影響房地產(chǎn)市場價格波動的因素分析

李曉兵　周航

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的市場價格居高不下，在市場自我調(diào)節(jié)的前提下，國家也采取了多種措施進(jìn)行宏觀調(diào)控來抑制房價過高，但總體看來，成效不大。本文首先對房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)市場價格波動的理論進(jìn)行闡述，進(jìn)而對影響房地產(chǎn)市場價格波動的主要因素從宏觀、微觀以及宏、微觀相結(jié)合的角度進(jìn)行了分析，同時也分析了一些相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場價格的影響，從而完善房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，平衡房價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場價格；影響因素

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1005-913X（2014）08-0189-01

一、宏觀影響因素

根據(jù)國家出臺的各種宏觀調(diào)控政策，應(yīng)用諸多實(shí)例表明，房地產(chǎn)價格在一定程度上受宏觀因素的影響。國內(nèi)生產(chǎn)總值、土地價格、貨幣供應(yīng)量、人均可支配收入、利率、就業(yè)水平、價格水平、房地產(chǎn)投資等一系列反映宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的指標(biāo)都影響房地產(chǎn)市場價格的變動。針對現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)加熱發(fā)展以及房地產(chǎn)的市場價格不斷攀高，不少學(xué)者都在研究房地產(chǎn)市場價格變動的原因。基于不同的研究視角，從制度、經(jīng)濟(jì)、供需、社會以及其他宏觀因素進(jìn)行分析。

（一）制度因素

對房地產(chǎn)市場價格起著決定性影響的制度因素是住房制度政策和土地制度政策。在1998年以前，由于傳統(tǒng)的福利制住房制度，我國房地產(chǎn)市場價格水平處于低迷狀態(tài)；1998年國家進(jìn)行了住房制度的改革，在1998年之后國家實(shí)行了商品房的住房制度，這樣房地產(chǎn)市場價格陸續(xù)成上升趨勢變動，所以住房制度是當(dāng)年房地產(chǎn)市場價格居高不下的一個起因。另外，土地制度也有很大影響，傳統(tǒng)的土地制度嚴(yán)禁買賣、租賃以及轉(zhuǎn)讓。土地制度改革后，土地可以交易買賣；由于土地資源的稀缺性，近年來土地價格也是逐步攀升，在很大程度上推動了房地產(chǎn)市場價格的上揚(yáng)，反之，房地產(chǎn)市場價格的上揚(yáng)刺激了土地的需求，使土地價格不斷上漲。許多學(xué)者研究表明：房地產(chǎn)市場價格和土地價格存在著長期的互動機(jī)制。

（二）經(jīng)濟(jì)因素

國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是影響房地產(chǎn)市場價格的重要因素之一。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，導(dǎo)致了房價無節(jié)制的上揚(yáng)。這些經(jīng)濟(jì)因素主要是國內(nèi)生產(chǎn)總值、居民收入水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、土地價格、貨幣供應(yīng)量、稅收、利率、金融機(jī)構(gòu)貸款余額等等。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也呈現(xiàn)出區(qū)域變動，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房價自然越高，反之亦然。

一是國內(nèi)生產(chǎn)總值。影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要指標(biāo)是國內(nèi)生產(chǎn)總值（G D P）的增長，特別是人均GDP的增長。經(jīng)濟(jì)增長較快，人口不斷增加，導(dǎo)致對住房需求的增加，居民對住房需求的增加會直接引起房地產(chǎn)市場價格上漲。另外，房價上漲，房地產(chǎn)的投資會增加，那么經(jīng)濟(jì)必然快速發(fā)展。所以，人均GDP作為反映整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)未來發(fā)展的重要指標(biāo)，與房地產(chǎn)市場價格存在一定的關(guān)聯(lián)性。

二是居民收入水平。收入的高低直接影響消費(fèi)行為，并且決定了居民的購買力。人均可支配收入的增加，必然提高居民的購房支付能力，這就影響了對住房需求的增加，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場價格的上漲，反之則下降。如果從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場價格的波動，應(yīng)該與人均可支配收入水平相一致，這樣有助于穩(wěn)定房價。

三是土地價格。土地價格作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，影響房地產(chǎn)市場價格；反之，房地產(chǎn)市場價格影響住房投資和土地需求，從而對土地價格產(chǎn)生影響。根據(jù)許多學(xué)者研究表明，土地價格和房地產(chǎn)市場價格存在長期互動機(jī)制，房地產(chǎn)價格對土地價格的影響大于土地價格對房地產(chǎn)市場價格的影響。

四是稅收。房地產(chǎn)稅收是指國家通過稅務(wù)機(jī)關(guān)，或由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托通過房地產(chǎn)行政管理部門向負(fù)有房地產(chǎn)稅繳納義務(wù)的納稅義務(wù)人征收有關(guān)房地產(chǎn)稅賦的國家行為。房地產(chǎn)稅收具有以下特征：國家性、法定性、規(guī)范性。房地產(chǎn)稅收不是一個獨(dú)立的稅種，而是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所涉及的諸多相關(guān)稅種的總稱，具體包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、所得稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、農(nóng)業(yè)稅等。開征、暫停征收或者取消某種涉及房地產(chǎn)的稅收會對房地產(chǎn)市場價格有影響，不同種類的房地產(chǎn)稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向和程度不盡相同。

五是利率。房地產(chǎn)價格一般受實(shí)際貸款利率變動的影響較大。目前涉及房地產(chǎn)行業(yè)的貸款主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加息會增加企業(yè)利息負(fù)擔(dān)，增加了開發(fā)成本，從而影響房地產(chǎn)供給。從個人貸款來看，加息會增加每個月的還款額，從而影響房地產(chǎn)需求。正因?yàn)槔誓軌蛴绊懛康禺a(chǎn)市場價格，因此加息被認(rèn)為是調(diào)控房地產(chǎn)市場價格和需求的重要市場化手段之一。

（三）供需因素

供求關(guān)系變化是房地產(chǎn)市場價格波動的直接原因。商品的價格是由供需平衡決定的，供與需是形成價格的最終因素。房地產(chǎn)市場價格變動的一個重要表現(xiàn)就是供需雙方力量和結(jié)構(gòu)的變化，供需共同影響市場變動的幅度與方向。在當(dāng)前情況下，我國的房地產(chǎn)市場上房屋供不應(yīng)求。城市美化、拆遷、改造，外來人口的增加等等都會導(dǎo)致價格大幅度上升。住房需求一直在上升，但是房屋數(shù)量是有限的，加之房地產(chǎn)開發(fā)成本等各類成本不斷增加，市場供應(yīng)量減少必然會導(dǎo)致房價上揚(yáng)。

（四）社會因素

影響房地產(chǎn)市場價格的社會因素包括社會治安狀況、人口密度、城市形成歷史、城市化狀況、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)心理、文化與時尚等。社會因素對房地產(chǎn)市場價格的影響是不可以忽視的，而且也是非常復(fù)雜的。不同社會因素對房地產(chǎn)價格的影響不盡相同，并且在不同階段的社會因素對房地產(chǎn)市場價格的影響程度效果也是不同的。

（五）其他宏觀因素

影響房地產(chǎn)市場價格的因素除以上幾項(xiàng)之外，還會受到其他一些因素的影響。如噪聲、區(qū)域、心理、國家政策、建安成本、企業(yè)管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤、房屋空閑率、地理位置、自然環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)及科技等都影響著房地產(chǎn)的市場價格。

二、微觀影響因素

房地產(chǎn)市場價格是房地產(chǎn)市場上供需雙方共同作用的結(jié)果，其價格變動的影響因素萬千復(fù)雜，除了宏觀因素影響，更與各種微觀因素緊密相關(guān)。主要的微觀影響因素是房地產(chǎn)本身的品質(zhì)特征的影響，即建筑特征、鄰里特征以及區(qū)位特征影響。

（一）建筑特征

建筑特征是指附著在建筑物自身上的各項(xiàng)特征，主要包括：建筑的類別、層高類別、所在樓層、建筑的面積、建筑朝向情況、裝修的程度、是否有附贈設(shè)施等。根據(jù)建筑類別，可以將商品房住宅分成普通住宅、公寓和別墅三類。根據(jù)適合人群不同進(jìn)行選擇。按照總樓層的多少可以對住宅進(jìn)行分類，6層以下為多層，7-12層為小高層，13層及以上為高層。從房地產(chǎn)市場的實(shí)際交易情況來看，不同層高住宅的市場價格差距較為明顯。所在樓層根據(jù)人們喜好以及性價比進(jìn)行選擇，建筑面積和朝向、裝修程度等都有重要影響。

（二）鄰里特征

鄰里特征是指與房屋相關(guān)的各種配套資源，例如容積率、綠化率、周邊的自然環(huán)境、文體設(shè)施、生活和教育配套設(shè)施、開發(fā)單位的資質(zhì)，是否交通便利和是否靠近學(xué)校等。容積率是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率是一個不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞，準(zhǔn)確的提法應(yīng)為“綠化覆蓋率”。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。其他各種與生活息息相關(guān)的因素對房地產(chǎn)市場價格的影響更是毋庸置疑，可想而知的。

（三）區(qū)位特征

區(qū)位特征是指住房在城市中所處的地理位置，包括所處的區(qū)域、中央商務(wù)區(qū)距離和交通條件等。不同區(qū)域住宅的交通便利條件，舒適度與各種配套設(shè)施各不相同，所以，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格差距較大。商業(yè)集聚能力越強(qiáng)的地方，土地使用能力越高，自然價格也會越高。交通條件是否便利也關(guān)乎市場價格的變動。

（四）其他微觀因素

除以上外，房地產(chǎn)資源的開發(fā)政策等對房地產(chǎn)市場價格也有很大的影響。如對土地資源的控制、規(guī)劃限制條件、投融資條件等。個人消費(fèi)已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主流，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求已經(jīng)從對數(shù)量的追求轉(zhuǎn)為對質(zhì)量的追求；需求的目的也由單純的自用為主，轉(zhuǎn)為住、辦結(jié)合，投資增值等多種目的。消費(fèi)者對商品的直觀感受，消費(fèi)心理感受等，均對房地產(chǎn)市場價格的變動造成了較大的影響。

三、宏觀微觀相結(jié)合影響因素

宏觀是趨勢，在大方向上影響了微觀走向，而宏觀又是由微觀個體組成的，微觀的個體又影響了宏觀趨勢的走向。綜合宏觀微觀因素分析影響房地產(chǎn)市場價格的因素可知，在宏觀影響因素起著大方向的、制度性等的引導(dǎo)影響作用下，與微觀影響因素相結(jié)合對房地產(chǎn)市場價格走勢情況有著舉足輕重的影響。結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格各區(qū)域居高不下的趨勢，在國家進(jìn)行了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)市場價格的調(diào)控下，加之微觀因素的影響，宏、微觀相結(jié)合對房地產(chǎn)市場價格的影響非常顯著。

四、結(jié)語

在當(dāng)前我國處于房地產(chǎn)市場價格不斷上揚(yáng)，并且抑制效果作用并不明顯的情況下，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中還起到了舉足輕重的作用，所以，在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治隽朔康禺a(chǎn)基本市場走勢的前提下，尋找出影響房地產(chǎn)市場價格波動的主要因素，國家對此實(shí)施運(yùn)行有效的宏觀調(diào)控政策，目的是抑制房價過熱，同時還要保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展以至于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

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