投資性房地產公允價值計量模式應用研究

謝華　方第明

【摘要】首先，本文對公允價值計量模式的應用困境進行了一定程度的探索，指出目前公允價值的應用面臨著市場條件不完善及投資性房地產準則限制條件嚴格的困境；接下來，又對推廣公允價值計量模式應用的相關建議提出了一定看法，包括準則恰當引導公允價值模式使用：提高相關性及補充和完善應用指南：提高可操作性這兩個方面。

【關鍵詞】房地產 公允價值 計量模式

一、前言

在房地產行業(yè)的財務處理上，目前普遍應用的是公允價值計量模式，這種計量模式為房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展起到了積極的作用。但在經過了金融危機之后，我們發(fā)現公允價值計量模式并不總是可靠的，而是存在一些不可回避的問題，但這些問題的存在不應成為公允價值一無是處的理由。因此，我國的投資性房地產領域應該在沿用公允價值計量模式的同時，對其不完善之處進行改進，從而更好地迎接經濟轉型的挑戰(zhàn)。

二、公允價值計量模式的應用困境

（一）市場條件不完善

在市場經濟不成熟的條件下，很難形成公平價格的運作機制，這給投資性房地產行業(yè)的理性價值判斷帶來了極大的阻礙。在這樣的現實情況下，我們在引入公允價值的時候應采取適度的原則。以投資性房地產的投資實踐及走向國際的需要為前提，對會計準則中的公允價值加以靈活運用，而對其運用的限制則與資本市場的規(guī)范化內在需要及我國國情密切相關[1]。其中，制約著我國投資性房地產進一步發(fā)展的最大因素就是市場環(huán)境的開放性較低，這一環(huán)境限制使得成本模式在投資性房地產的后續(xù)計量當中發(fā)揮主導作用。目前，我國企業(yè)會計準則指定機構對公允價值采取了保留態(tài)度，從市場形勢方面看，這種做法是有一定道理的并值得肯定的，但這一保留態(tài)度的具體表現方式如何則需要更加深入的分析。

（二）投資性房地產準則限制條件嚴格

應用公允價值計量模式應具備一定的前提基礎，即企業(yè)所在地區(qū)的房地產交易市場比較活躍，因而企業(yè)能夠從交易市場中了解和獲知同類房地產的市場價格等重要信息。是否為同類房地產，則有其固定的判斷標準：所在區(qū)域的區(qū)位條件及地理環(huán)境相同或性質接近、建筑結構相同或接近、折舊程度相同或接近以及可利用情況相同或接近的建筑物都可算作同類房地產。如果找不到滿足上述條件的房地產，企業(yè)也無法采用估值的方法來得出投資性房地產的公允價值。與此同時，對于已應用公允價值計量模式來計算的投資性房地產，將不得恢復為成本模式。另外，企業(yè)在對投資性房地產的計量模式的選擇中不得進行綜合選擇，即只能以一種模式進行計量。由此可知，企業(yè)會計準則對公允價值的應用十分謹慎嚴格。

三、推廣公允價值計量模式應用的相關建議

雖然公允價值計量模式能在一定程度上解決投資性房地產中的問題，但同時也存在著較大的風險系數。因此，即使當中國市場經濟已發(fā)展到比較成熟的階段，對公允價值的應用態(tài)度也應時刻保持謹慎，但并不意味著要徹底放棄應用這種計量模式，同時更不應對其應用進行人為的混亂。這決定了我們一方面應堅持以增加真實收益為目標。另一方面也應利用一些相關的有效信息進行必要的補充，從而使公允價值計量模式能夠得以完善和功能上的改進。值得注意的是，這里強調的公允價值計量模式的推廣應用并非是指大規(guī)模地普遍應用，而是在充分適應我國基本國情的前提下，進行較為謹慎穩(wěn)妥的應用推廣。

（一）準則恰當引導公允價值模式使用：提高相關性

目前會計準則對我國投資性房地產的計量方式仍較大程度地向成本模式傾斜，而對公允價值計量模式的支持程度較低。通過對準則規(guī)定與現實市場情況的對比分析，并結合對國際房地產形勢走向的判斷，可知目前的準則傾向具有一定的局限性，為使會計信息的相關程度有所提高，可對當前計量方式的規(guī)定進行適當的改進。應規(guī)定企業(yè)在后續(xù)計量中最好采用公允價值計量模式，但在缺乏確鑿根據證明投資性房地產的公允價值能夠通過連續(xù)且可靠的方式獲得的情況下，也可采用成本模式進行計量[2]。在完成這樣的改進之后，既不會與準則的謹慎原則相沖突，同時又可以將公允模式更大程度地融入廣闊的房地產市場，使其被越來越多的符合規(guī)定條件的上市公司所采納，減輕了企業(yè)會計政策方面的繁雜頭緒。

（二）補充和完善應用指南：提高可操作性

為保證公允價值計量的安全性，需對其計量操作流程進行細化和規(guī)范化。例如準則中應明確指出投資性房地產的來源途徑，對其的計量既可通過咨詢專業(yè)性質的房地產評估機構，也可在具備評估能力的條件下由企業(yè)自行計量，但必須對具體計量方法予以明確說明，并將項目價值單據向外界公布[3]。再如還可對公允價值的概念范圍作出更為精準的界定，避免定義的模糊性。這樣可使相關人員對這一計量模式有更加深入的認識，同時也可借助概念上的推廣促進評估機構與財務機構的合作溝通。

（三）鼓勵評估體系建立并輔之嚴格的配套措施：提高可靠性

可靠性的提高可從許多方面來實現。企業(yè)在打算進行公允價值計算使應盡量聘請專業(yè)的評估機構，或根據相關理論建立起標準化的公允價值計量管理章程。同時，最為重要的是披露模式的改革，應在提高披露透明度方面加大力度[4]。首先，應對資產存續(xù)期間的類似資產的交易價格進行披露，并對其重新調整，使其成為公允價值的依據。

四、結論

本文通過對投資性房地產公允價值計量模式的應用進行分析，既肯定了其應用中的獨特優(yōu)勢和參與房地產市場的必要性，也指出了這一計量方式的弊端。重點強調了公允價值與我國國情及市場環(huán)境之間的重要關系。本文對公允價值計量模式的應用困境進行了深入的探索，并結合目前遇到的困境提出了推廣公允價值計量模式應用的相關建議。

參考文獻

[1]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素：以北辰實業(yè)為例[J].會計研究，2011，17（08）：129-130.

[2]何志勇.公允價值模式下投資性房地產轉換和處置的相關問題[J].財會月刊，2011，11（16）：371-372.

[3]王建優(yōu).當前房地產業(yè)運行態(tài)勢和房企策略行為分析[J].現代經濟探討，2012，20（06）：178-179.

[4]潘立新.公允價值與會計準則的經濟后果[J].江西財經大學學報，2011，15（23）：26-28.