呂衍航 張睿

摘要：我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，居住區(qū)規(guī)劃及建造問題日益凸顯，尤其是規(guī)劃重要控制指標(biāo)存在較大問題。本文通過對(duì)人均指標(biāo)、容積率、千人指標(biāo)等進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)的剖析，明確指出其不合理性的問題和根源，為實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”社會(huì)和規(guī)劃愿景提供理論支持。

關(guān)鍵詞：居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，人均指標(biāo)，容積率，千人指標(biāo)

中圖分類號(hào)：F110文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

設(shè)定居住區(qū)規(guī)劃的各種指標(biāo)，其本質(zhì)是為了更好的控制土地開發(fā)強(qiáng)度，提供更合理、怡人的居住環(huán)境。然而，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，部分規(guī)劃指標(biāo)的不合理情況也逐漸顯露出來。本文選取居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)體系中最重要的人均指標(biāo)、容積率和千人指標(biāo)等三個(gè)指標(biāo)作為研究對(duì)象，對(duì)其中不合理因素逐一分析，為規(guī)范和完善住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)體系提供基礎(chǔ)例證。

1、人均指標(biāo)

居住區(qū)規(guī)劃中的人均指標(biāo)中主要包括戶人均收人和人均居住面積。戶人均收人是戶人均總收入與戶數(shù)的比值，人均居住面積是人口居住的總面積與人口數(shù)的比值。一方面，多年來我國一直采用算術(shù)平均數(shù)方法計(jì)算人均收人和人均居住面積，而忽視了不同種類平均數(shù)的應(yīng)用條件。算術(shù)平均數(shù)與所平均的每一個(gè)標(biāo)志值有關(guān)，尤其受極端值的影響很大。雖然極大值提高了平均數(shù)，但不能反映大部分值的真實(shí)情況。這恰恰是算術(shù)平均數(shù)的局限性。反而言之，在各數(shù)值差異不大，沒有極端值的情況下，算術(shù)平均數(shù)才具有代表性。另一方面，除了計(jì)算方法的問題之外，還存在其他相關(guān)的原因影響人均指標(biāo)。我國土地曠闊，土地條件差異較大，地域性較強(qiáng)，能作為居住用地的面積不是很多，因此，各地區(qū)總量數(shù)值差異較大。這就造成了各地區(qū)、各省市人均指標(biāo)的不均衡性，更不能全面反映群眾的住房狀況，在一定程度上掩蓋了住房苦樂不均的事實(shí)。其次，人均數(shù)值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)不同，也導(dǎo)致大部分人居住條件情況無法真實(shí)反映。如，日本和香港等國家的人均居住面積只計(jì)算其住房套內(nèi)的使用面積，而公寓大樓中的公用樓梯和走廊等，都已經(jīng)從中刨除。而我們現(xiàn)在使用的人均住房建筑面積所包含的真正可使用的室內(nèi)面積，一般只有標(biāo)準(zhǔn)的住房建筑面積的七八成左右?？梢妵獾娜司≌笜?biāo)含金量要比我國要高得多。

現(xiàn)行人均指標(biāo)中存在忽視隱藏在數(shù)字之后的貧富差距和社會(huì)不公的可能，如何避免這樣的情況的繼續(xù)惡化，如何加速的提高我國人民的實(shí)際生活水平，從根本上解決人均指標(biāo)的弊端，需要我們探索制定出更加合理的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系。

2、容積率

容積率又稱樓板面積率、建筑面積密度。它作為一項(xiàng)典型的區(qū)劃控制技術(shù)指標(biāo)，首先于1957年的芝加哥提出和采用，后來紐約的區(qū)劃條例也采用過。由于它以地塊內(nèi)建筑規(guī)模的控制代替了早期的單純建筑高度和體量控制，為建筑設(shè)計(jì)提供了靈活性；同時(shí)，它又表現(xiàn)為無量綱的比值，清晰、簡(jiǎn)明，利于管理控制。這些優(yōu)點(diǎn)使這一指標(biāo)得到廣泛的認(rèn)同和采用，我國規(guī)劃中也采用此指標(biāo)用來控制城市用地分配比率。從社會(huì)效益和環(huán)境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間，但土地經(jīng)濟(jì)效益就相應(yīng)地越低。一般情況下，高容積率會(huì)損失開放空間、綠地面積以及住宅的隱私性，導(dǎo)致住宅的價(jià)值下降，從而降低小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格。即當(dāng)容積率提高時(shí)，消費(fèi)者愿意付出的單位面積的價(jià)格是下降的；另一方面，高容積率可以增大小區(qū)內(nèi)土地上建造的建筑物的數(shù)量，增大小區(qū)土地的利用強(qiáng)度，從而增加總建筑面積。所以，這也就是為什么房地產(chǎn)開發(fā)商總是期望容積率提高的原因所在。

從目前實(shí)施容積率控制的情況來看，基本達(dá)到了城市規(guī)劃目標(biāo)，但也存在一定問題：①不能夠真實(shí)反映居住水平。在一定用地范圍內(nèi)，容積率可以控制區(qū)域內(nèi)的建筑面積占總用地面積的比例，這個(gè)數(shù)值一般由規(guī)劃部門確定的一個(gè)范圍值，開發(fā)商再根據(jù)土地開發(fā)需求調(diào)整得出最后的結(jié)果。但由于該過程中并未涉及到具體的人數(shù)或戶數(shù)，因此，無法確定區(qū)域內(nèi)所居住的人口數(shù)和家庭數(shù)，不能反映小區(qū)內(nèi)的居住水平和標(biāo)準(zhǔn)；②若戶型面積過大，雖能滿足容積率的要求，但往往會(huì)突破規(guī)劃用地指標(biāo)，造成嚴(yán)重的土地浪費(fèi)，以及土地占有的嚴(yán)重不公。假設(shè)不突破容積率限制的前提下，加大戶型面積，居住的戶數(shù)和總?cè)丝跀?shù)就會(huì)相應(yīng)減少，甚至影響規(guī)劃用地指標(biāo)。以多個(gè)別墅樓盤為例，若其建筑總面積達(dá)300萬平方米，建造容積率為0.2的別墅區(qū)，只能解決2000戶高端客戶的居住使用；同樣若建造容積率1.5的普通住宅區(qū)，則可以解決3.75萬戶普通市民的住房問題，每戶套型面積可達(dá)120平方米；③容積率限上不限下或相反。同樣建筑強(qiáng)度控制指標(biāo)下，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，政府部門對(duì)開發(fā)活動(dòng)主要控制是不要突破環(huán)境容量上限，不要給周邊環(huán)境造成更多影響，而在一些經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后的地區(qū)，政府部門主要是督促開發(fā)商達(dá)到一定的規(guī)模，保持一定的城市形象要求。這種矛盾使得不同地區(qū)的容積率在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)較大，難以產(chǎn)生標(biāo)準(zhǔn)控制作用。

3、千人指標(biāo)

千人指標(biāo)是指每千居民擁有的各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積和用地面積，它反映住區(qū)內(nèi)居民與公共服務(wù)設(shè)施之間配比關(guān)系的一項(xiàng)控制性指標(biāo)。目前，現(xiàn)行住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)制定中存在一些問題：首先，未能反映出居住的真實(shí)需求。在市場(chǎng)化進(jìn)程中，我國城市居民開始出現(xiàn)階層消費(fèi)，把“居民需求”作為一個(gè)整體概念來討論整個(gè)城市的居住區(qū)共有設(shè)施，已經(jīng)顯得過于寬泛。居民選擇住房商品時(shí)，需要根據(jù)個(gè)人偏好以及支付能力對(duì)住宅面積，戶型、區(qū)位、環(huán)境、相關(guān)設(shè)施以及價(jià)格等因素進(jìn)行綜合平衡，以追求居住效用最大化。由于居住環(huán)境具有不可分割的特征，使特定的居住區(qū)總是吸引特定的人群聚集，因此，以不同區(qū)位、不同價(jià)位的居住區(qū)相比較，居民需求總是存在這樣或那樣的差異，無法在“千人指標(biāo)”得到反映。這也是其捉襟見肘的根本原因之一。其次，按人口定量、彈性較小，且以此計(jì)算的總面積受每戶平均人口增減的影響較大。公共服務(wù)設(shè)施的面積根據(jù)它占住宅建筑面積的比重來計(jì)算缺乏人性化，不能適合居民的需求。雖為增設(shè)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目或增加一些公共服務(wù)設(shè)施的面積創(chuàng)造了條件，但此計(jì)算方法無具體項(xiàng)目及指標(biāo)進(jìn)行有效的控制，彈性太大，不便于規(guī)劃、配套和單體設(shè)計(jì)，特別是目前由于各地的建設(shè)條件不同，各地采用的每戶建筑面積標(biāo)準(zhǔn)不一的情況下，即使“比重”相同，每戶居民所擁有的服務(wù)建筑面積絕對(duì)值也不一樣。第三，住宅戶型變化較大，一個(gè)小區(qū)內(nèi)從300平方米到60平方米的戶型都存在，甚至還存在一戶家庭同時(shí)擁有2套或2套以上住宅的情況，根據(jù)這種情況來確定公共設(shè)施的所需要的面積，就很難符合實(shí)際情況。上海陸家嘴中央公寓開盤3年多，內(nèi)部住房基本被炒房者購買，所以迄今為止絕大部分房屋仍然空置，居住區(qū)內(nèi)公共設(shè)施使用率之低的可想而知。

4、結(jié)束語

從對(duì)我國居住區(qū)規(guī)劃和指標(biāo)的分析可見，目前所沿用的部分重要指標(biāo)存在漏洞。雖然目前國家已出臺(tái)多項(xiàng)控制和維持居住公平的政策，在一定程度上，彌補(bǔ)住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)制定過程中存在的誤差和問題，但采用存在誤差的指標(biāo)而進(jìn)行居住區(qū)規(guī)劃，是不能滿足人民的基本需求，都不能體現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，不能完全真實(shí)地反映社會(huì)和市場(chǎng)的需求。因此，如何制訂充分反映人們整體的社會(huì)公平需求的替代性指標(biāo)，迫在眉睫。

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