李菁　匡兵

摘要：在明確房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)行機(jī)制及健康內(nèi)涵后，構(gòu)建了基于PSR模型的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，運(yùn)用熵權(quán)TOPSIS法對(duì)武漢市2001-2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況及系統(tǒng)協(xié)調(diào)度進(jìn)行了分析。研究結(jié)果表明：以2008年為分界點(diǎn)，在此之前，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)波動(dòng)性較大，此后逐漸趨緩，但總體水平還有待提高，2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)僅處于“偏冷亞健康”狀態(tài)；壓力、狀況和響應(yīng)三個(gè)子系統(tǒng)間雖然保持較高協(xié)調(diào)性，但需注意系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化，避免協(xié)調(diào)度“虛高”現(xiàn)象。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)，PSR模型，生態(tài)系統(tǒng)，健康，武漢市

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0031-38 收稿日期：2014-07-01

1 引言

生態(tài)系統(tǒng)最早由英國(guó)生態(tài)學(xué)家A.G.Tansley提出，是指一定地域內(nèi)，各種生物間以及它們同環(huán)境之間功能上的統(tǒng)一性。隨后，學(xué)者們經(jīng)過不斷探索，將生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)涵不斷擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)（鄧群釗，2006；張向陽，2009）、企業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（杜國(guó)柱，2007；方勤敏，2012；周大銘，2014）、商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（梁運(yùn)文，2005；高建榮，2007；潘劍英，2012）和產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)（武春友，2005；李春發(fā)，2013；張晶，2014）等都成為學(xué)術(shù)研究的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、附加值高、行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)，而且利潤(rùn)巨大，由此產(chǎn)生了一個(gè)新興的研究范疇——房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。它是由自然生態(tài)系統(tǒng)的概念演化而來，既包含傳統(tǒng)自然生態(tài)系統(tǒng)的部分特性，也具有一些自身的獨(dú)特屬性，是房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)主體與生態(tài)因子互動(dòng)融合的綜合體。

房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)主體眾多，包括金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商、承建商、建材商、政府機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、相關(guān)社會(huì)組織等，不同主體通過持續(xù)的資金和土地流動(dòng)而形成具有生態(tài)特征的社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)一體便形成了復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)受到政策、資金等不同因素影響，由此會(huì)使一部分資質(zhì)不高、資金不雄厚的小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。而且，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部所表征的“優(yōu)勝劣汰”這一自然生態(tài)系統(tǒng)常用法則外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑商、地方政府、金融機(jī)構(gòu)等都會(huì)產(chǎn)生互利互惠的生態(tài)關(guān)系。生態(tài)因子指的是與房地產(chǎn)發(fā)展緊密相關(guān)的自然和政策環(huán)境，如政府不定期出臺(tái)的貨幣政策、財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策等。生態(tài)主體與生態(tài)因子相互影響、相互促進(jìn)的作用機(jī)理也正是房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制的反映（見圖1）。

房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康是指隨著時(shí)間的推移及系統(tǒng)內(nèi)外部環(huán)境的變化，系統(tǒng)能夠抵抗外界環(huán)境波動(dòng)所產(chǎn)生的脅迫效應(yīng)，維持自身穩(wěn)定安全，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。國(guó)內(nèi)學(xué)者大多從某一側(cè)面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、稅收、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展等進(jìn)行研究，與房地產(chǎn)發(fā)展健康相關(guān)的研究也集中于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展、房地產(chǎn)泡沫等，鮮有從生態(tài)系統(tǒng)角度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康進(jìn)行定量研究，本文在構(gòu)建基于PSR模型的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系后，運(yùn)用熵權(quán)TOPSIS法對(duì)武漢市2001-2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況進(jìn)行了分析。以期科學(xué)把握武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，為政策制定者提供部分借鑒。

2 研究區(qū)概況

武漢市位于湖北省東部、長(zhǎng)江與漢水交匯處，是我國(guó)內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐城市，也是長(zhǎng)江中游和華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、教育、科技和文化中心，在中部地區(qū)具有極強(qiáng)的聚集和吸附能力。武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和外圍市場(chǎng)相比，仍有較大提升空間，但隨著武漢市區(qū)位優(yōu)勢(shì)的不斷顯現(xiàn)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)近年來取得了快速發(fā)展。特別是在“復(fù)興大武漢”戰(zhàn)略實(shí)施、大范圍的城中村及舊城改造、國(guó)家中心城市集聚效應(yīng)和每年二十多萬大學(xué)畢業(yè)生的現(xiàn)實(shí)背景下，武漢市商品住宅的剛性需求和初級(jí)改善性需求具有極大潛力。2013上半年武漢市商品房供應(yīng)量504萬平方米，同比微降2%，成交566萬平方米，較去年同期增長(zhǎng)42%，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，而2013年全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額1905.60億元，較2012年增長(zhǎng)21%。

3 研究方法

3.1 指標(biāo)體系構(gòu)建及數(shù)據(jù)來源

房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況指標(biāo)體系是房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展的具體化，對(duì)正確評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，客觀分析房地產(chǎn)業(yè)健康狀況具有重要作用。但表征房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康與否的指標(biāo)眾多且結(jié)構(gòu)層次復(fù)雜，本文在指標(biāo)選取時(shí)，遵循指標(biāo)全面性、代表性和可量化等原則，結(jié)合聯(lián)合國(guó)OECD（經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展組織）和UNEP（聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署）提出的“壓力—狀態(tài)—響應(yīng)”（Press-State-Response，PSR）框架（見圖2），建立表1所示的房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用熵權(quán)法確定各指標(biāo)權(quán)重后，運(yùn)用TOPSIS對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況進(jìn)行分析。研究基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于2002-2013年《武漢統(tǒng)計(jì)年鑒》和《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》。

3.2 評(píng)價(jià)方法

參照國(guó)際、國(guó)家、地方及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及部分文獻(xiàn)數(shù)據(jù)后，初步得出各指標(biāo)不同等級(jí)取值范圍，然后通過搜集整理10名房地產(chǎn)企業(yè)和學(xué)術(shù)界專家調(diào)查問卷反饋情況，結(jié)合武漢市實(shí)際，對(duì)各等級(jí)取值范圍進(jìn)行修正與整合，最終得出表1所示的取值范圍。當(dāng)然，作為一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過程，在房地產(chǎn)業(yè)的不同發(fā)展階段，各指標(biāo)范圍需要根據(jù)實(shí)際情況作出相應(yīng)調(diào)整。

3.2.1 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化

為消除指標(biāo)間不同量綱的影響，利用極差法對(duì)原始數(shù)據(jù)矩陣進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理：

其中，χij為指標(biāo)x實(shí)際值，和分別為x的最大值和最小值。

3.2.2 指標(biāo)權(quán)重確定在有n個(gè)指標(biāo)，m個(gè)評(píng)價(jià)對(duì)象的評(píng)估問題中，第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重為：

，其中，，

3.2.3 房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況評(píng)價(jià)

TOPSIS（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution）法是多屬性決策分析中較為常用的科學(xué)決策技術(shù)，其基本思路是在構(gòu)建最優(yōu)和最劣方案后，計(jì)算各評(píng)價(jià)單元與最優(yōu)方案的相對(duì)接近程度，以此作為健康分析的依據(jù)。其計(jì)算公式包括：endprint

其中，為加權(quán)規(guī)范矩陣，和分別為最優(yōu)方案集和最劣方案集。

4 結(jié)果分析

根據(jù)上文指標(biāo)體系和研究方法，得到武漢市2001-2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)變化趨勢(shì)和各類指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果（見圖3）。

4.1 房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)基本特性及生態(tài)系統(tǒng)健康劃分標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況分為五類：過冷病態(tài)、偏冷亞健康、健康、偏熱亞健康和過熱病態(tài)。

4.2 綜合結(jié)果分析

研究期內(nèi)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)具有極大的波動(dòng)性，且階段特征明顯：2001年起，武漢市加大房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資力度，各種生產(chǎn)要素在行業(yè)匯集，為房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展提供良好契機(jī)，反映在圖2中，便是2001-2004年，綜合指數(shù)穩(wěn)步上升，由0.2472增長(zhǎng)到0.5791，健康等級(jí)從“偏冷亞健康”逐步向“健康”級(jí)轉(zhuǎn)變；2004年開始，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大，價(jià)格也開始上升，生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部出現(xiàn)失衡，使得綜合指數(shù)在2005和2006年持續(xù)走低；隨后，一系列的宏觀調(diào)控措施雖對(duì)低位運(yùn)行趨勢(shì)有所緩解，并在2008年達(dá)到研究期內(nèi)的最高值0.7553，但同年度的全球金融危機(jī)很快便扭轉(zhuǎn)了這種上升勢(shì)頭，使得2009年至今，房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康指數(shù)都保持在一個(gè)較低的水平，根據(jù)健康分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（見表2），2012年武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)僅處于亞健康級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定警示作用。

4.3 分類指標(biāo)對(duì)比

4.3.1 壓力指數(shù)

研究期內(nèi)，除了2004年壓力指數(shù)較上年度為增長(zhǎng)外，其他年份均呈下降態(tài)勢(shì)，表明武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)壓力現(xiàn)狀不斷惡化（逆向指標(biāo)，數(shù)值越小，壓力越大）。這與武漢市近些年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，自武漢市實(shí)施復(fù)興計(jì)劃以來，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，集聚能力持續(xù)加強(qiáng)，大量人口與資金的涌入對(duì)原始房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)造成極大沖擊。

4.3.2 狀況指數(shù)

在研究時(shí)段內(nèi)，狀態(tài)指數(shù)與綜合指數(shù)基本保持相同的運(yùn)行軌跡，得分指數(shù)也是在2004和2008年達(dá)到較高峰，但接下來年份都出現(xiàn)較大幅度下降。而且研究期內(nèi)狀況指數(shù)年度差異巨大，最小值為2001年的0.0259，2008年則達(dá)到最大值0.8674，與研究時(shí)段內(nèi)平均水平都有較大程度偏離。

4.3.3 響應(yīng)指數(shù)

由圖3可以看出，響應(yīng)指數(shù)變化隨時(shí)間推移，帶有明顯階段性：2001-2004年響應(yīng)指數(shù)持續(xù)下降；2004-2008年響應(yīng)指數(shù)反彈趨勢(shì)明顯，2008年達(dá)到0.4739；2008年后響應(yīng)指數(shù)又呈下降趨勢(shì)，其中2008-2009年下降幅度較大，2009年后下降幅度有所緩和，但一直保持在一個(gè)較低的水平線上。

4.4 PSR系統(tǒng)協(xié)調(diào)度分析

PSR模型形象地模擬了一段時(shí)期內(nèi)，地方政府在掌握房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，作出引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展的響應(yīng)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為加以規(guī)范和約束，使房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)良性發(fā)展。然而，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程，且健康與非健康并沒有明確的界限，只是一個(gè)相對(duì)的概念，實(shí)質(zhì)上是在反復(fù)的調(diào)整與優(yōu)化過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)作帕累托最優(yōu)的過程。

區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是以區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)民生改善，以及三者相互協(xié)調(diào)為指向的，評(píng)價(jià)體系中“壓力-狀態(tài)-響應(yīng)”各子系統(tǒng)的相互均衡三者協(xié)調(diào)關(guān)系的具體體現(xiàn)。為定量分析房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的整體性及協(xié)調(diào)一致性，本文引入?yún)f(xié)調(diào)度函數(shù)，來度量三個(gè)子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)狀況。計(jì)算公式為：

式中，C為協(xié)調(diào)度指數(shù)，X、Y、Z分別為壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指數(shù)得分。當(dāng)壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指數(shù)分值越接近，協(xié)調(diào)度得分越接近1.732。利用武漢市數(shù)據(jù)分析得到表3所示結(jié)果。

研究期內(nèi)，三個(gè)子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)系數(shù)在波動(dòng)中上升，但是我們應(yīng)該看到這種高水平協(xié)調(diào)程度的本質(zhì)，由于三個(gè)系統(tǒng)各年度得分較為接近，且水平大多較低，三者低水平的一致性卻導(dǎo)致協(xié)調(diào)度的“虛高”，無法科學(xué)全面地反映系統(tǒng)間的真實(shí)協(xié)作機(jī)制。

5 結(jié)論與討論

5.1 結(jié)論

（1）以自然生態(tài)系統(tǒng)概念為基礎(chǔ)，界定出房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)概念及運(yùn)作機(jī)制，并分析了健康房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)應(yīng)該具備的特征，從“壓力—狀況—響應(yīng)”三方面構(gòu)建指標(biāo)體系后利用TOPSIS法定量考核系統(tǒng)運(yùn)行狀況，研究方法與結(jié)論對(duì)后續(xù)研究也有一定參考作用。

（2）實(shí)證結(jié)果表明，2001-2012年間，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，地方政府和企業(yè)為獲取房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的高額經(jīng)濟(jì)收益，不斷加大房地產(chǎn)投資，卻忽視了內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等問題，使房地產(chǎn)業(yè)面臨的各方壓力不斷增加。與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則制定者及宏觀調(diào)控者，地方政府并沒有及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)變化做出積極反應(yīng)，使房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況呈現(xiàn)極大波動(dòng)性，到2012年也僅處于“亞健康”狀況。

5.2 討論

（1）房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，對(duì)于其內(nèi)涵界定，還需要作更深層次思考與探索，形成完整的房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論。

（2）對(duì)于“健康”與“不健康”，主客觀意志都很難形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，尤其房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的統(tǒng)一體，受政策影響較為嚴(yán)重，分析歷年相關(guān)數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象并不能全面反映系統(tǒng)變化狀況，因而在指標(biāo)選取時(shí)應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)因素，多選用指示性強(qiáng)的指標(biāo)，盡可能更合理、客觀地反映系統(tǒng)健康狀況。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性極廣的產(chǎn)業(yè)，其生態(tài)系統(tǒng)健康狀況勢(shì)必會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響，尤其房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系緊密，如何探尋出一條既保證房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康運(yùn)行，又能保障與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同共進(jìn)路徑，也是后期研究需深入探討的主題。

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7.朱珠 張琳 葉曉雯.基于TOPSIS方法的土地利用綜合效益評(píng)價(jià).經(jīng)濟(jì)地理.2012.10

8.吳利華.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特征與宏觀調(diào)控政策影響分析.技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.12

9.張曉琴 石培基.基于生命力指數(shù)與集對(duì)分析的城市生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià).干旱區(qū)資源與環(huán)境.2010.3

作者簡(jiǎn)介：

李菁，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)橥恋乩霉芾?、房地產(chǎn)管理。

匡兵，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋乩霉芾怼?/p>

注：本文由國(guó)家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目（編號(hào)：71103068）、武漢市科協(xié)國(guó)家級(jí)科技思想庫建設(shè)調(diào)研課題（編號(hào)：WHKX201401）和華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新研究基金（編號(hào)：2013WT014）共同資助。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

其中，為加權(quán)規(guī)范矩陣，和分別為最優(yōu)方案集和最劣方案集。

4 結(jié)果分析

根據(jù)上文指標(biāo)體系和研究方法，得到武漢市2001-2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)變化趨勢(shì)和各類指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果（見圖3）。

4.1 房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)基本特性及生態(tài)系統(tǒng)健康劃分標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況分為五類：過冷病態(tài)、偏冷亞健康、健康、偏熱亞健康和過熱病態(tài)。

4.2 綜合結(jié)果分析

研究期內(nèi)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)具有極大的波動(dòng)性，且階段特征明顯：2001年起，武漢市加大房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資力度，各種生產(chǎn)要素在行業(yè)匯集，為房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展提供良好契機(jī)，反映在圖2中，便是2001-2004年，綜合指數(shù)穩(wěn)步上升，由0.2472增長(zhǎng)到0.5791，健康等級(jí)從“偏冷亞健康”逐步向“健康”級(jí)轉(zhuǎn)變；2004年開始，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大，價(jià)格也開始上升，生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部出現(xiàn)失衡，使得綜合指數(shù)在2005和2006年持續(xù)走低；隨后，一系列的宏觀調(diào)控措施雖對(duì)低位運(yùn)行趨勢(shì)有所緩解，并在2008年達(dá)到研究期內(nèi)的最高值0.7553，但同年度的全球金融危機(jī)很快便扭轉(zhuǎn)了這種上升勢(shì)頭，使得2009年至今，房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康指數(shù)都保持在一個(gè)較低的水平，根據(jù)健康分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（見表2），2012年武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)僅處于亞健康級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定警示作用。

4.3 分類指標(biāo)對(duì)比

4.3.1 壓力指數(shù)

研究期內(nèi)，除了2004年壓力指數(shù)較上年度為增長(zhǎng)外，其他年份均呈下降態(tài)勢(shì)，表明武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)壓力現(xiàn)狀不斷惡化（逆向指標(biāo)，數(shù)值越小，壓力越大）。這與武漢市近些年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，自武漢市實(shí)施復(fù)興計(jì)劃以來，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，集聚能力持續(xù)加強(qiáng)，大量人口與資金的涌入對(duì)原始房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)造成極大沖擊。

4.3.2 狀況指數(shù)

在研究時(shí)段內(nèi)，狀態(tài)指數(shù)與綜合指數(shù)基本保持相同的運(yùn)行軌跡，得分指數(shù)也是在2004和2008年達(dá)到較高峰，但接下來年份都出現(xiàn)較大幅度下降。而且研究期內(nèi)狀況指數(shù)年度差異巨大，最小值為2001年的0.0259，2008年則達(dá)到最大值0.8674，與研究時(shí)段內(nèi)平均水平都有較大程度偏離。

4.3.3 響應(yīng)指數(shù)

由圖3可以看出，響應(yīng)指數(shù)變化隨時(shí)間推移，帶有明顯階段性：2001-2004年響應(yīng)指數(shù)持續(xù)下降；2004-2008年響應(yīng)指數(shù)反彈趨勢(shì)明顯，2008年達(dá)到0.4739；2008年后響應(yīng)指數(shù)又呈下降趨勢(shì)，其中2008-2009年下降幅度較大，2009年后下降幅度有所緩和，但一直保持在一個(gè)較低的水平線上。

4.4 PSR系統(tǒng)協(xié)調(diào)度分析

PSR模型形象地模擬了一段時(shí)期內(nèi)，地方政府在掌握房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，作出引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展的響應(yīng)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為加以規(guī)范和約束，使房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)良性發(fā)展。然而，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程，且健康與非健康并沒有明確的界限，只是一個(gè)相對(duì)的概念，實(shí)質(zhì)上是在反復(fù)的調(diào)整與優(yōu)化過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)作帕累托最優(yōu)的過程。

區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是以區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)民生改善，以及三者相互協(xié)調(diào)為指向的，評(píng)價(jià)體系中“壓力-狀態(tài)-響應(yīng)”各子系統(tǒng)的相互均衡三者協(xié)調(diào)關(guān)系的具體體現(xiàn)。為定量分析房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的整體性及協(xié)調(diào)一致性，本文引入?yún)f(xié)調(diào)度函數(shù)，來度量三個(gè)子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)狀況。計(jì)算公式為：

式中，C為協(xié)調(diào)度指數(shù)，X、Y、Z分別為壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指數(shù)得分。當(dāng)壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指數(shù)分值越接近，協(xié)調(diào)度得分越接近1.732。利用武漢市數(shù)據(jù)分析得到表3所示結(jié)果。

研究期內(nèi)，三個(gè)子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)系數(shù)在波動(dòng)中上升，但是我們應(yīng)該看到這種高水平協(xié)調(diào)程度的本質(zhì)，由于三個(gè)系統(tǒng)各年度得分較為接近，且水平大多較低，三者低水平的一致性卻導(dǎo)致協(xié)調(diào)度的“虛高”，無法科學(xué)全面地反映系統(tǒng)間的真實(shí)協(xié)作機(jī)制。

5 結(jié)論與討論

5.1 結(jié)論

（1）以自然生態(tài)系統(tǒng)概念為基礎(chǔ)，界定出房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)概念及運(yùn)作機(jī)制，并分析了健康房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)應(yīng)該具備的特征，從“壓力—狀況—響應(yīng)”三方面構(gòu)建指標(biāo)體系后利用TOPSIS法定量考核系統(tǒng)運(yùn)行狀況，研究方法與結(jié)論對(duì)后續(xù)研究也有一定參考作用。

（2）實(shí)證結(jié)果表明，2001-2012年間，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，地方政府和企業(yè)為獲取房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的高額經(jīng)濟(jì)收益，不斷加大房地產(chǎn)投資，卻忽視了內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等問題，使房地產(chǎn)業(yè)面臨的各方壓力不斷增加。與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則制定者及宏觀調(diào)控者，地方政府并沒有及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)變化做出積極反應(yīng)，使房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況呈現(xiàn)極大波動(dòng)性，到2012年也僅處于“亞健康”狀況。

5.2 討論

（1）房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，對(duì)于其內(nèi)涵界定，還需要作更深層次思考與探索，形成完整的房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論。

（2）對(duì)于“健康”與“不健康”，主客觀意志都很難形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，尤其房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的統(tǒng)一體，受政策影響較為嚴(yán)重，分析歷年相關(guān)數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象并不能全面反映系統(tǒng)變化狀況，因而在指標(biāo)選取時(shí)應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)因素，多選用指示性強(qiáng)的指標(biāo)，盡可能更合理、客觀地反映系統(tǒng)健康狀況。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性極廣的產(chǎn)業(yè)，其生態(tài)系統(tǒng)健康狀況勢(shì)必會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響，尤其房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系緊密，如何探尋出一條既保證房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康運(yùn)行，又能保障與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同共進(jìn)路徑，也是后期研究需深入探討的主題。

參考文獻(xiàn)：

1.陳靜 張文紅.城市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)安全研究.現(xiàn)代城市研究.2007.9

2.李永樂 舒幫榮 吳群.房地產(chǎn)價(jià)格與土地城鎮(zhèn)化：傳導(dǎo)機(jī)制與實(shí)證研究.中國(guó)土地科學(xué).2013.11

3.鄧富民 梁學(xué)棟.宏觀經(jīng)濟(jì)、政府規(guī)制與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展——政策調(diào)控與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究論壇綜述.經(jīng)濟(jì)研究.2012.12

4.王永欽 包特.異質(zhì)交易者、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)政策.世界經(jīng)濟(jì).2011.11

5.楊力 劉程程 宋利.基于熵權(quán)法的煤礦應(yīng)急救援能力評(píng)價(jià).中國(guó)軟科學(xué).2013.11

6.顏利 王金坑 黃浩.基于PSR框架模型的東溪流域生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià).資源科學(xué).2008.10

7.朱珠 張琳 葉曉雯.基于TOPSIS方法的土地利用綜合效益評(píng)價(jià).經(jīng)濟(jì)地理.2012.10

8.吳利華.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特征與宏觀調(diào)控政策影響分析.技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.12

9.張曉琴 石培基.基于生命力指數(shù)與集對(duì)分析的城市生態(tài)系統(tǒng)健康評(píng)價(jià).干旱區(qū)資源與環(huán)境.2010.3

作者簡(jiǎn)介：

李菁，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)橥恋乩霉芾?、房地產(chǎn)管理。

匡兵，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋乩霉芾怼?/p>

注：本文由國(guó)家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目（編號(hào)：71103068）、武漢市科協(xié)國(guó)家級(jí)科技思想庫建設(shè)調(diào)研課題（編號(hào)：WHKX201401）和華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新研究基金（編號(hào)：2013WT014）共同資助。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

其中，為加權(quán)規(guī)范矩陣，和分別為最優(yōu)方案集和最劣方案集。

4 結(jié)果分析

根據(jù)上文指標(biāo)體系和研究方法，得到武漢市2001-2012年房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)變化趨勢(shì)和各類指標(biāo)評(píng)價(jià)結(jié)果（見圖3）。

4.1 房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)基本特性及生態(tài)系統(tǒng)健康劃分標(biāo)準(zhǔn)，將房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況分為五類：過冷病態(tài)、偏冷亞健康、健康、偏熱亞健康和過熱病態(tài)。

4.2 綜合結(jié)果分析

研究期內(nèi)，武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康綜合指數(shù)具有極大的波動(dòng)性，且階段特征明顯：2001年起，武漢市加大房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資力度，各種生產(chǎn)要素在行業(yè)匯集，為房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展提供良好契機(jī)，反映在圖2中，便是2001-2004年，綜合指數(shù)穩(wěn)步上升，由0.2472增長(zhǎng)到0.5791，健康等級(jí)從“偏冷亞健康”逐步向“健康”級(jí)轉(zhuǎn)變；2004年開始，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷加大，價(jià)格也開始上升，生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部出現(xiàn)失衡，使得綜合指數(shù)在2005和2006年持續(xù)走低；隨后，一系列的宏觀調(diào)控措施雖對(duì)低位運(yùn)行趨勢(shì)有所緩解，并在2008年達(dá)到研究期內(nèi)的最高值0.7553，但同年度的全球金融危機(jī)很快便扭轉(zhuǎn)了這種上升勢(shì)頭，使得2009年至今，房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康指數(shù)都保持在一個(gè)較低的水平，根據(jù)健康分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（見表2），2012年武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)僅處于亞健康級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定警示作用。

4.3 分類指標(biāo)對(duì)比

4.3.1 壓力指數(shù)

研究期內(nèi)，除了2004年壓力指數(shù)較上年度為增長(zhǎng)外，其他年份均呈下降態(tài)勢(shì)，表明武漢市房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)壓力現(xiàn)狀不斷惡化（逆向指標(biāo)，數(shù)值越小，壓力越大）。這與武漢市近些年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相關(guān)，自武漢市實(shí)施復(fù)興計(jì)劃以來，城市基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，集聚能力持續(xù)加強(qiáng)，大量人口與資金的涌入對(duì)原始房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)造成極大沖擊。

4.3.2 狀況指數(shù)

在研究時(shí)段內(nèi)，狀態(tài)指數(shù)與綜合指數(shù)基本保持相同的運(yùn)行軌跡，得分指數(shù)也是在2004和2008年達(dá)到較高峰，但接下來年份都出現(xiàn)較大幅度下降。而且研究期內(nèi)狀況指數(shù)年度差異巨大，最小值為2001年的0.0259，2008年則達(dá)到最大值0.8674，與研究時(shí)段內(nèi)平均水平都有較大程度偏離。

4.3.3 響應(yīng)指數(shù)

由圖3可以看出，響應(yīng)指數(shù)變化隨時(shí)間推移，帶有明顯階段性：2001-2004年響應(yīng)指數(shù)持續(xù)下降；2004-2008年響應(yīng)指數(shù)反彈趨勢(shì)明顯，2008年達(dá)到0.4739；2008年后響應(yīng)指數(shù)又呈下降趨勢(shì)，其中2008-2009年下降幅度較大，2009年后下降幅度有所緩和，但一直保持在一個(gè)較低的水平線上。

4.4 PSR系統(tǒng)協(xié)調(diào)度分析

PSR模型形象地模擬了一段時(shí)期內(nèi)，地方政府在掌握房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，作出引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展的響應(yīng)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體行為加以規(guī)范和約束，使房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)良性發(fā)展。然而，區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過程，且健康與非健康并沒有明確的界限，只是一個(gè)相對(duì)的概念，實(shí)質(zhì)上是在反復(fù)的調(diào)整與優(yōu)化過程中實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)運(yùn)作帕累托最優(yōu)的過程。

區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)是以區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和社會(huì)民生改善，以及三者相互協(xié)調(diào)為指向的，評(píng)價(jià)體系中“壓力-狀態(tài)-響應(yīng)”各子系統(tǒng)的相互均衡三者協(xié)調(diào)關(guān)系的具體體現(xiàn)。為定量分析房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的整體性及協(xié)調(diào)一致性，本文引入?yún)f(xié)調(diào)度函數(shù)，來度量三個(gè)子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)狀況。計(jì)算公式為：

式中，C為協(xié)調(diào)度指數(shù)，X、Y、Z分別為壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指數(shù)得分。當(dāng)壓力、狀態(tài)和響應(yīng)指數(shù)分值越接近，協(xié)調(diào)度得分越接近1.732。利用武漢市數(shù)據(jù)分析得到表3所示結(jié)果。

研究期內(nèi)，三個(gè)子系統(tǒng)間的協(xié)調(diào)系數(shù)在波動(dòng)中上升，但是我們應(yīng)該看到這種高水平協(xié)調(diào)程度的本質(zhì)，由于三個(gè)系統(tǒng)各年度得分較為接近，且水平大多較低，三者低水平的一致性卻導(dǎo)致協(xié)調(diào)度的“虛高”，無法科學(xué)全面地反映系統(tǒng)間的真實(shí)協(xié)作機(jī)制。

5 結(jié)論與討論

5.1 結(jié)論

（1）以自然生態(tài)系統(tǒng)概念為基礎(chǔ)，界定出房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)概念及運(yùn)作機(jī)制，并分析了健康房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)應(yīng)該具備的特征，從“壓力—狀況—響應(yīng)”三方面構(gòu)建指標(biāo)體系后利用TOPSIS法定量考核系統(tǒng)運(yùn)行狀況，研究方法與結(jié)論對(duì)后續(xù)研究也有一定參考作用。

（2）實(shí)證結(jié)果表明，2001-2012年間，隨著武漢市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)發(fā)展，地方政府和企業(yè)為獲取房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的高額經(jīng)濟(jì)收益，不斷加大房地產(chǎn)投資，卻忽視了內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整與系統(tǒng)生態(tài)環(huán)境優(yōu)化等問題，使房地產(chǎn)業(yè)面臨的各方壓力不斷增加。與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則制定者及宏觀調(diào)控者，地方政府并沒有及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)變化做出積極反應(yīng)，使房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康狀況呈現(xiàn)極大波動(dòng)性，到2012年也僅處于“亞健康”狀況。

5.2 討論

（1）房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)作為一個(gè)復(fù)雜系統(tǒng)，對(duì)于其內(nèi)涵界定，還需要作更深層次思考與探索，形成完整的房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理論。

（2）對(duì)于“健康”與“不健康”，主客觀意志都很難形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，尤其房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)這樣一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的統(tǒng)一體，受政策影響較為嚴(yán)重，分析歷年相關(guān)數(shù)據(jù)及經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象并不能全面反映系統(tǒng)變化狀況，因而在指標(biāo)選取時(shí)應(yīng)考慮動(dòng)態(tài)因素，多選用指示性強(qiáng)的指標(biāo)，盡可能更合理、客觀地反映系統(tǒng)健康狀況。

（3）房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)關(guān)聯(lián)性極廣的產(chǎn)業(yè)，其生態(tài)系統(tǒng)健康狀況勢(shì)必會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響，尤其房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系緊密，如何探尋出一條既保證房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)健康運(yùn)行，又能保障與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同共進(jìn)路徑，也是后期研究需深入探討的主題。

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作者簡(jiǎn)介：

李菁，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)橥恋乩霉芾?、房地產(chǎn)管理。

匡兵，華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋乩霉芾怼?/p>

注：本文由國(guó)家自然科學(xué)基金青年項(xiàng)目（編號(hào)：71103068）、武漢市科協(xié)國(guó)家級(jí)科技思想庫建設(shè)調(diào)研課題（編號(hào)：WHKX201401）和華中科技大學(xué)自主創(chuàng)新研究基金（編號(hào)：2013WT014）共同資助。

李求軍/責(zé)任編輯endprint