易清蕊

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在密集的政策調(diào)控下出現(xiàn)了過(guò)快、持續(xù)上漲，而后大幅下降的問(wèn)題，房貸市場(chǎng)積壓資金越來(lái)越多，積累的金融風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)貨幣政策傳導(dǎo)的影響越來(lái)越大，我國(guó)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格面臨新的重大挑戰(zhàn)。威海是一個(gè)典型的旅游城市，季節(jié)性相當(dāng)強(qiáng)。購(gòu)房在經(jīng)濟(jì)學(xué)中定義為投資，本文從房產(chǎn)具有典型投資特征的威海地區(qū)著手，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)和數(shù)學(xué)統(tǒng)計(jì)方面知識(shí)，從模型理論與實(shí)際調(diào)研數(shù)據(jù)上對(duì)比論證貨幣政策對(duì)個(gè)人房貸時(shí)序選擇的影響，為購(gòu)房者提供實(shí)際意見指導(dǎo)。

關(guān)鍵詞：房貸時(shí)序；貨幣政策；投資；購(gòu)房意見

最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)在長(zhǎng)期的過(guò)熱后出現(xiàn)較大起伏，引起民眾關(guān)注。2013年兩會(huì)出臺(tái)的二胎政策、部分地區(qū)政策的放寬以及近日央行下調(diào)貸款利率，隨之帶來(lái)的以購(gòu)房首當(dāng)其沖的投資問(wèn)題將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)受到更為熱烈的討論。威海作為一個(gè)旅游城市，季節(jié)性相當(dāng)強(qiáng)。因此，威海房產(chǎn)多以投資性購(gòu)房為主。以威海市為例，利用房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策傳導(dǎo)效應(yīng)，分析利率變動(dòng)對(duì)最優(yōu)房貸時(shí)序的選擇，為購(gòu)房者提供意見。

一、威海市房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

威海作為一個(gè)旅游城市，季節(jié)性相當(dāng)強(qiáng)，以夏季為旺，春秋冬為淡。前幾年，很多投資者看準(zhǔn)了威海夏季的舒適宜人而選擇在威海投資房產(chǎn)已備度假休閑所用，可隨著政府和銀行在政策上和資金上的支持減少，迫使一些消費(fèi)者、投資者更理性地選擇投資，而非是因?yàn)槭诸^寬裕而選擇一時(shí)的舒適。此外，房地產(chǎn)因?yàn)橘Y金鏈條的斷裂，銷售達(dá)不到預(yù)計(jì)期望，資金也不能得到及時(shí)的回籠，導(dǎo)致發(fā)展越來(lái)越艱難。

二、貨幣政策現(xiàn)狀概要

根據(jù)威海市農(nóng)村商業(yè)銀行和中國(guó)銀行的調(diào)查了解到，銀行為進(jìn)一步做好個(gè)人住房金融服務(wù)工作，根據(jù)總行的工作要求各分行調(diào)整了個(gè)人住房貸款的政策。針對(duì)貸款購(gòu)買首套房的貸款者首付比例最低為30%，貸款利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率。針對(duì)貸款購(gòu)買二套房的貸款者，且家庭名下只有一套住房，第一套住房無(wú)房貸或房貸已結(jié)清，執(zhí)行貸款購(gòu)買首套住房相關(guān)政策，即首付比例最低30%，貸款利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率。家庭名下只有一套住房，且房貸未結(jié)清，購(gòu)買二套住房貸款，首付比例最低60%，貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。如果家庭名下至少有兩套住房，購(gòu)買其他住房時(shí)，銀行不提供貸款。另外，從長(zhǎng)期從事貸款業(yè)務(wù)工作人員了解到，對(duì)一般的商業(yè)性住房貸款一個(gè)實(shí)用的“貸款規(guī)則”大致為：年齡+貸款年限<60。一般住房性貸款，貸款時(shí)間為20年以內(nèi)居多。

三、貨幣政策對(duì)個(gè)人房貸影響方式

利率和房貸之間的關(guān)系是相互影響、相互作用的，這里主要討論利率對(duì)房貸的影響。自從限購(gòu)令頒布以來(lái)，公積金貸款利率也大幅上升，給購(gòu)房者帶來(lái)更大的壓力，利率的波動(dòng)對(duì)于購(gòu)房者的影響越來(lái)越大。

利率作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中調(diào)控房?jī)r(jià)最常用的工具，是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的最有利措施。眾所周知，調(diào)低利率則有助于扶持房地產(chǎn)發(fā)展，而調(diào)高利率則是抑制房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的有效措施。

此外，利率最主要的并不是其直接對(duì)于房?jī)r(jià)的作用，而是對(duì)于購(gòu)房者心理的影響。除了貸款信心、還款壓力以外，也作用著消費(fèi)者的支付能力。具體分析而言，貸款利率降低，購(gòu)房者購(gòu)買能力增強(qiáng)，對(duì)房產(chǎn)需求增加，從而使得房屋價(jià)格就會(huì)激增。而考慮到實(shí)際情況，隨著限購(gòu)令的頒布，與上述分析方向完全相反。此外，除了貸款利率外，存款利率也是影響購(gòu)房者心里的重要因素，當(dāng)存款利率相對(duì)較高時(shí)，購(gòu)房者更傾向于把錢存入銀行而選擇觀望市場(chǎng)。當(dāng)然，利率的波動(dòng)其實(shí)也是一把雙刃劍，只有正確的認(rèn)識(shí)利率的變化的規(guī)律以及對(duì)利率模型的掌握，才能更好地推測(cè)出其對(duì)于房貸的影響。

四、購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)序選擇

2014年11月21日，中國(guó)人民銀行宣布自2014年11月22日起蕭條金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率：金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)的1.1倍調(diào)整為1.2倍。央行這一舉動(dòng)明顯可以看出想要刺激經(jīng)濟(jì)，此舉也的確對(duì)投資有所助益，近日各大銀行紛紛調(diào)整房貸政策，相信最近一段時(shí)間或會(huì)出現(xiàn)最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。對(duì)于房貸市場(chǎng)，基于利率變動(dòng)對(duì)房貸影響以及通貨膨脹的考慮，經(jīng)過(guò)計(jì)算和比較我們建議，購(gòu)房者將貸款年限控制在15年左右為最優(yōu)選擇。當(dāng)然，市場(chǎng)時(shí)刻都在變動(dòng)，我們也將繼續(xù)深入研究，作出更多切實(shí)有效的理論建議。

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