空置率作為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析指標(biāo)體系中的一分子，在中國(guó)實(shí)踐中卻一直處于理論研討階段，可能有兩方面的原因：一是統(tǒng)計(jì)局或住建部等政府部門(mén)尚未對(duì)空置率有明確的定義和成體系的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，導(dǎo)致空置率在數(shù)量分析時(shí)“無(wú)米之炊”。二是空置率的應(yīng)用較為復(fù)雜，在不同的定義下，既可反映市場(chǎng)整體的供求關(guān)系，也可表征市場(chǎng)泡沫和投機(jī)程度，在使用時(shí)有較多的限制條件。以下筆者將從空置率的定義分類、統(tǒng)計(jì)方法、實(shí)踐應(yīng)用三方面發(fā)表一些拙見(jiàn)。

一、空置率的定義分類

空置率在分類上可按物業(yè)類型分為住宅、寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)等多個(gè)領(lǐng)域，本文僅對(duì)住宅空置率進(jìn)行論述。住宅空置率大體上可分為增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)兩個(gè)維度，作以下定義嘗試：

1.增量市場(chǎng)空置率：是指在一定時(shí)期內(nèi)，未銷售形成空置的商品房面積占總供應(yīng)面積的比例。如下公式：

VRat=Va/Ta×100% VRat=1-SRat

VRat是增量市場(chǎng)空置率，反映交易市場(chǎng)供求關(guān)系；

t表示“一定時(shí)期”，建議確定為兩年，超過(guò)兩年尚未達(dá)成交易的可認(rèn)為是“存量市場(chǎng)空置率”的范疇；

Va是在周期t內(nèi)未銷售形成空置的商品房面積；

Ta是在周期t內(nèi)取得預(yù)售證進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)鏈的商品房面積；

SRat是在周期t內(nèi)去化率。

2.存量市場(chǎng)空置率：是指在一定時(shí)期內(nèi)，未被使用的商品房面積占可使用商品房面積的比例。如下公式：

VRbt=Vb/Tb×100%

VRbt是存量市場(chǎng)空置率，反映租賃市場(chǎng)供求關(guān)系；

t表示“一定時(shí)期”，建議確定為一年，如時(shí)間過(guò)短無(wú)法剔除因差旅、探親、季節(jié)性度假使用等合理用房。

Va是在周期t內(nèi)未被使用的商品房面積，包含超過(guò)兩年未銷售的商品房面積，并扣除列入拆遷計(jì)劃的待拆除房屋面積；

Ta是在周期t內(nèi)可使用的商品房面積。

二、空置率的統(tǒng)計(jì)方法

由于現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售監(jiān)管制度，增量市場(chǎng)空置率的統(tǒng)計(jì)較為方便。存量市場(chǎng)空置率的統(tǒng)計(jì)較難實(shí)現(xiàn)，坊間也提出了很多方法，比如按電費(fèi)、水費(fèi)繳納情況，按城市抽樣樓盤(pán)黑燈率等，這些方法不無(wú)道理，但也容易造成以偏概全的風(fēng)險(xiǎn)?；谏衔牡亩x，存量市場(chǎng)空置率的計(jì)算取決于對(duì)存量市場(chǎng)中未使用和可使用商品房面積的一次全國(guó)普查，這有待于國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程的加快推進(jìn)和統(tǒng)計(jì)部門(mén)的組織統(tǒng)籌。

一些初具規(guī)模、連鎖布點(diǎn)的中介機(jī)構(gòu)可能掌握了更為可靠的空置率數(shù)據(jù)。一般中介機(jī)構(gòu)所布點(diǎn)的社區(qū)都是租賃、交易較為活躍的城市片區(qū)，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的代表性，且中介機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)未使用的商品房情況相當(dāng)熟悉，很容易計(jì)算出每個(gè)社區(qū)不同周期內(nèi)的空置率情況。將多個(gè)中介機(jī)構(gòu)所測(cè)算的空置率進(jìn)行加權(quán)平均，也是一種較為可行的估算方法。

三、空置率的實(shí)踐應(yīng)用

空置率在實(shí)踐應(yīng)用中有一定局限性，應(yīng)結(jié)合不同的市場(chǎng)周期加以解讀。增量市場(chǎng)空置率主要是用于判斷市場(chǎng)供求關(guān)系，但相對(duì)而言“去化率”的使用更為直觀，應(yīng)用也更為廣泛。因此，在此重點(diǎn)討論下存量市場(chǎng)空置率的分析邏輯。

1.空置的形成

以中國(guó)為例，存量市場(chǎng)中出現(xiàn)商品房閑置大致有兩種情況：一是供過(guò)于求，人均居住面積過(guò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，部分商品房由于無(wú)人居住而閑置，一般表現(xiàn)為租賃價(jià)格下跌，在人口持續(xù)流出的三四線城市出現(xiàn)的概率較大；二是供不應(yīng)求，人均居住面積較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，當(dāng)賺取差價(jià)的投機(jī)比賺取租金的投資更具吸引力時(shí)，會(huì)出現(xiàn)人為囤積商品房，導(dǎo)致空置率的提高，在人口持續(xù)流入的一二線城市或度假型城市出現(xiàn)的概率較大。

2.空置率與房?jī)r(jià)地價(jià)的關(guān)系

空置的形成可能出現(xiàn)在供不應(yīng)求的房?jī)r(jià)上漲期，也可能出現(xiàn)在供過(guò)于求的房?jī)r(jià)下跌期，因此空置率的變化與房?jī)r(jià)地價(jià)的走勢(shì)可能出現(xiàn)正相關(guān)，也可能出現(xiàn)負(fù)相關(guān)。在城市化水平較高、人口增長(zhǎng)緩慢甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、市場(chǎng)處于飽和階段的發(fā)達(dá)國(guó)家，出現(xiàn)負(fù)相關(guān)的可能性較大，如美國(guó)和日本均出現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)，這是成熟市場(chǎng)的典型特征。

在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)、人口紅利不斷積聚、市場(chǎng)處于成長(zhǎng)期的新興國(guó)家和中等發(fā)達(dá)國(guó)家，出現(xiàn)正相關(guān)的可能性較大。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)期到成熟期的過(guò)渡，空置率與房?jī)r(jià)走勢(shì)的相關(guān)性也會(huì)出現(xiàn)一定的復(fù)雜性，如不區(qū)分發(fā)展階段、界定清楚空置率，簡(jiǎn)單地將中國(guó)“空置率”與所謂國(guó)際合理區(qū)間進(jìn)行對(duì)比沒(méi)有任何意義。（見(jiàn)圖1，圖2）

3.空置率的指導(dǎo)意義

增量市場(chǎng)空置率表征的是交易層面的供求關(guān)系，決定交易市場(chǎng)價(jià)格，表征市場(chǎng)整體的供求關(guān)系；存量市場(chǎng)空置率表征的是使用層面的供求關(guān)系，影響租賃市場(chǎng)價(jià)格，表征市場(chǎng)泡沫和投機(jī)程度。與黃金、農(nóng)產(chǎn)品等投資標(biāo)的相似，存量市場(chǎng)空置率的產(chǎn)生與房地產(chǎn)“投機(jī)”和“使用”雙重屬性有關(guān)，其實(shí)質(zhì)就是投機(jī)部分的占比，但投機(jī)的作用是在房?jī)r(jià)上漲時(shí)“火上澆油”，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)“落井下石”（詳見(jiàn)《房?jī)r(jià)形成的基本邏輯》，張煌，《中國(guó)房地產(chǎn)》2012年第5期），在不同漲跌周期與房?jī)r(jià)形成正相關(guān)或負(fù)相關(guān)。因此，不能簡(jiǎn)單將空置率漲跌作為判斷樓市趨勢(shì)的依據(jù)，“空置率”這一指標(biāo)在應(yīng)用時(shí)要結(jié)合人口流向、城市化水平、房?jī)r(jià)走勢(shì)、租售比等因素，分清房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，否則容易得出錯(cuò)誤的判斷。

李求軍/責(zé)任編輯