不動(dòng)產(chǎn)登記

一、概念

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。

二、制度沿革

2007年3月16日，十屆全國人大第五次會(huì)議通過了物權(quán)法，規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。它對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問題作出了明確規(guī)定，確立了中國不動(dòng)產(chǎn)登記的基本結(jié)構(gòu)，標(biāo)志著中國統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立。在這之后，并未出臺(tái)具體的登記辦法，登記程序、登記審查方面等問題還是沒有得到相應(yīng)的解決。

2013年3月10日，國務(wù)委員兼國務(wù)院秘書長馬凱在作國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案說明時(shí)指出，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以更好地落實(shí)《物權(quán)法》，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。

2014年11月12日，中華人民共和國總理李克強(qiáng)簽署第656《中華人民共和國國務(wù)院令》，12月22日，正式公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，規(guī)定自2015年3月1日起施行。與《征求意見稿》相比，條例主要涉及明確不動(dòng)產(chǎn)登記類型等5處修改。5處修改明確了不動(dòng)產(chǎn)登記員制度、增加了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記類型的規(guī)定、調(diào)整了登記審查要求、增加了登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任規(guī)定等。另外，我國全面啟用統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式。作為物權(quán)歸屬根據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢主要內(nèi)容，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣本2015年2月26日正式對(duì)外公布。

三、國際經(jīng)驗(yàn)

美國對(duì)房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅，而政府記錄的房產(chǎn)信息是征稅依據(jù)。美國各州根據(jù)自己的登記法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，主要分為契約登記制度和托倫斯登記制度兩種，以縣、市為登記單位。不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易情況進(jìn)行登記，通常是將所有不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓文件做成一份復(fù)印件，放入土地登記簿中，并建立一個(gè)公共的供人檢索和調(diào)閱的索引系統(tǒng)。

新加坡采用托倫斯登記制度，政府通過設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)土地登記事宜，所登記的土地或不動(dòng)產(chǎn)，由政府擔(dān)保，保證其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威與合法，而不是以雙方交易或轉(zhuǎn)讓契約合同為保證。已登記的土地及不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利人、土地面積及其相關(guān)權(quán)益等都經(jīng)過政府登記機(jī)構(gòu)的審核和認(rèn)定，政府保證其準(zhǔn)確、真實(shí)。

四、意義

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是推進(jìn)簡政放權(quán)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個(gè)窗口對(duì)外的有效舉措，對(duì)于保護(hù)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，它可以更好地落實(shí)物權(quán)法規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠保障房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，減少欺詐行為，而且還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，有利于宏觀調(diào)控。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來會(huì)與全國住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，會(huì)為紀(jì)檢部門提供一定的方便，對(duì)于反腐工作有強(qiáng)大的助推作用。