房貸調(diào)查：利率究竟誰說了算？

沈夢怡

在購房者都在摩拳擦掌的時候，珠海的劉保國等人顯得有些落寞。雖然等到了房貸松綁的暖風(fēng)，但廣發(fā)銀行仍然拒絕履行一年前約定的8.5折利率，這意味著他需要在30年間多付近27萬的利息。

劉保國的“暖風(fēng)”是指9月30日由央行和銀監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，這則通知寫明“貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍 ”，無疑給日漸萎靡的房地產(chǎn)注入了一劑強心針。

從各大銀行的回應(yīng)來看，盡管房貸利率“可低至7折”只是紙上談兵，但對比年初動則上浮10%、15%的寒流來說，好歹95折有了希望，基準利率成了主流。

但劉保國等人顯然不在歡呼的人群之列：如果肯接受基準利率，他們早在半年前就能和廣發(fā)銀行達成和解。

而在房貸市場風(fēng)云變幻的今天，他們的案例也給踴躍的購房者提了個醒：不管是利率折扣還是其它優(yōu)惠，不以正式合同為約束的口頭承諾，一律都是“耍流氓”。

85折泡湯

一年過去了，珠海華發(fā)四季城的購買者劉保國，在廣發(fā)銀行辦理的房貸卻遲遲未放款。劉保國告訴記者，去年8月，他和廣發(fā)銀行珠海分行簽訂了為期30年，價值150萬的房貸合同，并約定貸款利率為基準利率8.5折優(yōu)惠。但在年初，他卻突然接到通知稱，“房貸的額度很緊張，8.5折行不通了，必須接受基準利率才能放款”。

同小區(qū)和劉保國有一樣遭遇的還有20多人，其中一位陳姓購房者格外憤怒，他告訴記者，在等待放款期間，他曾屢次打電話去咨詢，銀行工作人員都向他保證會按8.5折放款，只是額度有點緊所以讓他再等等，直到接到基準利率的通知。

據(jù)了解，廣發(fā)銀行并非劉保國所購樓盤——華發(fā)四季城的房貸合作唯一銀行。建行珠海分行一位客戶經(jīng)理告訴記者，“我們當(dāng)時提供的是9折利率優(yōu)惠，華發(fā)的優(yōu)質(zhì)客戶較多，貸款數(shù)額都比較大，因此各大銀行都樂于與其合作?！?/p>

也正因為此，被告知取消優(yōu)惠的劉保國覺得“上當(dāng)受騙”，要求廣發(fā)銀行按照之前約定的利率執(zhí)行。但廣發(fā)銀行個貸中心相關(guān)負責(zé)人卻對《消費者報道》記者解釋稱，當(dāng)初只是接受了劉保國的貸款申請，但因為雙方在利率問題上未能達成一致，因此最終并未與其簽訂正式個人住房按揭合同。

“8.5折利率的確很吸引人，但很難保證能全部兌現(xiàn)。”農(nóng)行珠海分行一名客戶經(jīng)理告訴記者，農(nóng)行的房貸流程是先確定有額度，才會和客戶簽合同?！霸陬~度批下來之前，我們不會輕易向客戶保證利率?！币虼怂茰y，如果客戶經(jīng)理真的有承諾8.5折優(yōu)惠，可能是為了爭奪優(yōu)質(zhì)客戶資源。

而據(jù)光大證券測算，目前銀行資金成本在4%左右，再加上業(yè)務(wù)費用、撥備費用等，按6%年利率左右發(fā)放信貸才有利可圖，即九折左右。

這意味著：盡管僵持了這么久，但劉保國等人要求的85折，仍然很難實現(xiàn)。

利率變動誰之過

而據(jù)記者了解，廣發(fā)銀行之所以拒不承認合同的有效性，是因為當(dāng)時簽訂的都屬空白格式合同，85折優(yōu)惠只是銀行工作人員的口頭承諾，且合同都由銀行方面保管。

類似的案例還曾在北京、武漢、杭州等多地出現(xiàn)。那口頭承諾加空白合同到底有沒有法律效應(yīng)呢？

其實早在2011年3月，銀監(jiān)會就曾發(fā)布《關(guān)于做好住房金融服務(wù)加強風(fēng)險管理的通知》，其中規(guī)定：銀行已受理并同意客戶的貸款申請，并且客戶已單方在貸款合同上簽字，銀行原則上應(yīng)繼續(xù)簽訂合同并按合同約定執(zhí)行。

但事實上，一方面因為周期長、取證難、合同條款模糊，大多數(shù)人都還是寄希望于和銀行打持久戰(zhàn)，而不愿意走法律途徑；另一方面即使走上維權(quán)之路，結(jié)果也不一定能如購房者們所愿。

廣東合邦律師事務(wù)所律師王家恒告訴記者，此類案件的棘手點在于“銀行利率反水可能涉及到行政官司”。

王家恒解釋說，銀行業(yè)務(wù)不僅僅是單純的經(jīng)營行為，同時是受到銀監(jiān)會和央行指導(dǎo)。類似于利率反水的問題，如果的確是因為國家的貨幣政策和房貸額度的收緊而引起的糾紛，屬于不可抗力，這是中國特色的政策風(fēng)險。因此，即使銀行和客戶簽訂了正式的房貸合同，但如果合同中有注明“如遇到政策調(diào)整，則可以按照新政策調(diào)整利率免責(zé)”，那么，銀行不需要承擔(dān)責(zé)任。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士也證實了他的說法，“在這種情況下，購房者只能追究被銀行耽誤的時間成本，而不能強制要求銀行按之前的利率實施?！?/p>

房貸需謹慎

而自從中國人民銀行在1995年8月頒布了第一個涉及房貸調(diào)控的《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》后，房貸政策一直在隨著房地產(chǎn)市場和整體金融環(huán)境的起伏而不斷變動，后者亦會隨著前者的變化而變化。

以上述《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》為例。通知發(fā)布后，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，10月6日至12日廣州全市網(wǎng)簽1679套，環(huán)比此前一周的771套，暴漲118%。北京市場新增房源量和新增客源量也都出現(xiàn)較大幅度的提升，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，10月第二周，日均新增房源量較前一周增加75.4%，日均新增客源量較前一周增加54.2%。

來自北京的周文清即是這購房大軍中的一個。十一期間，她馬不停蹄的跑了4天，接了無數(shù)中介的電話，看了無數(shù)樓盤，最后在中介一句“房貸利率都基準了，再不買就錯過機會了”的警告下迅速交了定金，簽了合同?！捌鋵嵁?dāng)時銀行都還沒有確定回歸基準利率，只是中介向我保證的?！彼嬖V記者，“現(xiàn)在有些擔(dān)心，萬一基準批不下來怎么辦？”

而在瞬息萬變的市場環(huán)境和房貸額度緊張的大背景下，“利率反水”絕不是杞人憂天。

因此，王家恒認為，“銀行業(yè)最好的做法是在未正式放款之前，不輕易承諾利率，并向購房者做好風(fēng)險提示，在合同條款中說明因政策變動可能引發(fā)的風(fēng)險，滿足購房者的知情權(quán)?！?/p>

同時，他也提醒購房者，在與銀行或者購房中介接洽貸款事宜時，應(yīng)特別留意所簽署的合同文件條款，“不能什么都不看就隨便簽字，同時也可以要求銀行提供合同原件或復(fù)印件，或者記下合同編號等信息，便于維權(quán)。”

（文中提及部分購房者為化名。）