文/黃東霞 濟(jì)寧市越河房產(chǎn)管理所 山東 濟(jì)寧 272100

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及其提升對(duì)策

文/黃東霞 濟(jì)寧市越河房產(chǎn)管理所 山東 濟(jì)寧 272100

對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的四個(gè)方面問(wèn)題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和建議。

投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；現(xiàn)狀；提升對(duì)策

引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和繁榮，投資性房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越多。雖然國(guó)家財(cái)經(jīng)法律法規(guī)已對(duì)投資性房地產(chǎn)的適用范圍和適用條件加以明確，但在會(huì)計(jì)核算方面還存在一些問(wèn)題，需要采取積極有效措施加以防范和提升。

1 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

1.1 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在初始計(jì)量方面存在不足

在投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量會(huì)計(jì)核算方面，必須要對(duì)照投資性房地產(chǎn)的界定和企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)，然后再以成本為依據(jù)，對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步初始計(jì)量。在此過(guò)程中，必須要清醒認(rèn)識(shí)到，投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量的范圍，不僅包含自行建造投資性房地產(chǎn)的初始價(jià)值計(jì)量，而且還包含一些外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)初始價(jià)值計(jì)量。在投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量會(huì)計(jì)核算中，要根據(jù)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)哪些只有符合資產(chǎn)成本，而且可以進(jìn)行可靠計(jì)量，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)收益的資產(chǎn)，才能夠?qū)ζ溥M(jìn)行初始價(jià)值計(jì)量。這是資產(chǎn)確認(rèn)的基本條件，不僅要符合這個(gè)基本條件，而且還要符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的特殊條件，才能夠?qū)ζ溥M(jìn)行初始價(jià)值計(jì)量。

1.2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在后續(xù)計(jì)量方面存在的問(wèn)題

公允模式和成本模式，是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方式的主要模式。這兩種計(jì)量方式存在較大差異，主要體現(xiàn)在，公允模式在后續(xù)計(jì)量方面存在較大弊端，它主要是把投資性房地產(chǎn)由于公允價(jià)值變動(dòng)，導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)收益變動(dòng)計(jì)入到公司的利潤(rùn)總額中，但在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)中卻沒(méi)有產(chǎn)生這樣的收益，容易導(dǎo)致市場(chǎng)房?jī)r(jià)存在變動(dòng)，對(duì)投資性房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也容易使企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表失去準(zhǔn)確性和客觀(guān)性，導(dǎo)致企業(yè)管理人員很難通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表真實(shí)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況。而且，在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量方面，主要是根據(jù)《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》相關(guān)規(guī)定實(shí)施的，同一個(gè)企業(yè)不可以同事采取公允模式和成本模式，兩種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，但在實(shí)際會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)普遍采取公允價(jià)值計(jì)量方式，隨著企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)需要，投資性房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的增加，原有的后續(xù)計(jì)量方式難以確保核算的可靠性，導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)人員在處理過(guò)程中出現(xiàn)處理方式模糊，計(jì)量方法難以選擇等問(wèn)題。

1.3 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在轉(zhuǎn)換核算方面的問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換主要是指把本來(lái)用于投資的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用資產(chǎn)或者是把自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換成為投資性房地產(chǎn)。在原有的成本模式下，兩者之間并沒(méi)有太明顯的區(qū)別，入賬價(jià)值與轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值相同，但是在公允價(jià)值模式中，兩者方式的會(huì)計(jì)核算模式差距較大，特別是把投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn)，主要是把原賬面價(jià)值和公允價(jià)值差額部分計(jì)入到企業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)損益中去；把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房產(chǎn)，對(duì)于賬面原值和公允價(jià)值之間的差額部分處理，則是需要根據(jù)具體情況的不同，采取不同的處理方法。當(dāng)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值比賬面價(jià)值高的話(huà)，則將其計(jì)入到企業(yè)資本公積中，如果公允價(jià)值比賬面價(jià)值低的話(huà)，則需要將其計(jì)入到企業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)損益中。在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換過(guò)程中，由于只能對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)換，引起企業(yè)資金流量變動(dòng)，對(duì)企業(yè)發(fā)展造成影響。

1.4 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算在處置方面存在的問(wèn)題

投資性房地產(chǎn)處置，主要是針對(duì)房地產(chǎn)對(duì)外投資轉(zhuǎn)出、損壞、出售、報(bào)廢以及債務(wù)重組等。一般來(lái)說(shuō)，把房地產(chǎn)的報(bào)廢、損壞、出售所得收入都計(jì)入到其它業(yè)務(wù)收入中，而把其他方式帶來(lái)的成本費(fèi)用計(jì)入到其它業(yè)務(wù)成本之中。至于對(duì)外投資轉(zhuǎn)出和債務(wù)重組的處理，則主要根據(jù)債務(wù)重組和投資準(zhǔn)則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。在對(duì)投資性房地產(chǎn)處置的會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)必須要把收益和損失都計(jì)入到企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)之中，這與新會(huì)計(jì)法規(guī)定是不符合的，而且，這種計(jì)量方法也具有一定的隨意性，使企業(yè)管理人員和會(huì)計(jì)管理人員很難對(duì)投資性房地產(chǎn)利潤(rùn)進(jìn)行有效判斷。

2 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的改進(jìn)對(duì)策

2.1 在投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算中存在問(wèn)題的改進(jìn)對(duì)策

投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換核算中，在賬面價(jià)值和公允價(jià)值之間存在差額，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的時(shí)候，初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量之間存在不一致，不符合會(huì)計(jì)信息的可比性原則。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，要想避免類(lèi)似事件，就必須在完成轉(zhuǎn)換后當(dāng)日，無(wú)論房地產(chǎn)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值差距多大，都要按照其實(shí)際賬面價(jià)值計(jì)入到成本項(xiàng)目之中，公允價(jià)值和賬面價(jià)值差額，要同時(shí)計(jì)入到公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目以及資本公積之中。

2.2 在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)情況下的會(huì)計(jì)核算改進(jìn)對(duì)策

在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時(shí)期，公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行重新評(píng)估的過(guò)程中，公允價(jià)值發(fā)生變化，導(dǎo)致收益發(fā)生變化，其收益要納入到企業(yè)利潤(rùn)總額中，只是這部分收益沒(méi)有響應(yīng)的現(xiàn)金流產(chǎn)生。投資性房地產(chǎn)的價(jià)值比重較大，在其價(jià)格變動(dòng)較大的時(shí)候，利潤(rùn)變動(dòng)響應(yīng)較大，如此操作，可能導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)放大，對(duì)企業(yè)管理人員的財(cái)務(wù)報(bào)表解讀產(chǎn)生影響，對(duì)管理決策產(chǎn)生影響。因此，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和公允價(jià)值存在的差額，要計(jì)入到公允價(jià)值變動(dòng)項(xiàng)目以及公積項(xiàng)目之中。

2.3 在投資性房地產(chǎn)處置中的會(huì)計(jì)核算改進(jìn)對(duì)策

投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比，除了在用途方面有所不同，并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。在持有期間內(nèi)，它作為一種特殊資產(chǎn)形式，在處置核算上要按照會(huì)計(jì)信息重要性原則進(jìn)行分析，處置收益不列入到企業(yè)收入之中，在損壞、報(bào)廢和出售的房地產(chǎn)處理上，按照其他資產(chǎn)賬務(wù)進(jìn)行處理，收入計(jì)入到營(yíng)業(yè)外收入之中，損失計(jì)入到營(yíng)業(yè)外支出。

[1]關(guān)永森.談投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量及會(huì)計(jì)核算[J］.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2010（5）.

[2]張謝蓉，魏寅.投資性房地會(huì)計(jì)核算相關(guān)問(wèn)題探討[J］.金融經(jīng)濟(jì) （理論版） ，2009（11）.

[3]曹萬(wàn)選.“投資性房地”的會(huì)計(jì)核算及應(yīng)注意的問(wèn)題[J］.社科縱橫，2008（4）.

[4]趙素存.淺析投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算方法[J］.商品儲(chǔ)運(yùn)與養(yǎng)護(hù) ，2008 （30）.