王振坡　施淑芳　王麗艷

摘要：城市住房領(lǐng)域政府與市場關(guān)系的研究，對有效解決我國城市住房問題具有重要理論價(jià)值和政策含義。在多元經(jīng)濟(jì)學(xué)范式下分析政府與市場的關(guān)系，結(jié)合住房和住房市場的特性，探尋社會(huì)相互作用的兩種基本規(guī)則：市場與政府解決住房問題的邊界，構(gòu)建了住房領(lǐng)域政府與市場關(guān)系的理論分析框架。在該框架下，探討我國城市住房問題求解的思路及對策：完善住房市場、健全住房保障體系，發(fā)揮“第三方”的作用，促進(jìn)我國住房市場健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市住房市場，政府與市場，住房保障，非盈利組織

中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2014）08-0018-25 收稿日期：2014-06-27

1 引言

城市住房問題是世界性難題，各國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程中都遇到過或正在經(jīng)歷這一難題。各國住房問題的特點(diǎn)和程度有所不同，解決住房問題的制度安排和政策措施也各有特色。

經(jīng)濟(jì)理論和各國實(shí)踐都表明，住房問題必須通過市場與政府的雙重作用才能既保證效率又兼顧公平地加以解決，按照住房“供應(yīng)（效率） -分配（公平）”的二元目標(biāo)，可以把解決住房問題的模式劃分為“市場-救濟(jì)型”（美國、英國為代表）、“市場-福利型”（瑞典、荷蘭為代表）和“市場-保障型”（新加坡、中國香港為代表）。

針對我國住房問題，習(xí)近平指出要處理好政府提供公共服務(wù)和市場化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。那么城市住房問題求解中政府與市場之間的相互作用關(guān)系如何？政府與市場相互作用的邊界在哪里？政府如何扮演好自己的角色？本文力求從理論角度對上述問題做出闡述。

2 關(guān)于市場競爭與政府作用的新詮釋

2.1 市場競爭的新詮釋

基于古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的市場經(jīng)濟(jì)范式，市場秩序是由于競爭所形成的。隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的發(fā)展，競爭秩序的內(nèi)涵也隨之得到補(bǔ)充：第一，市場經(jīng)濟(jì)不是無政府主義的市場經(jīng)濟(jì)，而是一個(gè)有的放矢的有組織的市場經(jīng)濟(jì)；第二，現(xiàn)實(shí)中市場結(jié)構(gòu)并不能符合完全競爭市場的所有假定條件，只能通過法律等途徑建立有效的競爭秩序；第三，反壟斷的內(nèi)涵并不是單純地反對壟斷組織的形成，更加強(qiáng)調(diào)的是反對利用壟斷地位而采取的各種壟斷行為，以規(guī)范市場秩序；第四，競合關(guān)系在市場經(jīng)濟(jì)中能夠得到體現(xiàn)，各市場主體之間的競爭和合作是可以并存的。總之，規(guī)范有效的市場競爭秩序的內(nèi)容極其豐富，主要涉及市場體系的完善性、市場結(jié)構(gòu)的競爭性、市場的公平性、市場的透明度、市場的自由度、市場的開放度、市場的有組織性、信用關(guān)系的可靠性以及市場調(diào)節(jié)信號的完善和準(zhǔn)確性等九個(gè)方面。

2.2 政府對市場作用的新詮釋

政府對市場的作用，或者是替代，或者是補(bǔ)充，這反映了不同學(xué)派對政府作用的價(jià)值判斷。政府控制的成分和市場的成分交織在一起來調(diào)節(jié)生產(chǎn)和消費(fèi)，是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的一個(gè)特點(diǎn)。為了彌補(bǔ)市場缺陷和糾正市場失靈，現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家的政府在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中扮演著公共物品的提供者、外部效應(yīng)的消除者、收入和財(cái)政的再分配者、市場秩序的維護(hù)者和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者等角色。政府對市場的作用具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

2.2.1 市場的規(guī)范和監(jiān)控

不同的理論范圍對于市場規(guī)則的設(shè)計(jì)不同，具體來講：從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)范式出發(fā)，從福利經(jīng)濟(jì)學(xué)第一、第二定理可以看出，市場規(guī)則應(yīng)當(dāng)以競爭為中心，即市場規(guī)則的設(shè)計(jì)目標(biāo)是形成充分、有效的競爭，能夠讓競爭機(jī)制充分發(fā)揮作用，以期達(dá)到均衡狀態(tài)；從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)范式出發(fā)，則強(qiáng)調(diào)制度安排對競爭行為的規(guī)范和約束作用，制定有效契約并保證契約執(zhí)行，同時(shí)降低市場交易費(fèi)用。故而，相對應(yīng)兩種市場規(guī)則存在兩種市場規(guī)范類型，一種是福利經(jīng)濟(jì)學(xué)強(qiáng)調(diào)的保障競爭的市場規(guī)則，另一種則是新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)側(cè)重的保障契約執(zhí)行的市場規(guī)則。

2.2.2 市場的宏觀調(diào)節(jié)

一是有效克服或緩解市場失靈的調(diào)節(jié)；二是在不存在市場失靈的場合，政府追求實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利目標(biāo)的行為。特別需要強(qiáng)調(diào)的是發(fā)展中國家政府的發(fā)展職能，在市場經(jīng)濟(jì)沒有得到充分發(fā)育的國家，市場無論是在結(jié)構(gòu)上，還是在功能上都是不完全的。在這種情況下，政府需要干預(yù)發(fā)展過程。當(dāng)然，政府的這些職能會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度和市場發(fā)育程度的提高而逐步減少。

3 政府與市場關(guān)系框架的論述

福利經(jīng)濟(jì)學(xué)、公共選擇理論和新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)范式下對政府與市場的關(guān)系的分析表明，就通常的效率和公平標(biāo)準(zhǔn)而言，經(jīng)濟(jì)學(xué)家已經(jīng)充分證明了市場和政府都有各自失靈的領(lǐng)域和表現(xiàn)，因此，正如Wolf所說，要做的是在兩種不完善之間進(jìn)行抉擇，而不是只要政府，或只要市場。作為資源配置的社會(huì)相互作用的兩種基本規(guī)則——政府與市場的關(guān)系如下。

3.1 政府與市場的靜態(tài)作用邊界

政府與市場各有自己主導(dǎo)（甚至獨(dú)立）作用領(lǐng)域，作為私人利益的具體表現(xiàn)的市場，通過分散決策機(jī)制在多樣化供給與需求方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。作為集體利益的具體表現(xiàn)的政府，在提供制度服務(wù)、公共物品、社會(huì)福利以及收入再分配等方面扮演主角。上述這些方面成為各自的優(yōu)勢作用領(lǐng)域，各自主導(dǎo)甚至于排斥另一方的作用，由此形成了政府與市場的靜態(tài)作用邊界。

3.2 政府與市場作用邊界的動(dòng)態(tài)化和模糊化

“政府失靈”與“市場失靈”的普遍存在，使得政府與市場突破其傳統(tǒng)的作用領(lǐng)域，相互滲透，相互補(bǔ)充，彌補(bǔ)對方的失靈。針對市場失靈，政府打破壟斷、提供信息、緩解收入分配不公等將有效提高資源的市場配置效率；同樣，在以公平為價(jià)值取向的政府機(jī)制中，引入市場機(jī)制，可以有效解決政府官僚主義與效率低下等問題。政府在改善和擴(kuò)展市場中的作用和市場力量在改善政府職能中的作用，二者的互補(bǔ)性集中體現(xiàn)在兩者向?qū)Ψ襟w系的滲透以及相互改造。因此，政府與市場之間的清晰的靜態(tài)邊界越來越動(dòng)態(tài)化和模糊化。endprint

3.3 政府與市場相互滲透作用是有條件的

市場失靈并不必然導(dǎo)致政府干預(yù)，我們不能僅僅依靠證明市場力量在某一經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不能完全有效來為政府干預(yù)提供證明，因?yàn)檫€必須證明或有充分的理由預(yù)期政府干預(yù)利大于弊，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在著市場失靈的多種私人解決方法。另一方面，我們也不能僅僅依靠證明政府失靈來為“回到市場”提供證明，而應(yīng)積極探尋治理和減弱政府失靈的各種方法和途徑。

3.4“第三方”作用的加強(qiáng)將會(huì)有效彌補(bǔ)市場與政府的失靈領(lǐng)域，有效拓展經(jīng)濟(jì)效率和社會(huì)福利

基于不同原因出現(xiàn)的“雙失靈”現(xiàn)象有著不同的解決機(jī)制。由于政府或市場不完善所引起的“雙失靈”現(xiàn)象，可以通過完善政府職能或市場機(jī)制，有效發(fā)揮政府或市場的調(diào)節(jié)作用加以解決；由于政府和市場本身無法克服的局限性而產(chǎn)生的“雙失靈”現(xiàn)象，一般引入非市場和非政府的制度安排——即通過“非政府組織”對社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，以彌補(bǔ)市場與政府的缺陷。

綜上所述，市場在資源配置中應(yīng)當(dāng)起到?jīng)Q定性作用并需要發(fā)揮政府作用。市場應(yīng)在其具有優(yōu)勢的領(lǐng)域充分發(fā)揮作用，通過市場供求、價(jià)格、競爭、激勵(lì)機(jī)制之間的相互作用配置資源，提高資源配置效率。政府職能主要體現(xiàn)在規(guī)范市場秩序和市場監(jiān)督，加大社會(huì)管理和服務(wù)力度，建立健全相關(guān)的法律法規(guī)和產(chǎn)權(quán)制度，提高宏觀管理效率等方面。因此，政府必須有所不為才能有所作為。

4 城市住房問題求解中政府與市場關(guān)系

住房具有商品屬性和保障品屬性，住房問題的解決涉及效率與公平的標(biāo)準(zhǔn)?；诖耍Y(jié)合住房和住房市場的特性，城市住房問題“市場解”與“政府解”有效性的限度，確定政府與市場各自的靜態(tài)作用邊界，即解決城市住房問題上的二分法——“市場性的歸市場，保障性的歸政府”。市場對住房資源進(jìn)行配置，政府對住房市場進(jìn)行規(guī)范和調(diào)控，使得市場配置資源的效率不斷提高，最終形成“市場主導(dǎo)、政府規(guī)范調(diào)節(jié)”的運(yùn)作格局。在保障房領(lǐng)域，不能只依賴政府，需要適度適時(shí)地引入市場化運(yùn)作手段，形成“政府主導(dǎo)、市場輔助”的運(yùn)作格局，有效提高政府運(yùn)作效率，并提升社會(huì)福利水平。兩種運(yùn)作格局的形成，說明政府與市場并不能孤立運(yùn)作，兩者相互滲透，在住房發(fā)展的不同階段呈現(xiàn)不同的相互作用特點(diǎn)，政府與市場的作用邊界隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)性、連續(xù)性和模糊性特征。

4.1 政府與市場的可能性組合

（1）完全自發(fā)的市場均衡。

（2）完全政府管制。一個(gè)既不公平也無效率的住房解決方式。

（3）政府間接調(diào)控下的住房市場均衡。在理想假定條件下，在政府進(jìn)行調(diào)控下達(dá)到的市場均衡能夠保證所有居民均有參與住房市場的機(jī)會(huì)，即此時(shí)的住房市場均衡既是有效率的，也是公平的。當(dāng)放松假定條件時(shí)，例如認(rèn)為住房存量不足，住房市場在政府調(diào)控下達(dá)到均衡，此時(shí)住房市場的實(shí)際供給量不能滿足實(shí)際需求，最終使得部分居民住房問題得不到有效解決。

（4）政府間接調(diào)控下的建立在住房保障基礎(chǔ)上的住房市場均衡。以住房保障為基礎(chǔ)的市場均衡，具備了公平與效率的內(nèi)涵要求。針對于低收入群體，無法在競爭市場上解決住房問題，住房保障則可以保障該類群體的基本住房需求。另外，住房保障也可作為政府調(diào)控市場的工具，一定程度上影響市場均衡。

上述政府與市場組合在經(jīng)濟(jì)社會(huì)不同發(fā)展階段和條件下均存在其合理性。當(dāng)前現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不完善，基于公平與效率的內(nèi)涵及要求，應(yīng)當(dāng)形成同時(shí)具備政府間接調(diào)控以及基本住房保障的市場動(dòng)態(tài)均衡，達(dá)到城市住房問題求解的理狀態(tài)。

4.2 住房市場與住房保障互補(bǔ)共生形成了政府與市場清晰的靜態(tài)邊界

市場與政府有著靜態(tài)邊界，面對城市住房問題亦是如此，住房市場與政府之間始終存在清晰的靜態(tài)作用邊界。在城市住房問題領(lǐng)域中，政府對應(yīng)著住房保障，同時(shí)為住房市場提供公共服務(wù)，例如法律制度、監(jiān)督機(jī)制等，住房市場與住房保障互補(bǔ)共生，最終形成政府與市場的靜態(tài)作用邊界。一方面，住房市場由交易市場和租賃市場構(gòu)成，具備很強(qiáng)的分散決策機(jī)制，并且住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)具有多層次、多元化的特點(diǎn)，使得住房市場成為解決城市住房問題的主要手段；另一方面，住房市場存在自身缺陷與局限性，針對于低收入家庭的基本住房需求未能形成有效解決辦法。此時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)對住房市場進(jìn)行干預(yù)，提供住房保障，承擔(dān)低收入群體基本住房需求的重任。

4.3 政府與市場突破其主導(dǎo)作用領(lǐng)域而向?qū)Ψ襟w系滲透，政府與市場之間清晰的靜態(tài)邊界越來越動(dòng)態(tài)化和模糊化

政府與住房市場存在清晰的靜態(tài)邊界，然而二者在解決城市住房問題時(shí)是相互作用、相互影響的。一方面，政府對于市場的運(yùn)行具有保障和推動(dòng)作用。首先，政府制定住房市場運(yùn)行的制度規(guī)范，監(jiān)督市場行為，能夠使市場配置資源的作用得到最大程度的發(fā)揮。其次，住房保障對于住房市場存在一定的影響，調(diào)節(jié)住房市場內(nèi)部的諸多關(guān)系以及市場內(nèi)外的供求關(guān)系。另一方面，住房市場是政府政策的重要載體，住房保障政策的實(shí)施必須重視市場效率，不應(yīng)違反市場規(guī)律，做到經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。再者，政府的住房保障政策的有效率實(shí)施，需要借助市場機(jī)制的力量，改善微觀層面上政府規(guī)制無效率的問題。所以，在解決城市住房問題過程中，政府與住房市場會(huì)突破其主導(dǎo)作用領(lǐng)域并向?qū)Ψ襟w系滲透，政府與住房市場的互補(bǔ)程度逐漸變大，二者之間的作用邊界逐步呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)性、模糊性和連續(xù)性特征。

4.4 在政府住房保障與住房市場之外存在著住房問題求解的其他可能路徑

政府與市場可以相互彌補(bǔ)，共同作用。但兩者存在自身難以克服的缺陷，從而可能出現(xiàn)“雙失靈”的現(xiàn)象，此時(shí)需要通過市場和政府之外的制度安排加以解決。例如合作建房的方式，依據(jù)公共選擇理論，這種方式的可用性受交易成本、責(zé)任界定和策略行為可能性的約束。這種集體選擇行為是市場失靈的自發(fā)解，合作建房成為解決城市住房問題的一個(gè)重要方案。另外，通過發(fā)揮“非政府組織”的作用彌補(bǔ)政府與市場缺陷，同樣是“雙失靈”情況下的有效方案。endprint

5 政府與市場關(guān)系下城市住房問題求解思路對策

住房具有多重屬性，其中商品性是其本質(zhì)屬性。隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的發(fā)布，城市住房問題成為影響城鎮(zhèn)化質(zhì)量的重要因素。新型城鎮(zhèn)化帶來高比例的住房需求，為我國住房交易市場、租賃市場提供了發(fā)展空間。在發(fā)展住房市場的同時(shí)，保障房建設(shè)也應(yīng)同時(shí)推進(jìn)。綜上所述，我國目前凸顯的城市住房問題是市場與政府的雙失靈。借鑒發(fā)達(dá)國家和工業(yè)化國家或地區(qū)住房問題求解的歷程，結(jié)合長期以來我國城市住房問題求解進(jìn)程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，基于政府和市場關(guān)系視角下，對不同住房市場建設(shè)求解提供建議，以期完善城市住房市場體系，加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系的建設(shè)，有序解決城市住房問題。

5.1 完善住房交易市場

住房交易市場又可以劃分為住房存量市場和住房增量市場?，F(xiàn)階段我國住房交易市場中，由于市場失靈導(dǎo)致住房梯度配置不合理，供需結(jié)構(gòu)失衡，有效需求和有效供給不足等問題；政府失靈則體現(xiàn)在政府干預(yù)調(diào)控商品房價(jià)，住房限購令等，存在不同程度微觀宏觀層面的住房問題。

5.1.1 完善市場架構(gòu)和市場功能

首先應(yīng)確立市場的主導(dǎo)地位，完善市場構(gòu)架，依據(jù)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，主要依靠市場力量，調(diào)整住房梯度結(jié)構(gòu)，優(yōu)化配置市場資源。同時(shí)需要完善市場功能，住房市場不僅需要具備市場交易、信息查詢等基本功能，還應(yīng)當(dāng)逐步形成專業(yè)服務(wù)功能，例如市場評估、法律支持、金融支持等，需要政府引導(dǎo)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，建設(shè)齊全的市場功能會(huì)成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的強(qiáng)大推動(dòng)力。

5.1.2 應(yīng)對“雙失靈”，明確政府與市場作用邊界

應(yīng)對市場的信息失靈，政府需要加強(qiáng)信息平臺建設(shè)，為住房市場進(jìn)一步發(fā)展提供有效參考。在對住房市場制度供給和市場調(diào)節(jié)的或缺失或滯后上，政府需要逐步完善，建立健全相應(yīng)的法律基礎(chǔ)和制度供給。政府過度干預(yù)而產(chǎn)生政府失靈時(shí)，用“正面清單”監(jiān)督政府，明確政府職能，依靠市場自身的力量求解彌補(bǔ)政府失靈，發(fā)揮市場在資源配置當(dāng)中的決定性作用，使政府和市場各司其職。在政府和市場“雙失靈”情況下通過集體選擇的方式解決住房問題的辦法，是介于政府與市場中間的有效解。

5.1.3 房地產(chǎn)財(cái)稅改革

對我國住房交易市場中房產(chǎn)稅收問題，可借鑒歐美等發(fā)達(dá)國家征收房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)，盡早在國內(nèi)全面穩(wěn)步推進(jìn)征收房地產(chǎn)稅，通過財(cái)稅改革，以住房市場的稅收為工具，改變以往房產(chǎn)稅收稅率一刀切的做法，細(xì)化房地產(chǎn)稅，分層次、分地方征收，改住房交易稅為住房持有稅，降低商品住房交易費(fèi)用。在發(fā)揮市場機(jī)制的基礎(chǔ)上，政府對住房市場的干預(yù)要適時(shí)適度，構(gòu)建靈活的住房市場機(jī)制，培育住房市場健康持續(xù)發(fā)展。

5.2 規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場

住房租賃市場是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，推進(jìn)住房租賃市場，促進(jìn)住房交易市場和住房租賃市場均衡發(fā)展，是健全住房市場體系，完善住房市場結(jié)構(gòu)的有效途徑。目前我國住房自有率普遍高于歐美等發(fā)達(dá)國家，充分說明了我國住房租賃市場發(fā)育不充分，租賃市場中住房市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制缺失，交易市場和租賃市場發(fā)展不均衡，租賃市場結(jié)構(gòu)單一，供求匹配不足，參與者之間信息不對稱，相關(guān)法律法規(guī)的滯后和市場不規(guī)范監(jiān)督管理體制不健全等，都不同程度上制約我國住房租賃市場的發(fā)展。

5.2.1 加快租賃市場信息平臺建設(shè)

我國住房租賃市場中參與主體存在嚴(yán)重的信息不對稱現(xiàn)象，租房交易信息發(fā)布機(jī)制不成熟，導(dǎo)致承租人對出租房屋信息了解甚少，在租賃市場中處于絕對弱勢地位。因此，政府應(yīng)制定相關(guān)租賃政策，完善租賃市場體系和制度建設(shè)，加快租賃市場信息平臺的建設(shè)，通過租賃信息的公開化、透明化，平衡承租人和出租人之間的利益關(guān)系。

5.2.2 完善租賃住房供應(yīng)體系，增加租賃住房來源和數(shù)量

引導(dǎo)原有開發(fā)房源企業(yè)由單一的銷售經(jīng)營方式轉(zhuǎn)為租賃銷售并舉的經(jīng)營方式，完善租賃市場供應(yīng)體系。同時(shí)盤活現(xiàn)有存量住房，將空置住房或閑散住房引入租賃市場。增加住房來源和數(shù)量，豐富市場供給主體與供給模式，保證房源供應(yīng)充足，促進(jìn)租賃市場發(fā)展。

5.2.3 規(guī)范租賃市場行為

針對租賃市場管理無序，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，經(jīng)營不良行為時(shí)有發(fā)生，監(jiān)督管理體制不健全等問題，應(yīng)突出政府職能，制定相應(yīng)的租賃法律制度，完善租賃政策、發(fā)展規(guī)劃政策等，重新構(gòu)建住房租賃市場的監(jiān)管體系，積極治理租賃市場亂象，規(guī)范租賃市場秩序，為租賃市場發(fā)展提供理論和政策依據(jù)

5.3 健全保障性住房體系

住房制度設(shè)計(jì)兼顧政府保障與市場發(fā)育。在住房市場化改革的基礎(chǔ)上構(gòu)建保障房政策體系，充分體現(xiàn)住房的多重屬性。

5.3.1 引入市場機(jī)制，盤活現(xiàn)有住房存量作為供應(yīng)來源

在保障性住房工作開展中，保障性住房建設(shè)目標(biāo)過于遠(yuǎn)大，完成不易。2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》中指出“今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計(jì)劃新開工700萬套以上”的任務(wù)目標(biāo)。但是縱觀近幾年來我國保障性住房開發(fā)建設(shè)完成情況，完成目標(biāo)總體滯后于所定的任務(wù)目標(biāo)。因此，在政府失靈的情況下，引入市場機(jī)制，盤活現(xiàn)有住房存量，通過政府收購現(xiàn)有住房，作為保證性住房供應(yīng)來源，保證住房供應(yīng)任務(wù)目標(biāo)。

5.3.2 建立保障性住房相關(guān)法律政策，科學(xué)界定受益群體

保障性住房解決的是城鎮(zhèn)較低收入水平群體的住房問題。在保障性住房體系中，受保障群體界限設(shè)定不科學(xué)，界定模糊；且因信息的不完備和信息一體化整合的落后性，居民實(shí)際收入來源、收入水平標(biāo)準(zhǔn)不確定，嚴(yán)重的信息不對稱導(dǎo)致很大一部分高收入人群占據(jù)保障福利資源，造成社會(huì)公共資源浪費(fèi)、流失，引發(fā)不公平等一系列社會(huì)問題?；诖?，政府應(yīng)加快住房保障法制化建設(shè)，將住房保障納入法制化管理軌道，完善政策體系，科學(xué)制定受益群體界定條件，保障房建設(shè)種類和供應(yīng)人群不應(yīng)該“一刀切”，需要細(xì)分市場，為住房保障長期穩(wěn)定健康發(fā)展提供法律保障；同時(shí)在后續(xù)執(zhí)行監(jiān)管上，嚴(yán)格把關(guān)保障房資源分配和準(zhǔn)入人審核，避免住房保障錯(cuò)位現(xiàn)象的發(fā)生。endprint

5.3.3 完善保障房供應(yīng)體系，拓寬融資渠道

來自財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，全國用于保障性住房資金支出情況逐年遞增，政府僅靠財(cái)政投入支持保障性住房建設(shè)的壓力越來越大。因此，可以引入市場機(jī)制，引導(dǎo)更多社會(huì)力量參與保障房的投資建設(shè)和運(yùn)營管理。降低住房空置率，解決商品房出路，拓寬公租房籌集渠道。同時(shí)，在加大融資力度，拓寬融資渠道方面，可以借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，如采取發(fā)行公債、建立住房信托基金等方式籌集保障房建設(shè)資金，并出臺相應(yīng)的保障房融資體系的相關(guān)法律制度，推進(jìn)保障房建設(shè)融資發(fā)展。

5.3.4 明晰產(chǎn)權(quán)，政府優(yōu)惠政策引導(dǎo)混居模式

由于保障性住房特定的建設(shè)和配置方式，其產(chǎn)權(quán)具有不完整性和有限性，對保障性住房收益和流轉(zhuǎn)權(quán)益等關(guān)鍵問題界定的忽視，也使得其產(chǎn)權(quán)也存在不清晰等問題。因此，保障性住房的產(chǎn)權(quán)應(yīng)明晰，產(chǎn)權(quán)界定越明確，財(cái)富被無償占有的可能性就越小，產(chǎn)權(quán)的價(jià)值就越大。同時(shí)，針對保障性住房區(qū)位差、配套設(shè)施落后等，政府可以通過給予減免土地出讓金、減免稅費(fèi)、優(yōu)惠補(bǔ)貼等方式，鼓勵(lì)“大混居小聚集”的保障房建設(shè)模式。

5.4 充分發(fā)揮NGO的作用

通過“非盈利組織”運(yùn)作解決城市住房問題同樣是政府與市場“雙失靈”情況下的有效解?！胺怯M織”在住房保障體系中能夠發(fā)揮重大作用，在政府的支持下，可以對社會(huì)需求進(jìn)行調(diào)研，制定詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，實(shí)施開發(fā)公共住房，并負(fù)責(zé)公共住房的運(yùn)營管理。當(dāng)然，不能夠排除“非盈利失靈”的可能，所以需要建立政府與“非盈利組織”的合作關(guān)系，主要形式有：合同承包、政府補(bǔ)助，憑單。在合作過程中，政府需要承擔(dān)培育與支持的責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任和參與責(zé)任，“非盈利組織”則需提高組織管理水平和公共服務(wù)能力，贏得政府和社會(huì)信賴。

6 結(jié)語

隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，作為制約城鎮(zhèn)化發(fā)展的城市住房問題日益突出。住房問題的解決是一個(gè)綜合系統(tǒng)科學(xué)，且是一個(gè)長期、系統(tǒng)的工程。基于政府與市場關(guān)系的理論框架，分析住房問題求解中政府與市場的相互關(guān)系、作用邊界，在交易和租賃市場中，讓市場起主導(dǎo)作用，減少政府干預(yù)，明晰政府職能，保證相關(guān)政策規(guī)范促進(jìn)市場的發(fā)展。在政府調(diào)控作用下，健全城市保障體系，發(fā)揮“第三方”作用的解決城市住房問題。城市住房問題涉及一系列復(fù)雜關(guān)系，本文從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論層面對我國城市住房問題求解的框架性政策含義進(jìn)行展開，結(jié)合國內(nèi)外的相關(guān)理論、經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)地總結(jié)政府和市場行為在不同住房體系市場中的求解。如何結(jié)合各地實(shí)際情況，細(xì)化政府市場的具體操作實(shí)施過程，促進(jìn)我國住房市場健康持續(xù)的發(fā)展，值得我們關(guān)注和進(jìn)一步研究。

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作者簡介：

王振坡，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院副院長，美國康奈爾大學(xué)和美國內(nèi)華達(dá)大學(xué)訪問學(xué)者、教授、碩士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)。

施淑芳，天津城建大學(xué)建筑學(xué)院研究生，主要研究方向?yàn)槌鞘幸?guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)；

王麗艷，天津城建大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授、碩士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。

注：本文系國家社科基金項(xiàng)目“新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中我國城鎮(zhèn)規(guī)模分布及演進(jìn)機(jī)理研究”（13BJY054）、教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目（10YJAZH084）、天津哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目“保障性住房區(qū)位選擇、空間配置與福利評估——以天津?yàn)槔保═JYY12-127）。本文還得到“十二五”天津市高等學(xué)?！皠?chuàng)新團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)計(jì)劃”（新型城鎮(zhèn)化與城市可持續(xù)發(fā)展）資助。endprint