夏喆+徐莎

摘 要：2002年以來，作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)命脈的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了爆發(fā)式的發(fā)展，房?jī)r(jià)迅速飆升。從2010年到2013年，雖然中央政府先后頒布了“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”等一系列政策來抑制房?jī)r(jià)的過快上升。通過事件研究法對(duì)滬、深兩市房地產(chǎn)行業(yè)的股價(jià)變動(dòng)進(jìn)行考察，分別分析“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”三個(gè)政策頒布對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)家政策；事件研究法

一、研究背景

隨著20世紀(jì)90年代國(guó)家取消了福利房分配政策的取消，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速發(fā)展，成為了拉動(dòng)國(guó)家GDP增長(zhǎng)的新興行業(yè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)，房?jī)r(jià)也開始迅速飆升。自2002年以來，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅度上升，給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民生活水平的提高帶來了極大的不穩(wěn)定性因素，引起了社會(huì)各界特別是普通群眾對(duì)房?jī)r(jià)的擔(dān)憂。國(guó)家為此出臺(tái)了一系列的政策來限制房?jī)r(jià)的過快上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向一個(gè)健康的方向發(fā)展。

本文基于滬深兩市的房地產(chǎn)企業(yè)2010—2013年的數(shù)據(jù)，嘗試通過事件研究法，得出國(guó)家出臺(tái)的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房?jī)r(jià)存在哪些內(nèi)在性的影響。研究發(fā)現(xiàn)，總體上國(guó)家政策的出臺(tái)在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，但也有特殊情況可能存在特有的外部因素，對(duì)具體調(diào)控政策的內(nèi)在性影響產(chǎn)生干預(yù)，并最終導(dǎo)致政策調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)與運(yùn)行實(shí)際出現(xiàn)了極大的偏差。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，從2002年起，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入了快速上漲的階段，到2013年，全國(guó)房屋均價(jià)上漲了1.6倍左右，部分一線城市甚至上漲了3倍左右。為了避免房?jī)r(jià)上漲過快導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，我國(guó)政府在2010年到2013三年間先后推出了以“新國(guó)十條”、“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”為代表的一系列房地產(chǎn)新政，用以調(diào)控房?jī)r(jià)。這些調(diào)控政策從稅收政策、土地政策、貨幣政策、信貸政策等各個(gè)方面入手來抑制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。同時(shí)結(jié)合現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，本文提出如下假設(shè)：H1 國(guó)家頒布的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)效應(yīng)產(chǎn)生顯著地負(fù)面影響。

（二）模型設(shè)定。本文采用事件研究法，通過對(duì)新國(guó)十條、新國(guó)八條、新國(guó)五條頒布前后A股房地產(chǎn)市場(chǎng)的股價(jià)漲跌幅的研究，來探討國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所產(chǎn)生的影響。

三、實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來源及處理工具。樣本公司涉及的數(shù)據(jù)來源主要有：（1）RESSET金融研究數(shù)據(jù)庫；（2）中投證券行情交易軟件。

運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，用于對(duì)清潔期每日樣本公司的收益率和市場(chǎng)收益率進(jìn)行回歸分析，確定相關(guān)參數(shù)估計(jì)值。另外對(duì)各組樣本的CAR進(jìn)行異于0的單樣本T檢驗(yàn)。從而得出各政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

（二）樣本選擇。本文以新國(guó)十條、新國(guó)八條、新國(guó)五條頒布的時(shí)間為為基礎(chǔ)，將整個(gè)版面分為三組，分別以2010年4月17日頒布的新國(guó)十條、2011年1月26日頒布的新國(guó)八條、2013年2月20日頒布的新國(guó)五條公告前后的三十天，也就是[-30，30]作為窗口期，政策公告日為第0天。同時(shí)選取的是[-100，-31]作為參數(shù)估計(jì)值的清潔期。樣本數(shù)據(jù)是清潔期、窗口期各樣本公司每日的股票漲跌幅，其中，新國(guó)十條選取的樣本數(shù)量為105家，新國(guó)八條選取了109家，新國(guó)五條選取了111家。

（三）實(shí)證結(jié)果及分析。（1）實(shí)證結(jié)果。利用spss軟件分別對(duì)不同政策不同窗口期的CAR進(jìn)行異于0的單樣本T檢驗(yàn)，本文選定的顯著性水平為5%，且均為雙尾檢驗(yàn)。

表一 新國(guó)十條在不同窗口期內(nèi)的CAR及其檢驗(yàn)結(jié)果表

圖一 新國(guó)十條企業(yè)CAR的變化趨勢(shì)圖

從表一上來看新國(guó)十條各窗口期的超常收益率均為負(fù)值，并且都通過了5%的顯著性檢驗(yàn)。新國(guó)十條的總體樣本在[-30，30]窗口期內(nèi)的CAR為-0.05284，在[-10，10]窗口期內(nèi)的CAR為-0.09610，在[0.10]窗口期內(nèi)的CAR分別為-0.04243。圖一也清晰地顯示了以政策公布當(dāng)天即第0天為分界線，在政策公布前CAR都是大于零的，從政策公布當(dāng)天開始，CAR開始變?yōu)樨?fù)，并在公布后的30天內(nèi)在持續(xù)小于零。說明在一段時(shí)間內(nèi)新國(guó)十條將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)效應(yīng)產(chǎn)生顯著地負(fù)面影響，也會(huì)使房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)低迷的狀態(tài)。

表二 新國(guó)八條在不同窗口期內(nèi)的CAR及其檢驗(yàn)結(jié)果表

圖二 新國(guó)八條企業(yè)CAR的變化趨勢(shì)圖

表二是針對(duì)新國(guó)八條各窗口期的檢驗(yàn)結(jié)果，總體上來看CAR是大于零且顯著。新國(guó)八條的總體樣本在[-30，30]窗口期內(nèi)的CAR為0.17644，在[-10，10]和[0，10]窗口期的CAR分別為-0.01143和0.00332，同時(shí)圖二中CAR在整個(gè)窗口期也呈現(xiàn)一個(gè)上升的趨勢(shì)，顯示了新國(guó)八條的頒布對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有顯著地正面影響，產(chǎn)生了正的顯著的累積超額收益率，說明了該條政策的頒布不但沒有削弱房地產(chǎn)投資者的財(cái)富，反而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了促進(jìn)作用。

表三 新國(guó)五條在不同窗口期內(nèi)的CAR及其檢驗(yàn)結(jié)果表

圖三 新國(guó)五條企業(yè)CAR的變化趨勢(shì)圖

從表三的檢驗(yàn)結(jié)果來看出，除了[0，10]區(qū)間，新國(guó)五條其他各窗口期都通過了5%的顯著性檢驗(yàn)。新國(guó)五條的總體樣本在[-30，30]窗口期內(nèi)的CAR為-0.06640，在[-10，10]窗口期內(nèi)的CAR為-0.08034，在[0.10]窗口期內(nèi)的CAR 為-0.04930。同時(shí)，從圖三可以看出，在公告日之前15天開始，已經(jīng)開始產(chǎn)生了顯著地負(fù)的累積超額收益率，一直持續(xù)到第30日，表明可能在政策出臺(tái)前已經(jīng)被預(yù)測(cè)或者信息被泄露。說明投資者對(duì)新國(guó)五條的預(yù)期與新國(guó)十條一樣，會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)效應(yīng)帶來顯著地負(fù)面影響。所以在一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)使房地產(chǎn)投資者的財(cái)富縮水，只是該政策在出臺(tái)前市場(chǎng)上已有了風(fēng)聲，因此在公布前就開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響。endprint

總體上看，本文的實(shí)證結(jié)果接受了研究設(shè)計(jì)部分的原假設(shè)，證明調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)存在差異性的內(nèi)在影響。但是新國(guó)八條產(chǎn)生了例外情況，與本文主要研究結(jié)論相背離。究其原因是由新國(guó)八條頒布時(shí)特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景造成的，新國(guó)八條與其他兩個(gè)政策的不同在于：首先，2011年是“十二五”的開篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均需要大力的扶持。同時(shí)“十二五規(guī)劃”在城市發(fā)展規(guī)劃中，定下“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快預(yù)示著消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大；其次，該政策直指二手房交易，提出了調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅的要求，使得二手房交易價(jià)格普遍上升，從而嚴(yán)重影響了二手房的交易。這些大環(huán)境下的不同，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到一定的促進(jìn)作用。因此，新國(guó)八條期間得出的結(jié)論與新國(guó)十條、新國(guó)五條期間得出的結(jié)論會(huì)產(chǎn)生明顯的不同。

（2）現(xiàn)象及原因分析。國(guó)家在2010年到2013年間先后頒布了新國(guó)十條、新國(guó)八條、新國(guó)五條。與此同時(shí)，從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)給出的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)從10年的9094元/㎡增長(zhǎng)到2013年10332元/㎡，總體的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一個(gè)上升趨勢(shì)。從實(shí)證結(jié)果來看，國(guó)家頒布的新國(guó)十條、新國(guó)五條，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響，短時(shí)間內(nèi)抑制了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但結(jié)合實(shí)際來看，房?jī)r(jià)并沒有得到控制，仍成上漲的趨勢(shì)。說明國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不是永久的，隨著時(shí)間的推移，政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用會(huì)逐漸減小直至消失。分析得出的主要原因有以下四點(diǎn)：1） 房地產(chǎn)寡頭壟斷。由于房屋的質(zhì)量直接關(guān)系到居民的切身利益和安全，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條款，這樣就會(huì)提高了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入壁壘，從而造成了大型開發(fā)商的數(shù)量不會(huì)增加，而中小型的開發(fā)商卻難以生存的局面。這種局面容易形成房地產(chǎn)的“寡頭壟斷”，使得房地產(chǎn)企業(yè)有更強(qiáng)的議價(jià)能力。同時(shí)，由于土地的稀缺與不可再生性和中國(guó)的特殊國(guó)情，我國(guó)已經(jīng)把對(duì)土地的保護(hù)列為一項(xiàng)基本國(guó)策，該要素取得的困難性直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的供需不平衡，壟斷更容易發(fā)生。2） 消費(fèi)者的剛性需求。自改革開放以來，中央一直高度重視國(guó)家城鎮(zhèn)化，截止到2013年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為42.2%，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化腳步的加快，可以看出城鎮(zhèn)化率還是有很大的上升空間，同時(shí)將會(huì)有大量的農(nóng)村居民涌向城鎮(zhèn)，他們對(duì)房屋有硬性需要，從而拉動(dòng)了房地產(chǎn)的需求。并且，隨著國(guó)民生活水平的提高，加上開發(fā)商的各種宣傳手段，讓消費(fèi)者形成了“不買房就等于虧損”的心理，因此很多消費(fèi)者把買房作為了一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的投資。3） 地方政府的支持。對(duì)于地方政府而言，發(fā)展房地產(chǎn)無疑是推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的一個(gè)重要手段，增加了財(cái)政收入和GDP，同時(shí)也美化了政績(jī)。在利益的驅(qū)使下，地方政府都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)采取支持的態(tài)度。而中央政府所推行的政策的出發(fā)點(diǎn)一是要遏制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展；二是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一目標(biāo)來改善民生。由于地方政府與中央政府的利益出發(fā)點(diǎn)不同，從而導(dǎo)致了地方政府對(duì)國(guó)家下達(dá)的調(diào)控政策執(zhí)行不力或者只是在剛出臺(tái)的短時(shí)間內(nèi)按政策執(zhí)行，時(shí)間一長(zhǎng)就開始陽奉陰違，使得國(guó)家出臺(tái)的政策不能持久的發(fā)揮作用。

四、結(jié)論和建議

根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果和原因分析，發(fā)現(xiàn)從實(shí)證結(jié)果上來看國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有顯著地負(fù)面影響，但是結(jié)合實(shí)際來看，這種負(fù)面影響會(huì)逐漸減小直至消失。因此，提出了三點(diǎn)建議：

（1）加大保障房供應(yīng)力度。加大保障房的供應(yīng)力度不僅有助于改善民生、促進(jìn)和諧社會(huì)的創(chuàng)建，而且有利于緩解中低層消費(fèi)者對(duì)商品房的剛性需求。因此國(guó)家的保障房政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一定的抑制作用，應(yīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

（2）為宏觀調(diào)控找準(zhǔn)契機(jī)。任何行業(yè)都會(huì)有周期性的波動(dòng)，要充分了解房地產(chǎn)的波動(dòng)周期，針對(duì)不同的周期來頒布不同的調(diào)控政策，增加政策的彈性，避免出現(xiàn)在各時(shí)期都由一個(gè)政策來調(diào)控。

（3）協(xié)調(diào)各利益相關(guān)者的關(guān)系。在制定政策時(shí)，要充分協(xié)調(diào)中央政府、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的利益關(guān)系。只有綜合考慮各利益相關(guān)者的關(guān)系后，政策才能在房地產(chǎn)行業(yè)中起到很好的調(diào)控作用。

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[5] Ceron，Suarez.Hot and Cold Housing Markets： International Evidence[J].Centre for Monetary and Financial Studies Working Paper，2006endprint

總體上看，本文的實(shí)證結(jié)果接受了研究設(shè)計(jì)部分的原假設(shè)，證明調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)存在差異性的內(nèi)在影響。但是新國(guó)八條產(chǎn)生了例外情況，與本文主要研究結(jié)論相背離。究其原因是由新國(guó)八條頒布時(shí)特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景造成的，新國(guó)八條與其他兩個(gè)政策的不同在于：首先，2011年是“十二五”的開篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均需要大力的扶持。同時(shí)“十二五規(guī)劃”在城市發(fā)展規(guī)劃中，定下“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快預(yù)示著消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大；其次，該政策直指二手房交易，提出了調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅的要求，使得二手房交易價(jià)格普遍上升，從而嚴(yán)重影響了二手房的交易。這些大環(huán)境下的不同，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到一定的促進(jìn)作用。因此，新國(guó)八條期間得出的結(jié)論與新國(guó)十條、新國(guó)五條期間得出的結(jié)論會(huì)產(chǎn)生明顯的不同。

（2）現(xiàn)象及原因分析。國(guó)家在2010年到2013年間先后頒布了新國(guó)十條、新國(guó)八條、新國(guó)五條。與此同時(shí)，從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)給出的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)從10年的9094元/㎡增長(zhǎng)到2013年10332元/㎡，總體的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一個(gè)上升趨勢(shì)。從實(shí)證結(jié)果來看，國(guó)家頒布的新國(guó)十條、新國(guó)五條，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響，短時(shí)間內(nèi)抑制了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但結(jié)合實(shí)際來看，房?jī)r(jià)并沒有得到控制，仍成上漲的趨勢(shì)。說明國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不是永久的，隨著時(shí)間的推移，政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用會(huì)逐漸減小直至消失。分析得出的主要原因有以下四點(diǎn)：1） 房地產(chǎn)寡頭壟斷。由于房屋的質(zhì)量直接關(guān)系到居民的切身利益和安全，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條款，這樣就會(huì)提高了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入壁壘，從而造成了大型開發(fā)商的數(shù)量不會(huì)增加，而中小型的開發(fā)商卻難以生存的局面。這種局面容易形成房地產(chǎn)的“寡頭壟斷”，使得房地產(chǎn)企業(yè)有更強(qiáng)的議價(jià)能力。同時(shí)，由于土地的稀缺與不可再生性和中國(guó)的特殊國(guó)情，我國(guó)已經(jīng)把對(duì)土地的保護(hù)列為一項(xiàng)基本國(guó)策，該要素取得的困難性直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的供需不平衡，壟斷更容易發(fā)生。2） 消費(fèi)者的剛性需求。自改革開放以來，中央一直高度重視國(guó)家城鎮(zhèn)化，截止到2013年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為42.2%，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化腳步的加快，可以看出城鎮(zhèn)化率還是有很大的上升空間，同時(shí)將會(huì)有大量的農(nóng)村居民涌向城鎮(zhèn)，他們對(duì)房屋有硬性需要，從而拉動(dòng)了房地產(chǎn)的需求。并且，隨著國(guó)民生活水平的提高，加上開發(fā)商的各種宣傳手段，讓消費(fèi)者形成了“不買房就等于虧損”的心理，因此很多消費(fèi)者把買房作為了一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的投資。3） 地方政府的支持。對(duì)于地方政府而言，發(fā)展房地產(chǎn)無疑是推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的一個(gè)重要手段，增加了財(cái)政收入和GDP，同時(shí)也美化了政績(jī)。在利益的驅(qū)使下，地方政府都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)采取支持的態(tài)度。而中央政府所推行的政策的出發(fā)點(diǎn)一是要遏制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展；二是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一目標(biāo)來改善民生。由于地方政府與中央政府的利益出發(fā)點(diǎn)不同，從而導(dǎo)致了地方政府對(duì)國(guó)家下達(dá)的調(diào)控政策執(zhí)行不力或者只是在剛出臺(tái)的短時(shí)間內(nèi)按政策執(zhí)行，時(shí)間一長(zhǎng)就開始陽奉陰違，使得國(guó)家出臺(tái)的政策不能持久的發(fā)揮作用。

四、結(jié)論和建議

根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果和原因分析，發(fā)現(xiàn)從實(shí)證結(jié)果上來看國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有顯著地負(fù)面影響，但是結(jié)合實(shí)際來看，這種負(fù)面影響會(huì)逐漸減小直至消失。因此，提出了三點(diǎn)建議：

（1）加大保障房供應(yīng)力度。加大保障房的供應(yīng)力度不僅有助于改善民生、促進(jìn)和諧社會(huì)的創(chuàng)建，而且有利于緩解中低層消費(fèi)者對(duì)商品房的剛性需求。因此國(guó)家的保障房政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一定的抑制作用，應(yīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

（2）為宏觀調(diào)控找準(zhǔn)契機(jī)。任何行業(yè)都會(huì)有周期性的波動(dòng)，要充分了解房地產(chǎn)的波動(dòng)周期，針對(duì)不同的周期來頒布不同的調(diào)控政策，增加政策的彈性，避免出現(xiàn)在各時(shí)期都由一個(gè)政策來調(diào)控。

（3）協(xié)調(diào)各利益相關(guān)者的關(guān)系。在制定政策時(shí)，要充分協(xié)調(diào)中央政府、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的利益關(guān)系。只有綜合考慮各利益相關(guān)者的關(guān)系后，政策才能在房地產(chǎn)行業(yè)中起到很好的調(diào)控作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 施有文，王明甫 林曉虹.局部均衡分析框架下利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響：理論與實(shí)證[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2014

[2] 安輝，王瑞東.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地 產(chǎn)調(diào)控政策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2013

[3] 孔行，劉治國(guó)，李國(guó)平，于渤.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控效應(yīng)分析[J].西安交通大學(xué)學(xué)報(bào)，2009

[4] Jane Dokk，etc..Monetary Policy and the Housing Bubble[R].FEDS working papers，2009.

[5] Ceron，Suarez.Hot and Cold Housing Markets： International Evidence[J].Centre for Monetary and Financial Studies Working Paper，2006endprint

總體上看，本文的實(shí)證結(jié)果接受了研究設(shè)計(jì)部分的原假設(shè)，證明調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)存在差異性的內(nèi)在影響。但是新國(guó)八條產(chǎn)生了例外情況，與本文主要研究結(jié)論相背離。究其原因是由新國(guó)八條頒布時(shí)特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策背景造成的，新國(guó)八條與其他兩個(gè)政策的不同在于：首先，2011年是“十二五”的開篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均需要大力的扶持。同時(shí)“十二五規(guī)劃”在城市發(fā)展規(guī)劃中，定下“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)，而城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快預(yù)示著消費(fèi)市場(chǎng)的擴(kuò)大；其次，該政策直指二手房交易，提出了調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅的要求，使得二手房交易價(jià)格普遍上升，從而嚴(yán)重影響了二手房的交易。這些大環(huán)境下的不同，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起到一定的促進(jìn)作用。因此，新國(guó)八條期間得出的結(jié)論與新國(guó)十條、新國(guó)五條期間得出的結(jié)論會(huì)產(chǎn)生明顯的不同。

（2）現(xiàn)象及原因分析。國(guó)家在2010年到2013年間先后頒布了新國(guó)十條、新國(guó)八條、新國(guó)五條。與此同時(shí)，從中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)給出的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)從10年的9094元/㎡增長(zhǎng)到2013年10332元/㎡，總體的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一個(gè)上升趨勢(shì)。從實(shí)證結(jié)果來看，國(guó)家頒布的新國(guó)十條、新國(guó)五條，都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了負(fù)面影響，短時(shí)間內(nèi)抑制了房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但結(jié)合實(shí)際來看，房?jī)r(jià)并沒有得到控制，仍成上漲的趨勢(shì)。說明國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不是永久的，隨著時(shí)間的推移，政策對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用會(huì)逐漸減小直至消失。分析得出的主要原因有以下四點(diǎn)：1） 房地產(chǎn)寡頭壟斷。由于房屋的質(zhì)量直接關(guān)系到居民的切身利益和安全，因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定了嚴(yán)格的準(zhǔn)入條款，這樣就會(huì)提高了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入壁壘，從而造成了大型開發(fā)商的數(shù)量不會(huì)增加，而中小型的開發(fā)商卻難以生存的局面。這種局面容易形成房地產(chǎn)的“寡頭壟斷”，使得房地產(chǎn)企業(yè)有更強(qiáng)的議價(jià)能力。同時(shí)，由于土地的稀缺與不可再生性和中國(guó)的特殊國(guó)情，我國(guó)已經(jīng)把對(duì)土地的保護(hù)列為一項(xiàng)基本國(guó)策，該要素取得的困難性直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的供需不平衡，壟斷更容易發(fā)生。2） 消費(fèi)者的剛性需求。自改革開放以來，中央一直高度重視國(guó)家城鎮(zhèn)化，截止到2013年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為42.2%，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化腳步的加快，可以看出城鎮(zhèn)化率還是有很大的上升空間，同時(shí)將會(huì)有大量的農(nóng)村居民涌向城鎮(zhèn)，他們對(duì)房屋有硬性需要，從而拉動(dòng)了房地產(chǎn)的需求。并且，隨著國(guó)民生活水平的提高，加上開發(fā)商的各種宣傳手段，讓消費(fèi)者形成了“不買房就等于虧損”的心理，因此很多消費(fèi)者把買房作為了一項(xiàng)穩(wěn)賺不賠的投資。3） 地方政府的支持。對(duì)于地方政府而言，發(fā)展房地產(chǎn)無疑是推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的一個(gè)重要手段，增加了財(cái)政收入和GDP，同時(shí)也美化了政績(jī)。在利益的驅(qū)使下，地方政府都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)采取支持的態(tài)度。而中央政府所推行的政策的出發(fā)點(diǎn)一是要遏制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展；二是要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，以實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一目標(biāo)來改善民生。由于地方政府與中央政府的利益出發(fā)點(diǎn)不同，從而導(dǎo)致了地方政府對(duì)國(guó)家下達(dá)的調(diào)控政策執(zhí)行不力或者只是在剛出臺(tái)的短時(shí)間內(nèi)按政策執(zhí)行，時(shí)間一長(zhǎng)就開始陽奉陰違，使得國(guó)家出臺(tái)的政策不能持久的發(fā)揮作用。

四、結(jié)論和建議

根據(jù)上述實(shí)證結(jié)果和原因分析，發(fā)現(xiàn)從實(shí)證結(jié)果上來看國(guó)家的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有顯著地負(fù)面影響，但是結(jié)合實(shí)際來看，這種負(fù)面影響會(huì)逐漸減小直至消失。因此，提出了三點(diǎn)建議：

（1）加大保障房供應(yīng)力度。加大保障房的供應(yīng)力度不僅有助于改善民生、促進(jìn)和諧社會(huì)的創(chuàng)建，而且有利于緩解中低層消費(fèi)者對(duì)商品房的剛性需求。因此國(guó)家的保障房政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格有一定的抑制作用，應(yīng)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

（2）為宏觀調(diào)控找準(zhǔn)契機(jī)。任何行業(yè)都會(huì)有周期性的波動(dòng)，要充分了解房地產(chǎn)的波動(dòng)周期，針對(duì)不同的周期來頒布不同的調(diào)控政策，增加政策的彈性，避免出現(xiàn)在各時(shí)期都由一個(gè)政策來調(diào)控。

（3）協(xié)調(diào)各利益相關(guān)者的關(guān)系。在制定政策時(shí)，要充分協(xié)調(diào)中央政府、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)的利益關(guān)系。只有綜合考慮各利益相關(guān)者的關(guān)系后，政策才能在房地產(chǎn)行業(yè)中起到很好的調(diào)控作用。

參考文獻(xiàn)：

[1] 施有文，王明甫 林曉虹.局部均衡分析框架下利率變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響：理論與實(shí)證[J].華東師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2014

[2] 安輝，王瑞東.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析——兼論當(dāng)前房地 產(chǎn)調(diào)控政策[J].財(cái)經(jīng)科學(xué)，2013

[3] 孔行，劉治國(guó)，李國(guó)平，于渤.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控效應(yīng)分析[J].西安交通大學(xué)學(xué)報(bào)，2009

[4] Jane Dokk，etc..Monetary Policy and the Housing Bubble[R].FEDS working papers，2009.

[5] Ceron，Suarez.Hot and Cold Housing Markets： International Evidence[J].Centre for Monetary and Financial Studies Working Paper，2006endprint