徑多樣、期望不高?？傮w上，受訪者期望更多的是滿足基本生活所需的基礎(chǔ)設(shè)施如教育、公共交通等，而對(duì)帶有享受性質(zhì)的設(shè)施如健身設(shè)施、會(huì)所的要求不高。（2）影響受訪者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理傾向的因素分析。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“屬于違規(guī)建筑，一律拆除”的僅有2.61%的人支持，即民眾普遍支持保留已建成的小產(chǎn)權(quán)房，其中支持轉(zhuǎn)為保障性住房比支持合法化的高出近8個(gè)百分點(diǎn)，民意基礎(chǔ)更大。總體上租戶、購(gòu)買者對(duì)轉(zhuǎn)化的意愿都較強(qiáng)。但比較而言，業(yè)主對(duì)政策、產(chǎn)權(quán)了解與處理傾向影響弱。在一般認(rèn)識(shí)程度的受訪者中，有63%選擇將小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)為保障性住房，比例最高，較小產(chǎn)權(quán)房有條件合法化高出26個(gè)百分點(diǎn)；而認(rèn)識(shí)較全面的受訪者對(duì)有條件轉(zhuǎn)為保障性住房的意愿最低，占45.5%。了解程度對(duì)受訪者轉(zhuǎn)化的意愿影響不大。（3）受訪者對(duì)轉(zhuǎn)化方式的意見分析。對(duì)于不同的轉(zhuǎn)化方式，受訪者的可接受程度明顯不同?！鞍疵娣e補(bǔ)交一定的價(jià)款”是其首選，占37.27%；其次是“在一定年限內(nèi)不可以出租或出售”，占20.00%，這兩項(xiàng)占了逾半數(shù)比例。而其他方式較大地觸動(dòng)了群體利益，不被認(rèn)可因此比例較小。受訪者普遍認(rèn)為轉(zhuǎn)化的首要條件是具備可靠的建筑質(zhì)量，所占比例達(dá)49.21%；除建筑質(zhì)量外，“良好的生活配套”和“良好的交通配套”，分別占22.22%和15.08%，也是最受重視的兩點(diǎn)，即“基礎(chǔ)性因素”。相比“進(jìn)一步享受性因素”如“良好的戶型設(shè)計(jì)”、“良好的內(nèi)部配套”等比例，受訪者需求更多為滿足基本生活的剛需，安全是第一考慮要素。

通過實(shí)地調(diào)研情況可以看出，小產(chǎn)權(quán)房總體質(zhì)量并不低劣，甚至部分要優(yōu)于政府規(guī)劃建設(shè)的保障房；而民眾在處理小產(chǎn)權(quán)房上，存在一定妥協(xié)但仍有抗?fàn)幰庾R(shí)，且民眾的收入、住房條件等因素對(duì)轉(zhuǎn)化的意愿影響最大；而租戶對(duì)兩房轉(zhuǎn)化意愿比較強(qiáng)烈。另一方面則是，雖官方明令禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣并明確其違法性，但民眾仍“鋌而走險(xiǎn)”購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。這里的原因是多方面的：（1）小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)存在“潛行規(guī)”。深圳市小產(chǎn)權(quán)房建筑面積發(fā)展到占全市總建筑面積一半以上，雖有部門監(jiān)管不力的原因，但更多的是專業(yè)建筑施工技術(shù)的保障和利益的驅(qū)使。（2）民眾更多地以經(jīng)濟(jì)人的角色進(jìn)行思考。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但法不責(zé)眾，其違法成本低，從經(jīng)濟(jì)人的角度上看值得購(gòu)買。（3）政策不明朗使民眾滋生轉(zhuǎn)正期望和投機(jī)意愿。深圳市官方從未承認(rèn)該市存在小產(chǎn)權(quán)房，而是存在違法建筑，這與主流輿論相背離。此外，部分媒體對(duì)政策頻繁解讀為小產(chǎn)權(quán)房或轉(zhuǎn)正，使得民眾抱有希望，增加了投機(jī)意愿；而政府舉措不清，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題無(wú)正面回復(fù)，一定程度上誤導(dǎo)了民眾。（4）小產(chǎn)權(quán)房極富吸引力。在商品房?jī)r(jià)格高漲不下，社會(huì)保障體系覆蓋范圍、惠及群體較小的現(xiàn)實(shí)下，價(jià)格低廉、質(zhì)量日漸提高、配套齊全的小產(chǎn)權(quán)房對(duì)既無(wú)力負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，又無(wú)資格申請(qǐng)保障性住房的民眾存在極大吸引力。隨城市的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的完善，外部正面效益使得小產(chǎn)權(quán)房也在升值，顯現(xiàn)出的利潤(rùn)空間也吸引了民眾的投資。

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基金項(xiàng)目：國(guó)家級(jí)創(chuàng)新訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目：以保障性住房為突破口，探究小產(chǎn)權(quán)房的解決方法（編號(hào)：1056412035）。

通訊作者：馬曉茗，女，副教授，研究方向?yàn)橥恋刭Y源經(jīng)濟(jì)與管理。endprint