房地產(chǎn)項目建設過程中的成本管理措施研究

劉如君

【摘 要】項目管理采用科學、成熟的理論和方法，對房地產(chǎn)開發(fā)流程的各個階段進行有效的管理，最終達到從總體上提升房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的作用。因此，如何在日益激烈的市場競爭中以及經(jīng)濟危機中提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，是很多房地產(chǎn)企業(yè)急需解決的問題，而項目管理無疑是重要的方法之一。

【關鍵詞】建筑工程；房地產(chǎn)開發(fā)；成本管理；動態(tài)控制；全過程管理；經(jīng)濟效益

0 引言

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟的基礎支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項目開發(fā)管理成為重要的項目管理內容，并對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理伴隨著社會發(fā)展、開發(fā)建設和管理大型項目的需要而產(chǎn)生，并作為一種現(xiàn)代化的管理方式日益受到重視。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的方式及水平直接影響項目的成敗，并影響到房地產(chǎn)企業(yè)整體的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目成本的構成

1.1 土地成本

土地成本是房地產(chǎn)項目中投入比重較大的部分，也是決定項目啟動資金需求量大小的重要因素，它一般由國有土地使用權出讓金、土地出讓契稅、拆遷補償費等方面構成。

1.2 前期成本

主要包括施工設計費、前期工程費、地質勘察費、可行性研究等費用。

1.3 建安工程成本

指房地產(chǎn)項目在施工過程中按工程施工圖施工所發(fā)生的各項工程費。由于前期對建筑結構已有了明確規(guī)定，因此此項成本基本固定，浮動較小。

1.4 公共基礎配套設施成本

公共基礎配套設施主要包括道路、綠化、供水、供暖、供電、供氣、消防、安保等方面。

1.5 施工單位管理成本

此項主要由現(xiàn)場辦公人員的工資、福利費及辦公設備、水電費、修理費及其它行政辦公成本構成。

1.6 財務成本

該項主要包括項目資金成本和稅務成本兩方面，其中稅務成本是不可避免的，必須按照國家法律規(guī)定繳納，而資金成本則由項目資金構成決定，如果融資成本低于銷售利潤，則可在安全比例內進行融資。此外，企業(yè)應根據(jù)自身特點選擇合理的融資方式，以保證最佳的資本結構。一般的融資方式有如吸收直接投資、發(fā)行股票、銀行借款等。

1.7 營銷成本

它一般包括營銷策劃成本、廣告成本、售樓處建造成本及運轉成本、人力資源成本等成本構成。

2 房地產(chǎn)項目成本管理的原則

2.1 成本最小化原則

房地產(chǎn)項目成本管理的目標是采取各種合理的成本控制措施，最大幅度的降低項目的成本，從而保證項目的實際成本符合期初制定的成本控制目標。在追求成本最小化的過程中，應該兼顧質量和進度等其它方面的目標，注意降低成本的合理性，不應以損害其它方面的利益為代價，防止顧此失彼。

2.2 全面成本控制原則

房地產(chǎn)項目全面成本管理是對項目的全部參與主體和項目全過程進行的成本管理。其中全部參與主體包括承包商、分包商等單位和個人，將成本控制目標盡可能落實到每個人，明確責任。房地產(chǎn)項目全過程的成本管理要求針對項目每一個階段的特點，采取有效的成本控制措施，始終將項目各環(huán)節(jié)的成本處于有效的控制范圍之內，從而保證項目整體成本控制目標的實現(xiàn)。

2.3 動態(tài)控制原則

房地產(chǎn)項目的成本控制應注重動態(tài)性，根據(jù)項目的實際執(zhí)行情況而動態(tài)調整。在項目規(guī)劃中雖然制訂了項目整體及各階段的成本控制方案，但在項目實施過程中，可能由于一些環(huán)節(jié)的變更而導致項目成本也隨之發(fā)生波動，這就要求及時對項目成本控制措施進行動態(tài)調整，估算波動可能對整體成本造成的影響，以做到心中有數(shù)。

目標管理通過專門設計的過程，將組織的整體目標逐級分解，轉換為各單位、各員工的分目標。從組織目標到經(jīng)營單位目標，再到部門目標，最后到個人目標。在目標分解過程中，權、責、利三者已經(jīng)明確，而且相互對稱。這些目標方向一致，環(huán)環(huán)相扣，相互配合，形成協(xié)調統(tǒng)一的目標體系。只有每個人員完成了自己的分目標，整個企業(yè)的總目標才有完成的希望。

2.4 目標管理原則

目標管理又稱為成果管理，它將房地產(chǎn)項目的整體目標層層分解，細化為項目中各參與單位及各員工的分目標，這些目標方向一致，銜接緊密，因此，只要每個人的目標得到實現(xiàn)，那么項目總體目標實現(xiàn)也就輕而易舉。

2.5 責、權、利相對等的原則

項目各參與主體在項目實施過程中擔負一定的成本控制責任，與之相對應，他們可以在規(guī)定的范圍內擁有對等的成本管理權力，以便更好的履行職責，如果他們在成本考核過程中達到了預期的成本控制目標，應給予其相應的獎勵。此外，責、權、利的對等有助于激發(fā)員工的工作積極性，提高忠誠度。

3 房地產(chǎn)項目成本管理的措施

3.1 采用合理的項目設計方案是實現(xiàn)成本管理目標的基礎

項目設計是影響工程造價的基礎因素，高質量的設計方案既可以保證項目質量，又可以達到降低項目成本的目的。此外，在方案設計過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應盡可能多的吸納項目各方的意見和建議，盡可能的完善設計方案，從而保證項目在成本最低的基礎上達到整體最優(yōu)。再次，一個項目應該有多個設計方案供選擇，通過對各項目設計方案的各項指標進行對比分析，從中選出技術合理、施工可行、成本最優(yōu)的設計方案。

3.2 通過項目招標有效的控制項目成本

項目招標的目的是通過在房地產(chǎn)項目中引入市場競爭機制，通過對各投標方的對比分析，選擇最合適的承包商負責項目施工的具體實施，保證項目目標的實現(xiàn)。為保證招標工作的高質、高效，首先要制定高質量的招標文件，招標文件中涉及到項目的條款要表述嚴謹、準確，對責、權、利進行明確界定。其次，要規(guī)定合理的造價水平，并做好標底的保密工作。

3.3 采取嚴格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依

在項目實施過程中，尤其在雙方發(fā)生糾紛時，企業(yè)可以依據(jù)合同中的條款，利用法律武器來維護自身的利益，由此可見，合同管理是否完善，將直接決定企業(yè)的合法利益能否得到維護。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項目管理中要加強對合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由專人負責合同的日常保管；其次，結合房地產(chǎn)項目的特點，對合同的起草、擬定、審核、會簽等環(huán)節(jié)進行嚴格管控，保證合同的合法性。

3.4 施工過程中成本的有效控制是保證項目成本總目標實現(xiàn)的關鍵

施工環(huán)節(jié)的成本在項目總成本的比重最大，是確定項目造價的主要依據(jù)，因此，施工過程中成本控制的好壞直接影響項目總成本。在施工過程中，首先要建立嚴格的設計變更及工程簽證制度，對于虛假簽證要及時、嚴肅處理；其次，要定期和不定期對施工現(xiàn)場的成本控制狀況進行檢查，對不合理之處采取措施及時改進；再次，要根據(jù)施工過程中的實際變動情況，及時對工程相關數(shù)據(jù)進行變更，保證成本控制的時效性。當工程結算發(fā)生分歧糾紛時，業(yè)主與承包商要心平氣和、有理有據(jù)地通過協(xié)商、調解、直至仲裁或起訴進行解決。

3.5 竣工結算是核定工程造價的重要根據(jù)，是實現(xiàn)項目成本控制目標重要環(huán)節(jié)

項目參與各方應該在符合法律規(guī)定的基礎上，以承包合同中規(guī)定的條款為依據(jù)，審核與項目成本有關的各項資料，如設計圖、竣工圖、工程施工變更記錄、簽證等。當竣工結算中出現(xiàn)糾紛時，雙方可先通過協(xié)商、調解等方式解決，如若不行，可通過仲裁或起訴方式依法處理。

3.6 高素質的項目管理人才是實現(xiàn)成本控制目標的根本保證

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理需要既了解施工建筑相關知識，又掌握財務成本管理的復合型人才，因此，企業(yè)要努力培養(yǎng)和造就一批有職業(yè)道德、懂施工的工程造價人才，從而通過專業(yè)的成本管控措施，達到成本控制的目標。

4 結束語

總之，保證房地產(chǎn)項目預期目標的實現(xiàn)，需要在項目實施過程中采取有效的措施對項目進行控制，并根據(jù)實際狀況采取必要的調整措施。

【參考文獻】

[1]孫慧.項目成本管理[M].北京：機械工業(yè)出版社，2005.

[2]譚術魁.房地產(chǎn)項目管理[M].北京：機械工業(yè)出版社，2009（02）.

[責任編輯：許麗]