李其瑞，紀(jì) 爽

(西北政法大學(xué)刑事法學(xué)院，陜西西安 710063)

近年來，我國有關(guān)抑制房地產(chǎn)暴利的討論可謂言人人殊，有認(rèn)為是土地壟斷所致，有認(rèn)為是利益聯(lián)盟的反映，也有人認(rèn)為是民眾對住房剛性需求的表現(xiàn)，還有人認(rèn)為是地方政府土地財(cái)政的結(jié)果，等等。政府也不斷地推出了一些切實(shí)可行的措施，如保障房、指導(dǎo)價(jià)、限購令、房產(chǎn)稅等多種抑制房價(jià)的政策性調(diào)控手段，但問題是房價(jià)依然持續(xù)走高。如何才能找到房地產(chǎn)暴利的問題癥結(jié)，探索出一條適合于中國房地產(chǎn)市場的治理路徑，就成為當(dāng)下依然需要不斷努力的事情。

一、房地產(chǎn)暴利:一個(gè)持續(xù)存在的問題

在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)繁榮與小城鎮(zhèn)建設(shè)的推動(dòng)下，我國住宅面積迅速增長，人民的居住條件明顯改善。與之相伴生的是城市建設(shè)步伐加速，越來越多的國有土地上的房屋面臨改造、拆遷，加之政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)的介入，房價(jià)逐年攀高。我國處在社會(huì)轉(zhuǎn)型期，矛盾多發(fā)，因拆遷問題導(dǎo)致的群體性事件層出不窮，而且城市生活成本加大，房價(jià)的飛漲愈發(fā)突破普通居民的可承受度。1998年房改起，單位福利分房體制被打破①，房地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)一大批實(shí)力雄厚、模式獨(dú)特的房企，房價(jià)也開始進(jìn)入穩(wěn)步增長期，到2004年房價(jià)出現(xiàn)井噴式“飆升”，時(shí)至今日房價(jià)依然居高不下②。自2005年以來，國家對房價(jià)的調(diào)控也緊鑼密鼓地進(jìn)行著，“國八條”、“新國八條”、“國四條”、“國十一條”、“國十條”、“國五條”等一系列調(diào)控政策有效地延緩了房價(jià)的加速上漲。當(dāng)然，被遏制住的只是漲幅，商品房價(jià)格并未進(jìn)入合理區(qū)間。隨著大學(xué)生就業(yè)隊(duì)伍龐大，每年新增就業(yè)人口從“北上廣”等一線城市往二、三線城市涌入，一線房市未降溫，二、三線城市又增余熱，短期內(nèi)尚未觸底的一線城市房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，房產(chǎn)交易市場如火如荼?，F(xiàn)有的對房價(jià)強(qiáng)制性打壓政策，在日益嚴(yán)峻的住房問題面前顯得捉襟見肘。普遍而真實(shí)的情況是，在房地產(chǎn)開發(fā)商幾乎壟斷了我國的住宅產(chǎn)品供應(yīng)的情況下，房地產(chǎn)投資(投機(jī))者將手中的資本投到哪里，哪里的房價(jià)就會(huì)一路看漲，而當(dāng)?shù)氐淖≌瑔栴}也就愈發(fā)嚴(yán)重。

我國房地產(chǎn)存在暴利“眾所周知”。“暴利”顧名思義，就是超額利潤。通過創(chuàng)新和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)獲得的超額利潤對社會(huì)有益;而壟斷的超額利潤則是壟斷者對消費(fèi)者、生產(chǎn)者或生產(chǎn)要素提供者的剝削，是不合理和不公平的。房地產(chǎn)暴利行為在一定程度上對通貨膨脹以及物價(jià)上漲起了推波助瀾的作用。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，妨礙了我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)各項(xiàng)改革的有序進(jìn)行，而且進(jìn)一步影響了社會(huì)秩序的穩(wěn)定和健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售中也采取了一些較為花哨而實(shí)用性較低的服務(wù)措施，卻沒有為購房者便利考慮，為了追求最大利益則更是將消費(fèi)者置于成本與暴利承受的終端。

房價(jià)居高不下的原因很多，包括房產(chǎn)市場自身缺陷，政府的傾向性保護(hù)，以及購房者的剛性需求等，早在2005年我國房價(jià)上漲伊始，就有人對此進(jìn)行過剖析:一是無良房產(chǎn)商無視社會(huì)需要結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，過分提高房價(jià)，以牟取暴利;二是地方政府“經(jīng)營城市”的做法事實(shí)上對房地產(chǎn)市場起到了“托市”之效，后來發(fā)展至地方財(cái)政為房地產(chǎn)開發(fā)市場所“俘獲”;三是不加限制地炒房囤房現(xiàn)象嚴(yán)重。［1］目前來看，這些因素并沒有隨著時(shí)間的推移而消失，反而有愈演愈烈、持續(xù)發(fā)展的趨向。僅此就足以窺見房地產(chǎn)市場之亂象并未有根本性改變。房價(jià)持續(xù)上漲作為既定事實(shí)，短期內(nèi)很難根本性轉(zhuǎn)變，而直接對房地產(chǎn)開發(fā)商這一房地產(chǎn)市場參與者的“暴利”行為予以限制，是否就能實(shí)現(xiàn)房價(jià)回落至一個(gè)合理的幅度，恐怕也沒有那么簡單。從數(shù)據(jù)看，2013年以來，無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是個(gè)人購房貸款，增速都出現(xiàn)了明顯回升，在每月的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，住戶貸款都較企業(yè)中長期貸款增速更快。［2］在開放的市場模式下，從銀行到消費(fèi)者到物價(jià)到企業(yè)貸款，房地產(chǎn)市場的繁榮穩(wěn)定早已不是簡單的房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的問題，而是廣泛涉及經(jīng)濟(jì)繁榮社會(huì)穩(wěn)定的大問題。

二、歷史參照:恩格斯住房觀的現(xiàn)代啟示

公民的住房問題不是今天才出現(xiàn)的社會(huì)問題。早在一個(gè)世紀(jì)前，恩格斯就已經(jīng)在其《論住宅問題》一書中提出了住宅問題對于社會(huì)穩(wěn)定的重要性。“住房短缺問題并不是現(xiàn)代無產(chǎn)階級所特有的現(xiàn)象，這甚至也不是無產(chǎn)階級所遭受的不同于以往一切被壓迫階級的、它所特有的許多痛苦中的一種;相反，這是一切時(shí)代的一切被壓迫階級幾乎同等地遭受過的一種痛苦?！保?］278奧地利經(jīng)濟(jì)學(xué)派代表埃米爾·薩克斯認(rèn)為，住房短缺在于資本家與工人自身的無知，資本家因?yàn)闊o知而無視工人的住宅需求，導(dǎo)致很多不可預(yù)期的危害;工人由于無知把錢花在酒館等娛樂上，而不是改善住宅條件。假如雙方都意識到這個(gè)問題，資本家為工人提供良好住所，工人認(rèn)識到自己的真正利益，工人就有房可居，而不再是無產(chǎn)階級了，住房問題就能解決了。以普魯東為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)者主張恢復(fù)工人擁有住宅所有權(quán)，讓工人用一種類似按揭的手段來贖買住房，“把承租人變成分期付款的買主，把每年交付的房租算做分期償付住宅價(jià)值的款項(xiàng)，而承租人經(jīng)過一定時(shí)期后便成為這所住宅的所有者”［3］226。

恩格斯對他們的觀點(diǎn)持否定態(tài)度，認(rèn)為資本主義生產(chǎn)方式才是住房短缺的根本原因。不可能使每個(gè)工人都有自己的房屋所有權(quán)，即便工人擁有了所有權(quán)也無法從“無產(chǎn)階級”上升為“有財(cái)產(chǎn)者階級”。退一步講，無房的工人也比有房的農(nóng)民要幸福。工人理應(yīng)無房，“只有現(xiàn)代大工業(yè)所造成的、擺脫了一切歷來的枷鎖、也擺脫了將其束縛在土地上的枷鎖并且被一起趕進(jìn)大城市的無產(chǎn)階級，才能實(shí)現(xiàn)消滅一切階級剝削和一切階級統(tǒng)治的偉大社會(huì)變革”［3］257。工人到銀行交換所有權(quán)，分期付款贖買住房，實(shí)際上又被銀行資本家束縛住，以二倍甚至十倍租金的形式，長期接受合法的剝削。增加住房供給只能緩解住房壓力，但工廠旁邊建造住房壓力依然很大;工人流動(dòng)性大，生活成本高，以工人租房的形式解決住房問題是一種有效途徑。住房的租金是合理的價(jià)格回報(bào)，而不屬于資本家的剝削，反而是普魯東設(shè)想的贖買房屋所付的費(fèi)用，才是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出成本的赤裸裸的剝削。恩格斯認(rèn)為，工人擁有住宅的方式有四種:一是雇主幫助工人自己修房;二是建筑公司修筑房屋提供出租;三是工人之間合作建房;四是國家?guī)椭ǚ?。這樣雖然不能徹底解決問題，但至少可以緩解住房問題。此外，恩格斯認(rèn)為普魯東和薩克斯都是客觀唯心主義者，住房問題就是一個(gè)商品問題，真正的無產(chǎn)階級應(yīng)從經(jīng)濟(jì)事實(shí)出發(fā)來分析這一問題。這才是客觀、理性的正確態(tài)度。［4］從根本上解決住房問題，是對資本主義生產(chǎn)方式進(jìn)行變革。

一個(gè)多世紀(jì)后的住房市場，是一個(gè)租賃和銷售并舉、居住與投資兼容的領(lǐng)域。原先以剝削作為生存基礎(chǔ)的資本主義國家也逐漸成為舉世矚目的福利國家。以德國為例，目前德國住宅市場供需大致平衡，全國8 200萬人口，住房總量近4 000萬套。但德國自有住房率僅為42%，而租賃住房率為58%。該國特別重視加強(qiáng)租賃市場法制建設(shè)和管理，制定了《房租價(jià)格法》《住房中介法》，保障租房者合法權(quán)益，穩(wěn)定租房租金，防止市場的非法投機(jī)。［5］現(xiàn)代德國好像是沿著恩格斯當(dāng)年所提出的廉租房的思路向前邁進(jìn)，城市居民有房可住，無論是租房還是自有，都不失為行之有效的方法。相較之下，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的蘇聯(lián)與中國卻誤讀了恩格斯的住宅方案，福利房制度就是這一誤讀的直接后果。該制度建立在房屋國有的基礎(chǔ)上，居民的住房狀況不由市場而由政府負(fù)責(zé)，居民住房全額配給，市場在住房配置中不起任何作用。隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，福利房政策影響了居民的居住質(zhì)量，也抑制了勞動(dòng)力的自由流動(dòng)。政府支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主張商品房交易完全市場化，房價(jià)也開始逐年攀升。目前，中國住房問題突出地體現(xiàn)為房地產(chǎn)行業(yè)暴利，買房者難以為繼。

在我國居高不下的房價(jià)面前，早年恩格斯與資產(chǎn)階級學(xué)者以及普魯東主義者的論戰(zhàn)給我們諸多啟示。城市中居民住房不能追求人人都有住房的所有權(quán)，住宅作為消耗期很長的商品，不求所有但求可用;應(yīng)當(dāng)建立和完善多層次、多元化的住房政策，政府和企業(yè)共同協(xié)力為勞動(dòng)者提供住房條件，有能力的居民自行購房，國家需要建立經(jīng)濟(jì)適用房，大力推動(dòng)開發(fā)廉租房，對于居無定所的也應(yīng)提供國家保障性住房。因此，1998年國家福利分房開始向住房分配貨幣化過渡，解放了勞動(dòng)力，刺激了內(nèi)需，促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)快速增長，市場化的“商品房”也替代了福利房而成為城市住房建設(shè)的主流。可問題是，住房問題從來就不是一種簡單方式所能解決的。

三、如何依法規(guī)制房地產(chǎn)暴利行為

資本總是逐利的，市場經(jīng)濟(jì)條件下尤為如此，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮更集中地反映了資本的逐利特性。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及幾十個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮，對建材、鋼鐵、化工等行業(yè)的發(fā)展都有巨大的推動(dòng)作用。住宅的商品屬性凸顯之后，吸引了更多資本投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，住房規(guī)模擴(kuò)大，也刺激了消費(fèi)者的購房需求，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。房地產(chǎn)對多行業(yè)的輻射影響，帶動(dòng)了市場經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展?？陀^上，進(jìn)一步推高房地產(chǎn)價(jià)格，住房供求不平衡，普通消費(fèi)者的住房問題也逐漸顯現(xiàn)。具體表現(xiàn)為在短期內(nèi)市場調(diào)節(jié)失靈:一方面是房價(jià)高漲、房地產(chǎn)行業(yè)暴利;另一方面是普通工薪階層買不起房，部分甚至難達(dá)到基本住房條件。此時(shí)，就要把“看得見的手”與“看不見的手”結(jié)合起來，才能最有效地穩(wěn)定、調(diào)整、規(guī)范無序的市場秩序，防止房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象的蔓延。用計(jì)劃配置資源方式改進(jìn)市場效率的思想，源于市場經(jīng)濟(jì)條件下的壟斷、信息不對稱、收入分配不公、存在外部負(fù)效應(yīng)、不能提供公共產(chǎn)品等所導(dǎo)致的“市場失靈”。從需求管理到供給管理，從社會(huì)主義國家的指令性計(jì)劃到指導(dǎo)性計(jì)劃，再到當(dāng)代“政府規(guī)制”的思想，都表明了計(jì)劃配置資源的方式對市場效率的改進(jìn)起著不可或缺的作用。［6］“政府規(guī)制”即為“看得見的手”，國家以宏觀調(diào)控為目的而制定的一系列法律規(guī)范，無疑是對此最好的詮釋。健康的市場經(jīng)濟(jì)中，政府以政策規(guī)制為手段來調(diào)節(jié)市場、穩(wěn)定平衡，規(guī)范市場主體的不合理的行為。適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)理應(yīng)受到法律保護(hù)，那利益驅(qū)動(dòng)下的炒房行為如何才能進(jìn)入法律的視野?

按照哲學(xué)家康德的觀點(diǎn)，法律與人們的行為有關(guān)，而道德與人們的動(dòng)機(jī)有關(guān)。房地產(chǎn)領(lǐng)域的參與者在逐利的動(dòng)機(jī)下炒房，買房、囤房，到價(jià)格高點(diǎn)時(shí)果斷出手，進(jìn)一步推高房價(jià)。表面上看，法律的調(diào)整對象應(yīng)維系在相對較低的緯度之下，避免過多地干涉公民的自由投資行為。如果房地產(chǎn)開發(fā)商順應(yīng)價(jià)值規(guī)律，市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則自發(fā)運(yùn)行，買房與賣房大體能夠?qū)崿F(xiàn)供需平衡，在成本基礎(chǔ)上合理盈利，房地產(chǎn)暴利問題也就不存在了。此時(shí)，法律的規(guī)范作用，就要居于次要位置?！拔覀儧]有辦法強(qiáng)迫一個(gè)人去過理性的生活，我們只能做到將較為嚴(yán)重和明顯的投機(jī)和非理性表現(xiàn)排除出他的生活。我們可以創(chuàng)造出一種理性的人類生存狀態(tài)所必需的條件。這些只是達(dá)致那一目標(biāo)的必要條件，而不是充分條件?！保?］12實(shí)踐中的法律效果更多地呈現(xiàn)出對行為的負(fù)評價(jià)，這種消極面的定性總是很難讓人建立起對法律的信心。況且，法律不是為了使每個(gè)公民都成為完人、圣人而訂立的。

針對依法規(guī)制房地產(chǎn)暴利行為，有學(xué)者提出了“房地產(chǎn)暴利入罪”之說。這種用刑罰手段調(diào)整房地產(chǎn)暴利的做法可行嗎?答案應(yīng)該是否定的。實(shí)際上，現(xiàn)行法律框架如果切實(shí)得到實(shí)施應(yīng)該可以有效地規(guī)制房屋暴利，無須增設(shè)“房地產(chǎn)暴利罪”來打擊炒房行為:“依法規(guī)制”并非“依刑而治”。依據(jù)刑法的謙抑性要求，在處罰程度與調(diào)整范圍上堅(jiān)持審慎與必要性的原則，在立法層面進(jìn)行的規(guī)范，就是嚴(yán)格避免刑法打擊面擴(kuò)大。日本學(xué)者平野龍一認(rèn)為:“即使行為侵害或威脅了他人的生活利益，也不是必須直接動(dòng)用刑法，可能的話，采取其他社會(huì)統(tǒng)治的手段才是理想的，可以說，只有其他社會(huì)統(tǒng)治手段不充分時(shí)，或者其他社會(huì)手段(如私刑)過于強(qiáng)烈，有代之以刑罰的必要性時(shí)，才可以動(dòng)用刑法。這叫刑法的補(bǔ)充性或謙抑性?！保?］7-8危及人民健康安全、國家穩(wěn)定等犯罪活動(dòng)自然要嚴(yán)厲打擊，尤其是近年來愈加猖獗的販毒及惡性暴力犯罪等，而對于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的犯罪往往面臨兩難處境。一方面，國家大力保障市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)順利進(jìn)行，鼓勵(lì)多種社會(huì)資本參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。另一方面，對層出不窮的經(jīng)濟(jì)類新問題又不斷設(shè)立新罪名進(jìn)行打擊。由于經(jīng)濟(jì)犯罪本身的獨(dú)特性及轉(zhuǎn)型期的社會(huì)現(xiàn)實(shí)，刑法的威懾力在控制經(jīng)濟(jì)犯罪活動(dòng)中大打折扣，直接導(dǎo)致刑法效益的不佳。［9］刑法過多介入經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而陷入兩難處境，打擊面擴(kuò)大化而效果則會(huì)打折扣。

誠然，德國、瑞士等歐洲國家面對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中囤積居奇、牟取暴利，設(shè)立了“暴利罪”，其主要針對的是“利用他人處于困境，缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏判斷能力或嚴(yán)重的意志薄弱”的情形［10］，而不是擴(kuò)大到所有營利領(lǐng)域，這正體現(xiàn)了刑法政策的嚴(yán)謹(jǐn)性。從另一角度看，公民參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)自負(fù)盈虧，無論是房地產(chǎn)還是其他熱門領(lǐng)域，都是個(gè)人自由的選擇。此時(shí)，增設(shè)“房地產(chǎn)暴利罪”顯然與市場經(jīng)濟(jì)所崇尚的自由競爭的大環(huán)境相背離。刑法學(xué)之父貝卡利亞認(rèn)為“刑罰權(quán)是公民自然權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，公民之所以轉(zhuǎn)讓這種自由權(quán)，是為了更好地享受自由，正當(dāng)?shù)男塘P應(yīng)當(dāng)是基于保障公民個(gè)人自由的需要”［11］9，也就是說，公民將部分自由讓渡給國家施以刑罰，正是為了保障自己的權(quán)利，享有自由。至少，面對房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，只要沒有直接侵犯其他人的自由與利益，刑法都必須慎之又慎。

從我國刑事政策上來看，房地產(chǎn)暴利入刑會(huì)擴(kuò)大刑法的打擊面。經(jīng)濟(jì)犯罪作為法定犯，區(qū)別于傳統(tǒng)的違反道德倫理的自然犯，只有擾亂國家的社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理秩序才構(gòu)成犯罪。其犯罪類型與自然犯的本質(zhì)不同，決定了對應(yīng)的刑事治理機(jī)制也應(yīng)有所區(qū)別。作為法定犯，經(jīng)濟(jì)犯罪的道德可譴責(zé)性較低，報(bào)應(yīng)刑難以有效地防止再犯，而市場主體又具有強(qiáng)烈的逐利性特征，經(jīng)濟(jì)犯罪極易被模仿并迅速傳播。刑罰特殊預(yù)防的效果較弱，唯有強(qiáng)調(diào)一般預(yù)防，提高刑罰的普遍威懾力，使市場主體普遍感受到刑罰的威懾而畏于觸及犯罪底線，才能從整體上發(fā)揮經(jīng)濟(jì)刑法對于經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制作用。［12］民事經(jīng)濟(jì)法律規(guī)范調(diào)整即可解決的問題卻要用刑法來調(diào)整，為了一時(shí)的社會(huì)現(xiàn)象就祭出刑法之公器。評價(jià)社會(huì)現(xiàn)象動(dòng)輒上升到刑罰的高度，導(dǎo)致刑法的打擊面逐步擴(kuò)大，也影響了其他法律規(guī)范的效力。此外，法律規(guī)范應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定性。朝令夕改，如果每每出現(xiàn)新情況新問題就要修改法律甚至入刑，無疑是對法律公信力的沖擊。

從司法層面看，房地產(chǎn)暴利入刑還缺乏可操作性?！胺康禺a(chǎn)暴利罪”作為擾亂社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)秩序類犯罪，進(jìn)行罪名罪狀設(shè)定，首先需要定義“暴利”，何種程度的盈利屬于暴利。房價(jià)回歸理性，既能讓消費(fèi)者接受，又不至于影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，量化標(biāo)準(zhǔn)很難把握。其次，暴利范圍不能僅限于房地產(chǎn)。跟風(fēng)炒作生活必需品如糖、肉等，尤其是在出現(xiàn)天災(zāi)人禍或經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)囤積居奇等投機(jī)行為更為暴利，也得單獨(dú)定罪。普通違法行為升格成犯罪行為，炒房者轉(zhuǎn)變?yōu)樽锓福八媾R的惡果越大，也就敢于規(guī)避刑罰。為了擺脫對一次罪行的刑罰，人們會(huì)犯下更多的罪行”［11］50。如此，“房地產(chǎn)暴利罪”會(huì)因引發(fā)其他的社會(huì)問題而被束之高閣。可見，為了堅(jiān)持刑法的謙抑性，維護(hù)刑法的威懾力，該罪名也不具有可行性。

四、多手段、多層次共同解決住房問題

總體看來，房地產(chǎn)行業(yè)暴利只是住房問題的一個(gè)重要表現(xiàn)形式，但不是唯一形式。要透過房地產(chǎn)行業(yè)的暴利一角看到背后的住房問題，住房或者說居住問題解決了，房地產(chǎn)行業(yè)暴利問題也能得以遏制。因此，要綜合考量房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)和支持地方財(cái)政的重大作用，要全面研究公民居住問題的解決辦法，而不是簡單地否定房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。從全國范圍看，我國住房供給量并不少，每年新建住房面積也有所增加。我國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36.0平方米。③在住房供給并不少的基礎(chǔ)上，為何總無法充分滿足市場需求?因?yàn)橘彿空叩馁I房需求不是單一的而是多層次的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平認(rèn)為，普通白領(lǐng)不該買房，而應(yīng)該把收入放到更值得投入的地方。一旦把收入的大部分投入不動(dòng)產(chǎn)中，家庭抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，生活質(zhì)量難免會(huì)受影響。之所以會(huì)出現(xiàn)市場異常繁榮的景象，與開發(fā)商等既得利益者的宣傳密不可分。同時(shí)，社會(huì)流行的觀念將“家”的概念異化成了“房子”，涌入大城市的新白領(lǐng)階層為了尋求穩(wěn)定的生活，繼續(xù)努力加入購房大軍。如此下去，“看不見的手”會(huì)使住房問題持續(xù)存在，影響市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。徹底解決住房問題，還是要客觀分析住房需求與住房供給，以實(shí)現(xiàn)居者有屋可居，而不是追求人人有房屋所有權(quán)，更不是奢求有豪宅。緩解供需矛盾，解決住房問題，可以從以下幾個(gè)方面入手:

從國家層面上說，要打破既得利益者的話語霸權(quán)，理性看待住房供需矛盾?，F(xiàn)實(shí)中的供需矛盾并沒有開發(fā)商口中宣傳的那么激烈，許多城市家庭都有二、三套住房。在開放的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我國正處在住房交易多層次時(shí)期，有人買房是用來居住的，這以城市新白領(lǐng)為多;有人買房，是以房屋為投資形式進(jìn)行保值、增值的;有人買房是為了改善生活條件，這些居民通常自有二、三套房;有人買房是為了享受生活，而這類采購對象以高端豪宅為主。④因此，有關(guān)國家機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對被房價(jià)所“綁架”的某些地方政府、銀行以及二次乃至多次接手的開發(fā)商所營造的虛假恐慌性購房宣傳及時(shí)拆穿并予以制止，讓普通居民了解我國住房的真實(shí)狀況。

從地方政府來說，打破土地財(cái)政，切實(shí)降低購房成本。地方政府嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，為房地產(chǎn)市場強(qiáng)行“降溫”。地方財(cái)政需要跳出賣地怪圈，打破政府為房企“俘獲”而結(jié)成的利益共同體，改變賣地創(chuàng)收的畸形盈利模式，盤活閑置土地，堅(jiān)決杜絕政府投機(jī)性行為，防止房產(chǎn)泡沫，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟著陸。長期來看，我國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展大體平衡，工業(yè)化進(jìn)程與城鎮(zhèn)化大體完成，物價(jià)基本平穩(wěn)，人口流動(dòng)性可控，金融手段穩(wěn)定可靠;中短期來說，增加住房供給，健全完善國家經(jīng)濟(jì)適用房與公租房制度等。地方政府落實(shí)國家的保障住房政策，大量推出經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，能很大程度上影響中低檔樓盤銷售。地方政府若能擠入房產(chǎn)市場，尤其是增加中低檔住房供給，對房企的沖擊不可謂不大，房企的暴利也無從談起。

從行業(yè)內(nèi)部來說，房地產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)自律，重新整合，全面提升房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。行業(yè)的整合與重新洗牌也會(huì)對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展產(chǎn)生深刻的影響。未來幾年內(nèi)，隨著暴利的終結(jié)和行業(yè)重新洗牌，房地產(chǎn)市場魚龍混雜，良莠不齊的現(xiàn)狀將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變［13］，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部要苦練內(nèi)功，積極應(yīng)對市場挑戰(zhàn)，專注提升服務(wù)質(zhì)量，重視品牌營銷，重塑消費(fèi)者信心，盈利模式從投機(jī)型向服務(wù)性轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)在市場經(jīng)濟(jì)競爭中的生存能力。

從購房者來說，要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不盲目購房，樹立理性的消費(fèi)觀與住房觀。西方國家解決居民住房問題的有益經(jīng)驗(yàn)和共產(chǎn)主義先驅(qū)恩格斯的相關(guān)論述，依然對當(dāng)下我國解決住房問題意義重大。努力實(shí)現(xiàn)有房可住而不是人人有房屋所有權(quán)，提供多層次住房供給方案。我們還應(yīng)看到，恩格斯所認(rèn)同的對工人而言“租房優(yōu)于買房”的觀點(diǎn)依然適用。經(jīng)濟(jì)增速過快導(dǎo)致人口流動(dòng)性越來越大，在城市有限的負(fù)載能力下，與其大拆大建，不如在最短周期內(nèi)最大程度地實(shí)現(xiàn)既有住房的利用。同時(shí)，租房也是提高住房利用率的有效對策。租賃雙方地位平等，不會(huì)形成“剝削”關(guān)系;房租作為房屋的成本與物價(jià)上漲的補(bǔ)償，住房所有人與承租人在合理價(jià)格內(nèi)均能接受。此外，我國城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)依然存在，在這樣一個(gè)社會(huì)里，要切實(shí)縮小城鄉(xiāng)差距，并使各種優(yōu)質(zhì)資源在城鄉(xiāng)之間能夠合理分配和流動(dòng)，還需要大力發(fā)展小城鎮(zhèn)和公共衛(wèi)生、教育、文化事業(yè)等，以及時(shí)有效地消化吸收由各種原因所導(dǎo)致的需要城市化的各類農(nóng)村人口。［14］對于將房屋作為投資形式的人來說，住房問題是不存在的，也不存在不公平或暴利問題。在自由市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，他們愿意求購房企開發(fā)的高端豪宅，雙方意思表示一致，也愿意承擔(dān)政府的稅收政策，這是符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。

從法律層面上說，我國應(yīng)建立健全配套的法律體系。從我國第一部專門的反暴利規(guī)章《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》到《反壟斷法》的制定實(shí)施，再到2010年《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》的出臺，我國一直在對暴利行為的規(guī)制進(jìn)行探索。這些法律法規(guī)在規(guī)制房地產(chǎn)暴利行為、抑制通貨膨脹、保障房屋消費(fèi)者合法權(quán)益等方面都產(chǎn)生了一定的影響。但由于抑制房地產(chǎn)暴利是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的復(fù)雜問題，沒有一部專門的“房地產(chǎn)市場反暴利法”和“住房保障法”，就難以攻克居民住房問題上的頑疾。另外，解決住房問題的實(shí)質(zhì)在于解決“居住”問題，而非人人擁有房屋所有權(quán)的“購房”問題。這樣，完善的房屋租賃體系及其制度保障亦不可或缺。因此，建立健全系統(tǒng)化的規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)、房屋租賃以及中介行業(yè)的法律法規(guī)，是抑制房屋價(jià)格怪象的制度保障。

總之，抑制房地產(chǎn)暴利現(xiàn)象，解決住房問題，需要多方面、多層次的綜合考量。需要國家層面上的政策支持，也需要地方政府的積極努力，還需要行業(yè)內(nèi)部的自律以及消費(fèi)者的理性面對，而這些舉措又都內(nèi)化為法律制度的形式。對住房問題進(jìn)行系統(tǒng)謀劃、多元舉措、法律規(guī)制，才是解決房地產(chǎn)暴利問題的可行之路。

注釋:

①1998年7月3日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，這是中國住房制度改革的一個(gè)分水嶺，從這一刻起，福利分房制度徹底被廢止。

②國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月，新建商品房與上月相比，70個(gè)大城市中價(jià)格下降的城市4個(gè)(其中3個(gè)在浙江)，持平的4個(gè)，上漲的城市達(dá)到62個(gè)。在環(huán)比上漲的城市中，最高漲幅是2.2%，同比來看價(jià)格下降的城市1個(gè)，上漲的城市69個(gè)。7月份同比價(jià)格上漲的城市中最高漲幅是18.3%，漲幅比6月份回落的有7個(gè)。現(xiàn)在北上廣等大城市仍然處于全盤上漲狀況。國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站http://www.stats.gov.cn/tjsj/jdsj/t20130820_402920528.htm，最后訪問時(shí)間2013年12月1日。

③根據(jù)北京大學(xué)中國社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心發(fā)布的《中國民生發(fā)展報(bào)告2013》報(bào)告顯示，2012年全國家庭住房建筑面積的中位數(shù)為100平方米，城鎮(zhèn)和農(nóng)村家庭分別為80和120平方米，有超過10%的家庭擁有兩套或多套住房。北京大學(xué)中國社會(huì)科學(xué)調(diào)查中心:《中國民生發(fā)展報(bào)告2012》，北京大學(xué)出版社，2012年版，第112頁。

④當(dāng)然，某些富人購置豪宅也有保值增值的目的，但其購房需求畢竟不同于首套房的剛性需求。

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