前海REITs

一、REITs概述

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地產(chǎn)投資信托基金。實(shí)際上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，集合公眾投資者基金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，通過多元化投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。由于REITs現(xiàn)金股利成長率一般皆高于消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)，因此也被視為對抗通貨膨脹最有效的投資工具之一。

二、前海REITs意義

經(jīng)過中國證監(jiān)會核準(zhǔn)，鵬華萬科前海REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金作為國內(nèi)第一只公募房地產(chǎn)投資信托基金于2015年6月26日發(fā)行。該產(chǎn)品成立后會在深圳證券交易所上市。

深圳證券交易所副總經(jīng)理林凡表示，前海REITs作為國內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托基金成功推出，標(biāo)志著擁有“自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)”和“金融業(yè)對外開放實(shí)驗(yàn)示范窗口”的前海金融創(chuàng)新又有了新的進(jìn)展，是我國資本市場資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展史上的一個(gè)里程碑，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一是前海REITs是國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托基金從私募跨向公募的一次飛躍，進(jìn)一步打開了基金產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展空間，有力地拓展了資本市場深度與廣度。隨著中國資本市場改革創(chuàng)新的深入推進(jìn)和房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型發(fā)展，國內(nèi)REITs蘊(yùn)含著蓬勃發(fā)展的巨大潛力，是對傳統(tǒng)證券產(chǎn)品的有效補(bǔ)充。前海REITs上市有助于進(jìn)一步豐富場內(nèi)交易品種和完善市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有助于拓展資本市場的廣度與深度。

二是前海REITs是滿足企業(yè)融資需求、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的代表性金融產(chǎn)品，有助于撬動(dòng)社會資本參與前海開發(fā)建設(shè)。前海REITs為參與前海建設(shè)的企業(yè)提供了公開、便捷、高效的融資渠道，計(jì)劃募集資金30億元，為企業(yè)輸送寶貴的發(fā)展資金，有力地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

三是作為創(chuàng)新性低風(fēng)險(xiǎn)投資工具，REITs對資本市場發(fā)展普惠金融注入了新動(dòng)力，有助于提升我國社會整體財(cái)富管理水平。作為一種創(chuàng)新性低風(fēng)險(xiǎn)投資工具，REITs在不改變產(chǎn)權(quán)的前提下，提高了房地產(chǎn)的流動(dòng)性與變現(xiàn)能力，為廣大投資者提供了多樣化資產(chǎn)配置的重要選擇，充分體現(xiàn)了國家發(fā)展普惠金融的政策導(dǎo)向，有助于從整體上提升中國社會的財(cái)富管理水平。

三、前海REITs亮點(diǎn)

（一）掛牌上市，為廣大中小投資者開放交易

對于投資者來說，1萬元以上就可購買，意味著普通市民可以通過投資前海REITs，成為前海物業(yè)的“二房東”。在前海開展REITs創(chuàng)新是通過資本市場與金融創(chuàng)新優(yōu)化資源配置，調(diào)整前海開發(fā)建設(shè)投融資結(jié)構(gòu)的一次重要探索，也是對中央深化金融改革、發(fā)揮市場機(jī)制主導(dǎo)作用的執(zhí)政理念的積極響應(yīng)。

（二）穩(wěn)健——收益可比照債券投資

為了保障廣大中小投資者的投資安全，前海REITs在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上偏重穩(wěn)健，除以萬科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標(biāo)的外，還將投資于固定收益類產(chǎn)品，且兩者比例各占約一半，年化收益率在8%～10%之間。

（三）多贏——企業(yè)、投資者和政府各有所得

2014年2月，中國證監(jiān)會肖鋼主席到前海調(diào)研時(shí)，現(xiàn)場表態(tài)支持前海試點(diǎn)REITs等多項(xiàng)金融創(chuàng)新制度。隨后，前海管理局全資控股的前海金融控股有限公司（“前海金控”）作為具體落實(shí)單位，牽頭前海投控、萬科企業(yè)股份有限公司及鵬華基金管理有限責(zé)任公司，以前海區(qū)內(nèi)萬科企業(yè)公館租金收益權(quán)為投資標(biāo)的創(chuàng)設(shè)公募REITs基金產(chǎn)品。前海首款REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)創(chuàng)立經(jīng)歷了反反復(fù)復(fù)的談判和修訂過程，最后的結(jié)果是皆大歡喜的。

按照約定通過為期10年的前海REITs的發(fā)行，萬科可以提前收回8年的出租收益；前海投控可以提前獲得第9、10年的租金收入；鵬華基金則代表投資者獲得投資前海物業(yè)的收益，同時(shí)贏得了在國內(nèi)REITs市場的研發(fā)經(jīng)驗(yàn)和品牌優(yōu)勢。