高文君
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和科技水平的提高,人們的居住環(huán)境發(fā)生了很大的改變,為解決大量流向城市的人口的居住問題,對土地的利用逐漸從平面向立體發(fā)展。順應(yīng)時代的腳步,建筑物區(qū)分所有權(quán)便應(yīng)運而生。對于專有部分,建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有的幾乎是完全的所有權(quán),而我國《物權(quán)法》對此部分的界定只作了籠統(tǒng)的界定。針對這一情況,對專有部分的合理界定已成為迫切需要,筆者在此進行探討。
一、建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定概述
1. 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定的重要性
建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指具有構(gòu)造上及使用上獨立性,并能成為區(qū)分所有權(quán)客體的部分。通常專有部分在建筑物各個不同部分的基礎(chǔ)上形成,這種單獨所有權(quán)與一般的單獨所有權(quán)并無本質(zhì)區(qū)別,一般具備三個要件:第一,建筑物在構(gòu)造上可以區(qū)別且客觀上可由住戶自由支配;第二,可供一個建筑物單獨使用,亦即區(qū)分以后各個部分可單獨使用;第三,須經(jīng)過登記,住戶的專有權(quán)才能產(chǎn)生效力。而專有部分所有權(quán)通常是指在將建筑物分割成各個不同的單元部分的基礎(chǔ)上所形成的所有權(quán)。依《物權(quán)法》的規(guī)定,業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán),即有權(quán)對專有部分予以占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
2. 建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定的相關(guān)學(xué)說及評析
(1)“壁心”説。該學(xué)說認(rèn)為區(qū)分所有建筑物的專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。該觀點對于界定權(quán)利的范圍較為明確,但對建筑物維護、管理較為不妥。
(2)“空間”說。此說認(rèn)為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分,而界線點上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區(qū)分所有人共有。此說實質(zhì)是擴張區(qū)分所有中共有部分范圍,排斥區(qū)分所有人對墻壁、地板等進行專屬性支配,區(qū)分所有權(quán)人如果進行裝修、維護等均需征得其他共有人同意,勢必造成區(qū)分所有權(quán)人生活上不便。
(3)“最后粉刷表層”說。該說認(rèn)為專有部分包含壁、柱等部分表層所粉刷的部分,但最后粉刷的表層部分為專有部分。此說既可以兼顧區(qū)分所有人現(xiàn)實支配的需要,又不會危及建筑物整體的安全。但其在計算建筑物面積時,所計算的面積實際上包含到壁心的面積,與一般的交易習(xí)慣所不相符。
(4)“壁心和最后粉刷表層”說。該說認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)依內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定。在區(qū)分所有人內(nèi)部、專有部分應(yīng)僅包括壁、柱、地板及天花板等部分表層所粉刷的部分;但是在外部關(guān)系上,尤其涉及第三方關(guān)系時,專有部分應(yīng)僅包含壁、柱、地板及天花板等部分厚度的中心線。
二、我國目前對建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分范圍界定存在的問題
1.對建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的規(guī)定不明確
我國《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定:“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物安全,不得損害其他業(yè)主合法權(quán)益?!睂ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)專有部分未規(guī)定具體范圍。
2.對建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分的規(guī)定內(nèi)容不完整
《物權(quán)法》第70 條規(guī)定,業(yè)主“對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”??梢姡段餀?quán)法》并未對共有部分給出明確的定義或者描述其準(zhǔn)確特征;反之,《物權(quán)法》采取的是“除外式”立法技術(shù);換言之,共有部分是區(qū)分所有的建筑物中除專有部分以外的其他部分。隨后,《物權(quán)法》以部分條文采取零星列舉的方式,明確了哪些部分屬于共有部分。例如,《物權(quán)法》第73 條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有?!焙茱@然,《物權(quán)法》中的這些列舉屬于不完全列舉,未窮盡共有部分的所有內(nèi)容。
三、完善建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分界定的建議
1.以建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的特殊性質(zhì)明確界定標(biāo)準(zhǔn)
在《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》中對于建筑物的專有部分的問題做出了規(guī)定,該解釋第2條第1款規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分: (一)具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分; (二)具有利用上的獨立性,可以排他使用; (三)能有登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?!?/p>
2.以其自身的獨立性,劃定專有部分具體范圍
確定專有部分的具體范圍即對專有所有權(quán)的客體量化,在理論上主要有四種學(xué)說,而“壁心和最后粉刷表層說”似乎成為學(xué)界的通說。但筆者認(rèn)為該學(xué)說有其不妥之處,它模糊了專有部分的范圍?!白詈蠓鬯⒈韺诱f”的主要缺陷實可經(jīng)由解釋而獲至解決:所謂購買時計算交易面積至壁心,而實際專有范圍卻至粉刷層之矛盾事實上并不存在。因為區(qū)分所有人購買之面積并非其得以完全獨立支配的面積,樓梯、通道等部分的共攤面積亦包含其中,而共攤面積組成部分當(dāng)然不能由區(qū)分所有人單獨支配。因此,可以解決上述所謂與交易慣例的不符或“矛盾”,無須引入復(fù)雜依內(nèi)外部關(guān)系而確定不同的范圍。①基于此,我們完全可以將“最后粉刷表層說”作為界定專有部分具體范圍的依據(jù)。
3.進一步完善建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分內(nèi)容
就其本質(zhì)而言,共有部分在物理上是由不可分割之要素所組成;在功能上,其是為全體業(yè)主所共用。對于未列舉的其他場所和設(shè)施,可以根據(jù)具體情況確認(rèn)其是否屬于業(yè)主的共有部分。一方面,不能簡單地將其一概認(rèn)定為共有;另一方面,也不能簡單的將其一概認(rèn)定為開發(fā)商或其他機構(gòu)所有,如果這些設(shè)施的建造是開發(fā)商為了履行其在售房合同中的約定義務(wù),并且是由全體業(yè)主承擔(dān)了其建造和運行成本,且這些設(shè)施的服務(wù)基本上僅保留給全體業(yè)主,則也可以將其認(rèn)定為業(yè)主共有。
4.進一步完善立法
應(yīng)采取法律解釋的形式來完善法律規(guī)定的不足之處,這樣做一方面為法院處理相關(guān)的案件提供統(tǒng)一的依據(jù),利于提高司法效率,在解決矛盾糾紛的同時又提高法律的權(quán)威性;另一方面,以司法解釋的形式出現(xiàn),不會破壞法律的相對穩(wěn)定性,而且為日后相應(yīng)法律制度的修訂完善提供很好的依據(jù)。同時,要關(guān)注國外其他國家在相應(yīng)領(lǐng)域的發(fā)展態(tài)勢,借鑒吸收其合理有效的部分,完善我國法律制度在這方面的不足之處。
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注釋:
①韓松、張翔,姜戰(zhàn)軍:《物權(quán)法所有權(quán)編》,北京,人民大學(xué)出版社2007年版,第179頁。