郭文婧

近日，銀行房貸政策終于出現(xiàn)松口跡象。數(shù)據(jù)顯示，北京28家銀行，有6家銀行不同程度地下調(diào)了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉(zhuǎn)為首套房基準(zhǔn)利率放貸，暫時停止貸款的銀行也減少到了6家，分別為江蘇銀行、花旗銀行、平安銀行、天津銀行、杭州銀行、廣發(fā)銀行。（8月19日《證券日報》）

長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)基本上都是高杠桿發(fā)展模式，多借錢加杠桿，杠桿越高凈資產(chǎn)收益率就越高，企業(yè)發(fā)展就越快，也就造成了負(fù)債率居高不下。隨著最近的一輪房價上漲，2013年滬深上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率平均值達(dá)到了64%，為近4年的最高水平。2014年一季度末，滬深兩市141家房企中，22%的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，最高的甚至超過93%。這種高杠桿的發(fā)展模式，決定了房企最害怕的調(diào)控措施就是信貸政策。實際上，這一輪房價下跌現(xiàn)象，最大的功臣就是信貸調(diào)控，高負(fù)債使房企不得不考慮通過降價來加速賣項目，以解資金之渴，化解資金鏈風(fēng)險。

事物總是一體兩面的，在上漲的樓市中，不僅房企收獲了高負(fù)債帶來的好處，銀行也是最大的受益者。但是，我國房企的負(fù)債率，不僅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國上市公司資產(chǎn)負(fù)債率平均50%左右的水平，而且達(dá)到了房地產(chǎn)成熟市場國家或地區(qū)房企負(fù)債率的三至四倍，以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)所承受的金融風(fēng)險，也就不言而喻，金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房價下跌。所以，我國的銀行就表現(xiàn)出了鮮明的矛盾性，一方面，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，不少銀行甚至?xí)和Ａ朔抠J；另一方面，當(dāng)房價繼續(xù)下跌的時候，又擔(dān)心成為房企的殉葬品，所以不得不出手調(diào)整房貸策略，房貸政策松口也就是預(yù)料之中的事情。

各地名曰為了穩(wěn)定樓市，實際上是為了救市，截止8月16日，全國46個實施限購政策的城市中，已經(jīng)有37個城市在各種層面放松或者取消了限購。然而，趨勢并沒有被改變，國家統(tǒng)計局公布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，價格下降的城市有64個，占比達(dá)到了91.4%，最大降幅2.5%，而且，北上廣深等一線城市環(huán)比同時出現(xiàn)下滑，其中北京更是首次出現(xiàn)下跌，這都顯示房價下滑的趨勢還在進(jìn)一步蔓延。此時，以北京為代表，不僅銀行房貸政策松口，而且下調(diào)了首套房貸款利率，這實際上是對房價大趨勢的進(jìn)一步確認(rèn)。

我國的房地產(chǎn)市場，是典型的“政策市”。實際上，確認(rèn)并試圖挽救房價大趨勢的舉措，并不止北京的銀行房貸政策集體松口。先是5月份、6月份，央行、銀監(jiān)會先后進(jìn)行的“及時審批和發(fā)放首套房貸”、“大力支持個人首套住房需求”的“窗口喊話”；接著是國家開發(fā)銀行從央行獲得三年期1萬億元的抵押補(bǔ)充貸款，將注入國開行金融住宅事業(yè)部；8月初，房企新湖中寶發(fā)布公告稱，公司非公開發(fā)行股票申請獲得中國證監(jiān)會審核通過，這是A股房地產(chǎn)上市公司再融資暫停3年多后第一家公布非公開增發(fā)預(yù)案的房企，截止8月5日，已有48家房企公告了再融資計劃。種種跡象表明，針對房地產(chǎn)市場的“定向貨幣松綁”正在多方位地密集走來。

毫無疑問，在目前的房價走勢下，未來一段時間房地產(chǎn)調(diào)控總體很有可能朝放松的方向發(fā)展，地方救市的力度甚至?xí)絹碓酱?，實質(zhì)的信貸寬松也極可能以“溫水煮青蛙”的方式實現(xiàn)。但是，一方面是輿論公認(rèn)房價還沒有回到合理水平，另一方面是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)稅立法等長效機(jī)制的建設(shè)，所以中央層面赤裸裸的強(qiáng)力救市不大可能。再加上本輪住宅庫存量遠(yuǎn)超2008年和2011年，所以市場調(diào)整的時長也極可能超過前面兩輪，樓市立馬反轉(zhuǎn)的可能性并不大，各界最大的公約數(shù)是樓市軟著陸。

我們不得不承認(rèn)，局部房價下跌引發(fā)的風(fēng)險在加大，但未來樓市發(fā)展方向仍不明確，無論是開發(fā)商，還是購房者，都需要更加深入了解市場，審慎部署戰(zhàn)略。在限購放松的效果不是很明顯、釋放的需求量十分有限、市場觀望仍然存在的情況下，作為樓市“開門鑰匙”的信貸已開始“轉(zhuǎn)動”。所以，我們必須警惕，包括限購政策的松動和貨幣政策的寬松在內(nèi)的多元救市政策的推出，無意間是會助長住宅市場投機(jī)活動的，一旦樓市反轉(zhuǎn)，不僅不利于住宅地產(chǎn)行業(yè)的積極結(jié)構(gòu)調(diào)整，也將對我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、以及相關(guān)領(lǐng)域的深化改革帶來不可估量的影響。endprint