白立普

遼寧大學法學院，遼寧 沈陽110036

建筑物區(qū)分所有權指業(yè)主對建筑物的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區(qū)分所有權包括一項管理權和兩項特殊的所有權，即專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權以及業(yè)主的管理權，這樣的權力形態(tài)與傳統(tǒng)上的物權理論并不完全相同，尤其和一物一權原則相比顯得格格不入。

一物一權原則指一個物權客體應以一物為原則，一物之上不能設立內容相沖突的多個物權。一物一權原則來源于對羅馬法的繼受，在羅馬法中存在“所有權遍及全部，不得屬于二人”的規(guī)則［1］。其內容主要為:物權的客體獨立、特定;一物之上不能并存數(shù)個不相容的物權，但允許在所有權之外存在與所有權兼容的他物權比如抵押權;物的部分或成分原則上不能作為物權的客體;集合物一般也不能成立一個物權，尤其是所有權。［2］

從表面看來建筑物區(qū)分權和一物一權原則并不相符，但從深層次的角度分析就會看到二者是相一致的。

業(yè)主對共有部分共同所有即全體業(yè)主對共有部分共同擁有一個所有權且共同行使，對其共同行使權利承擔義務，并對與之相關的重大事項共同行使決定權。也就是說業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會針對共有部分行使所有權，決定其利用形式，分配利用所產生的收益，籌集保存修繕共有部分所需的資金。一物一權要求，一物之上不能并存數(shù)個不相容的物權。而共有部分的共有權是全體業(yè)主對共有部分共同享有和行使一個所有權，該所有權不可分割，為全體業(yè)主共同享有，與一物一權的第二項內容并不沖突。所以以上共有部分作為共有權的特殊客體，符合一物一權的要求，全體業(yè)主所享有的共有部分的共有權符合一物一權的規(guī)定。

業(yè)主的管理權是基于業(yè)主對共有部分共享有所有權而產生的，即業(yè)主對建筑區(qū)劃內共有部分共同管理的權利。所有權包含占有、使用、收益和處分四項權能，業(yè)主對共有部分共同享有占有、使用和收益的權利;但業(yè)主對共有部分處分權的行使受到一定的限制——業(yè)主只有在轉讓其專有部分時，才可行使對與其專有部分對應的共有部分的處分權。雖然每一名業(yè)主都對共有部分享有所有權，但并非每一個業(yè)主都需親身參與到對共有部分的管理活動中去，對共有部分的管理應通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會進行。業(yè)主行使對共有部分的管理權必須經(jīng)過法定程序，對重大事項的決定必須經(jīng)過法律要求的多數(shù)人通過，且該決議對全體業(yè)主有效。總的來說，業(yè)主對共有部分的管理權作為物權權能的一個集合體也是符合一物一權的要求。

建筑物的專有部分是一棟建筑物內區(qū)分出的獨立的住宅或經(jīng)營性用房的單元，即業(yè)主對其房屋產權證書上所記載的部分享有所有權。一物一權要求物的客體具有獨立性和特定性，而建筑物的專有部分與其他部分相互隔離，有一定的封閉性，且為每一住戶單獨使用，在正確使用的狀態(tài)下并不會對其他用戶產生干擾，所以該專有部分在構造及使用兩個方面，都具有獨立性;此外，房地產公司在出售前為每一住宅都設置了獨一無二的編號，每一編號下的住宅在合法合理的情況下只會出售給一位購買者，并且在進行房產交易時會將該編號下的住宅在房產管理部門進行登記，使之具備特定性。這樣，每一住宅就具有了獨立性和特定性。所以，專有部分的專有權的客體是和一物一權所要求的客體是一致的。每一專有部分只由一個購房者所有，該購房者對該住宅享有獨占的所有權，不存在其他所有權或其他不相容的多個他物權，還有就是該專有部分已經(jīng)特定化，所以符合一物一權原則全部內容的要求?？偟膩碚f，專有部分的所有權也符合一物一權的規(guī)定。

建筑物區(qū)分所有權包括的三項具體權利是一個權利的復合體，每一項權利都有與之對應的權利客體，專有部分對應具有獨立性和特定性的專有部分、共有權對應專有部分以外建筑區(qū)劃內的共有部分、管理權是全體業(yè)主所享有的對共有部分進行共同管理的權利。通過上面的論述可知建筑物的區(qū)分所有權的三項復合權利與一物一權原則的內容并不矛盾。

現(xiàn)代建筑技術和現(xiàn)代社區(qū)發(fā)展促就了建筑物區(qū)分所有權法律制度的完善，業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權之下的專有權、共有權和管理權，三項權利雖然為所有者所有，但終究是符合物權的一物一權原則的，建筑物區(qū)分所有權法律制度仍能有效維護業(yè)主的合法權利，保證業(yè)主權利的正常行使。

［1］劉耀東．輪一物一權原則［J］．魯東大學(哲學社會科學版)，2011，28(2)．

［2］王效賢．論一物一權原則．北大法律信息網(wǎng)［EB/OL］．http://article．chinalawinfo．com/article_print．asp?articleid=42093．