鄒偉良+陳琳+譚建輝

摘要：采用定量分析與定性分析相結(jié)合的研究方法，以廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策的影響人群為研究對(duì)象，對(duì)已獲得經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證但未購(gòu)房以及已申請(qǐng)住房保障但未獲批兩類家庭進(jìn)行問卷調(diào)查和入戶訪談，并采用SPSS軟件對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行深度挖掘，分析了兩類家庭的經(jīng)濟(jì)狀況與居住現(xiàn)狀，經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策對(duì)兩類家庭的影響及其未來的住房保障訴求。在此基礎(chǔ)上，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策的穩(wěn)妥實(shí)施提出相關(guān)建議，包括做好停建政策后續(xù)配套工作，妥善處理已獲得準(zhǔn)購(gòu)證家庭的購(gòu)房需求；優(yōu)化住房保障申請(qǐng)程序，加強(qiáng)保障性住房分配和后續(xù)管理等。最后，針對(duì)困難群眾對(duì)住房保障產(chǎn)品多元化的訴求，對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)式住房保障方式進(jìn)行了探索。

關(guān)鍵詞：住房保障，經(jīng)濟(jì)適用住房，停建，住房政策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0039-47 收稿日期：2014-06-03

1 引言

我國(guó)的保障性住房建設(shè)對(duì)改善城鎮(zhèn)住房困難家庭的居住條件起到了積極的作用。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國(guó)形成了以廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的，多層次的保障性住房供應(yīng)體系，為不同收入層次的住房困難家庭提供適宜的居所，解決了大量家庭的住房困難問題。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房作為產(chǎn)權(quán)式住房保障的主要方式，是解決中低收入家庭住房困難問題的重要渠道。由于經(jīng)濟(jì)適用住房政策實(shí)施過程中暴露出許多問題，學(xué)術(shù)界對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房存廢問題的爭(zhēng)論也日益激烈。近年來，不少地方政府紛紛調(diào)整政策，提出減少或暫停建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房。廣州市于2013年出臺(tái)政策，暫停新建經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目立項(xiàng)，暫停受理申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的申請(qǐng)。這意味著廣州市現(xiàn)有1.8萬戶已獲得經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證的家庭，將面臨著無房可購(gòu)的情況，在可預(yù)見的將來，那些仍然希望購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的困難家庭，其訴求將難以得到滿足。此外，這些受停建政策影響的保障人群對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策態(tài)度如何，訴求有哪些，值得引起關(guān)注。本文以廣州經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策及其后續(xù)影響為例，通過問卷調(diào)查和深度訪談，收集受經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策直接影響人群的實(shí)證數(shù)據(jù)展開研究。

2 文獻(xiàn)回顧和研究過程概述

2.1 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究評(píng)述

國(guó)外尤其是西方國(guó)家的住房保障相對(duì)成熟，對(duì)住房保障問題更多的是討論政府住房保障責(zé)任與住房保障實(shí)施方式探索。國(guó)外學(xué)者普遍認(rèn)為政府應(yīng)該成為為住房困難人群提供住房保障的責(zé)任主體。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家庇古主張由政府向富人征稅，采取建立各種社會(huì)服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老金、免費(fèi)教育、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)藥保險(xiǎn)、房屋供給等方法補(bǔ)貼給窮人。Stegman等提出政府應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商在建設(shè)商品房的同時(shí)，為中低收入家庭“強(qiáng)制預(yù)留”出部分可支付住宅單元。Hugo Priemus通過分析歐盟各成員國(guó)住房體系之間相互的關(guān)系，指出歐盟各成員國(guó)應(yīng)充分行使權(quán)力來制定自身的住房政策來滿足國(guó)民多樣化的住房需求。而在住房保障實(shí)施方式方面，國(guó)外學(xué)者也做了探索。Lennart對(duì)英國(guó)住房權(quán)屬問題進(jìn)行了對(duì)比研究，提出混合產(chǎn)權(quán)的公共住房能降低居民的融資代價(jià)。Arlusky通過研究，指出以政府成本的視角來看，以向?qū)χ械褪杖腚A層提供貨幣補(bǔ)貼的方式來增加提高他們的住房消費(fèi)的政策比政府直接為中低收入者建設(shè)住房的政策更為有效，這也成為住房保障政策選擇的重要理論依據(jù)之一。

在國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)適用住房政策的存廢爭(zhēng)論很大，學(xué)者們從不同的視角對(duì)這項(xiàng)政策開展深入的研究。其中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房政策的存廢問題，徐滇慶等通過分析研究，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房制度的政策設(shè)計(jì)存在不合理性，已經(jīng)不符合我國(guó)的具體國(guó)情，同時(shí)也不利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因而應(yīng)該退出歷史舞臺(tái)，用更合理的制度來代替它。但也有學(xué)者提出相反的觀點(diǎn)，杜文等則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房制度是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分，其存在是合理的，在解決我國(guó)中低收入家庭住房困難問題發(fā)揮了積極的作用，但由于其存在著一定的缺陷，應(yīng)加以不斷完善以便其發(fā)揮更大的作用。對(duì)改革創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用住房制度，不少學(xué)者也進(jìn)行了探索。張迪認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)不能跟隨政策盲目而行，必須要考慮區(qū)域的差異。侯淅珉通過對(duì)淮安、上海等地住房保障模式的創(chuàng)新與實(shí)踐研究，建議將現(xiàn)有的經(jīng)適房政策和公共租賃房政策融合起來，實(shí)現(xiàn)先租后售的市場(chǎng)化補(bǔ)貼模式，借此克服經(jīng)濟(jì)適用住房政策存在的弊端。鐘幼茶提出對(duì)商品化住房與經(jīng)濟(jì)適用住房這類保障性住房實(shí)行雙軌封閉運(yùn)行，政府嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用住房在二級(jí)市場(chǎng)的交易行為，是創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)適用住房制度的方向。國(guó)內(nèi)學(xué)者們也對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)式住房保障方式進(jìn)行了研究，其中共有產(chǎn)權(quán)模式是研究熱點(diǎn)。陳淑云認(rèn)為我國(guó)當(dāng)前住房問題的關(guān)鍵所在是住房消費(fèi)和住房財(cái)富分配不公，我國(guó)保障住房政策忽略對(duì)中低收入家庭財(cái)富積累的影響，提出通過共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障性住房，從住房保障政策上解決住房消費(fèi)不均，縮小由住房財(cái)富分配不均而引發(fā)的社會(huì)問題。呂萍等探討和論證了保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式基本架構(gòu)及運(yùn)行的實(shí)踐意義，她認(rèn)為保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式有利于解決保障性住房問題及提高政策的效率。郜浩等提出了三種共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房的供給模式，指出目前應(yīng)主要采用政府集中興建的模式，并對(duì)運(yùn)行過程中存在的產(chǎn)權(quán)比例計(jì)算及管理權(quán)、處分權(quán)歸屬等問題提出對(duì)策。

國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究成果值得學(xué)習(xí)與借鑒，為后續(xù)的研究奠定了較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。然而，目前學(xué)者們對(duì)住房保障政策方面的研究多側(cè)重于討論政策施行效果、延伸發(fā)展等方面，對(duì)政策調(diào)整影響人群態(tài)度、訴求等的研究較少，同時(shí)在實(shí)證研究的支持上也存在一定程度上的缺乏。

2.2 調(diào)查研究過程概述

本研究采取定量和定性相結(jié)合的方式，對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策影響的兩類主要人群進(jìn)行研究。其中，定量調(diào)查采取問卷調(diào)查的方式，問卷調(diào)查以電話調(diào)查和紙質(zhì)問卷調(diào)查相結(jié)合的方法進(jìn)行。在定量調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過入戶調(diào)查、深度訪談，用更豐富調(diào)查信息，拓寬觀察視角，彌補(bǔ)定量調(diào)查在某些層面上深度不足的缺陷。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析處理，深度挖掘相關(guān)信息。endprint

本次調(diào)查的經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策影響的人群主要分為兩類，第一類是已獲得經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證但還未購(gòu)房家庭（以下簡(jiǎn)稱“已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭”）；第二類是申請(qǐng)住房保障但還未獲批準(zhǔn)家庭（以下簡(jiǎn)稱“申請(qǐng)但未獲批家庭”）。前者為本次調(diào)查的主要對(duì)象，而后者由于政策的變化影響了其保障預(yù)期，作為從屬群體加以研究。其中已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭的抽樣數(shù)據(jù)庫(kù)為廣州市現(xiàn)有的18071戶已獲得經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證但未購(gòu)房家庭，申請(qǐng)但未獲批家庭的抽樣數(shù)據(jù)庫(kù)為3000戶，兩類數(shù)據(jù)均來源于廣州市住房保障信息系統(tǒng)。針對(duì)兩類人群的不同特征，分別設(shè)計(jì)問卷進(jìn)行調(diào)查采訪。調(diào)查樣本按分層隨機(jī)抽樣原則，抽取1419戶開展問卷調(diào)查，得到有效問卷804份，其中已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭651份，申請(qǐng)但未獲批家庭153份。在問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，抽取了26戶典型家庭進(jìn)行入戶調(diào)查及深度訪談。

3 研究發(fā)現(xiàn)

根據(jù)問卷調(diào)查，對(duì)調(diào)查人群的特征、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策的態(tài)度以及在經(jīng)濟(jì)適用住房停建情況下住房保障的訴求等要素進(jìn)行了研究。同時(shí)，通過入戶調(diào)查、深度訪談，更深層次地了解經(jīng)濟(jì)適用住房政策調(diào)整對(duì)群眾造成的影響。

3.1 定量調(diào)查發(fā)現(xiàn)

3.1.1 影響人群家庭和居住特征分析

據(jù)分析，兩類家庭總體的年人均可支配收入取Huber的M估計(jì)值為20147.7元，這一數(shù)值僅為2012年廣州市城市居民家庭人均可支配收入38054元的52.9%（見表1）。

在兩類家庭中，無房戶的比例高。擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的家庭只有5.8%，94.2%的家庭屬于無房戶。借住父母或親友家的375戶，占46.6%，租住私房的195戶，占24.3%，租住政府公房的68戶，占8.5%?，F(xiàn)同住人數(shù)情況，2人同住的占9.2%，3人同住的占36.5%，4人同住的占19.3%，5人及以上同住的占33.6%。

兩類家庭現(xiàn)住房建筑面積均值為38.6平方米，人均住房建筑面積均值9.97平方米，遠(yuǎn)低于2010年廣州市人均建筑面積21.40平方米。其中，人均住房建筑面積在10平方米及以下的所占的比例為66.1%，15平方米以下的比例高達(dá)87.5%。無房戶比例高，住房面積小，同住人口多，人均住房面積小，成為這些家庭住房狀況的鮮明特征（見表2）。

3.1.2 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建的態(tài)度分析

調(diào)查顯示，兩類家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策的反對(duì)呼聲都很高。其中，已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭中對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建表示反對(duì)或強(qiáng)烈反對(duì)的為68.9%，表示理解和支持的僅為13.2%。申請(qǐng)但未獲批家庭中，61.2%表示反對(duì)或強(qiáng)烈反對(duì)，20.4%表示無所謂，11.2%對(duì)政策持理解態(tài)度，3.3%支持，3.9%為其他意見。其他意見主要集中在“這是政府的決定，雖感無奈，但也只能服從”。另外，申請(qǐng)但未獲批家庭中，一部分屬于申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房家庭，另一部分申請(qǐng)了除經(jīng)濟(jì)適用住房外的其他住房保障產(chǎn)品。其中申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭對(duì)停建的反對(duì)呼聲略高，但二者之間不存在顯著差異（見圖1）。

對(duì)于反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建的原因，在已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭中，“收入低，買不起商品房”是最重要的原因（占比27.7%），“已獲準(zhǔn)購(gòu)證，希望政府堅(jiān)守承諾”是第二大原因（占比18.0%），“輪候變空等，感到不公平”是第三個(gè)主要原因（占比14.2%），另外，“希望擁有自有產(chǎn)權(quán)房”（占12.0%）和“現(xiàn)住房很困難，亟需解決”（11.6%）也是主要原因之一。

在申請(qǐng)但未獲批家庭中，“希望買到屬于自己的房子”（占比40.5%）是最主要的原因，其次是“商品房?jī)r(jià)格太高，買不起”（占比32.2%），也有家庭認(rèn)為“無自有住房，住房困難”（占比13.6%）和“政府應(yīng)該保持政策的延續(xù)性”（占比10.1%）是主要原因（見圖2）。

3.1.3 經(jīng)濟(jì)適用住房停建情況下住房保障需求分析

在經(jīng)濟(jì)適用住房停建情況下，已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭及申請(qǐng)但未獲批家庭中申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭更希望獲得經(jīng)濟(jì)適用住房這類保障產(chǎn)品。在已獲準(zhǔn)購(gòu)證家庭中，表示堅(jiān)持繼續(xù)等候經(jīng)濟(jì)適用住房的占比70.0%；有17.5%的家庭愿意轉(zhuǎn)向選擇公租房，4.3%愿意轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼，5.6%考慮其他選擇，只有0.8%的家庭表示將放棄保障。而在表示繼續(xù)等候經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭中，有30.5%的家庭表現(xiàn)出強(qiáng)烈（或極強(qiáng)烈）的堅(jiān)持，29.2%表現(xiàn)較強(qiáng)烈的堅(jiān)持，40.3%一般堅(jiān)持。

申請(qǐng)但未獲批家庭中申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，有63.1%表示堅(jiān)持等候經(jīng)濟(jì)適用住房，27.0%愿意轉(zhuǎn)向公租房，3.5%愿意轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼，6.4%考慮其他選擇。對(duì)仍堅(jiān)持等候經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，31.4%表現(xiàn)出強(qiáng)烈或極強(qiáng)烈的堅(jiān)持意愿，13.5%較強(qiáng)烈的堅(jiān)持，55.1%一般堅(jiān)持。

3.2 定性調(diào)查發(fā)現(xiàn)

本文定性研究主要分析調(diào)查家庭的住房現(xiàn)狀，家庭特征等基本信息，了解群眾對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建的態(tài)度與住房保障的訴求，力求更深層次地了解經(jīng)濟(jì)適用住房政策調(diào)整對(duì)群眾造成的影響，探討解決策略與方法。

3.2.1 生活與居住情況相對(duì)困難，自我改善能力較弱

調(diào)查家庭主要分布在越秀、荔灣、海珠等老城區(qū)，家庭經(jīng)濟(jì)條件及住房現(xiàn)狀相對(duì)困難，自我改善生活與居住狀況的能力較弱。這些家庭中多數(shù)人為私企職工或以打零工為業(yè)，收入不高，但超出了廉租保障條件，收入增長(zhǎng)預(yù)期小。有的家庭有正上學(xué)的子女，有的家中有長(zhǎng)期患病、高齡老人等情況，家庭生活負(fù)擔(dān)較重。相當(dāng)部分人經(jīng)過多年的打拼和積累，具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對(duì)具有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房有著較強(qiáng)烈的需求。住房困難情況突出是這些家庭另一個(gè)顯著特點(diǎn)，他們大多兩三代人同住在狹小的房子里，或長(zhǎng)期借住父母或親友家，有的租住城中村的房子，這些房子往往室內(nèi)陰暗潮濕，生活設(shè)施簡(jiǎn)陋。這些家庭雖有一定的支付能力，但很難通過市場(chǎng)來改善居住條件，對(duì)政府保障產(chǎn)品期望高。這些特點(diǎn)與定量分析結(jié)果高度一致。endprint

3.2.2 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房有需求，反對(duì)停建態(tài)度強(qiáng)烈

持有經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證的家庭及申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房但還未獲批的家庭反對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房停建的態(tài)度強(qiáng)烈。希望擁有一間屬于自己的房子，這是很多受訪家庭的共同心聲。這些家庭有的因?yàn)闊o房而影響到子女結(jié)婚，有的是家庭人口多居住擁擠，有的因?yàn)榫幼…h(huán)境惡劣，出于各種原因希望申請(qǐng)到經(jīng)濟(jì)適用住房。微薄的收入與高企的房?jī)r(jià)使得他們無法在市場(chǎng)上買到商品房，停建經(jīng)濟(jì)適用住房對(duì)于他們來說就是希望的破滅，所以他們反對(duì)的呼聲也尤為強(qiáng)烈。很多家庭表示，如果有機(jī)會(huì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，會(huì)想盡辦法籌錢，向銀行貸款或向親友借錢，即使會(huì)因此增加生活負(fù)擔(dān)。

3.2.3 希望政府履行承諾，承擔(dān)保障責(zé)任

經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策的出臺(tái)，也讓很多獲得準(zhǔn)購(gòu)證的家庭覺得政府政策朝令夕改，認(rèn)為這是政府不守承諾，逃避責(zé)任的表現(xiàn)，影響了對(duì)政府的公信力。他們普遍認(rèn)為政府有責(zé)任給他們至少提供一次選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的機(jī)會(huì)。此外，相當(dāng)部分的家庭由于持有準(zhǔn)購(gòu)證已有幾年時(shí)間，而期間一系列的審核手續(xù)及申請(qǐng)時(shí)繁雜的程序讓他們苦不堪言，所以他們對(duì)停建政策頗有微詞，認(rèn)為這使得他們之前的辛苦努力都白費(fèi)。更有甚者言辭激烈，提出如果買不到經(jīng)濟(jì)適用住房就會(huì)通過某些極端方式來宣泄不滿，這將增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。

3.2.4 對(duì)公租房青睞度不高，產(chǎn)權(quán)式保障更符合要求

調(diào)查家庭普遍不愿意在經(jīng)濟(jì)適用住房停建情況下轉(zhuǎn)為公租房保障，堅(jiān)持等候經(jīng)濟(jì)適用住房的意愿強(qiáng)烈。很多家庭認(rèn)為公租房租金與現(xiàn)住房租金相比吸引力不大，另外，公租房項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，配套不完善，交通不便利，增加了通勤與生活成本。有的家庭覺得如果轉(zhuǎn)為公租房，又需要辦理一系列的申請(qǐng)和資格審核手續(xù)，這個(gè)過程費(fèi)時(shí)費(fèi)力，非常麻煩。有的家庭對(duì)公租房的后續(xù)管理提出擔(dān)憂，擔(dān)心收入提高后超出公租房條件而被清退，這樣會(huì)壓制他們提高收入的積極性。但是，很多家庭表示，如果公租房變成經(jīng)濟(jì)適用住房，即便項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)（如龍歸城項(xiàng)目），都會(huì)愿意購(gòu)買。當(dāng)被問到如果公租房可以租轉(zhuǎn)售，即租住一定年限后可買斷產(chǎn)權(quán)，會(huì)不會(huì)考慮時(shí)，被訪家庭都表示愿意接受。這也反映出，相對(duì)于租賃型的保障產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式的保障產(chǎn)品更符合這些家庭的要求。

3.2.5 對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)、審批等環(huán)節(jié)有諸多不滿

根據(jù)自身在經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)及輪候的經(jīng)歷和認(rèn)識(shí)，受訪家庭對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用住房政策及施行過程中的環(huán)節(jié)提出了較多的意見和不滿。有相當(dāng)部分家庭認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件太過苛刻，收入標(biāo)準(zhǔn)太高，造成能進(jìn)入申請(qǐng)門檻的家庭因?yàn)槭杖氲投I不起，而買得起的住房困難家庭卻不能申請(qǐng)的狀況。經(jīng)濟(jì)適用住房審核評(píng)分制度也廣受群眾詬病，操作過程死板，提供材料繁多，審核不夠細(xì)致，是群眾不滿的主要原因。不少家庭對(duì)申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房繁瑣的程序和手續(xù)提出不滿，希望相關(guān)部門提高效率。有的家庭反映，經(jīng)濟(jì)適用住房政策宣傳不夠，群眾在申請(qǐng)過程中缺乏專業(yè)的解析與指導(dǎo)，同時(shí)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房分配管理中的透明度不高，有很多人通過不法手段買到經(jīng)濟(jì)適用住房。此外，群眾普遍希望經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目應(yīng)選址在交通便利的區(qū)域，戶型設(shè)計(jì)更為實(shí)用，總價(jià)盡量控制在普遍能接受的范圍。

4 相關(guān)政策建議

4.1 做好經(jīng)濟(jì)適用住房停建后的配套政策，妥善處理已獲得準(zhǔn)購(gòu)證家庭的購(gòu)房需求

通過層層審核，獲得準(zhǔn)購(gòu)證的家庭意味著具備了選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的資格。盡管政府與這些家庭之間不存在嚴(yán)格意義上的契約關(guān)系，但從道義上、維持政府信譽(yù)上和政策執(zhí)行的延續(xù)性上說，作為經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)者就有責(zé)任和義務(wù)提供足夠的保障房產(chǎn)品供他們選購(gòu)。因此，建議做出特別的安排，在停止發(fā)放新的準(zhǔn)購(gòu)證的情況下，給予每戶已獲得準(zhǔn)購(gòu)證的家庭至少一次選房的機(jī)會(huì)；對(duì)因?yàn)檎哒{(diào)整而無法辦理準(zhǔn)購(gòu)證延期致使準(zhǔn)購(gòu)證過期的，對(duì)仍然符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的家庭也給予一次選購(gòu)機(jī)會(huì)；對(duì)愿意轉(zhuǎn)為公租房保障的，優(yōu)先予以安置。在不能新建經(jīng)濟(jì)適用住房的情況下，考慮將現(xiàn)有的其他保障性住房產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)濟(jì)適用住房。總之，應(yīng)區(qū)分不同群體的需要，妥善處理已取得準(zhǔn)購(gòu)證家庭的購(gòu)房需求，有效控制由于政策調(diào)整帶來的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

4.2 優(yōu)化住房保障申請(qǐng)程序，加強(qiáng)保障性住房分配及后續(xù)管理

針對(duì)群眾反映較多的申請(qǐng)手續(xù)繁瑣、程序復(fù)雜、審批周期長(zhǎng)等問題，應(yīng)制定措施加以整改優(yōu)化。簡(jiǎn)化手續(xù)，縮短審批周期，對(duì)辦理住房保障申請(qǐng)所需提供證明、材料的應(yīng)特事特辦，對(duì)一些材料提供困難的情況可以采取靈活變通的措施。加強(qiáng)政策宣傳，在基層設(shè)立住房保障專員專窗，向群眾提供住房保障政策的專業(yè)咨詢通道?？舍槍?duì)各類人群或不同保障產(chǎn)品，設(shè)立獨(dú)立的申請(qǐng)通道，例如公租房申請(qǐng)通道、經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)通道、殘疾人申請(qǐng)通道、長(zhǎng)者申請(qǐng)通道等。改進(jìn)審核評(píng)分制度，提高審核內(nèi)容的細(xì)致性，堅(jiān)決懲處弄虛作假的行為。做好住房保障信息公開，特別是在保障性住房分配環(huán)節(jié)，提高工作透明度，接受群眾監(jiān)督，壓縮權(quán)利尋租空間。同時(shí)，加強(qiáng)保障性住房退出、流轉(zhuǎn)管理，對(duì)不符合保障條件的予以清退，打擊違規(guī)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售套利行為。產(chǎn)權(quán)式保障應(yīng)優(yōu)先采用內(nèi)循環(huán)，即政府回購(gòu)或僅在特定人群中流轉(zhuǎn)。

4.3 結(jié)合困難家庭特殊情況，注重保障性住房項(xiàng)目選址及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的科學(xué)性

保障性住房項(xiàng)目選址、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與建設(shè)，應(yīng)該考慮到不同困難人群的具體情況，在不增加生活成本的前提下，注重項(xiàng)目交通便利性、產(chǎn)品實(shí)用性及公建配套齊備性。項(xiàng)目選址應(yīng)靠近困難群眾聚集地，在確實(shí)需要布置在較遠(yuǎn)地方的情況下，應(yīng)優(yōu)先選擇交通便利的區(qū)域。應(yīng)規(guī)劃建設(shè)各項(xiàng)生活配套設(shè)施與商業(yè)物業(yè)，以滿足困難群眾日常生活以及多層次生活消費(fèi)的需要。這些設(shè)施可包括：學(xué)校、康復(fù)中心、醫(yī)療站、肉菜市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、銀行等設(shè)施。產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)注重實(shí)用性及提高利用率，面積控制在60平方米以內(nèi)，以兩房、三房戶型為主。

4.4 借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探索創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)式住房保障方式

結(jié)合定量及定性調(diào)查的發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)獲得準(zhǔn)購(gòu)證的家庭對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策普遍抵觸較大，堅(jiān)持等候經(jīng)濟(jì)適用住房的比例很高。從住房保障“以需定供”的角度看，完全忽略困難群眾的產(chǎn)權(quán)式保障需求顯然是值得商榷的。另外，從維護(hù)社會(huì)公正、共享社會(huì)發(fā)展成果的理念出發(fā)，推出產(chǎn)權(quán)式保障產(chǎn)品，讓中低收入者也能享受資產(chǎn)保值增值帶來的收益的舉措具有合理性。因此，建議借鑒我國(guó)香港地區(qū)、新加坡以及上海、北京等城市的做法與經(jīng)驗(yàn)，在以租賃型住房產(chǎn)品為主要保障方式的前提下，探索與完善產(chǎn)權(quán)式住房保障制度，適量推出針對(duì)夾心階層的產(chǎn)權(quán)式住房保障產(chǎn)品，如“共有產(chǎn)權(quán)房”等，以真正做到因人而異，分類保障。endprint

5 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)適用住房的停建，廣州將進(jìn)入沒有新增針對(duì)中低收入保障對(duì)象的產(chǎn)權(quán)式保障產(chǎn)品的時(shí)期。停建經(jīng)濟(jì)適用住房等政策的實(shí)施，將帶來一系列深遠(yuǎn)的影響，需要慎重評(píng)估與執(zhí)行。本文研究表明，對(duì)一項(xiàng)住房保障政策的制定、實(shí)施與調(diào)整，應(yīng)當(dāng)在公共資源許可的前提下，充分尊重受影響人群的表達(dá)與訴求，只有這樣，惠民為民的住房保障政策才能落到實(shí)處，相關(guān)政策制定的初衷與良好愿望也才能得以實(shí)現(xiàn)。最后，本文雖是針對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策展開研究，但其得出的結(jié)論不失普遍意義。

參考文獻(xiàn)：

1.庇古.福利經(jīng)濟(jì)學(xué).華夏出版社.2007

2.Stegman，Michael and Holden，David.Nonfederal Housing Programs：How States and Localities Are Responding to Federal Cutbacks in Low-Income Housing Programs[M].Washington，DC：ULI-the Urban Land Institute.1987

3.Hugo Priemus.European Policy and National Housing Stems.Housing Built Environ.2006.4

4.Lennart J.Lundqvist. The Challenges of Comparative Housing Policy Research.Housing，Theory and Society.1991.2

5.Bogden.A.Silver.Prototype Analysis of Housing Availability，Affordability，Adequacy and Accessibility.Journal of Urban Economies. 1994.12

6.徐滇慶.應(yīng)該叫停經(jīng)適房.中國(guó)社會(huì)導(dǎo)刊.2005.19

7.常華堂 張大勇.社會(huì)政策視角下的弱勢(shì)群體住房保障問題探討——關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房爭(zhēng)論.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào).2006.2

8.劉輝.芻議我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房保障方式.中國(guó)-東盟博覽.2012.6

9.宋時(shí)飛.經(jīng)適房已跟不上時(shí)代.中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào).2013.5.7

10.杜文.發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度建設(shè)的基本經(jīng)驗(yàn).經(jīng)濟(jì)體制改革.2005.3

11.張躍松 丁銳.對(duì)我國(guó)經(jīng)適房政策的思考.中國(guó)房地產(chǎn)信息.2005.5

12.韓立達(dá).我國(guó)廉租房制度發(fā)展演變及對(duì)策研究.城市發(fā)展研究.2009.11

13.張齊武 徐燕雯.經(jīng)濟(jì)適用房還是公共租賃房？——對(duì)住房保障政策改革的反思.公共管理學(xué)報(bào).2010.4

14.張迪.我國(guó)住房保障方式的改革方向.經(jīng)營(yíng)與管理.2012.2

15.侯淅珉.中國(guó)住房保障模式的創(chuàng)新與實(shí)踐——經(jīng)典案例分析.當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2012.24

16.鐘幼茶.創(chuàng)新城市住房保障體系的研究與實(shí)踐——以杭州為例.建筑經(jīng)濟(jì).2011.9

17.陳淑云.共有產(chǎn)權(quán)住房：我國(guó)住房保障制度的創(chuàng)新.華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）.2012.1

18.呂萍 修大鵬 李爽.保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實(shí)踐探索.城市發(fā)展研究.2013.2

19.郜浩 吳翔華 聶琦波.共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作體系研究.工程管理學(xué)報(bào).2011.2

作者簡(jiǎn)介：

鄒偉良，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院碩士研究生，從事技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理、住房保障研究。

陳琳，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院教授，廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，博士，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房保障研究。

譚建輝，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院副教授，博士，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房保障研究。

注：本文受廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十二五”規(guī)劃項(xiàng)目《新型城市化背景下特大城市住房保障供應(yīng)與管理體系構(gòu)建》（GD13CGL04）資助。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

5 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)適用住房的停建，廣州將進(jìn)入沒有新增針對(duì)中低收入保障對(duì)象的產(chǎn)權(quán)式保障產(chǎn)品的時(shí)期。停建經(jīng)濟(jì)適用住房等政策的實(shí)施，將帶來一系列深遠(yuǎn)的影響，需要慎重評(píng)估與執(zhí)行。本文研究表明，對(duì)一項(xiàng)住房保障政策的制定、實(shí)施與調(diào)整，應(yīng)當(dāng)在公共資源許可的前提下，充分尊重受影響人群的表達(dá)與訴求，只有這樣，惠民為民的住房保障政策才能落到實(shí)處，相關(guān)政策制定的初衷與良好愿望也才能得以實(shí)現(xiàn)。最后，本文雖是針對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策展開研究，但其得出的結(jié)論不失普遍意義。

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作者簡(jiǎn)介：

鄒偉良，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院碩士研究生，從事技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理、住房保障研究。

陳琳，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院教授，廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，博士，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房保障研究。

譚建輝，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院副教授，博士，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房保障研究。

注：本文受廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十二五”規(guī)劃項(xiàng)目《新型城市化背景下特大城市住房保障供應(yīng)與管理體系構(gòu)建》（GD13CGL04）資助。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

5 結(jié)語

隨著經(jīng)濟(jì)適用住房的停建，廣州將進(jìn)入沒有新增針對(duì)中低收入保障對(duì)象的產(chǎn)權(quán)式保障產(chǎn)品的時(shí)期。停建經(jīng)濟(jì)適用住房等政策的實(shí)施，將帶來一系列深遠(yuǎn)的影響，需要慎重評(píng)估與執(zhí)行。本文研究表明，對(duì)一項(xiàng)住房保障政策的制定、實(shí)施與調(diào)整，應(yīng)當(dāng)在公共資源許可的前提下，充分尊重受影響人群的表達(dá)與訴求，只有這樣，惠民為民的住房保障政策才能落到實(shí)處，相關(guān)政策制定的初衷與良好愿望也才能得以實(shí)現(xiàn)。最后，本文雖是針對(duì)廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房停建政策展開研究，但其得出的結(jié)論不失普遍意義。

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4.Lennart J.Lundqvist. The Challenges of Comparative Housing Policy Research.Housing，Theory and Society.1991.2

5.Bogden.A.Silver.Prototype Analysis of Housing Availability，Affordability，Adequacy and Accessibility.Journal of Urban Economies. 1994.12

6.徐滇慶.應(yīng)該叫停經(jīng)適房.中國(guó)社會(huì)導(dǎo)刊.2005.19

7.常華堂 張大勇.社會(huì)政策視角下的弱勢(shì)群體住房保障問題探討——關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房爭(zhēng)論.山東農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào).2006.2

8.劉輝.芻議我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房保障方式.中國(guó)-東盟博覽.2012.6

9.宋時(shí)飛.經(jīng)適房已跟不上時(shí)代.中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào).2013.5.7

10.杜文.發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度建設(shè)的基本經(jīng)驗(yàn).經(jīng)濟(jì)體制改革.2005.3

11.張躍松 丁銳.對(duì)我國(guó)經(jīng)適房政策的思考.中國(guó)房地產(chǎn)信息.2005.5

12.韓立達(dá).我國(guó)廉租房制度發(fā)展演變及對(duì)策研究.城市發(fā)展研究.2009.11

13.張齊武 徐燕雯.經(jīng)濟(jì)適用房還是公共租賃房？——對(duì)住房保障政策改革的反思.公共管理學(xué)報(bào).2010.4

14.張迪.我國(guó)住房保障方式的改革方向.經(jīng)營(yíng)與管理.2012.2

15.侯淅珉.中國(guó)住房保障模式的創(chuàng)新與實(shí)踐——經(jīng)典案例分析.當(dāng)代經(jīng)濟(jì).2012.24

16.鐘幼茶.創(chuàng)新城市住房保障體系的研究與實(shí)踐——以杭州為例.建筑經(jīng)濟(jì).2011.9

17.陳淑云.共有產(chǎn)權(quán)住房：我國(guó)住房保障制度的創(chuàng)新.華中師范大學(xué)學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）.2012.1

18.呂萍 修大鵬 李爽.保障性住房共有產(chǎn)權(quán)模式的理論與實(shí)踐探索.城市發(fā)展研究.2013.2

19.郜浩 吳翔華 聶琦波.共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作體系研究.工程管理學(xué)報(bào).2011.2

作者簡(jiǎn)介：

鄒偉良，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院碩士研究生，從事技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理、住房保障研究。

陳琳，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院教授，廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，博士，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房保障研究。

譚建輝，廣州大學(xué)工商管理學(xué)院副教授，博士，從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、住房保障研究。

注：本文受廣東省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十二五”規(guī)劃項(xiàng)目《新型城市化背景下特大城市住房保障供應(yīng)與管理體系構(gòu)建》（GD13CGL04）資助。

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