城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型背景下商品房預(yù)售交易風(fēng)險(xiǎn)管控

王純科，王 晶

(吉林建筑大學(xué)管理學(xué)院，吉林長春130118)

商品房預(yù)售交易源自于開發(fā)商為籌集建設(shè)資金而創(chuàng)設(shè)的“賣樓花”。隨著城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的深入，預(yù)購人的成份發(fā)生了明顯的改變，使得原本就處于弱勢地位的預(yù)購人更加弱勢。為維護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，2014年版《商品房預(yù)售合同》(示范文本)增設(shè)了預(yù)售資金監(jiān)管的內(nèi)容。但是由于相關(guān)配套措施未完全建立，尚難以發(fā)揮作用。因此，建立一套行之有效的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，降低預(yù)購人的交易風(fēng)險(xiǎn)從而維護(hù)市場秩序，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有重要意義。

1 商品房預(yù)售的交易風(fēng)險(xiǎn)

商品房預(yù)售又稱期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中而尚未竣工的商品房預(yù)先賣給買房人［1］，由買受人支付定金或一定比例的購房款，并與出賣人約定在未來確定的日期將預(yù)售房屋交付給買受人的行為［2］。一般過程是:訂立合同→預(yù)購人支付房款→開發(fā)商完成工程建設(shè)→交付房屋→權(quán)屬登記。

在商品房預(yù)售交易中，預(yù)購人支付價(jià)款在先、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋在后的特征，為開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造了利用預(yù)購人購房款實(shí)施工程建設(shè)的途徑。因此，商品房預(yù)售模式一經(jīng)出現(xiàn)便作為開發(fā)企業(yè)融資和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的重要手段而在房地產(chǎn)市場被普遍運(yùn)用。

商品房的期權(quán)交易特征決定了商品房預(yù)售交易中預(yù)購人的利益具有未來性和不確定性的特點(diǎn):

(1)未來性。與一般的買賣不同，預(yù)購人在訂立、履行合同后的一個(gè)時(shí)期內(nèi)，不僅不能取得房屋的所有權(quán)，甚至往往連標(biāo)的房屋是否現(xiàn)實(shí)存在都無法確定，預(yù)購人對其期待利益(取得房屋所有權(quán))能否實(shí)現(xiàn)幾乎處于完全失控狀態(tài)。只有在房屋竣工交付后，預(yù)購人方能在開發(fā)企業(yè)的協(xié)助下取得預(yù)購房屋的所有權(quán)。

(2)不確定性。在商品房預(yù)售交易中，開發(fā)商與買受人在簽訂合同時(shí)房屋尚未建成，雙方簽訂合同后買受人并不能馬上取得標(biāo)的物，而是在將來某個(gè)時(shí)刻交付房屋。預(yù)購人在等待房屋交付期間(往往是一年以上)，可能因?yàn)榻ㄔO(shè)工期延誤、國家政策變動(dòng)、開發(fā)商資金鏈條斷裂等諸多不確定性的原因造成商品房不能如期交付或不能按照約定的標(biāo)準(zhǔn)交付，或者客觀上能夠交付但不能依法進(jìn)行所有權(quán)登記，致使預(yù)購人期待的權(quán)利能否實(shí)現(xiàn)處于不確定狀態(tài)。對于預(yù)購人而言，預(yù)售合同的同時(shí)獲得的僅是一種期待權(quán)［3］。

預(yù)購人在合同訂立后，不利于其權(quán)利實(shí)現(xiàn)的種種不確定因素一旦變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，必然導(dǎo)致其利益受到損失。因此，商品房預(yù)售交易中出賣人與買受人在簽訂預(yù)售合同后，買受人面臨的不能按約定獲得房屋的可能性即交易風(fēng)險(xiǎn)巨大。

1.1 市場環(huán)境變化給買受人帶來的風(fēng)險(xiǎn)

由于商品房預(yù)售買賣雙方交易周期長，在瞬息萬變的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商可能因面臨建筑材料價(jià)格上漲、人力成本增加等問題而要求增加房屋價(jià)款，或者在房價(jià)較快上漲時(shí)房產(chǎn)商也會(huì)要求變更合同價(jià)款。對此，最高人民法院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法實(shí)施前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中有明確規(guī)定，“以合同約定為準(zhǔn)，在出現(xiàn)政府稅費(fèi)調(diào)整時(shí)，對于一方價(jià)格調(diào)整的要求可以予以支持;一方以建筑材料或商品房市場價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持”［4］。從規(guī)定中可以看出，我國法律并沒有對房屋價(jià)格糾紛進(jìn)行嚴(yán)格的處理標(biāo)準(zhǔn)，而是給予法院一定程度的自由裁量權(quán)。預(yù)購人需承受對簿公堂、進(jìn)行訴訟的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 設(shè)計(jì)變更給買受人帶來的風(fēng)險(xiǎn)

在商品房預(yù)售過程中，開發(fā)商通過廣告宣傳、設(shè)計(jì)圖紙等向廣大預(yù)購人提供房屋信息。預(yù)購人只能大體了解房屋的信息。并不能看到實(shí)際標(biāo)的物。房屋建成之后，出現(xiàn)房屋面積大于合同約定的情況，開發(fā)商便以設(shè)計(jì)變更為由為自己開脫責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，允許房屋面積存在3%的誤差，超出部分由預(yù)售人承擔(dān)價(jià)款。預(yù)購人如果愿意繼續(xù)履行合同，則需承擔(dān)3%以內(nèi)的房屋價(jià)款。在房價(jià)持平或上漲時(shí)，無疑給了開發(fā)商故意超出約定面積的機(jī)會(huì)，使預(yù)購人承受強(qiáng)行搭售住房面積的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 開發(fā)商不誠信行為帶來的風(fēng)險(xiǎn)

預(yù)售制度本身是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足的問題而形成的［7］。房屋建設(shè)過程中，有的房地產(chǎn)開發(fā)商為了廣集資金，在隱瞞預(yù)購人的情況下擅自對已預(yù)售的房屋進(jìn)行抵押融資。抵押期滿后，一旦開發(fā)商未能償還借款，第三方便會(huì)對房屋主張抵押權(quán)。房屋買受人有《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件的司法解釋》的支持，但難免卷入復(fù)雜的三方糾紛中。如果開發(fā)商以一房多賣形式籌資資金，即出現(xiàn)以購買權(quán)對抗購買權(quán)時(shí)，預(yù)購人權(quán)利很難得到實(shí)現(xiàn)。

商品房建成竣工之后，有時(shí)出現(xiàn)房價(jià)漲幅較大而預(yù)購人交付定金比例較低的情形。開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，很可能自甘承擔(dān)違約責(zé)任而將房屋另行交付他人，造成預(yù)購人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，蒙受損失。

1.4 不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)

不可抗力是不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。我國合同法規(guī)定，因不可抗力致合同不能履行，當(dāng)事人免責(zé)。也就是說，商品房買受人在碰到自然災(zāi)害等不可抗力的情況下，不但拿不到預(yù)期的房屋，開發(fā)商也無需承擔(dān)責(zé)任。這是商品房預(yù)售值得重視的風(fēng)險(xiǎn)之一。

2 城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型對商品房交易風(fēng)險(xiǎn)的影響

城鎮(zhèn)化是指人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的過程，它主要表現(xiàn)為城鎮(zhèn)數(shù)量的增多和城鎮(zhèn)人口數(shù)量的增加。城鎮(zhèn)化通過推動(dòng)農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)變，達(dá)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的目的。在新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，商品房預(yù)售的交易風(fēng)險(xiǎn)更加凸顯。

2.1 購房者維權(quán)意識(shí)弱增大交易風(fēng)險(xiǎn)

新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)下，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，完成農(nóng)民到市民的轉(zhuǎn)變。城市人口增多，對住房的需求增大，而商品房預(yù)售以其價(jià)格較低的優(yōu)勢被購房者青睞。大量的農(nóng)民購房者由于維權(quán)意識(shí)弱，在購房過程中不知如何通過有效手段保證自己的合法權(quán)益，給開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)留有很大空間。

2.2 購房者弱勢地位增大交易風(fēng)險(xiǎn)

我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”雖然國家明確規(guī)定了預(yù)告登記制度，但很多弱勢消費(fèi)者并不了解，常常只是被動(dòng)接受房產(chǎn)商的預(yù)告登記，而不會(huì)主動(dòng)行使該項(xiàng)權(quán)利。自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記便失去法律效力。此時(shí)購房者因不能預(yù)告登記而喪失法律保障，加大交易風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 開發(fā)企業(yè)資金壓力增大交易風(fēng)險(xiǎn)

商品房預(yù)售制度可以為開發(fā)商快速融資，降低其籌集資金的壓力，因而房屋預(yù)售價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格低。隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，越來越多的農(nóng)民融進(jìn)城市，保障房、廉租房、限價(jià)房等需求大增，國家為滿足低收入人群的居住需求，在土地出讓和規(guī)劃審批過程中常常要求開發(fā)企業(yè)配建一定比例的保障房，無形中增加了開發(fā)成本，加大企業(yè)的資金壓力。這種高投入、低產(chǎn)出現(xiàn)象迫使開發(fā)企業(yè)尋求更多的融資渠道。在商品房預(yù)售后的一定時(shí)期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)仍然享有在建工程的所有權(quán)，在建工程抵押成為企業(yè)最便捷的融資手段，從而加大了交易風(fēng)險(xiǎn)。

3 現(xiàn)行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度的不足及完善

3.1 預(yù)告登記制度的不足與完善

預(yù)告登記制度是為了保護(hù)權(quán)利人的權(quán)益，一旦開發(fā)商未經(jīng)權(quán)利人同意將房屋處分，則行為無效。為了保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度［8］，即可以規(guī)定房產(chǎn)商必須向購房者告知該項(xiàng)權(quán)利。預(yù)購人要求預(yù)告登記時(shí)，開發(fā)商不得拒絕。

3.2 預(yù)售資金監(jiān)管制度的不足與完善

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款規(guī)定:“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！狈呻m然明文規(guī)定了商品房預(yù)售款必須用于工程建設(shè)，但沒有與之配套的有力措施。在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商挪用預(yù)售款現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。2014年5月，住建部和工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布了新版的商品房預(yù)售版《房屋預(yù)售合同》(示范文本)，對預(yù)售款監(jiān)管增設(shè)新的內(nèi)容，雙方可以約定將預(yù)售資金存入共同約定的監(jiān)管賬戶，由共同指定的監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管。但是，監(jiān)管賬戶的設(shè)立事實(shí)上仍然取決于開發(fā)商的積極行為，并不能確保開發(fā)商依法使用預(yù)售款。因此，建議有關(guān)部門盡快制定相應(yīng)配套措施，如成立監(jiān)管機(jī)構(gòu)、開立監(jiān)管賬戶等，并把雙方此項(xiàng)約定列為合同備案的必備條件，從而發(fā)揮新版合同文本的作用。

3.3 預(yù)售許可制度的不足與完善

商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，開發(fā)商在辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，必須提供土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到建設(shè)總投資25%的證明等相關(guān)文件。經(jīng)過有關(guān)部門審核后符合要求的，開發(fā)商便可以取得預(yù)售許可。然而，對提供投入資金達(dá)建設(shè)總投資的25%的證明這一規(guī)定過于籠統(tǒng)，沒有說明該證明需要來源于哪個(gè)機(jī)構(gòu)，如何保證證明文件的真實(shí)性，這使開發(fā)商可能用虛假文件蒙騙過關(guān)，使預(yù)購人利益受損。為解決這個(gè)問題，主管部門在作出預(yù)售許可的過程中，可以結(jié)合新版合同，將選定監(jiān)管機(jī)構(gòu)和開立監(jiān)管賬戶作為取得預(yù)售許可的前置條件。

3.4 建立保險(xiǎn)機(jī)制

預(yù)購人與開發(fā)商簽訂合同同時(shí)，與保險(xiǎn)公司簽訂保險(xiǎn)合同，由保險(xiǎn)人擔(dān)保合同的履行，若房屋建設(shè)過程中因不可抗力導(dǎo)致合同不能正常履行，預(yù)購人可向保險(xiǎn)公司索要賠償，從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的效果。

4 結(jié)語

商品房預(yù)售交易模式是開發(fā)商融資的重要手段。隨著城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的深入，預(yù)購人的成份發(fā)生了明顯的改變，使得原本就處于弱勢地位的預(yù)購人更加弱勢。為維護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，2014年版《商品房預(yù)售合同》(示范文本)增設(shè)了預(yù)售資金監(jiān)管的內(nèi)容。但是相關(guān)配套措施未完全建立，尚難以發(fā)揮作用。我們認(rèn)為，應(yīng)將預(yù)售資金的監(jiān)管作為商品房預(yù)售許可的前置條件，盡快建立預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)，從制度和法律上防范預(yù)購人的交易風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)交易秩序。

［1］王德濤.我國商品房預(yù)售制度的完善［J］.法制與社會(huì)，2010(11):107.

［2］周貴華，李丹.我國商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的檢討［J］.科教導(dǎo)刊，2012(20):102－104.

［3］楊帆.商品房預(yù)售制度法律問題研究［D］.長春:吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.

［4］隋登科.商品房買賣合同糾紛案件相關(guān)法律問題探討［D］.濟(jì)南:山東大學(xué)，2007.

［5］曾為中.論違約金的調(diào)整［D］.長沙:湖南大學(xué)，2009.

［6］劉瑤.商品房預(yù)售監(jiān)管法律制度研究［D］.湘潭:湘潭大學(xué)，2013.

［7］劉冰.商品房預(yù)售款監(jiān)管法律制度研究［D］.天津:南開大學(xué)，2009.

［8］童澤宇.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究［D］.濟(jì)南:山東大學(xué)，2013.