杜瑤

《動(dòng)態(tài)》：近日，泰禾集團(tuán)（000732）表示，位于朝陽區(qū)孫河板塊的泰禾·北京院子預(yù)計(jì)9月底推新。而就在同一天，公司公告，位于福州市中心區(qū)的泰禾金尊府資產(chǎn)型城央墅以及闊景高層樣板房已經(jīng)開放。目前，房地產(chǎn)大行情并不景氣。泰禾集團(tuán)連推新品，市場(chǎng)擔(dān)心泰禾將面臨較大的去化風(fēng)險(xiǎn)。您如何看待這一觀點(diǎn)？

孔銘：我了解到，泰禾集團(tuán)從2013年開始，迅猛擴(kuò)張，2013年和2014年上半年拿地金額分別達(dá)195億元和146億元。

在我看來，泰禾的去化風(fēng)險(xiǎn)較小，理由有二。首先，泰禾的項(xiàng)目布局合理，土地儲(chǔ)備集中于一線城市北京、上海及福建的較發(fā)達(dá)城市，“深耕一線，扎根福建”的戰(zhàn)略得當(dāng)。我查閱了相關(guān)資料得知，公司上半年僅在北京、上海及福建部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)擴(kuò)充土儲(chǔ)，布局思路清晰明確。配合一線市場(chǎng)整體平穩(wěn)的銷售形勢(shì)，“高品質(zhì)下的高周轉(zhuǎn)”運(yùn)營策略優(yōu)勢(shì)凸顯。泰禾集團(tuán)從拿地到開盤一般周期在7-8個(gè)月，力求確保合理利潤以及快速去化，有效抵御政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

其次，泰禾的項(xiàng)目成本合理，銷售價(jià)格彈性較大，有效保障去化。資料顯示，公司2013年到2014年的拿地項(xiàng)目中，雖然有些項(xiàng)目當(dāng)時(shí)競(jìng)爭激烈，成交溢價(jià)率較高，如廈門海滄地塊、北京院子、北京臺(tái)湖地塊等，但從同區(qū)域在泰禾拿地之后成交地塊的價(jià)格來看，泰禾的拿地成本較低的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)顯露無疑。如泰禾北京院子樓面地價(jià)24503元/平米，時(shí)隔6個(gè)月后，中糧地產(chǎn)以23.6億元配建3.3萬平方米公租房的代價(jià)競(jìng)得孫河西甸村HIJ地塊，剔除保障房，商品房部分樓面價(jià)達(dá)到4.84萬元/平米。

《動(dòng)態(tài)》：近期，泰禾集團(tuán)也公告了自己的中報(bào)業(yè)績，能否對(duì)其銷售情況進(jìn)行簡單的評(píng)價(jià)？

孔銘：結(jié)合泰禾的2014年半年報(bào)以及2013年的年報(bào)數(shù)據(jù)來看，公司2013年實(shí)現(xiàn)銷售124億，同比增長近100%，2014年上半年實(shí)現(xiàn)銷售101億，實(shí)現(xiàn)了逆市銷售的高增長。同時(shí)，公司計(jì)劃2014年全年銷售250億，這樣來算，泰禾將實(shí)現(xiàn)同比再次翻番。

數(shù)據(jù)表明，由于下半年可推貨值近300億，主力項(xiàng)目大多位于北京、上海、廈門、福州等一二線城市，且前期蓄客較為充分。因此，我認(rèn)為完成全年250億的目標(biāo)確定性還是比較強(qiáng)的。

從具體項(xiàng)目上來看，資料顯示，泰禾下半年將有多個(gè)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)首期開盤，如上海泰禾紅御、上海泰禾紅橋、福鼎泰禾紅樹林、福州院子、福州泰禾金尊府等項(xiàng)目。有專業(yè)機(jī)構(gòu)指出，只要公司下半年所推項(xiàng)目總體去化率達(dá)到50%，就能完成全年250億元的銷售目標(biāo)。

《動(dòng)態(tài)》：一直以來，泰禾集團(tuán)致力于京津冀一體化的發(fā)展。近期，公司是否有與此目標(biāo)相關(guān)的計(jì)劃或舉措呢？

孔銘：據(jù)我了解，今年7月19日，泰禾集團(tuán)與廊坊控股達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，雙方擬共同推進(jìn)廊坊市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，并致力于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈及京津冀一體化協(xié)同發(fā)展。

資料同時(shí)顯示，首次合作地塊位于廊坊市萬莊新城區(qū)域，規(guī)劃用地1000畝。廊坊市地處于京津之間，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，近年來把握了區(qū)域一體化機(jī)遇，崛起之勢(shì)迅猛。

可見，泰禾對(duì)京津冀地區(qū)的投入正在逐漸加大，預(yù)計(jì)未來公司將充分受益于京津冀一體化的飛速發(fā)展。

《動(dòng)態(tài)》：您剛才也提到，泰禾的戰(zhàn)略目標(biāo)是“深耕一線，扎根福建”。對(duì)于福建地區(qū)的發(fā)展，公司做出了哪些努力？

孔銘：對(duì)于福建地區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最近比較重要的舉動(dòng)應(yīng)該是4月30日，泰禾以3.48億元競(jìng)得福建三明市尤溪縣兩塊國有土地使用權(quán)。

據(jù)我了解，尤溪縣位于福建省中部，是三明市幅員最大、人口最多的縣，GDP在全市排名第四。13年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)GDP約157億人均GDP約3.7萬元。

本次泰禾集團(tuán)競(jìng)得土地按照套均面積80平米的中小戶型計(jì)算，項(xiàng)目容納近2250戶家庭，而東奎新城規(guī)劃人口達(dá)2.5萬人，同時(shí)三奎新城的房地產(chǎn)供給相對(duì)較少。因此我認(rèn)為，泰禾此次進(jìn)駐也將填補(bǔ)人口遷入后三奎新城住宅供給的相對(duì)空缺。

總的來說，我覺得公司戰(zhàn)略清晰，執(zhí)行到位，堅(jiān)持高品質(zhì)的高周轉(zhuǎn)，通過現(xiàn)金快速回籠平衡高杠桿。此次三明拿地也是對(duì)公司既有的深耕戰(zhàn)略的踐行。

另外，9月7日，泰禾集團(tuán)舉辦了福州泰禾七盤聯(lián)動(dòng)，福清專場(chǎng)活動(dòng)，公司位于福建地區(qū)的產(chǎn)品系列人氣爆棚，可見公司的產(chǎn)業(yè)在福建地區(qū)的影響力。

《動(dòng)態(tài)》：近日，有媒體報(bào)道稱，泰禾集團(tuán)去年6月拿下的上海閘北地塊至今仍未動(dòng)工，動(dòng)工時(shí)間的不確定性隱現(xiàn)著該項(xiàng)目的未知前程。對(duì)此，您是否有所知曉？

孔銘：我也看到了這則消息。就該項(xiàng)目進(jìn)度問題，泰禾集團(tuán)上海區(qū)域公司總經(jīng)理沈宇嵩近日也表示，整個(gè)項(xiàng)目正按既定計(jì)劃有序推進(jìn)，目前已經(jīng)啟動(dòng)政府報(bào)批流程，待通過后即可開工建設(shè)。

另外，資料顯示，泰禾位于上海寶山區(qū)的首個(gè)住宅項(xiàng)目泰禾紅御已經(jīng)開放營銷中心和樣板示范區(qū)，即將在國慶黃金周前開盤；位于青浦區(qū)的第二個(gè)住宅項(xiàng)目泰禾紅橋也即將在國慶黃金周前后開放營銷中心和樣板房，計(jì)劃在年內(nèi)開盤。

我認(rèn)為，這三大項(xiàng)目將聯(lián)動(dòng)發(fā)力，泰禾集團(tuán)有望在上海迎來一輪大發(fā)展。