摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中，主要參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中最主要的指標(biāo)是內(nèi)部收益率及銷售凈利率。在計(jì)算過(guò)程中，需要多個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。以杭州SQ項(xiàng)目為例，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用，對(duì)于很多項(xiàng)目具有借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資，估價(jià)技術(shù)，內(nèi)部收益率，銷售凈利率

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0070-74 收稿日期：2014-05-03

當(dāng)前，各房企在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中主要參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中最主要的指標(biāo)是內(nèi)部收益率及銷售凈利率。在計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)過(guò)程中，需要在多個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。

1 產(chǎn)投資決策過(guò)程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用

對(duì)于一個(gè)未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值判斷，運(yùn)用最廣、最多的是投資人采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的思路是：一是對(duì)待開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行市場(chǎng)分析，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；二是通過(guò)對(duì)不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各類物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)估未來(lái)可能的銷售價(jià)格；三是根據(jù)建筑施工成本的當(dāng)前參考價(jià)、未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)對(duì)工程成本做出預(yù)測(cè)；四是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計(jì)算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計(jì)算融資缺口和利息；五是根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)計(jì)算房地產(chǎn)各項(xiàng)稅和管理費(fèi)等；六是計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行抉擇；七是選擇一個(gè)最好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后決定以何價(jià)格投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目情況及投資定位分析

2.1 項(xiàng)目概況

SQ項(xiàng)目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場(chǎng)約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計(jì)容建筑面積為59847平方米。

2.2 SQ項(xiàng)目定位分析

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及近階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)我國(guó)住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢(shì)。各房企投資要把項(xiàng)目定位為剛性購(gòu)房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。

SQ項(xiàng)目周邊有多個(gè)可比在售樓盤(pán)，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過(guò)市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)未來(lái)SQ項(xiàng)目銷售起價(jià)為23000元/平方米。

根據(jù)類比項(xiàng)目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬(wàn)平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬(wàn)平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬(wàn)平方米。綜合這三個(gè)類比項(xiàng)目，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目年均去化面積為4萬(wàn)-6萬(wàn)平方米。

2.3 SQ項(xiàng)目投資測(cè)算及開(kāi)發(fā)周期安排

根據(jù)近年來(lái)杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅。

通過(guò)投資測(cè)算，土地成本為85730萬(wàn)元、工程成本為29538萬(wàn)元、營(yíng)銷費(fèi)用為3712萬(wàn)元、管理費(fèi)為3712萬(wàn)元、資本化利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用為7750萬(wàn)元、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅為11284萬(wàn)元。

由于項(xiàng)目體量一般，市場(chǎng)去化需要1-2年時(shí)間，因此考慮項(xiàng)目按照1期開(kāi)工建設(shè)。

根據(jù)項(xiàng)目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時(shí)間、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮， 2013年11月取得土地證， 2014年1月開(kāi)工建設(shè)，2014年8月預(yù)計(jì)可以具備銷售條件， 2014年12月主體封頂并于2015年12月實(shí)現(xiàn)交付。

3 基于估價(jià)技術(shù)的SQ項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

3.1 項(xiàng)目銷售價(jià)格及去化速度定位

根據(jù)SQ項(xiàng)目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：

新中宇維薩2012年9月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，總共推盤(pán)8萬(wàn)平方米，目前共銷售3.7萬(wàn)平方米，成交均價(jià)20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬(wàn)平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價(jià)在21000元/平方米。

金色黎明自2012年4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，合計(jì)推出2052套房源，1年來(lái)共銷售1773套房源，約20萬(wàn)平方米，2013年價(jià)格為18000元/平方米。

曙光之城自2012年3月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，合計(jì)推出1041套房源，半年來(lái)共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計(jì)算，半年銷售10萬(wàn)平方米住宅，2013年銷售均價(jià)在22000元/平方米。

當(dāng)前SQ項(xiàng)目?jī)r(jià)格為21500元/平方米，通過(guò)估價(jià)技術(shù)中的趨勢(shì)法對(duì)SQ項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目2014年價(jià)格為23000元/平方米，2015年價(jià)格為24000元/平方米。

在去化速度上，通過(guò)比較法，可以判斷SQ項(xiàng)目未來(lái)年均去化面積大概在6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年下半年銷售約3萬(wàn)平方米，2015年將剩余房源售完。

3.2 項(xiàng)目成本及支出計(jì)劃預(yù)測(cè)

對(duì)于SQ項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，通過(guò)市場(chǎng)比較法及趨勢(shì)法，土地成本為77100萬(wàn)元；工程成本為29773萬(wàn)元（其中，前期工程費(fèi)1764萬(wàn)元，建安成本24174萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬(wàn)元，配套設(shè)施費(fèi)165萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為649萬(wàn)元）；營(yíng)銷費(fèi)為3725萬(wàn)元；管理費(fèi)用為3725萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬(wàn)元；各項(xiàng)稅為11324萬(wàn)元（其中，營(yíng)業(yè)稅及附加為8344萬(wàn)元，土增稅為2980萬(wàn)元）。

通過(guò)以往項(xiàng)目對(duì)比，SQ項(xiàng)目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。

3.3 項(xiàng)目資金平衡情況

項(xiàng)目2013年二季度，需要注冊(cè)資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊(cè)資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項(xiàng)目公司支付資本化利息。2014年，項(xiàng)目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項(xiàng)目可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項(xiàng)目可以是吸納銷售收入67223萬(wàn)元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售回款81774萬(wàn)元，具體見(jiàn)表2。

3.4 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)

項(xiàng)目銷售總額為148996萬(wàn)元，土地儲(chǔ)備為77100萬(wàn)元，工程成本為29773萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用為3725萬(wàn)元，管理費(fèi)用為3725萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬(wàn)元，房產(chǎn)各項(xiàng)稅為11324萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為17200萬(wàn)元，所得稅為4300萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為12900萬(wàn)元，項(xiàng)目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

4 小結(jié)

在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，主要以假設(shè)開(kāi)發(fā)法為投資決策前提，通過(guò)對(duì)SQ項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項(xiàng)目資金平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)投資各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而得出項(xiàng)目銷售凈利率。本文以SQ項(xiàng)目為例，計(jì)算出該項(xiàng)目的銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

作者簡(jiǎn)介：

趙曉環(huán)，天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院教師，研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中，主要參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中最主要的指標(biāo)是內(nèi)部收益率及銷售凈利率。在計(jì)算過(guò)程中，需要多個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。以杭州SQ項(xiàng)目為例，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用，對(duì)于很多項(xiàng)目具有借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資，估價(jià)技術(shù)，內(nèi)部收益率，銷售凈利率

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0070-74 收稿日期：2014-05-03

當(dāng)前，各房企在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中主要參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中最主要的指標(biāo)是內(nèi)部收益率及銷售凈利率。在計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)過(guò)程中，需要在多個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。

1 產(chǎn)投資決策過(guò)程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用

對(duì)于一個(gè)未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值判斷，運(yùn)用最廣、最多的是投資人采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的思路是：一是對(duì)待開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行市場(chǎng)分析，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；二是通過(guò)對(duì)不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各類物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)估未來(lái)可能的銷售價(jià)格；三是根據(jù)建筑施工成本的當(dāng)前參考價(jià)、未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)對(duì)工程成本做出預(yù)測(cè)；四是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計(jì)算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計(jì)算融資缺口和利息；五是根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)計(jì)算房地產(chǎn)各項(xiàng)稅和管理費(fèi)等；六是計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行抉擇；七是選擇一個(gè)最好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后決定以何價(jià)格投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目情況及投資定位分析

2.1 項(xiàng)目概況

SQ項(xiàng)目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場(chǎng)約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計(jì)容建筑面積為59847平方米。

2.2 SQ項(xiàng)目定位分析

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及近階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)我國(guó)住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢(shì)。各房企投資要把項(xiàng)目定位為剛性購(gòu)房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。

SQ項(xiàng)目周邊有多個(gè)可比在售樓盤(pán)，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過(guò)市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)未來(lái)SQ項(xiàng)目銷售起價(jià)為23000元/平方米。

根據(jù)類比項(xiàng)目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬(wàn)平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬(wàn)平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬(wàn)平方米。綜合這三個(gè)類比項(xiàng)目，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目年均去化面積為4萬(wàn)-6萬(wàn)平方米。

2.3 SQ項(xiàng)目投資測(cè)算及開(kāi)發(fā)周期安排

根據(jù)近年來(lái)杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅。

通過(guò)投資測(cè)算，土地成本為85730萬(wàn)元、工程成本為29538萬(wàn)元、營(yíng)銷費(fèi)用為3712萬(wàn)元、管理費(fèi)為3712萬(wàn)元、資本化利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用為7750萬(wàn)元、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅為11284萬(wàn)元。

由于項(xiàng)目體量一般，市場(chǎng)去化需要1-2年時(shí)間，因此考慮項(xiàng)目按照1期開(kāi)工建設(shè)。

根據(jù)項(xiàng)目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時(shí)間、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮， 2013年11月取得土地證， 2014年1月開(kāi)工建設(shè)，2014年8月預(yù)計(jì)可以具備銷售條件， 2014年12月主體封頂并于2015年12月實(shí)現(xiàn)交付。

3 基于估價(jià)技術(shù)的SQ項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

3.1 項(xiàng)目銷售價(jià)格及去化速度定位

根據(jù)SQ項(xiàng)目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：

新中宇維薩2012年9月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，總共推盤(pán)8萬(wàn)平方米，目前共銷售3.7萬(wàn)平方米，成交均價(jià)20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬(wàn)平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價(jià)在21000元/平方米。

金色黎明自2012年4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，合計(jì)推出2052套房源，1年來(lái)共銷售1773套房源，約20萬(wàn)平方米，2013年價(jià)格為18000元/平方米。

曙光之城自2012年3月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，合計(jì)推出1041套房源，半年來(lái)共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計(jì)算，半年銷售10萬(wàn)平方米住宅，2013年銷售均價(jià)在22000元/平方米。

當(dāng)前SQ項(xiàng)目?jī)r(jià)格為21500元/平方米，通過(guò)估價(jià)技術(shù)中的趨勢(shì)法對(duì)SQ項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目2014年價(jià)格為23000元/平方米，2015年價(jià)格為24000元/平方米。

在去化速度上，通過(guò)比較法，可以判斷SQ項(xiàng)目未來(lái)年均去化面積大概在6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年下半年銷售約3萬(wàn)平方米，2015年將剩余房源售完。

3.2 項(xiàng)目成本及支出計(jì)劃預(yù)測(cè)

對(duì)于SQ項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，通過(guò)市場(chǎng)比較法及趨勢(shì)法，土地成本為77100萬(wàn)元；工程成本為29773萬(wàn)元（其中，前期工程費(fèi)1764萬(wàn)元，建安成本24174萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬(wàn)元，配套設(shè)施費(fèi)165萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為649萬(wàn)元）；營(yíng)銷費(fèi)為3725萬(wàn)元；管理費(fèi)用為3725萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬(wàn)元；各項(xiàng)稅為11324萬(wàn)元（其中，營(yíng)業(yè)稅及附加為8344萬(wàn)元，土增稅為2980萬(wàn)元）。

通過(guò)以往項(xiàng)目對(duì)比，SQ項(xiàng)目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。

3.3 項(xiàng)目資金平衡情況

項(xiàng)目2013年二季度，需要注冊(cè)資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊(cè)資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項(xiàng)目公司支付資本化利息。2014年，項(xiàng)目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項(xiàng)目可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項(xiàng)目可以是吸納銷售收入67223萬(wàn)元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售回款81774萬(wàn)元，具體見(jiàn)表2。

3.4 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)

項(xiàng)目銷售總額為148996萬(wàn)元，土地儲(chǔ)備為77100萬(wàn)元，工程成本為29773萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用為3725萬(wàn)元，管理費(fèi)用為3725萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬(wàn)元，房產(chǎn)各項(xiàng)稅為11324萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為17200萬(wàn)元，所得稅為4300萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為12900萬(wàn)元，項(xiàng)目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

4 小結(jié)

在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，主要以假設(shè)開(kāi)發(fā)法為投資決策前提，通過(guò)對(duì)SQ項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項(xiàng)目資金平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)投資各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而得出項(xiàng)目銷售凈利率。本文以SQ項(xiàng)目為例，計(jì)算出該項(xiàng)目的銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

作者簡(jiǎn)介：

趙曉環(huán)，天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院教師，研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估。

李求軍/責(zé)任編輯endprint

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中，主要參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中最主要的指標(biāo)是內(nèi)部收益率及銷售凈利率。在計(jì)算過(guò)程中，需要多個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。以杭州SQ項(xiàng)目為例，分析房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用，對(duì)于很多項(xiàng)目具有借鑒價(jià)值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資，估價(jià)技術(shù)，內(nèi)部收益率，銷售凈利率

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）08-0070-74 收稿日期：2014-05-03

當(dāng)前，各房企在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中主要參考技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，其中最主要的指標(biāo)是內(nèi)部收益率及銷售凈利率。在計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)過(guò)程中，需要在多個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)。

1 產(chǎn)投資決策過(guò)程中估價(jià)技術(shù)的運(yùn)用

對(duì)于一個(gè)未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資價(jià)值判斷，運(yùn)用最廣、最多的是投資人采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)其投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的思路是：一是對(duì)待開(kāi)發(fā)地塊進(jìn)行市場(chǎng)分析，通過(guò)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃制定不同的方案，得到不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；二是通過(guò)對(duì)不同的建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的各類物業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)估未來(lái)可能的銷售價(jià)格；三是根據(jù)建筑施工成本的當(dāng)前參考價(jià)、未來(lái)價(jià)格趨勢(shì)對(duì)工程成本做出預(yù)測(cè)；四是通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的工程成本支付、銷售回籠等資金流出、流入計(jì)算資金缺口，參照各種不同的融資手段，計(jì)算融資缺口和利息；五是根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)計(jì)算房地產(chǎn)各項(xiàng)稅和管理費(fèi)等；六是計(jì)算經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，并對(duì)不同方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行抉擇；七是選擇一個(gè)最好的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后決定以何價(jià)格投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2 項(xiàng)目情況及投資定位分析

2.1 項(xiàng)目概況

SQ項(xiàng)目位于杭州市城東新城天城單元，距武林廣場(chǎng)約5公里，東鄰備塘河，南面為艮山東路，西面及北面均為規(guī)劃道路。土地面積為21374平方米，容積率為2.8，計(jì)容建筑面積為59847平方米。

2.2 SQ項(xiàng)目定位分析

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)特征以及近階段房地產(chǎn)市場(chǎng)需求特征分析，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)我國(guó)住宅主要以首次置業(yè)及首次改善型為主，去豪宅化成為一種趨勢(shì)。各房企投資要把項(xiàng)目定位為剛性購(gòu)房需求者，包括首次置業(yè)及部分第二次改善型需求。

SQ項(xiàng)目周邊有多個(gè)可比在售樓盤(pán)，包括新中宇維薩、金色黎明及曙光之城等。通過(guò)市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)未來(lái)SQ項(xiàng)目銷售起價(jià)為23000元/平方米。

根據(jù)類比項(xiàng)目，新中宇維薩年均去化500套，銷售面積5萬(wàn)平方米；金色黎明年均去化1300套，年均銷售面積為13萬(wàn)平方米；曙光之城年均去化1000套，銷售面積約為10萬(wàn)平方米。綜合這三個(gè)類比項(xiàng)目，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目年均去化面積為4萬(wàn)-6萬(wàn)平方米。

2.3 SQ項(xiàng)目投資測(cè)算及開(kāi)發(fā)周期安排

根據(jù)近年來(lái)杭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中成本的基本估算方法，將本項(xiàng)目中的各項(xiàng)成本費(fèi)用歸納為七大類：土地成本、前期費(fèi)用、建安工程成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、資本化利息及房地產(chǎn)各項(xiàng)稅。

通過(guò)投資測(cè)算，土地成本為85730萬(wàn)元、工程成本為29538萬(wàn)元、營(yíng)銷費(fèi)用為3712萬(wàn)元、管理費(fèi)為3712萬(wàn)元、資本化利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用為7750萬(wàn)元、房地產(chǎn)各項(xiàng)稅為11284萬(wàn)元。

由于項(xiàng)目體量一般，市場(chǎng)去化需要1-2年時(shí)間，因此考慮項(xiàng)目按照1期開(kāi)工建設(shè)。

根據(jù)項(xiàng)目“以銷定產(chǎn)”原則，綜合施工周期以及土地證獲取時(shí)間、設(shè)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮， 2013年11月取得土地證， 2014年1月開(kāi)工建設(shè)，2014年8月預(yù)計(jì)可以具備銷售條件， 2014年12月主體封頂并于2015年12月實(shí)現(xiàn)交付。

3 基于估價(jià)技術(shù)的SQ項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

3.1 項(xiàng)目銷售價(jià)格及去化速度定位

根據(jù)SQ項(xiàng)目地理位置，綜合選擇新中宇維薩、金色黎明以及曙光之城作為類比案例：

新中宇維薩2012年9月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，總共推盤(pán)8萬(wàn)平方米，目前共銷售3.7萬(wàn)平方米，成交均價(jià)20352元/平方米，總體去化率50%。年均去化5萬(wàn)平方米左右。2013年，在售房源戶型面積為89平方米、138平方米、156平方米，均價(jià)在21000元/平方米。

金色黎明自2012年4月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，合計(jì)推出2052套房源，1年來(lái)共銷售1773套房源，約20萬(wàn)平方米，2013年價(jià)格為18000元/平方米。

曙光之城自2012年3月開(kāi)盤(pán)以來(lái)，合計(jì)推出1041套房源，半年來(lái)共銷售976套房源，銷售近9成房源。以高層住宅套均100平方米計(jì)算，半年銷售10萬(wàn)平方米住宅，2013年銷售均價(jià)在22000元/平方米。

當(dāng)前SQ項(xiàng)目?jī)r(jià)格為21500元/平方米，通過(guò)估價(jià)技術(shù)中的趨勢(shì)法對(duì)SQ項(xiàng)目未來(lái)價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)SQ項(xiàng)目2014年價(jià)格為23000元/平方米，2015年價(jià)格為24000元/平方米。

在去化速度上，通過(guò)比較法，可以判斷SQ項(xiàng)目未來(lái)年均去化面積大概在6萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2014年下半年銷售約3萬(wàn)平方米，2015年將剩余房源售完。

3.2 項(xiàng)目成本及支出計(jì)劃預(yù)測(cè)

對(duì)于SQ項(xiàng)目的各項(xiàng)成本，通過(guò)市場(chǎng)比較法及趨勢(shì)法，土地成本為77100萬(wàn)元；工程成本為29773萬(wàn)元（其中，前期工程費(fèi)1764萬(wàn)元，建安成本24174萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為3120萬(wàn)元，配套設(shè)施費(fèi)165萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為649萬(wàn)元）；營(yíng)銷費(fèi)為3725萬(wàn)元；管理費(fèi)用為3725萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬(wàn)元；各項(xiàng)稅為11324萬(wàn)元（其中，營(yíng)業(yè)稅及附加為8344萬(wàn)元，土增稅為2980萬(wàn)元）。

通過(guò)以往項(xiàng)目對(duì)比，SQ項(xiàng)目的現(xiàn)金流出情況如表1所示。

3.3 項(xiàng)目資金平衡情況

項(xiàng)目2013年二季度，需要注冊(cè)資金2億元，三季度股東借款2.05億元，其中注冊(cè)資金不產(chǎn)生資本化利息，而股東借款需要項(xiàng)目公司支付資本化利息。2014年，項(xiàng)目股東上半年需要提供4.2億元借款，下半年項(xiàng)目可以通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸或者信托等方式融資4億元，并且項(xiàng)目可以是吸納銷售收入67223萬(wàn)元的回款，下半年歸還股東的6.25億元借款；2015年項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售回款81774萬(wàn)元，具體見(jiàn)表2。

3.4 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)

項(xiàng)目銷售總額為148996萬(wàn)元，土地儲(chǔ)備為77100萬(wàn)元，工程成本為29773萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用為3725萬(wàn)元，管理費(fèi)用為3725萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6150萬(wàn)元，房產(chǎn)各項(xiàng)稅為11324萬(wàn)元，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為17200萬(wàn)元，所得稅為4300萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為12900萬(wàn)元，項(xiàng)目銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

4 小結(jié)

在房地產(chǎn)投資決策過(guò)程中，主要以假設(shè)開(kāi)發(fā)法為投資決策前提，通過(guò)對(duì)SQ項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)、銷售去化能力的判斷以及成本的估算，在項(xiàng)目資金平衡的基礎(chǔ)上，對(duì)投資各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)而得出項(xiàng)目銷售凈利率。本文以SQ項(xiàng)目為例，計(jì)算出該項(xiàng)目的銷售凈利率為8.66%，內(nèi)部收益率為18.38%。

作者簡(jiǎn)介：

趙曉環(huán)，天津國(guó)土資源和房屋職業(yè)學(xué)院教師，研究方向?yàn)槲飿I(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估。

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