馬智利+寧盼盼+馬敏達(dá)+湯達(dá)

摘要：重慶市的地票交易制度由于為城市提供建設(shè)用地指標(biāo)而保護(hù)了國家耕地，已經(jīng)引起了各方面的關(guān)注，但是目前全國范圍內(nèi)推行地票制度的?。ㄊ?、區(qū)）較少。結(jié)合重慶市地票交易的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)制度，并以與上海市的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)為例，通過2個城市間地票的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)與落地使用，以期為上海市提供新增建設(shè)用地指標(biāo)，也向重慶市輸送經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需資金。研究結(jié)果表明，地票的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用，可以實(shí)現(xiàn)2個城市共同分享城市發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，本質(zhì)上是土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移。

關(guān)鍵詞：重慶市；上海市；地票；跨區(qū)域流轉(zhuǎn)；土地發(fā)展權(quán)；建設(shè)用地指標(biāo)

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1002-1302（2014）08-0422-04

從世界各個國家的發(fā)展情況來看，在城市化發(fā)展的過程中，全球范圍普遍存在的規(guī)律是：城鄉(xiāng)建設(shè)用地大量增加，農(nóng)村建設(shè)用地相應(yīng)減少，土地集約化利用水平不斷提高。由于目前我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題突出，城市化發(fā)展出現(xiàn)了與之相悖的情形。我國的大中型城市在迅速發(fā)展的過程中，為了滿足對不斷增長的人口的承載能力，其對土地的需求量較大；同時，我國大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)存在著農(nóng)村可耕種土地荒廢、農(nóng)村建設(shè)用地閑置的現(xiàn)象，與城市土地資源的稀缺形成鮮明對比，出現(xiàn)了兩類土地資源之間不對等、不互補(bǔ)的現(xiàn)象。因此可以看出，城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地2種不同資源的配置與協(xié)調(diào)直接影響并制約了城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城鎮(zhèn)發(fā)展。

2013年12月在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持國家糧食安全戰(zhàn)略，18億畝耕地紅線依然必須堅(jiān)守，同時現(xiàn)有耕地面積必須維持基本穩(wěn)定。國務(wù)院每年向各個城市下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)有限，因此從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長、文明建設(shè)等角度難以滿足城市本身對土地的需求。2013年11月召開的十八屆三中全會審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，以賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這為填補(bǔ)城市建設(shè)土地資源缺口提供了一個指導(dǎo)方向。

重慶市于2008年12月開始實(shí)行地票交易制度，將農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾，形成建設(shè)用地指標(biāo)，供城市建設(shè)使用。重慶地票交易制度從宏觀長期的角度對城鄉(xiāng)建設(shè)性用地進(jìn)行綜合平衡，保障了城市建設(shè)用地供給，同時增加了市場土地供應(yīng)量，減弱了因土地太少導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格畸形高漲的趨勢，同時保護(hù)了農(nóng)村耕地。目前全國推行地票交易制度較為成功、規(guī)模較大的為重慶市，并且交易主體范圍廣泛，交易流程明確，效果顯著。四川省成都市、廣東省廣州市、江蘇省宿遷市、安徽省宣城市近年來紛紛嘗試開展地票交易，但僅限于這些地級市市域內(nèi)的土地資源置換，供給對象為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或開發(fā)區(qū)企業(yè)，每年的交易面積較小。

地票交易制度在協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)建設(shè)用地平衡上有其優(yōu)越性，但目前推行使用的區(qū)域較少，且使用區(qū)域有限。目前我國許多大中型城市不具備開放地票交易制度的條件，但城市建設(shè)用地資源供給又較為緊迫，從而嚴(yán)重制約著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人文建設(shè)進(jìn)程。因此，本研究嘗試將地票供給方和需求方所在的區(qū)域分開，以重慶市作為地票供給方城市，上海市作為需求方城市，使地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用，以期為需求方城市供給城市建設(shè)用地指標(biāo)，使得雙方城市利益共享。

1 地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)背景

1.1 重慶地票制度

重慶市成立的農(nóng)村土地交易所以地票交易為核心，開展“先補(bǔ)后占”的建設(shè)用地占用耕地模式，以期借此健全農(nóng)村土地管理制度，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革。重慶市地票運(yùn)行模式分為復(fù)墾、驗(yàn)收、交易和使用4個環(huán)節(jié)^[1]。地票交易的具體流程見圖1。

地票就是農(nóng)村宅基地及其附屬的設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)^[1]。土地開發(fā)者可以根據(jù)自身建設(shè)項(xiàng)目的需要在重慶市農(nóng)村土地交易所競購地票，并在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃范圍內(nèi)選擇相應(yīng)耕地作為擬開發(fā)用地；政府首先將開發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，進(jìn)行整理后，對該地塊實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，土地一旦出讓，即為競購者的地票落地使用。在城鄉(xiāng)綜合配套改革背景下，重慶市對建設(shè)用地的需求是地票交易制度實(shí)施的主要根源。

1.2 重慶市地票制度的成效

重慶市城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯，在城市建設(shè)快速發(fā)展的過程中，建設(shè)用地供給不足，同時重慶市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)村建設(shè)用地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。自地票交易制度實(shí)施以來，效果主要體現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少；促進(jìn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)；堅(jiān)持國家土地制度，依法保障農(nóng)民的占有、使用、收益等權(quán)利；激活城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)市場體系。地票制度的實(shí)施，推進(jìn)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

截至2013年12月16日，重慶市地票交易累計(jì) 0.811萬hm2，地票交易額245.27億元；累計(jì)復(fù)墾建設(shè)用地 1.21萬hm2，交易地票1.114萬hm2，已有0.53萬hm2落地使用^[2]。重慶市的歷年地票交易數(shù)據(jù)見表1。

3 結(jié)論

目前，重慶地票交易制度在重慶市內(nèi)實(shí)施效果良好。本研究將重慶市的多余地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用到上海市，通過對重慶地票的供給機(jī)制、上海市土地資源的缺乏現(xiàn)狀作分析，得出重慶地票向上海市跨區(qū)域流轉(zhuǎn)存在市場需求；同時通過設(shè)立地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)機(jī)制，對跨區(qū)域流轉(zhuǎn)地票交易價格因素進(jìn)行分析，得出其現(xiàn)實(shí)可行性；最后通過對重慶地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的4個方面影響，即重慶地票價格、上海市房價、國家宏觀調(diào)控、流轉(zhuǎn)區(qū)域限制作出分析評價。通過本研究對地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立與分析可知，通過重慶市與上海市土地發(fā)展權(quán)之間的置換，可以緩解上海市建設(shè)用地緊張的局面；同時，重慶地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)也可以作為重慶市目前農(nóng)村土地改革、農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)處理的參考辦法，加速重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]重慶市人民政府. 重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法[Z]. 重慶：渝府發(fā)[2008]127號，2008：7-11.

[2]重慶市人民政府. 重慶市國土資源和房屋管理2012年公報[EB/OL]. （2013-07-18）[2014-01-10]. http：//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/tjfx/gtfggb/201312/t20131218_219603.html.

[3]重慶戶籍改革開啟 千萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)市民[EB/OL]. （2010-07-14）[2014-01-10]. http：//www.chinadaily.com.cn/dfpd/2010-07/14/content_10103127.htm.

[4]重慶市人民政府. 關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的若干意見[Z]. 重慶：渝委發(fā)〔2012〕23號，2012：1-2.

[5]先 靜. 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下成渝兩地的農(nóng)民工住房券機(jī)制設(shè)計(jì)[D]. 重慶：重慶大學(xué)，2012：35-37.

[6]石憶邵，黃銀池. 開發(fā)區(qū)土地集約利用研究——以上海開發(fā)區(qū)為例[J]. 現(xiàn)代城市研究，2011，5（5）：13-19.

[7]盧為民，馬祖琦. 看日本東京都如何解決土地供需矛盾[J]. 中國土地，2013（4）：62-63.

[8]上海商報地產(chǎn). 2012年全國商品房銷售面積達(dá)11億[EB/OL]. （2013-1-31）[2014-01-10]. http：//www.shbiz.com.cn/Item/200957.aspx.

[9]重慶市國土房管局. 關(guān)于規(guī)范地票價款使用促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾的指導(dǎo)意見（試行）[Z]. 重慶：渝國土房管發(fā)：[2010]384號，2010：2-5.

[10]重慶市人民政府. 重慶農(nóng)村土地交易所建設(shè)用地指標(biāo)（地票）公開交易公告渝農(nóng)地所告字[2013]1號[EB/OL]. （2013-06-24）[2014-01-10]. http：//www.cqgtfw.gov.cn/ztgz/dpjyzt/dpjyxx/201306/t20130624_211219.html.endprint

摘要：重慶市的地票交易制度由于為城市提供建設(shè)用地指標(biāo)而保護(hù)了國家耕地，已經(jīng)引起了各方面的關(guān)注，但是目前全國范圍內(nèi)推行地票制度的省（市、區(qū)）較少。結(jié)合重慶市地票交易的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)制度，并以與上海市的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)為例，通過2個城市間地票的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)與落地使用，以期為上海市提供新增建設(shè)用地指標(biāo)，也向重慶市輸送經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需資金。研究結(jié)果表明，地票的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用，可以實(shí)現(xiàn)2個城市共同分享城市發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，本質(zhì)上是土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移。

關(guān)鍵詞：重慶市；上海市；地票；跨區(qū)域流轉(zhuǎn)；土地發(fā)展權(quán)；建設(shè)用地指標(biāo)

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1002-1302（2014）08-0422-04

從世界各個國家的發(fā)展情況來看，在城市化發(fā)展的過程中，全球范圍普遍存在的規(guī)律是：城鄉(xiāng)建設(shè)用地大量增加，農(nóng)村建設(shè)用地相應(yīng)減少，土地集約化利用水平不斷提高。由于目前我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題突出，城市化發(fā)展出現(xiàn)了與之相悖的情形。我國的大中型城市在迅速發(fā)展的過程中，為了滿足對不斷增長的人口的承載能力，其對土地的需求量較大；同時，我國大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)存在著農(nóng)村可耕種土地荒廢、農(nóng)村建設(shè)用地閑置的現(xiàn)象，與城市土地資源的稀缺形成鮮明對比，出現(xiàn)了兩類土地資源之間不對等、不互補(bǔ)的現(xiàn)象。因此可以看出，城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地2種不同資源的配置與協(xié)調(diào)直接影響并制約了城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城鎮(zhèn)發(fā)展。

2013年12月在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持國家糧食安全戰(zhàn)略，18億畝耕地紅線依然必須堅(jiān)守，同時現(xiàn)有耕地面積必須維持基本穩(wěn)定。國務(wù)院每年向各個城市下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)有限，因此從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長、文明建設(shè)等角度難以滿足城市本身對土地的需求。2013年11月召開的十八屆三中全會審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，以賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這為填補(bǔ)城市建設(shè)土地資源缺口提供了一個指導(dǎo)方向。

重慶市于2008年12月開始實(shí)行地票交易制度，將農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾，形成建設(shè)用地指標(biāo)，供城市建設(shè)使用。重慶地票交易制度從宏觀長期的角度對城鄉(xiāng)建設(shè)性用地進(jìn)行綜合平衡，保障了城市建設(shè)用地供給，同時增加了市場土地供應(yīng)量，減弱了因土地太少導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格畸形高漲的趨勢，同時保護(hù)了農(nóng)村耕地。目前全國推行地票交易制度較為成功、規(guī)模較大的為重慶市，并且交易主體范圍廣泛，交易流程明確，效果顯著。四川省成都市、廣東省廣州市、江蘇省宿遷市、安徽省宣城市近年來紛紛嘗試開展地票交易，但僅限于這些地級市市域內(nèi)的土地資源置換，供給對象為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或開發(fā)區(qū)企業(yè)，每年的交易面積較小。

地票交易制度在協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)建設(shè)用地平衡上有其優(yōu)越性，但目前推行使用的區(qū)域較少，且使用區(qū)域有限。目前我國許多大中型城市不具備開放地票交易制度的條件，但城市建設(shè)用地資源供給又較為緊迫，從而嚴(yán)重制約著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人文建設(shè)進(jìn)程。因此，本研究嘗試將地票供給方和需求方所在的區(qū)域分開，以重慶市作為地票供給方城市，上海市作為需求方城市，使地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用，以期為需求方城市供給城市建設(shè)用地指標(biāo)，使得雙方城市利益共享。

1 地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)背景

1.1 重慶地票制度

重慶市成立的農(nóng)村土地交易所以地票交易為核心，開展“先補(bǔ)后占”的建設(shè)用地占用耕地模式，以期借此健全農(nóng)村土地管理制度，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革。重慶市地票運(yùn)行模式分為復(fù)墾、驗(yàn)收、交易和使用4個環(huán)節(jié)^[1]。地票交易的具體流程見圖1。

地票就是農(nóng)村宅基地及其附屬的設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)^[1]。土地開發(fā)者可以根據(jù)自身建設(shè)項(xiàng)目的需要在重慶市農(nóng)村土地交易所競購地票，并在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃范圍內(nèi)選擇相應(yīng)耕地作為擬開發(fā)用地；政府首先將開發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，進(jìn)行整理后，對該地塊實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，土地一旦出讓，即為競購者的地票落地使用。在城鄉(xiāng)綜合配套改革背景下，重慶市對建設(shè)用地的需求是地票交易制度實(shí)施的主要根源。

1.2 重慶市地票制度的成效

重慶市城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯，在城市建設(shè)快速發(fā)展的過程中，建設(shè)用地供給不足，同時重慶市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)村建設(shè)用地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。自地票交易制度實(shí)施以來，效果主要體現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少；促進(jìn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)；堅(jiān)持國家土地制度，依法保障農(nóng)民的占有、使用、收益等權(quán)利；激活城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)市場體系。地票制度的實(shí)施，推進(jìn)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

截至2013年12月16日，重慶市地票交易累計(jì) 0.811萬hm2，地票交易額245.27億元；累計(jì)復(fù)墾建設(shè)用地 1.21萬hm2，交易地票1.114萬hm2，已有0.53萬hm2落地使用^[2]。重慶市的歷年地票交易數(shù)據(jù)見表1。

3 結(jié)論

目前，重慶地票交易制度在重慶市內(nèi)實(shí)施效果良好。本研究將重慶市的多余地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用到上海市，通過對重慶地票的供給機(jī)制、上海市土地資源的缺乏現(xiàn)狀作分析，得出重慶地票向上海市跨區(qū)域流轉(zhuǎn)存在市場需求；同時通過設(shè)立地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)機(jī)制，對跨區(qū)域流轉(zhuǎn)地票交易價格因素進(jìn)行分析，得出其現(xiàn)實(shí)可行性；最后通過對重慶地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的4個方面影響，即重慶地票價格、上海市房價、國家宏觀調(diào)控、流轉(zhuǎn)區(qū)域限制作出分析評價。通過本研究對地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立與分析可知，通過重慶市與上海市土地發(fā)展權(quán)之間的置換，可以緩解上海市建設(shè)用地緊張的局面；同時，重慶地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)也可以作為重慶市目前農(nóng)村土地改革、農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)處理的參考辦法，加速重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]重慶市人民政府. 重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法[Z]. 重慶：渝府發(fā)[2008]127號，2008：7-11.

[2]重慶市人民政府. 重慶市國土資源和房屋管理2012年公報[EB/OL]. （2013-07-18）[2014-01-10]. http：//www.cqgtfw.gov.cn/zwgkml/tjfx/gtfggb/201312/t20131218_219603.html.

[3]重慶戶籍改革開啟 千萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)市民[EB/OL]. （2010-07-14）[2014-01-10]. http：//www.chinadaily.com.cn/dfpd/2010-07/14/content_10103127.htm.

[4]重慶市人民政府. 關(guān)于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的若干意見[Z]. 重慶：渝委發(fā)〔2012〕23號，2012：1-2.

[5]先 靜. 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下成渝兩地的農(nóng)民工住房券機(jī)制設(shè)計(jì)[D]. 重慶：重慶大學(xué)，2012：35-37.

[6]石憶邵，黃銀池. 開發(fā)區(qū)土地集約利用研究——以上海開發(fā)區(qū)為例[J]. 現(xiàn)代城市研究，2011，5（5）：13-19.

[7]盧為民，馬祖琦. 看日本東京都如何解決土地供需矛盾[J]. 中國土地，2013（4）：62-63.

[8]上海商報地產(chǎn). 2012年全國商品房銷售面積達(dá)11億[EB/OL]. （2013-1-31）[2014-01-10]. http：//www.shbiz.com.cn/Item/200957.aspx.

[9]重慶市國土房管局. 關(guān)于規(guī)范地票價款使用促進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾的指導(dǎo)意見（試行）[Z]. 重慶：渝國土房管發(fā)：[2010]384號，2010：2-5.

[10]重慶市人民政府. 重慶農(nóng)村土地交易所建設(shè)用地指標(biāo)（地票）公開交易公告渝農(nóng)地所告字[2013]1號[EB/OL]. （2013-06-24）[2014-01-10]. http：//www.cqgtfw.gov.cn/ztgz/dpjyzt/dpjyxx/201306/t20130624_211219.html.endprint

摘要：重慶市的地票交易制度由于為城市提供建設(shè)用地指標(biāo)而保護(hù)了國家耕地，已經(jīng)引起了各方面的關(guān)注，但是目前全國范圍內(nèi)推行地票制度的省（市、區(qū)）較少。結(jié)合重慶市地票交易的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)了地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)制度，并以與上海市的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)為例，通過2個城市間地票的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)與落地使用，以期為上海市提供新增建設(shè)用地指標(biāo)，也向重慶市輸送經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需資金。研究結(jié)果表明，地票的跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用，可以實(shí)現(xiàn)2個城市共同分享城市發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，本質(zhì)上是土地發(fā)展權(quán)的轉(zhuǎn)移。

關(guān)鍵詞：重慶市；上海市；地票；跨區(qū)域流轉(zhuǎn)；土地發(fā)展權(quán)；建設(shè)用地指標(biāo)

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號：1002-1302（2014）08-0422-04

從世界各個國家的發(fā)展情況來看，在城市化發(fā)展的過程中，全球范圍普遍存在的規(guī)律是：城鄉(xiāng)建設(shè)用地大量增加，農(nóng)村建設(shè)用地相應(yīng)減少，土地集約化利用水平不斷提高。由于目前我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題突出，城市化發(fā)展出現(xiàn)了與之相悖的情形。我國的大中型城市在迅速發(fā)展的過程中，為了滿足對不斷增長的人口的承載能力，其對土地的需求量較大；同時，我國大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)存在著農(nóng)村可耕種土地荒廢、農(nóng)村建設(shè)用地閑置的現(xiàn)象，與城市土地資源的稀缺形成鮮明對比，出現(xiàn)了兩類土地資源之間不對等、不互補(bǔ)的現(xiàn)象。因此可以看出，城市建設(shè)用地與農(nóng)村建設(shè)用地2種不同資源的配置與協(xié)調(diào)直接影響并制約了城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城鎮(zhèn)發(fā)展。

2013年12月在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅(jiān)持國家糧食安全戰(zhàn)略，18億畝耕地紅線依然必須堅(jiān)守，同時現(xiàn)有耕地面積必須維持基本穩(wěn)定。國務(wù)院每年向各個城市下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)有限，因此從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長、文明建設(shè)等角度難以滿足城市本身對土地的需求。2013年11月召開的十八屆三中全會審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，以賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這為填補(bǔ)城市建設(shè)土地資源缺口提供了一個指導(dǎo)方向。

重慶市于2008年12月開始實(shí)行地票交易制度，將農(nóng)村閑置宅基地復(fù)墾，形成建設(shè)用地指標(biāo)，供城市建設(shè)使用。重慶地票交易制度從宏觀長期的角度對城鄉(xiāng)建設(shè)性用地進(jìn)行綜合平衡，保障了城市建設(shè)用地供給，同時增加了市場土地供應(yīng)量，減弱了因土地太少導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格畸形高漲的趨勢，同時保護(hù)了農(nóng)村耕地。目前全國推行地票交易制度較為成功、規(guī)模較大的為重慶市，并且交易主體范圍廣泛，交易流程明確，效果顯著。四川省成都市、廣東省廣州市、江蘇省宿遷市、安徽省宣城市近年來紛紛嘗試開展地票交易，但僅限于這些地級市市域內(nèi)的土地資源置換，供給對象為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或開發(fā)區(qū)企業(yè)，每年的交易面積較小。

地票交易制度在協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)建設(shè)用地平衡上有其優(yōu)越性，但目前推行使用的區(qū)域較少，且使用區(qū)域有限。目前我國許多大中型城市不具備開放地票交易制度的條件，但城市建設(shè)用地資源供給又較為緊迫，從而嚴(yán)重制約著城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人文建設(shè)進(jìn)程。因此，本研究嘗試將地票供給方和需求方所在的區(qū)域分開，以重慶市作為地票供給方城市，上海市作為需求方城市，使地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用，以期為需求方城市供給城市建設(shè)用地指標(biāo)，使得雙方城市利益共享。

1 地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)背景

1.1 重慶地票制度

重慶市成立的農(nóng)村土地交易所以地票交易為核心，開展“先補(bǔ)后占”的建設(shè)用地占用耕地模式，以期借此健全農(nóng)村土地管理制度，優(yōu)化城鄉(xiāng)土地資源配置，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革。重慶市地票運(yùn)行模式分為復(fù)墾、驗(yàn)收、交易和使用4個環(huán)節(jié)^[1]。地票交易的具體流程見圖1。

地票就是農(nóng)村宅基地及其附屬的設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地后可用于建設(shè)的用地指標(biāo)^[1]。土地開發(fā)者可以根據(jù)自身建設(shè)項(xiàng)目的需要在重慶市農(nóng)村土地交易所競購地票，并在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃范圍內(nèi)選擇相應(yīng)耕地作為擬開發(fā)用地；政府首先將開發(fā)者所選耕地征轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，進(jìn)行整理后，對該地塊實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，土地一旦出讓，即為競購者的地票落地使用。在城鄉(xiāng)綜合配套改革背景下，重慶市對建設(shè)用地的需求是地票交易制度實(shí)施的主要根源。

1.2 重慶市地票制度的成效

重慶市城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯，在城市建設(shè)快速發(fā)展的過程中，建設(shè)用地供給不足，同時重慶市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，農(nóng)村建設(shè)用地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。自地票交易制度實(shí)施以來，效果主要體現(xiàn)在促進(jìn)城市建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少掛鉤，確保城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地總量不減少；促進(jìn)城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)；堅(jiān)持國家土地制度，依法保障農(nóng)民的占有、使用、收益等權(quán)利；激活城鄉(xiāng)要素市場，完善城鄉(xiāng)市場體系。地票制度的實(shí)施，推進(jìn)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革，建立了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

截至2013年12月16日，重慶市地票交易累計(jì) 0.811萬hm2，地票交易額245.27億元；累計(jì)復(fù)墾建設(shè)用地 1.21萬hm2，交易地票1.114萬hm2，已有0.53萬hm2落地使用^[2]。重慶市的歷年地票交易數(shù)據(jù)見表1。

3 結(jié)論

目前，重慶地票交易制度在重慶市內(nèi)實(shí)施效果良好。本研究將重慶市的多余地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)使用到上海市，通過對重慶地票的供給機(jī)制、上海市土地資源的缺乏現(xiàn)狀作分析，得出重慶地票向上海市跨區(qū)域流轉(zhuǎn)存在市場需求；同時通過設(shè)立地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)機(jī)制，對跨區(qū)域流轉(zhuǎn)地票交易價格因素進(jìn)行分析，得出其現(xiàn)實(shí)可行性；最后通過對重慶地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的4個方面影響，即重慶地票價格、上海市房價、國家宏觀調(diào)控、流轉(zhuǎn)區(qū)域限制作出分析評價。通過本研究對地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)機(jī)制的建立與分析可知，通過重慶市與上海市土地發(fā)展權(quán)之間的置換，可以緩解上海市建設(shè)用地緊張的局面；同時，重慶地票跨區(qū)域流轉(zhuǎn)也可以作為重慶市目前農(nóng)村土地改革、農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)處理的參考辦法，加速重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。

參考文獻(xiàn)：

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