高淑倩　吳桐

摘要：合作建房在中國(guó)作為一種較為新穎的建房模式，于20世紀(jì)末先后在北京、溫州、上海等20多個(gè)省市進(jìn)行嘗試。合作建房有著解決信息不對(duì)稱、產(chǎn)品價(jià)格低廉等優(yōu)勢(shì)，但是在中國(guó)的實(shí)踐過(guò)程中也遭遇了很多的困難。通過(guò)文獻(xiàn)查閱整合、實(shí)地調(diào)研考察以及相關(guān)發(fā)起人走訪等方式，以溫州合作建房作為典型案例，揭示個(gè)人合作建房在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀，比較分析個(gè)人合作建房在我國(guó)發(fā)展的可行性以及發(fā)展障礙，并提出相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：溫州模式，發(fā)展現(xiàn)狀，存在問(wèn)題，政策建議

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0048-54 收稿日期：2014-05-22

1 個(gè)人合作建房簡(jiǎn)介

在目前中國(guó)的法律、法規(guī)和國(guó)家政策允許的范圍內(nèi)，個(gè)人合作建房是指依法具有完全民事行為能力和一定的購(gòu)房能力并愿意在某個(gè)城市居住的多個(gè)自然人共同出資，通過(guò)委托咨詢代理機(jī)構(gòu)全權(quán)代理運(yùn)作、銀行監(jiān)管資金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的方式建造房屋供自己居住的一種合作消費(fèi)模式。

2 前提

就目前而言，我國(guó)城鎮(zhèn)住房矛盾突出表現(xiàn)為住房供應(yīng)體系不完善。五分模型將商品住房進(jìn)一步細(xì)分為高檔、中檔和普通三類，并分別指出了合適的供應(yīng)比例，如表1所示。

對(duì)于高收入者，商品房的高價(jià)對(duì)其影響不大；對(duì)于低收入者，有國(guó)家的住房保障措施。而一部分收入在一定水平之上，不符合廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，但卻又無(wú)力購(gòu)買高價(jià)商品房的群體卻陷入兩難的境地。表1所示的最佳供給比例與我國(guó)現(xiàn)在收入結(jié)構(gòu)水平是不對(duì)稱的。在中國(guó)，目前大部分人都是中低收入人群，而現(xiàn)有的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)法滿足他們的需求。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，合作建房可謂是一種成功的解決住房問(wèn)題的模式之一。這也為合作建房在中國(guó)的發(fā)展提供了信心。

個(gè)人合作建房在中國(guó)的發(fā)展還處于初期，雖有發(fā)展，但是幾乎沒(méi)有完全成功的案例。我國(guó)的法制建設(shè)、住房政策以及社會(huì)氛圍等都還沒(méi)有為個(gè)人合作建房提供充分發(fā)展的土壤。不過(guò)，近年來(lái)，越來(lái)越多的人開(kāi)始關(guān)注個(gè)人合作建房，國(guó)家政策也有向合作建房?jī)A斜的趨勢(shì)。根據(jù)民意調(diào)查，大多數(shù)人對(duì)個(gè)人合作建房的發(fā)展還是給予一定希望的。

3 溫州理想家苑實(shí)地調(diào)研結(jié)果

3.1 溫州理想家苑簡(jiǎn)介

溫州市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)法人代表、秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)被稱為“中國(guó)個(gè)人合作建房破冰第一人”。他聯(lián)合協(xié)會(huì)成員、白領(lǐng)等200多人，建造個(gè)人合作房“理想家苑”。

該項(xiàng)目建設(shè)中有頗多曲折。首先是在立項(xiàng)審批環(huán)節(jié)屢受延宕。2006年“理想家苑”項(xiàng)目拿地成功。由于無(wú)法判斷其究竟是屬于保障房還是商品房，該項(xiàng)目遲遲未能拿到開(kāi)工證，其間趙志強(qiáng)更是面臨著“非法集資”的指責(zé)。之后，住建部到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行三次調(diào)研，確認(rèn)該項(xiàng)目就是普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與現(xiàn)行政策并沒(méi)有沖突。2009年項(xiàng)目終于拿到建設(shè)許可證。在經(jīng)歷種種波折后，“理想家苑”由理想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，7棟小高層、多層建筑共256套建成。當(dāng)年定下的項(xiàng)目最終建設(shè)成本在7000元/平方米，房?jī)r(jià)比周邊商品房低40%。趙智強(qiáng)說(shuō)，2006年拿下該地塊的時(shí)候，周邊房?jī)r(jià)普遍漲到15000元/平方米。為價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)初有500多人要求合作建房，最后確定256戶。

至2013年8月調(diào)研之日，理想家苑小區(qū)建設(shè)已基本完工，但尚未有人員入住。而因建設(shè)周期長(zhǎng)于預(yù)期，綜合考量通貨膨脹、物料和施工人員成本上漲以及被腐蝕材料的替換等原因，理想家苑的建設(shè)成本上升，已與周邊房?jī)r(jià)基本持平。

3.2 問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果

3.2.1 問(wèn)卷基本情況介紹

（1）問(wèn)卷發(fā)放地點(diǎn)：浙江省溫州市龍灣區(qū)。

（2）共投放400份調(diào)查問(wèn)卷，回收376份，有效問(wèn)卷為357份。

（3）被調(diào)查人群身份：溫州當(dāng)?shù)氐氖忻瘢鈦?lái)務(wù)工人員，房地產(chǎn)中介；有效問(wèn)卷中年齡分布：20-35歲102人（28.57%），35-50歲199人（55.74%），50歲以上56人（15.69%）。

（4）從中篩選出一些對(duì)我們的研究有價(jià)值的問(wèn)題，綜合使用Excel和SPSS進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。

3.2.2 對(duì)合作建房了解程度

調(diào)查問(wèn)卷顯示，對(duì)于接受調(diào)查的三個(gè)年齡段人群來(lái)說(shuō)，35-50歲之間的人群對(duì)合作建房的了解最多，只聽(tīng)過(guò)或者有一定了解的大約占到了71.43%；其次是50歲以上人群，這一比例約為35.68%；最少的是20-35歲人群，只有大約29.41%。問(wèn)卷調(diào)查顯示，對(duì)合作建房沒(méi)有了解或者沒(méi)有聽(tīng)過(guò)的人群中，大部分為暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房需求，或者是購(gòu)房資金來(lái)源為單位公積金或父母親友資援，這一原因在20-35歲人群中尤為顯著。一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，對(duì)合作建房的了解程度與個(gè)人的教育程度并無(wú)很大關(guān)聯(lián)，無(wú)論是小學(xué)、初中還是高中及以上學(xué)歷的人群，對(duì)該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果并沒(méi)有呈現(xiàn)出很大的差異。

在調(diào)查人群當(dāng)中，大部分人對(duì)合作建房不太了解，表示沒(méi)聽(tīng)過(guò)這種建房方式，或者是即使聽(tīng)過(guò)也不太了解。由此可見(jiàn)，合作建房在中國(guó)民眾當(dāng)中的認(rèn)知度并不是很高。

3.2.3對(duì)合作建房的態(tài)度

大部分人對(duì)于合作建房了解都不是很多，在了解合作建房的人當(dāng)中，約有1/3的人并不看好這種新的建房形式；而約有一半的人持觀望態(tài)度。由此可見(jiàn)，合作建房這種建房形式，雖在國(guó)外已經(jīng)獲得較為成熟的發(fā)展，但在中國(guó)仍然處在初級(jí)階段，群眾的認(rèn)知度并不是很高。就現(xiàn)階段合作建房在中國(guó)的表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，并不是很理想。但還是有相當(dāng)一部分人對(duì)合作建房未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展充滿信心。

3.2.4合作建房的優(yōu)勢(shì)

調(diào)查問(wèn)卷采取多選和補(bǔ)充的方式來(lái)調(diào)查個(gè)人合作建房的優(yōu)勢(shì)，利用SPSS對(duì)調(diào)查問(wèn)卷結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。在對(duì)合作建房有了解的141人中，對(duì)合作建房?jī)?yōu)勢(shì)的看法為表2所示。

從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，大部分人認(rèn)為合作建房的吸引力在于，相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，價(jià)格大大降低。在261次選擇中，這一選擇達(dá)到了49.43%，接近一半。同時(shí)，相當(dāng)一部分人認(rèn)為合作建房這種組織形式可以一定程度上保障每位參與者的權(quán)利和義務(wù)相對(duì)公平，這一比例達(dá)到了總選擇中的35.25%。極少數(shù)的人認(rèn)為合作建房的優(yōu)勢(shì)在于促進(jìn)鄰里和諧和提高社區(qū)服務(wù)質(zhì)量。endprint

3.2.5參與合作建房的顧慮

同樣，調(diào)查問(wèn)卷采取多選和補(bǔ)充的形式來(lái)調(diào)查參與合作建房的顧慮。結(jié)果如表3所示。

從結(jié)果看以看出，大家對(duì)于參與合作建房持謹(jǐn)慎態(tài)度，有著多方面的顧慮，各種選擇所占比例基本持平。其中，資金籌集與資金安全、合作建房缺乏相關(guān)法律法規(guī)是大家最關(guān)心的問(wèn)題。隨著合作建房逐漸發(fā)展成熟，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題和獲得土地方面的問(wèn)題并不是大家參與合作建房最為主要的障礙所在。

此外，在其他項(xiàng)中，一些人認(rèn)為參與合作建房還顧慮房屋最終是否能真正建設(shè)完工，這從側(cè)面反映了大家對(duì)于合作建房牽頭方的不信任，認(rèn)為具有較大風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 理想家苑的情況解析

通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的分析結(jié)果，筆者走訪相關(guān)部門和單位，采訪業(yè)主代表，結(jié)合理論分析，對(duì)溫州合作建房——理想家苑，在以下幾個(gè)方面做出了辯證思考。

3.3.1 拿地問(wèn)題

個(gè)人合作建房的拿地過(guò)程，如果是公開(kāi)競(jìng)標(biāo)的話，可能會(huì)面臨房地產(chǎn)商的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)，從而使得實(shí)際拿地過(guò)程困難重重。但從理想家苑的實(shí)地調(diào)研來(lái)看，真正限制合作建房發(fā)展的并非是拿地問(wèn)題。溫州營(yíng)銷協(xié)會(huì)是理想家苑小區(qū)建設(shè)的牽頭人，表示在一二線城市的中心區(qū)拿地確實(shí)非常困難，在缺乏政策支持的情況下，是無(wú)法與一些大型的地產(chǎn)商相競(jìng)爭(zhēng)的。但是在其郊區(qū)獲得土地還是相對(duì)容易和輕松的。就以溫州理想家苑為例，其鹿城區(qū)東郊獲得的土地，是屬于旁邊江前村的土地。通過(guò)和江前村的村民合作，使村民成為其會(huì)員，并在房?jī)r(jià)上給予優(yōu)惠，來(lái)廉價(jià)獲得土地。并且目前也通過(guò)各種方式，在北京、鄭州、武漢各地也都拿到了土地，所以土地對(duì)于他們來(lái)說(shuō)并不是太大的問(wèn)題。

3.3.2 建設(shè)問(wèn)題

通過(guò)合作建房模式建成的理想家苑小區(qū)耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)7年之久，從2006年開(kāi)始籌劃開(kāi)始，至2013年小區(qū)才基本完成建設(shè)。作為一種新的嘗試，因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)的法規(guī)制度，理想家苑在前期建設(shè)過(guò)程中就困難重重。住建部到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行三次調(diào)研，才確認(rèn)該項(xiàng)目就是普通的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，與現(xiàn)行政策并沒(méi)有沖突。2009年項(xiàng)目才終于拿到建設(shè)許可證。此外，因?yàn)闋款^人在與相關(guān)機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)上耗費(fèi)大量時(shí)間，使得原本承諾兩年交房的小區(qū)遲遲沒(méi)有竣工。一方面，由于在小區(qū)業(yè)主、牽頭人以及承建方三方之間缺乏有效溝通機(jī)制；另一方面，由于信息不透明，業(yè)主之間以及業(yè)主與牽頭人之間利益博弈，使得各種糾紛層出不窮。這些因素都阻礙了施工的順利進(jìn)行，施工耗時(shí)加長(zhǎng)，資金出現(xiàn)明顯缺口。長(zhǎng)時(shí)間未交房，又一味提高房?jī)r(jià)，引起小區(qū)業(yè)主的極大不滿。時(shí)至2013年8月，小區(qū)還暫無(wú)成員入住。

3.3.3 組織形式問(wèn)題

在溫州理想家苑小區(qū)建設(shè)過(guò)程中，牽頭方委托房地產(chǎn)企業(yè)拿地（在溫州，無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的個(gè)人不能拿地）。將個(gè)人資金存入銀行專用賬戶，在營(yíng)銷協(xié)會(huì)（代表個(gè)人）、村委會(huì)、銀行、正元房產(chǎn)公司四方簽字蓋章的情況下，才能動(dòng)用資金。

溫州營(yíng)銷協(xié)會(huì)稱，理想家苑所采取的組織形式是會(huì)員制，選取業(yè)主（會(huì)員）代表的措施來(lái)代表業(yè)主行使投票的權(quán)利，而業(yè)主代表的選取卻并沒(méi)有全部通過(guò)集體選舉產(chǎn)生，業(yè)主代表中只有不到1/3的是由業(yè)主選出的，而其他的都是營(yíng)銷協(xié)會(huì)和當(dāng)?shù)氐慕按宓拇逦刹績(jī)?nèi)定產(chǎn)生的，所以在很多時(shí)候代表們無(wú)法代表全部業(yè)主權(quán)利，常常會(huì)因?yàn)榧s束機(jī)制的失靈，給會(huì)員造成利益的損失。

會(huì)員和協(xié)會(huì)之間存在高度的信息不對(duì)稱問(wèn)題，會(huì)員對(duì)住房建設(shè)的進(jìn)展和相關(guān)情況少有了解，雙方缺乏有效溝通的渠道，長(zhǎng)此以來(lái)業(yè)主們對(duì)營(yíng)銷協(xié)會(huì)失去了信任，引發(fā)出各種糾紛和矛盾。

3.3.4 分房方式問(wèn)題

理想家苑采取的合作建房分房方式簡(jiǎn)要描述為：先到先得，按資購(gòu)房。即先交錢的人先選房，按照先來(lái)后到的方式；同時(shí)，交錢多的可得面積較大的房，交錢少的則只能購(gòu)得面積相對(duì)較小的房屋。這是一種較為原始的分房方式。在參與人員較少的情況下，這種方法勉強(qiáng)可以，但是當(dāng)參與人數(shù)較多時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

首先，信息難以做到透明，業(yè)主對(duì)于選房過(guò)程沒(méi)有清晰的認(rèn)知，可能會(huì)因交錢的次序和分房不公而出現(xiàn)糾紛和混亂。

其次，存在委托代理問(wèn)題。業(yè)主們對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)缺乏有效的監(jiān)督，而市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)極有可能會(huì)為了自己的利益，扣留好的戶型和樓層，然后進(jìn)行售賣，損害業(yè)主利益。

所以這種分配方式是非常不科學(xué)的，必須改進(jìn)。

3.3.5 產(chǎn)權(quán)獲得方式問(wèn)題

浙江漢橋律師事務(wù)所王磊律師認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，合建一方不因沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，而被認(rèn)定合同無(wú)效，只要辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，或者合建合同雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，又能補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可以認(rèn)定為有效。另外，合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。在這個(gè)過(guò)程中，政府的態(tài)度很關(guān)鍵，而完善法規(guī)、建立完整的保障房體系，都是政府亟待解決的問(wèn)題。

4 政策建議

4.1 借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，完善相關(guān)規(guī)章制度

中國(guó)個(gè)人合作建房的蓬勃發(fā)展需要必要的法律制度、房地產(chǎn)相關(guān)政策及良好的社會(huì)氛圍。法律上，政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)指導(dǎo)、規(guī)范、監(jiān)督住宅合作社的成立和發(fā)展。此外，由于可能出現(xiàn)的投機(jī)性炒房使個(gè)人合作建房變質(zhì)的情況，其實(shí)溫州理想家苑也因?yàn)楦鞣N原因和問(wèn)題，由最初的合作建房的性質(zhì)逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，到后面其合作建房房產(chǎn)和商品房的交易平臺(tái)和交易方式幾乎相同，這其中溫州營(yíng)銷協(xié)會(huì)蠶食了大部分利益——不斷地要求會(huì)員補(bǔ)充資金，不斷延長(zhǎng)交房時(shí)間，資金運(yùn)用和建設(shè)進(jìn)度不公開(kāi)、不透明等，這些都需要制定并完善相關(guān)法律來(lái)對(duì)這種行為加以杜絕、打擊。

4.2 出臺(tái)優(yōu)惠政策，普及相關(guān)知識(shí)

在德國(guó)，住宅合作社是住宅建設(shè)的主要形式，有近1/3的住宅由住宅合作社建造。政府也在長(zhǎng)期低息貸款、借款保障、稅收及租金補(bǔ)貼、土地提供等方面給予多方面的扶持政策。相較之下，在相關(guān)優(yōu)惠政策上，我國(guó)政府做得還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。endprint

政府在相關(guān)政策上，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)具體情況，選擇性地借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。政府應(yīng)制定出臺(tái)配套的扶持政策，如實(shí)行稅收減免政策，提供長(zhǎng)期低息或貼息貸款，低價(jià)供應(yīng)生產(chǎn)資料或給予價(jià)格補(bǔ)貼等。政府還應(yīng)協(xié)調(diào)銀行、財(cái)政、國(guó)土、城建等部門，在建設(shè)用地和土地規(guī)劃等方面為合作建房進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面對(duì)個(gè)人合作建房進(jìn)行支持和鼓勵(lì)。如我們可以借鑒瑞典的金童政策，借鑒日本的土地政策等。

此外，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人合作建房的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行一些普及和宣傳，讓人們能夠?qū)€(gè)人合作建房有客觀理性的認(rèn)識(shí)，一來(lái)是可以提高社會(huì)公眾對(duì)合作建房的認(rèn)知度，促進(jìn)個(gè)人合作建房的發(fā)展；二來(lái)也能增強(qiáng)公眾對(duì)一些欺詐情況的識(shí)別，避免一些不法分子利用個(gè)人合作建房的名義來(lái)集資，損害人民群眾的利益。

這樣可以使得合作建房得到社會(huì)大眾的理解，從而為個(gè)人合作建房的發(fā)展提供良好的社會(huì)氛圍，促進(jìn)其良性有序發(fā)展。

4.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立責(zé)任追究機(jī)制

做好合作建房的風(fēng)險(xiǎn)控制，針對(duì)可能發(fā)生的非法集資和欺詐風(fēng)險(xiǎn)，必須通過(guò)在合作社內(nèi)部建立科學(xué)的治理結(jié)構(gòu)來(lái)解決。

具體來(lái)說(shuō)，需要建立和完善集體決策機(jī)制及內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制（合作建房的重大事項(xiàng)決策必須通過(guò)民主投票進(jìn)行）。參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，一般應(yīng)堅(jiān)持一人一票原則，不能實(shí)行一股一票的原則，一人多票只限于極少數(shù)的例外，而且必須有明確的上限。如此可以限制某些對(duì)合作社有重大影響者的權(quán)力，保護(hù)一般成員的權(quán)益。所以還需要建立一個(gè)與集體決策機(jī)制同樣重要的內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制。合作建房的發(fā)起人或負(fù)責(zé)人對(duì)合作社的事務(wù)往往可以產(chǎn)生重大的影響，為保證他們不會(huì)利用自己的特殊地位侵害普通成員的利益，特別是為了防止欺詐的發(fā)生，有必要強(qiáng)化發(fā)起人和負(fù)責(zé)人的責(zé)任承擔(dān)。比如發(fā)起人應(yīng)當(dāng)對(duì)合作社發(fā)起失敗以及存續(xù)期間發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)部分責(zé)任。在合作建房事務(wù)進(jìn)行期間，應(yīng)當(dāng)設(shè)立理事會(huì)或監(jiān)事會(huì)對(duì)負(fù)責(zé)人行為進(jìn)行管理和監(jiān)督。合作社是承載參與成員共同利益的組織體，不是任何成員的私利工具，自然應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中獨(dú)立地運(yùn)作并承擔(dān)民事責(zé)任。

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3.鄭曉軍 羅林 董燚.個(gè)人集資合作建房管理創(chuàng)新.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào).2006.29

4.尹珊珊 遲方旭 尹彥芳.國(guó)外合作建房對(duì)中國(guó)相關(guān)制度建立的借鑒意義.消費(fèi)導(dǎo)刊.2007.2

5.沈燕 侯箴.國(guó)外解決中低收入者住房困難的途徑及對(duì)我國(guó)的啟示.武漢冶金管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2001.3

6.中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2007年統(tǒng)計(jì)年鑒.http：//www.stats.gov.cn/

7.吳彬.個(gè)人合作建房若干法律問(wèn)題研究.中國(guó)房地產(chǎn).2007.10

8.王恒恒.個(gè)人合作建房的經(jīng)濟(jì)與法律分析.前沿.2005.11

9.周海婷.合作建房模式及實(shí)施中的困難.城鄉(xiāng)建設(shè).2007.12

10.馮正元.合作建房如何避免糾紛.湖南經(jīng)濟(jì).2003.1

作者簡(jiǎn)介：

高淑倩，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科生。

吳桐，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科生。

王春敏/責(zé)任編輯endprint

政府在相關(guān)政策上，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)具體情況，選擇性地借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。政府應(yīng)制定出臺(tái)配套的扶持政策，如實(shí)行稅收減免政策，提供長(zhǎng)期低息或貼息貸款，低價(jià)供應(yīng)生產(chǎn)資料或給予價(jià)格補(bǔ)貼等。政府還應(yīng)協(xié)調(diào)銀行、財(cái)政、國(guó)土、城建等部門，在建設(shè)用地和土地規(guī)劃等方面為合作建房進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面對(duì)個(gè)人合作建房進(jìn)行支持和鼓勵(lì)。如我們可以借鑒瑞典的金童政策，借鑒日本的土地政策等。

此外，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人合作建房的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行一些普及和宣傳，讓人們能夠?qū)€(gè)人合作建房有客觀理性的認(rèn)識(shí)，一來(lái)是可以提高社會(huì)公眾對(duì)合作建房的認(rèn)知度，促進(jìn)個(gè)人合作建房的發(fā)展；二來(lái)也能增強(qiáng)公眾對(duì)一些欺詐情況的識(shí)別，避免一些不法分子利用個(gè)人合作建房的名義來(lái)集資，損害人民群眾的利益。

這樣可以使得合作建房得到社會(huì)大眾的理解，從而為個(gè)人合作建房的發(fā)展提供良好的社會(huì)氛圍，促進(jìn)其良性有序發(fā)展。

4.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立責(zé)任追究機(jī)制

做好合作建房的風(fēng)險(xiǎn)控制，針對(duì)可能發(fā)生的非法集資和欺詐風(fēng)險(xiǎn)，必須通過(guò)在合作社內(nèi)部建立科學(xué)的治理結(jié)構(gòu)來(lái)解決。

具體來(lái)說(shuō)，需要建立和完善集體決策機(jī)制及內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制（合作建房的重大事項(xiàng)決策必須通過(guò)民主投票進(jìn)行）。參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，一般應(yīng)堅(jiān)持一人一票原則，不能實(shí)行一股一票的原則，一人多票只限于極少數(shù)的例外，而且必須有明確的上限。如此可以限制某些對(duì)合作社有重大影響者的權(quán)力，保護(hù)一般成員的權(quán)益。所以還需要建立一個(gè)與集體決策機(jī)制同樣重要的內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制。合作建房的發(fā)起人或負(fù)責(zé)人對(duì)合作社的事務(wù)往往可以產(chǎn)生重大的影響，為保證他們不會(huì)利用自己的特殊地位侵害普通成員的利益，特別是為了防止欺詐的發(fā)生，有必要強(qiáng)化發(fā)起人和負(fù)責(zé)人的責(zé)任承擔(dān)。比如發(fā)起人應(yīng)當(dāng)對(duì)合作社發(fā)起失敗以及存續(xù)期間發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)部分責(zé)任。在合作建房事務(wù)進(jìn)行期間，應(yīng)當(dāng)設(shè)立理事會(huì)或監(jiān)事會(huì)對(duì)負(fù)責(zé)人行為進(jìn)行管理和監(jiān)督。合作社是承載參與成員共同利益的組織體，不是任何成員的私利工具，自然應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中獨(dú)立地運(yùn)作并承擔(dān)民事責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

1.吳慧.個(gè)人集資建房的運(yùn)作模式研究.紹興文理學(xué)院學(xué)報(bào).2007.6

2.張靜.個(gè)人集資建房——一種新的房地產(chǎn)模式的利益風(fēng)險(xiǎn)分析.特區(qū)經(jīng)濟(jì).2006.1

3.鄭曉軍 羅林 董燚.個(gè)人集資合作建房管理創(chuàng)新.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào).2006.29

4.尹珊珊 遲方旭 尹彥芳.國(guó)外合作建房對(duì)中國(guó)相關(guān)制度建立的借鑒意義.消費(fèi)導(dǎo)刊.2007.2

5.沈燕 侯箴.國(guó)外解決中低收入者住房困難的途徑及對(duì)我國(guó)的啟示.武漢冶金管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2001.3

6.中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2007年統(tǒng)計(jì)年鑒.http：//www.stats.gov.cn/

7.吳彬.個(gè)人合作建房若干法律問(wèn)題研究.中國(guó)房地產(chǎn).2007.10

8.王恒恒.個(gè)人合作建房的經(jīng)濟(jì)與法律分析.前沿.2005.11

9.周海婷.合作建房模式及實(shí)施中的困難.城鄉(xiāng)建設(shè).2007.12

10.馮正元.合作建房如何避免糾紛.湖南經(jīng)濟(jì).2003.1

作者簡(jiǎn)介：

高淑倩，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科生。

吳桐，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科生。

王春敏/責(zé)任編輯endprint

政府在相關(guān)政策上，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)具體情況，選擇性地借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。政府應(yīng)制定出臺(tái)配套的扶持政策，如實(shí)行稅收減免政策，提供長(zhǎng)期低息或貼息貸款，低價(jià)供應(yīng)生產(chǎn)資料或給予價(jià)格補(bǔ)貼等。政府還應(yīng)協(xié)調(diào)銀行、財(cái)政、國(guó)土、城建等部門，在建設(shè)用地和土地規(guī)劃等方面為合作建房進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬A斜。在土地政策、金融政策、稅收政策等方面對(duì)個(gè)人合作建房進(jìn)行支持和鼓勵(lì)。如我們可以借鑒瑞典的金童政策，借鑒日本的土地政策等。

此外，政府應(yīng)當(dāng)對(duì)個(gè)人合作建房的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行一些普及和宣傳，讓人們能夠?qū)€(gè)人合作建房有客觀理性的認(rèn)識(shí)，一來(lái)是可以提高社會(huì)公眾對(duì)合作建房的認(rèn)知度，促進(jìn)個(gè)人合作建房的發(fā)展；二來(lái)也能增強(qiáng)公眾對(duì)一些欺詐情況的識(shí)別，避免一些不法分子利用個(gè)人合作建房的名義來(lái)集資，損害人民群眾的利益。

這樣可以使得合作建房得到社會(huì)大眾的理解，從而為個(gè)人合作建房的發(fā)展提供良好的社會(huì)氛圍，促進(jìn)其良性有序發(fā)展。

4.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，建立責(zé)任追究機(jī)制

做好合作建房的風(fēng)險(xiǎn)控制，針對(duì)可能發(fā)生的非法集資和欺詐風(fēng)險(xiǎn)，必須通過(guò)在合作社內(nèi)部建立科學(xué)的治理結(jié)構(gòu)來(lái)解決。

具體來(lái)說(shuō)，需要建立和完善集體決策機(jī)制及內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制（合作建房的重大事項(xiàng)決策必須通過(guò)民主投票進(jìn)行）。參照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，一般應(yīng)堅(jiān)持一人一票原則，不能實(shí)行一股一票的原則，一人多票只限于極少數(shù)的例外，而且必須有明確的上限。如此可以限制某些對(duì)合作社有重大影響者的權(quán)力，保護(hù)一般成員的權(quán)益。所以還需要建立一個(gè)與集體決策機(jī)制同樣重要的內(nèi)部責(zé)任追究機(jī)制。合作建房的發(fā)起人或負(fù)責(zé)人對(duì)合作社的事務(wù)往往可以產(chǎn)生重大的影響，為保證他們不會(huì)利用自己的特殊地位侵害普通成員的利益，特別是為了防止欺詐的發(fā)生，有必要強(qiáng)化發(fā)起人和負(fù)責(zé)人的責(zé)任承擔(dān)。比如發(fā)起人應(yīng)當(dāng)對(duì)合作社發(fā)起失敗以及存續(xù)期間發(fā)生的債務(wù)承擔(dān)部分責(zé)任。在合作建房事務(wù)進(jìn)行期間，應(yīng)當(dāng)設(shè)立理事會(huì)或監(jiān)事會(huì)對(duì)負(fù)責(zé)人行為進(jìn)行管理和監(jiān)督。合作社是承載參與成員共同利益的組織體，不是任何成員的私利工具，自然應(yīng)該在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中獨(dú)立地運(yùn)作并承擔(dān)民事責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

1.吳慧.個(gè)人集資建房的運(yùn)作模式研究.紹興文理學(xué)院學(xué)報(bào).2007.6

2.張靜.個(gè)人集資建房——一種新的房地產(chǎn)模式的利益風(fēng)險(xiǎn)分析.特區(qū)經(jīng)濟(jì).2006.1

3.鄭曉軍 羅林 董燚.個(gè)人集資合作建房管理創(chuàng)新.石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào).2006.29

4.尹珊珊 遲方旭 尹彥芳.國(guó)外合作建房對(duì)中國(guó)相關(guān)制度建立的借鑒意義.消費(fèi)導(dǎo)刊.2007.2

5.沈燕 侯箴.國(guó)外解決中低收入者住房困難的途徑及對(duì)我國(guó)的啟示.武漢冶金管理干部學(xué)院學(xué)報(bào).2001.3

6.中華人民共和國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2007年統(tǒng)計(jì)年鑒.http：//www.stats.gov.cn/

7.吳彬.個(gè)人合作建房若干法律問(wèn)題研究.中國(guó)房地產(chǎn).2007.10

8.王恒恒.個(gè)人合作建房的經(jīng)濟(jì)與法律分析.前沿.2005.11

9.周海婷.合作建房模式及實(shí)施中的困難.城鄉(xiāng)建設(shè).2007.12

10.馮正元.合作建房如何避免糾紛.湖南經(jīng)濟(jì).2003.1

作者簡(jiǎn)介：

高淑倩，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科生。

吳桐，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院本科生。

王春敏/責(zé)任編輯endprint