論不動產(chǎn)善意取得中的“善意”

梁蒙蒙

【文章摘要】

《物權(quán)法》上的善意取得制度是一項(xiàng)十分重要的物權(quán)變動的規(guī)則，我國《物權(quán)法》第106條對其作出了規(guī)定，但是對于善意取得的構(gòu)成要件并未加以明確，也沒有對其核心要件“善意”做出單獨(dú)明確的界定，從而在法律適用時很難把握。筆者意在為在司法實(shí)踐中更好的解決相關(guān)問題，對不動產(chǎn)善意取得中“善意”的涵義、判斷標(biāo)準(zhǔn)、判斷時點(diǎn)和排除情形做了界定和解釋。

【關(guān)鍵詞】

不動產(chǎn)；善意取得；善意

1 “善意”的涵義

之所以設(shè)立善意取得制度，其價值在于在于保護(hù)善意的受讓人，在判定是否適用善意取得制度時，受讓人必須持有善意的主觀態(tài)度方可。因此，明確此時的“善意”的涵義，是決定能否適用善意取得制度的關(guān)鍵。

在不動產(chǎn)的交易中，取得人所持有的善意這種主觀狀態(tài)是多種多樣的，但并不是所有的善意都是不動產(chǎn)善意取得中的“善意”。維護(hù)交易安全是該制度的根本宗旨所在，依據(jù)的是不動產(chǎn)登記的公信力，也即取得人對登記簿的信賴，因此不動產(chǎn)善意取得的“善意”只能是取得人的善意，不能是出讓人的善意，換言之，即使不動產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利人是出讓人，并且出讓人真誠地認(rèn)為自己的權(quán)利無瑕疵，但實(shí)際上真是權(quán)利人不是出讓人，，此時也不可能適用善意取得制度，只能按登記薄的推定效力來予以保護(hù)。此外，在認(rèn)定善意時登記薄的作用是必不可少的，也就是說，取得人善意是指取得人因信賴不動產(chǎn)登記薄上記載的權(quán)利，而因?yàn)樾刨嚻渌麢?quán)利憑證，如對房產(chǎn)證的錯誤產(chǎn)生了信賴也不是這里的善意，因?yàn)榉慨a(chǎn)證的公信力不夠，就不動產(chǎn)而言，僅限于對登記簿的信賴，登記薄是唯一的權(quán)利憑證。

從國外立法上來看對取得人善意的認(rèn)定，德國在立法上采用了“純客觀化”的標(biāo)準(zhǔn)，意思是無論取得人實(shí)際上是否真實(shí)地查閱了登記薄，只要登記薄上記載的權(quán)利人在客觀上可以支持權(quán)利人對權(quán)利的取得就可以善意取得。筆者認(rèn)為，這種狀態(tài)下，取得人已毫無“善意”可言，主觀標(biāo)準(zhǔn)已不存在，純客觀的標(biāo)準(zhǔn)不是我國的選擇，應(yīng)該要求取得人在實(shí)際上查閱不動產(chǎn)登記薄并知悉記載的權(quán)利人。

2 不動產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)

在不動產(chǎn)善意取得對“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)方面，我國理論界的主要爭議集中在兩個方面，一個是取得人是否負(fù)有實(shí)際的調(diào)查核實(shí)的義務(wù)，另一個是取得人的重大過失情形能否認(rèn)定為善意。

在判斷是否可以適用善意取得時，筆者認(rèn)為就不動產(chǎn)而言，取得人不應(yīng)該負(fù)有調(diào)查核實(shí)的義務(wù)（這里的調(diào)查核實(shí)的義務(wù)是指核對登記薄上記載的權(quán)利人是否是真實(shí)的權(quán)利人）。原因在于，從公平的角度來看，登記薄上存在的錯誤記載是由于出讓人自己或者第三人的故意或者過失導(dǎo)致的，在形成上與受讓人無關(guān)，受讓人只需盡到自己的注意義務(wù)就可以了，無需為他人的錯誤買單，進(jìn)一步講，若登記薄的錯誤記載是由他人惡意偽造或篡改，受讓人很難調(diào)查出真相，這無疑給受讓人增加了不合理的負(fù)擔(dān)，在實(shí)踐中也是很難操作的。

因重大過失而為的交易不可以認(rèn)定為善意，即取得人由于重大過失而未盡該義務(wù)時不能認(rèn)為是善意，不適用善意取得制度。關(guān)于受讓的善意，各個國家都對其進(jìn)行了規(guī)定，但具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有所不同。從《德國民法典》來看，其排除了重大過失作為善意的情況，因重大過失屬于非善意?！度毡久穹ǖ洹凡⑽匆?guī)定重大過失這種情況，只籠統(tǒng)規(guī)定了因過失的情況屬于非善意。王利明教授認(rèn)為，在不動產(chǎn)善意取得的要件上，“無重大過失”是構(gòu)成善意的必備要件。重大過失是指過失程度比較大，可以避免的過失，他只要稍加注意，錯誤本就不會發(fā)生，試想，在不動產(chǎn)交易中，若取得人對自己的利益都不加以注意，也就更不能要求其他人為他承擔(dān)不利后果，重大過失在某種程度上已類似于明知的心理態(tài)度。因此，在重大過失情況下排除善意的適用是合理的，也是公平的。反言之，如果把重大過失納入到善意的認(rèn)定范圍內(nèi)，那么對受讓人的保護(hù)就太過于絕對，對受讓人及其他相關(guān)權(quán)利人的權(quán)益的保護(hù)力度就會減小，天平就會傾斜，在法倫理上是講不通的。此外，受讓人不可以不動產(chǎn)登記薄的公信力作為排除自己最起碼的應(yīng)有的注意義務(wù)。

3 不動產(chǎn)善意取得中“善意”的判斷時點(diǎn)

基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，此時不動產(chǎn)物權(quán)變動可以用公式表述為：有效的債權(quán)行為+登記=不動產(chǎn)物權(quán)變動。因此，只有到登記完成時為止取得人都是善意的，才能構(gòu)成完整意義上的善意取得。然而，不動產(chǎn)登記瞬間完成是不可能的，根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定而是需要一段時間后才能完成的，因此決定取得人是否善意就出現(xiàn)了多個時間點(diǎn)，如提出登記申請的時間、登記機(jī)構(gòu)受理登記的時間以及完成登記的時間，以哪個時間點(diǎn)為準(zhǔn)，理論和實(shí)踐中無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，在不動產(chǎn)交易中，善意的判斷時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以完成登記的時間為標(biāo)準(zhǔn)。原因在于：一方面，在判斷善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)時登記薄上的記載是重要的依據(jù)，那么，判斷的時點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)與判斷標(biāo)準(zhǔn)一致，確定為登記變更之時，登記變更完成時，取得人的權(quán)利也確定了。另一方面，從善意取得制度的目的和價值來看，其旨在保護(hù)交易安全和善意的第三人，如果在登記變更之前，第三人已經(jīng)知道處分人無處分權(quán)的事實(shí)，那么，第三人已經(jīng)是惡意了，其已無被保護(hù)的價值了，并且此時權(quán)利人還可以采取措施救濟(jì)。

在判斷時點(diǎn)上，我們還有一個問題需要注意，并不能刻板地認(rèn)定為必須以完成登記的時間為準(zhǔn)，在登記中，已完成了登記方面的實(shí)質(zhì)性手續(xù)，形式上的登記并沒有完成，此時我們也應(yīng)該認(rèn)定為善意，可以適用善意取得。因?yàn)榈怯浀淖兏卜撬查g成就可以完成的。

4 不動產(chǎn)善意取得中“善意”的排除

善意是一種心理狀態(tài)，主觀上的因素是很難把握的，我們只能從體現(xiàn)于客觀上的外在特征來判斷。對善意的認(rèn)定，我們不僅可以從正面來判斷，我們還可以利用列舉的方式用反證來排除，比如具體有以下幾種情況：一是登記簿上記載著異議登記（但15天未起訴的除外）、預(yù)告登記或抵押登記的內(nèi)容，受讓的第三人是不可以主張善意的，因?yàn)榇藭r第三人應(yīng)當(dāng)注意到該不動產(chǎn)可能有瑕疵，沒有充分的理由來相信登記簿上的權(quán)利人就是真實(shí)的權(quán)利人。二是受讓的不動產(chǎn)的價格偏低。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)在價值上都偏大，所以受讓人應(yīng)該有更高的注意義務(wù)，若不動產(chǎn)價格偏低，則存在權(quán)利人有權(quán)利瑕疵的可能，受讓人在意識到價格偏低的情況下仍然進(jìn)行交易則不能認(rèn)定其為善意。

【參考文獻(xiàn)】

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