紀(jì)益成　馬錚

摘要：我國(guó)各地已陸續(xù)開展存量房交易的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作，制定了相應(yīng)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理辦法。介紹國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)在《計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理準(zhǔn)則》中的爭(zhēng)議處理規(guī)定，梳理總結(jié)國(guó)內(nèi)各地已試行的爭(zhēng)議處理辦法，對(duì)存量房交易評(píng)估爭(zhēng)議和存量房評(píng)估爭(zhēng)議進(jìn)行區(qū)分，在評(píng)估爭(zhēng)議處理原則、爭(zhēng)議費(fèi)用承擔(dān)等方面提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收，計(jì)稅價(jià)格評(píng)估，爭(zhēng)議處理

中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0064-69 收稿日期：2014-05-19

1 房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題的背景

1.1 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的長(zhǎng)期探索

從2003年起，我國(guó)借鑒國(guó)外運(yùn)行良好的財(cái)產(chǎn)稅制度，探索財(cái)產(chǎn)稅在我國(guó)的適用性。于是，先后在北京、遼寧等6個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅改革和“模擬評(píng)稅”試點(diǎn)工作，后又?jǐn)U大到10個(gè)省市的32個(gè)縣、市、區(qū)，對(duì)如何科學(xué)合理地評(píng)估房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行有益探索。但是，“模擬評(píng)稅”實(shí)際上是沒(méi)有執(zhí)行征稅的“空轉(zhuǎn)”，并沒(méi)有涉及征納雙方的實(shí)際利益，自然沒(méi)有涉及太多評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題。2011年1月在上海和重慶個(gè)人住房開啟房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，但是兩市的試點(diǎn)方案中主要針對(duì)新增住房和高檔住房進(jìn)行征稅，涉及面小，較少涉及計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題，因此也沒(méi)有出現(xiàn)太多評(píng)估爭(zhēng)議問(wèn)題。

1.2 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征稅的評(píng)估爭(zhēng)議處理

在探索財(cái)產(chǎn)稅制在我國(guó)運(yùn)用的同一時(shí)期，納稅人利用“陰陽(yáng)合同”逃避房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中的稅收，嚴(yán)重影響了稅收的嚴(yán)肅性，也大大降低了國(guó)家利用稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度。因此，在保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅尚未大規(guī)模鋪開試點(diǎn)前，交易環(huán)節(jié)的稅收管理和計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行推廣。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2010〕105號(hào)）要求，各地應(yīng)于2011年7月1日后，逐步推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。目前，從各地已公布的配套方案看，各地都開始探索并實(shí)施了與當(dāng)?shù)叵噙m應(yīng)的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作，其中，評(píng)估爭(zhēng)議處理也成為探索的重要組成部分。

2 國(guó)際上以財(cái)產(chǎn)稅征收為目的的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理經(jīng)驗(yàn)

境外很多國(guó)家和地區(qū)擁有較長(zhǎng)時(shí)間的財(cái)產(chǎn)稅（主要是房產(chǎn)稅）征收歷史。以從價(jià)稅為目的的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估主要采用以批量評(píng)估為主，個(gè)案評(píng)估為輔的評(píng)估系統(tǒng)。其中，批量評(píng)估主要針對(duì)轄區(qū)內(nèi)異質(zhì)性較弱的房地產(chǎn)進(jìn)行模型化評(píng)估，個(gè)案評(píng)估主要針對(duì)轄區(qū)內(nèi)異質(zhì)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)進(jìn)行人工手動(dòng)評(píng)估。批量評(píng)估具有高效率、低成本、公平客觀等優(yōu)點(diǎn)，因此在這些國(guó)家和地區(qū)征收財(cái)產(chǎn)稅的過(guò)程中得到大規(guī)模推廣。但是，批量評(píng)估的結(jié)果仍有可能因物業(yè)的特殊性造成的評(píng)估偏差，或者由于納稅人對(duì)批量評(píng)估系統(tǒng)的不了解、不信任，從而引起對(duì)批量評(píng)估結(jié)果的爭(zhēng)議，所以在一些國(guó)家和地區(qū)中設(shè)有解決爭(zhēng)議的機(jī)構(gòu)，備有專業(yè)的評(píng)估人員或第三方爭(zhēng)議委員會(huì)進(jìn)行爭(zhēng)議處理，形成了一套成熟有序的爭(zhēng)議解決機(jī)制。國(guó)內(nèi)已有學(xué)者對(duì)美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)成熟的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估制度進(jìn)行了詳細(xì)介紹（朱聰、鄭婕，2007；傅傳銳、楊倩倩，2007）。國(guó)際估稅官協(xié)會(huì)（International Association of Assessing Officers，IAAO）是一個(gè)主要從事財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的教育培訓(xùn)、評(píng)估準(zhǔn)則制定、評(píng)估咨詢服務(wù)等工作的國(guó)際性組織。目前，該協(xié)會(huì)已制定了15個(gè)與財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估相關(guān)的技術(shù)準(zhǔn)則，并且在1981年制定了《計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱“準(zhǔn)則”）（Standard on Assessment Appeal），最新版本已于2013年1月通過(guò)。

雖然準(zhǔn)則在其適用范圍中強(qiáng)調(diào)，本準(zhǔn)則旨在提供一個(gè)框架性指導(dǎo)意見，不提出單一具體的爭(zhēng)議處理程序，但是從已經(jīng)建立爭(zhēng)議處理機(jī)制的國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，IAAO給出的爭(zhēng)議處理框架具有較強(qiáng)的普適性。鑒于IAAO在國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估中的地位，在此以準(zhǔn)則為例，介紹在國(guó)際財(cái)產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理中較為通行的做法。

IAAO在建議中將評(píng)估爭(zhēng)議處理先按評(píng)估財(cái)產(chǎn)的類型大體分為兩類：地方性財(cái)產(chǎn)（Locally Assessed Properties）和中央財(cái)產(chǎn)（Centrally Assessed Properties）。其中，中央財(cái)產(chǎn)是指鐵路、電信、公共設(shè)施等財(cái)產(chǎn)，評(píng)估工作由中央的評(píng)估機(jī)構(gòu)完成。在兩類財(cái)產(chǎn)中又將爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)一步分為事實(shí)問(wèn)題（Matters of Fact）和法律問(wèn)題（Matters of Law）。事實(shí)問(wèn)題主要是有關(guān)評(píng)估值和影響評(píng)估值的相關(guān)因素的問(wèn)題，應(yīng)該在行政管理的范圍內(nèi)處理，最高處理機(jī)構(gòu)是州或省的財(cái)產(chǎn)稅法庭。法律問(wèn)題主要涉及一些法律規(guī)章和程序問(wèn)題的解釋、權(quán)利豁免、爭(zhēng)議處理委員會(huì)和特別法庭的司法權(quán)等問(wèn)題。處理地方性財(cái)產(chǎn)的評(píng)估爭(zhēng)議可以依次通過(guò)四個(gè)層次：與評(píng)估機(jī)構(gòu)的非正式交流、獨(dú)立的爭(zhēng)議處理委員會(huì)復(fù)核、州或省的財(cái)產(chǎn)稅法庭、法庭。中央財(cái)產(chǎn)與地方性財(cái)產(chǎn)的評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)構(gòu)不同，但是處理爭(zhēng)議的結(jié)構(gòu)框架相似。在中央財(cái)產(chǎn)評(píng)估的爭(zhēng)議處理中，事實(shí)問(wèn)題、分類、一致性等問(wèn)題的解決主要通過(guò)納稅人和評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的非正式的會(huì)議交流，盡量減少更高層次的行政處理和訴訟要求；法律問(wèn)題的解決多借助州或地方的爭(zhēng)議委員會(huì)或稅務(wù)法庭等機(jī)構(gòu)。與地方性財(cái)產(chǎn)的評(píng)估爭(zhēng)議處理不同的是，在法庭最終解決爭(zhēng)議之前，設(shè)置一個(gè)中央評(píng)估爭(zhēng)議委員會(huì)做好進(jìn)一步的爭(zhēng)議處理。最后，對(duì)中央評(píng)估爭(zhēng)議委員會(huì)或聽證會(huì)仍舊無(wú)法解決的法律問(wèn)題或法律與事實(shí)相混合的問(wèn)題，根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r由不同級(jí)別的法庭做出最終判決。

另外，IAAO建議爭(zhēng)議處理的過(guò)程中，爭(zhēng)議處理程序要為納稅人的爭(zhēng)議提供充足的準(zhǔn)備時(shí)間，但是納稅人不能不合理地要求延遲繳納稅款。因此，對(duì)于特別復(fù)雜的財(cái)產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，征稅機(jī)關(guān)往往要求納稅人在得出爭(zhēng)議處理結(jié)果前先繳納相關(guān)稅款。這點(diǎn)與我國(guó)征管法對(duì)稅收糾紛爭(zhēng)議處理規(guī)定也基本一致。因此，在處理計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議時(shí)，有些情況也可以參照稅收糾紛爭(zhēng)議處理的規(guī)定。當(dāng)然，并不是所有的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的爭(zhēng)議都可以簡(jiǎn)單套用稅收糾紛爭(zhēng)議處理的規(guī)定，因在這中間還涉及與評(píng)估有關(guān)的專業(yè)問(wèn)題。endprint

3 國(guó)內(nèi)存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理的做法

根據(jù)財(cái)稅〔2010〕105號(hào)文的要求，國(guó)內(nèi)各地結(jié)合本地實(shí)際情況，相應(yīng)出臺(tái)適合本地的評(píng)估爭(zhēng)議處理辦法，在此進(jìn)行概括梳理。

3.1 在規(guī)定的受理時(shí)間內(nèi)提交書面申請(qǐng)

若納稅人對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的最低計(jì)稅價(jià)格存在爭(zhēng)議，在規(guī)定的受理時(shí)間內(nèi)，均可以采用書面形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行異議申請(qǐng)。例如，浙江金華市規(guī)定納稅人對(duì)計(jì)稅價(jià)格有異議的，應(yīng)在20個(gè)工作日之內(nèi)以書面形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；浙江臺(tái)州溫嶺市、臨海市、玉環(huán)縣、仙居縣要求納稅人在10個(gè)工作日之內(nèi)以書面形式向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；江蘇省規(guī)定納稅人應(yīng)當(dāng)在收到核定計(jì)稅價(jià)格相關(guān)文書之日起7日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；廣東茂名市要求有異議的納稅人在7個(gè)工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；云南玉溪市規(guī)定對(duì)計(jì)稅價(jià)格有異議的納稅人應(yīng)在收到評(píng)估結(jié)果通知書15個(gè)工作日內(nèi)以書面形式向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)；湖南省規(guī)定有異議的納稅人須在30日內(nèi)填寫并提交《存量房交易計(jì)稅價(jià)格異議處理申請(qǐng)表》；珠海市規(guī)定納稅人對(duì)計(jì)稅價(jià)格有異議的，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)由買、賣雙方向受理交易申報(bào)的稅務(wù)機(jī)關(guān)提出爭(zhēng)議申請(qǐng)等。

3.2 解決爭(zhēng)議的復(fù)核機(jī)構(gòu)

通過(guò)對(duì)各地的爭(zhēng)議做法總結(jié)來(lái)看，處理評(píng)估爭(zhēng)議的權(quán)利機(jī)構(gòu)主要是當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)。納稅人如果對(duì)計(jì)稅價(jià)格有異議，可以與稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員進(jìn)行溝通解決，如湖南省要求各級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)該明確存量房交易納稅評(píng)估異議受理窗口，及時(shí)溝通化解異議。進(jìn)一步，納稅人需要向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)提交書面申請(qǐng)，若稅務(wù)機(jī)關(guān)不能解決爭(zhēng)議，納稅人可以向上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)提起行政復(fù)議，若爭(zhēng)議仍不能解決，納稅人可以向法院提起行政訴訟?？紤]到稅務(wù)機(jī)關(guān)人員數(shù)量相對(duì)不足、評(píng)估專業(yè)知識(shí)背景缺乏，稅務(wù)機(jī)關(guān)需要利用第三方的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具專業(yè)意見，協(xié)助其確定并解決爭(zhēng)議。有的地區(qū)規(guī)定納稅人提交申請(qǐng)時(shí)或申請(qǐng)后提交擁有較高資質(zhì)的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告，供稅務(wù)部門做出判斷，如浙江臺(tái)州市、廣東茂名市；有的地區(qū)規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)在收到納稅人書面申請(qǐng)后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托當(dāng)?shù)剌^高資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行實(shí)地考察，或者委托當(dāng)?shù)貎r(jià)格認(rèn)證中心，如江蘇、浙江金華市、云南玉溪市、安徽滁州市等。也有地區(qū)規(guī)定若納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的復(fù)核仍有異議，可以進(jìn)一步提請(qǐng)第三方獨(dú)立的組織。如武漢市規(guī)定若納稅人對(duì)重新估算的結(jié)果仍有異議，可以提請(qǐng)武漢市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)鑒定。

3.3 爭(zhēng)議費(fèi)用的處理

在各地的評(píng)估爭(zhēng)議處理的文件中，較少明確提及費(fèi)用負(fù)擔(dān)的問(wèn)題，大體遵循“誰(shuí)委托、誰(shuí)付費(fèi)”的原則。有的地方要求納稅人自行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用，如湖南省規(guī)定納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)后認(rèn)定的計(jì)稅價(jià)格仍有異議的，可委托存量房交易計(jì)稅價(jià)格參照評(píng)估機(jī)構(gòu)或者涉稅財(cái)物價(jià)格認(rèn)定機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由委托方承擔(dān)；江西上饒市橫峰縣規(guī)定若納稅人對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)最終確定的計(jì)稅價(jià)格仍有異議的，可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由納稅人自行承擔(dān)；珠海市規(guī)定納稅人提出稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的正當(dāng)理由才允許提出復(fù)議，某些正當(dāng)理由的提出時(shí)必須委托隨機(jī)抽取的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估相關(guān)費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)。有的地方要求稅務(wù)主管部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，參考專業(yè)意見，并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用，如南昌市規(guī)定若納稅人對(duì)征收機(jī)關(guān)復(fù)審結(jié)果仍有異議，可以提出個(gè)案評(píng)估書面申請(qǐng)，由地稅局公開招標(biāo)采購(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用；江蘇省規(guī)定在納稅人提交書面異議申請(qǐng)后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以選擇委托較高資質(zhì)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并承擔(dān)相關(guān)評(píng)估費(fèi)用。有的地方“誰(shuí)過(guò)失，誰(shuí)承擔(dān)”的原則確定，如武漢市規(guī)定納稅人可申請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，若人工評(píng)估價(jià)格高于或等于系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格的，其費(fèi)用由申請(qǐng)人承擔(dān)；若人工評(píng)估價(jià)格低于系統(tǒng)評(píng)估價(jià)格的，其評(píng)估費(fèi)用由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)承擔(dān)；同樣，深圳的做法是若評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)復(fù)查認(rèn)定評(píng)估結(jié)果有誤、行政復(fù)議或經(jīng)仲裁或法院裁定評(píng)估結(jié)果不合理，需對(duì)其進(jìn)行修改的，爭(zhēng)議處理費(fèi)用由評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)；若評(píng)估機(jī)構(gòu)、行政復(fù)議或經(jīng)仲裁或法院裁定評(píng)估結(jié)果是合理反映房地產(chǎn)稅稅基的，則爭(zhēng)議處理費(fèi)用應(yīng)由納稅人承擔(dān)。

4 對(duì)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理機(jī)制建設(shè)的建議

4.1 認(rèn)清存量房交易評(píng)估爭(zhēng)議處理與存量房評(píng)估爭(zhēng)議處理的區(qū)別

我國(guó)的存量房交易評(píng)估在國(guó)際涉稅評(píng)估領(lǐng)域?qū)儆诒容^“特有”的現(xiàn)象，除東南亞一些國(guó)家和地區(qū)也存在這種評(píng)估活動(dòng)之外，大部分國(guó)家和地區(qū)的存量房評(píng)估是為征收財(cái)產(chǎn)稅作為計(jì)稅依據(jù)而出現(xiàn)的。由于法律體制較為完善，人們納稅意識(shí)較強(qiáng)，這些國(guó)家和地區(qū)的存量房交易不存在“陰陽(yáng)合同”的現(xiàn)象，因此存量房評(píng)估爭(zhēng)議出現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)稅等保有環(huán)節(jié)的稅收征管方面。我們國(guó)家正在進(jìn)行的存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估與國(guó)際上的存量房計(jì)稅價(jià)格評(píng)估具有明顯的區(qū)別，區(qū)別體現(xiàn)在進(jìn)行交易的存量房與存量房數(shù)量的差別、計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的法律依據(jù)的差別、計(jì)稅價(jià)格評(píng)估費(fèi)用等。所以，在借鑒國(guó)際先進(jìn)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理的經(jīng)驗(yàn)中，應(yīng)首先明確我國(guó)存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議的特殊性，探索針對(duì)此類計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的爭(zhēng)議解決方式，為未來(lái)可能要開征的房產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議處理積累經(jīng)驗(yàn)。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、泰國(guó)等國(guó)家地區(qū)同樣存在存量房交易低報(bào)成交價(jià)格的現(xiàn)象，因此可以學(xué)習(xí)借鑒這些國(guó)家和地區(qū)在存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估及評(píng)估爭(zhēng)議處理中的經(jīng)驗(yàn)。

4.2 堅(jiān)持“評(píng)征分離”的原則

在境外大部分國(guó)家和地區(qū)都設(shè)有專門的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，如加拿大安大略省的市政評(píng)估公司（Municipal Property Assessment Corporation）。即使在個(gè)別的國(guó)家，如德國(guó)和新加坡，評(píng)估工作是由稅務(wù)局負(fù)責(zé)完成，但是其評(píng)估部門不僅相對(duì)獨(dú)立，而且主要是聘用外部評(píng)估專業(yè)人員來(lái)具體負(fù)責(zé)評(píng)估工作的。

從國(guó)內(nèi)各地進(jìn)行房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的文件中可以看到，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作主要是由當(dāng)?shù)氐牡囟惒块T完成的。正因如此，在評(píng)估爭(zhēng)議產(chǎn)生后，解決爭(zhēng)議的主要機(jī)構(gòu)也是當(dāng)?shù)氐牡囟惒块T。計(jì)稅價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)可以選擇采用政府、準(zhǔn)政府、中介機(jī)構(gòu)三種形式。國(guó)內(nèi)大部分的地區(qū)采用的是政府的形式，即由地稅部門承擔(dān)主要的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作。也有部分地區(qū)采用準(zhǔn)政府的形式，如深圳的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作由深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心承擔(dān)，其性質(zhì)屬于事業(yè)法人。也有部分地區(qū)采用政府采購(gòu)的委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)為稅務(wù)部門提供計(jì)稅價(jià)格評(píng)估，如青島。存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，我國(guó)的地稅部門中具有評(píng)估專業(yè)背景的人才稀少，本身較難成為獨(dú)立的評(píng)估主體，客觀上要求“評(píng)征分離”。而且，存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估比一般評(píng)估工作更加強(qiáng)調(diào)獨(dú)立性，以保證評(píng)估過(guò)程和結(jié)果的公平客觀，“評(píng)征分離”能有效保證計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的獨(dú)立性，可以避免稅務(wù)機(jī)關(guān)既當(dāng)“守門員”又當(dāng)“裁判員”的現(xiàn)象。最后，在出現(xiàn)評(píng)估爭(zhēng)議時(shí)，“評(píng)征分離”能極大減輕稅務(wù)部門的工作量，減緩征稅壓力。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估和評(píng)估爭(zhēng)議處理中要堅(jiān)持“評(píng)征分離”的原則。

4.3 在計(jì)稅價(jià)格評(píng)估發(fā)展初期的爭(zhēng)議費(fèi)用由征收機(jī)關(guān)承擔(dān)

境外很多國(guó)家和地區(qū)的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議較多，評(píng)估官員在評(píng)估完之后的大部分時(shí)間是在解決納稅人提出的異議。而我國(guó)目前各地計(jì)稅價(jià)格評(píng)估爭(zhēng)議出現(xiàn)不多，其中一個(gè)很重要的原因是進(jìn)行交易的存量房數(shù)量遠(yuǎn)小于存量房的數(shù)量，因此，可以預(yù)見，倘若未來(lái)對(duì)存量房的保有進(jìn)行征稅，評(píng)估爭(zhēng)議數(shù)量會(huì)明顯增多，若不能很好地處理爭(zhēng)議，將成為開征保有環(huán)節(jié)稅收的一大阻礙。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估發(fā)展的初期階段，應(yīng)該鼓勵(lì)納稅人積極參與計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的系統(tǒng)工程的制度建設(shè)。這一方面可以有利于完善房地產(chǎn)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，因?yàn)榧{稅人對(duì)其擁有的房產(chǎn)信息最為了解；另一方面可以擴(kuò)大房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作的宣傳力度，讓納稅人更多了解房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的相關(guān)政策和有關(guān)知識(shí)，從而使當(dāng)事人在爭(zhēng)議解決過(guò)程中能夠充分了解計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作的專業(yè)性和公平性，有利于計(jì)稅價(jià)格評(píng)估工作的推廣和深入。因此，在計(jì)稅價(jià)格評(píng)估發(fā)展的初期階段，爭(zhēng)議處理費(fèi)用可暫先由征收機(jī)關(guān)承擔(dān)，作為征收成本的一部分。待計(jì)稅價(jià)格評(píng)估制度進(jìn)一步完善，評(píng)估技術(shù)較為成熟，大多數(shù)納稅人普遍能接受房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的時(shí)候，再按“誰(shuí)過(guò)失，誰(shuí)承擔(dān)”的原則確定負(fù)擔(dān)人。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

紀(jì)益成，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)政系教授，博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估理論與方法。

馬錚，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財(cái)政系博士研究生，主要研究方向?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估理論與方法。

李求軍/責(zé)任編輯endprint