淺談個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的防范

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和居民收入的不斷增長(zhǎng)，貸款需求也在不斷增大。但是在個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模不斷擴(kuò)大的形勢(shì)下，相應(yīng)的違約風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制卻沒(méi)有健全完善，導(dǎo)致了個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大化。因此本文以西雙版納為例，通過(guò)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析，提出了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的具體策略，以期在和廣大同行交流的同時(shí)，促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的良好發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】個(gè)人住房抵押貸款 違約風(fēng)險(xiǎn) 防范

一、前言

目前我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)還不夠成熟完善，相關(guān)的法律法規(guī)也沒(méi)有健全，整個(gè)行業(yè)正處于快速發(fā)展的階段，因此在貸款規(guī)模不斷增大的形勢(shì)下，出現(xiàn)了不少虛假按揭房貸、降低貸款準(zhǔn)入門(mén)檻的違法違規(guī)問(wèn)題，進(jìn)而導(dǎo)致了個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷增高，不良貸款比重增大的問(wèn)題出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了我國(guó)的金融安全。本文結(jié)合西雙版納個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，通過(guò)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析，提出了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的具體策略，以期促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的良好發(fā)展。

二、導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

西雙版納是云南省所管轄的一個(gè)少數(shù)民族自治州，總體上處于我國(guó)陸地的最南端。一方面，該地氣候獨(dú)特，人文和自然景觀具有特殊魅力，成為云南省一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)。另一方面，該地處于邊境交接地區(qū)，來(lái)往貿(mào)易頻繁，在對(duì)外貿(mào)易上也具有重要的地位。由于旅游開(kāi)發(fā)以及經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的對(duì)于資金的大量需求，該地區(qū)貸款市場(chǎng)不斷擴(kuò)大，進(jìn)而導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)也在迅速發(fā)展。但是在個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)不斷擴(kuò)大的同時(shí)，由于內(nèi)外部因素的共同影響，發(fā)生了嚴(yán)重的不良貸款違約風(fēng)險(xiǎn)，威脅著商業(yè)銀行的信貸安全。為了有效地解決西雙版納個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，首先要對(duì)導(dǎo)致違約風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。

（一）商業(yè)銀行管理制度的缺陷

目前該地區(qū)的不少商業(yè)銀行由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，降低了個(gè)人住房抵押貸款的準(zhǔn)入門(mén)檻，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的管理制度。更為關(guān)鍵的是該地區(qū)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展的不充分，造成商業(yè)銀行的管理制度存在很多落后和不適應(yīng)的情況，這種管理制度上的缺陷自然不能控制個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量。尤其是商業(yè)銀行沒(méi)有嚴(yán)格的個(gè)人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒(méi)有能細(xì)化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，違約危險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)的提高。

（二）個(gè)人信用體系發(fā)展落后

個(gè)人信用情況是商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款的重要的參考指標(biāo)，個(gè)人信用體系發(fā)展落后會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行無(wú)法獲取到充分真實(shí)的個(gè)人信用情況，不利于個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。在全國(guó)個(gè)人信用體系的建設(shè)過(guò)程中，西雙版納由于經(jīng)濟(jì)、地理方面的原因，在個(gè)人信用體系發(fā)展上仍處于落后階段，個(gè)人信用體系建設(shè)無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)銀行進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款的需要。尤其是個(gè)人信用水平以及支付能力的可信度不高，個(gè)人信息不透明等問(wèn)題，造成商業(yè)銀行無(wú)法準(zhǔn)確判斷貸款人的個(gè)人信用狀況。

（三）抵押物價(jià)值的變化風(fēng)險(xiǎn)

抵押物是銀行決定發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的基礎(chǔ)，抵押物的價(jià)值更是決定著具體的貸款額度。但是由于諸多因素的影響，會(huì)造成抵押物價(jià)值出現(xiàn)變化的風(fēng)險(xiǎn)。首先就是房?jī)r(jià)的虛高，導(dǎo)致抵押物價(jià)值的相對(duì)貶值。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了獲得更多的商業(yè)銀行貸款，所售的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)合理價(jià)格，這時(shí)候雖然銀行有抵押物，但是相對(duì)于過(guò)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的信貸額度，抵押物價(jià)值相對(duì)偏低了很多。另外由于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)起伏波動(dòng)的情況，一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，那么抵押物的價(jià)值就會(huì)迅速縮水，給商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制的不完善

該地區(qū)的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制由于發(fā)展時(shí)間短、缺乏有關(guān)部門(mén)監(jiān)督的原因，相對(duì)來(lái)說(shuō)更加的不完善健全。在個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制中，沒(méi)有發(fā)揮政府性擔(dān)保的重要作用。因?yàn)橐粋€(gè)健全完善的個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制中，政府性擔(dān)保可以承擔(dān)著改善中低收入家庭住房條件的作用，同時(shí)可以有效減輕商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。政府性擔(dān)保還可以對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)審查評(píng)估，通過(guò)長(zhǎng)效的監(jiān)督來(lái)促進(jìn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的正規(guī)化。但是在西雙版納地區(qū)，由于政府性擔(dān)保也就是保險(xiǎn)公司沒(méi)有充分發(fā)展，不能從總體上對(duì)商業(yè)銀行的個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，所以必須加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)制的健全完善進(jìn)度。

（五）沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管

由于西雙版納正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時(shí)期，近幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率可以達(dá)到13%左右，遠(yuǎn)高于周邊地區(qū)。但是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也面臨著經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和金融安全的問(wèn)題。在這種情況下，商業(yè)銀行沒(méi)有對(duì)個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量實(shí)行動(dòng)態(tài)管理的話(huà)，很容易由于利率、房?jī)r(jià)等因素的變化，造成貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，影響商業(yè)銀行的信貸安全。不過(guò)由于商業(yè)銀行相關(guān)監(jiān)督制度缺乏貫徹和執(zhí)行，無(wú)論是制度還是人員上都難以實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房抵押貸款質(zhì)量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行不能及時(shí)了解個(gè)人住房抵押貸款的質(zhì)量，也就無(wú)法做出及時(shí)的應(yīng)對(duì)策略。

三、防范個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）加大相關(guān)法律法規(guī)定的制定

針對(duì)西雙版納個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的現(xiàn)狀，以及違約風(fēng)險(xiǎn)的泛濫化趨勢(shì)。國(guó)家和該地區(qū)的政府部門(mén)都應(yīng)當(dāng)加大相關(guān)法律法規(guī)的制定。具體而言，相關(guān)部門(mén)要對(duì)當(dāng)前的個(gè)人住房抵押市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況以及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行深入了解，在綜合國(guó)內(nèi)外的個(gè)人住房抵押貸款管理的實(shí)踐上，制定出符合實(shí)際需要的個(gè)人住房抵押貸款法律法規(guī)，不給投機(jī)分子鉆法律制度漏洞的機(jī)會(huì)。同時(shí)針對(duì)一些法律法規(guī)內(nèi)容籠統(tǒng)、不方便操作執(zhí)行的情況，要通過(guò)制定法律解釋?zhuān)?xì)化法律條文的方式增強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款法律法規(guī)的執(zhí)行力。通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)的有效貫徹執(zhí)行，凈化該地區(qū)個(gè)人住房抵押貸款的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的正規(guī)化和專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。

（二）健全完善相關(guān)的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度

根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外的實(shí)際情況，個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)有50%左右是因?yàn)閭€(gè)人信用問(wèn)題導(dǎo)致的，因此健全完善相關(guān)的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，是防范個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵措施。針對(duì)當(dāng)前個(gè)人信息不透明、信息不對(duì)稱(chēng)、可信度低的狀況，相關(guān)執(zhí)法部門(mén)要對(duì)個(gè)人信用評(píng)級(jí)中違規(guī)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的處罰，通過(guò)加大處罰力度來(lái)增大違規(guī)更改個(gè)人信用評(píng)級(jí)的成本，促使個(gè)人信用評(píng)級(jí)的真實(shí)可靠。對(duì)于商業(yè)銀行和貸款者之間的信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，政府有關(guān)部門(mén)和社會(huì)公益組織要加強(qiáng)個(gè)人信用評(píng)級(jí)公共平臺(tái)的建設(shè)，力爭(zhēng)通過(guò)一個(gè)透明公平的公共平臺(tái)，促使貸款雙方可以真實(shí)詳細(xì)的獲取有關(guān)信息，增強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的透明化，防止個(gè)人住房抵押貸款中的暗箱操作的問(wèn)題出現(xiàn)。總而言之，通過(guò)健全完善相關(guān)的個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度，對(duì)于商業(yè)銀行和貸款者大有裨益，該制度有助于商業(yè)銀行降低個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，更有助于個(gè)人信用良好的居民可以快捷迅速的獲得個(gè)人住房抵押貸款，推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的良好發(fā)展。

（三）發(fā)揮政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的重要作用

防范個(gè)人住房抵押貸款中的違約風(fēng)險(xiǎn)，最直接的辦法就是分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，也就是通過(guò)發(fā)揮政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)在個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)中的重要作用，緩解商業(yè)銀行承擔(dān)的違約風(fēng)險(xiǎn)壓力。西雙版納有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)中促進(jìn)商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的發(fā)展，通過(guò)一系列政策優(yōu)惠，發(fā)揮這些政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)減輕低收入家庭購(gòu)房壓力的作用，同時(shí)作為商業(yè)銀行和貸款方之外的第三者，政府性擔(dān)保機(jī)構(gòu)要起到公正監(jiān)督的作用，尤其要對(duì)商業(yè)銀行違規(guī)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的行為進(jìn)行約束，在和商業(yè)銀行和貸款方的合作中，促進(jìn)信息資源的共享利用，推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的誠(chéng)信化發(fā)展。

（四）推動(dòng)個(gè)人住房抵押貸款的證券化

綜合國(guó)內(nèi)外的個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)情況來(lái)看，個(gè)人住房抵押貸款證券化以及是大勢(shì)所趨，并且通過(guò)證券市場(chǎng)來(lái)轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。目前個(gè)人住房抵押貸款證券化的模式主要有兩種，分為表外證券化和表內(nèi)證券化。具體而言，表內(nèi)證券化下商業(yè)銀行要用最初貸款人的身份來(lái)進(jìn)行證券的發(fā)放，這個(gè)銀行的負(fù)債可以說(shuō)是發(fā)行的債券，但是貸款仍然是發(fā)行銀行的資產(chǎn)，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)包含以上兩個(gè)方面的內(nèi)容。另外一種就是表外證券化，在該模式需要通過(guò)一些中介機(jī)構(gòu)來(lái)承銷(xiāo)商業(yè)銀行的抵押貸款，并且是以中介機(jī)構(gòu)自己的身份來(lái)發(fā)放相關(guān)證券，但是銀行的資產(chǎn)負(fù)債表不會(huì)記錄抵押貸款以及發(fā)行過(guò)的證券。至于西雙版納地區(qū)，由于當(dāng)?shù)刈C券市場(chǎng)發(fā)展不完善，專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)也不多，所以在初期應(yīng)通過(guò)表內(nèi)化的方式來(lái)進(jìn)行個(gè)人住房抵押貸款的證券化，也就是通過(guò)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)銀行自己來(lái)發(fā)行抵押貸款轉(zhuǎn)換成的證券，在整個(gè)證券市場(chǎng)成熟以后，進(jìn)行表外式的個(gè)人住房抵押貸款證券化，發(fā)揮表外證券發(fā)行模式適合大規(guī)模市場(chǎng)以及商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)點(diǎn)。總而言之，在個(gè)人住房抵押貸款的證券化中，商業(yè)銀行要積極利用二級(jí)市場(chǎng)來(lái)完善一級(jí)市場(chǎng)信息發(fā)布與管理形式，在合理轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，降低個(gè)人住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，以西雙版納為例，我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，因此防范違約風(fēng)險(xiǎn)是影響個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展的重要因素，只有有效控制了違約風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)才可以高質(zhì)量和正規(guī)化的成熟壯大，才可以為我國(guó)的金融發(fā)展貢獻(xiàn)巨大的動(dòng)力。因此，通過(guò)個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的防范——以西雙版納為例的分析，有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外的成熟經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，深入分析我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的實(shí)際情況，制定科學(xué)合理的違約風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，促進(jìn)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)的良好發(fā)展，維護(hù)我國(guó)的金融安全與穩(wěn)定。

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作者簡(jiǎn)介：賀云（1964-），男，漢族，湖南祁東，講師，大學(xué)本科，現(xiàn)供職于西雙版納職業(yè)技術(shù)學(xué)院，研究方向：西雙版納本地金融。