李金光，劉新秀，石東洋

共有人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)務(wù)沖突及制度完善*

李金光1，劉新秀2，石東洋2

（1.湖北省武漢市蔡甸區(qū)侏儒街辦事處，湖北 武漢 430106；2.陽谷縣人民法院，山東 陽谷 252300）

共有人優(yōu)先購買權(quán)制度是為了保護(hù)特殊主體利益而設(shè)計(jì)的。我國法律對共有人優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定比較模糊籠統(tǒng)，操作性不強(qiáng)，存在很多爭議。針對這一制度的實(shí)際沖突問題，從共有人優(yōu)先購買權(quán)在現(xiàn)實(shí)中存在的沖突矛盾入手，運(yùn)用法經(jīng)濟(jì)學(xué)和邏輯分析的方法進(jìn)行了較全面的研究，找尋矛盾解決辦法，以期能為共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的訂立有所裨益。

共有人優(yōu)先購買權(quán)；實(shí)踐爭議；制度完善

共有人優(yōu)先購買權(quán)制度有著悠久的歷史淵源，在各國法律制度中起到了非常重要的作用，包括穩(wěn)定社會秩序，實(shí)現(xiàn)資源利用效率的最大化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展等等。在現(xiàn)代社會里，共有人優(yōu)先購買權(quán)仍然需要發(fā)揮其他制度所不能代替的作用，故而不能廢除，而應(yīng)該進(jìn)一步尋求完善的途徑，以更好地服務(wù)于社會。面對立法中存在的缺陷，應(yīng)立足于現(xiàn)實(shí)需要，盡自己最大的努力來解決問題。通過對學(xué)者觀點(diǎn)的總結(jié)借鑒和對各國立法的啟示，提出一點(diǎn)看法，期望能為我國的立法完善和司法實(shí)踐有所貢獻(xiàn)。

一、共有人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)踐爭議

共有人優(yōu)先購買權(quán)是一種民事權(quán)利，我國相關(guān)法律對此只是籠統(tǒng)地做出了相關(guān)規(guī)定，并沒有具體的操作性，同時在理論上也存在較大的爭議。正是由于這些原因，導(dǎo)致了我國各地法院在判決的時候結(jié)果不盡相同。共有人優(yōu)先購買權(quán)的司法救濟(jì)問題也引發(fā)了一系列爭論。有學(xué)者認(rèn)為，無論從社會人的角度，還是從規(guī)范意旨的角度看，共有人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該具有三項(xiàng)主要法律效力：（1）要能成立買賣合同，否則“購買”便是無稽之談。（2）合同權(quán)利要能優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，這是“優(yōu)先”應(yīng)有之義。（3）要能實(shí)際取得物權(quán)，這是權(quán)利所蘊(yùn)藏利益的最直接體現(xiàn)。所以，當(dāng)共有人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，應(yīng)該采取合理的法律保護(hù)手段。［1］

那么，從司法救濟(jì)的角度來看，要想完好地實(shí)現(xiàn)共有人優(yōu)先購買權(quán)侵權(quán)行為的司法救濟(jì)，就必須確定一些問題：（1）侵權(quán)發(fā)生后，其合理的訴訟請求是什么；（2）如何規(guī)定各方的侵權(quán)責(zé)任；（3）共有人優(yōu)先購買權(quán)能否繼承或轉(zhuǎn)讓，及優(yōu)先購買權(quán)的沖突解決。

（一）共有人優(yōu)先購買權(quán)人的訴訟請求

對于優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求的內(nèi)容，我國各地法院認(rèn)定的情況也各不相同。很多法院都是通過調(diào)解來化解問題，有的法院僅僅根據(jù)權(quán)利人的請求宣告出賣人與第三人之間的買賣合同無效，而上海市法院規(guī)定了確認(rèn)合同無效和行使優(yōu)先購買權(quán)，必須同時提出才予以支持。上海市高級人民法院2005年發(fā)布的《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（二）》，其中明確說明：“承租人在訴訟過程中僅主張確認(rèn)買賣合同無效，而未要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持?！备鞯胤ㄔ号袥Q的不一致無疑不利于法律權(quán)威的樹立，給法官做出合理判決帶來了困惑。當(dāng)僅僅判決合同無效時，出賣方不再出賣共有份額的，給當(dāng)事人權(quán)利的行使又帶來了不便。所以，訴訟請求的焦點(diǎn)是有沒有必要把強(qiáng)制締約的內(nèi)容包括進(jìn)去。

根據(jù)德國和臺灣地區(qū)學(xué)者的觀點(diǎn)，對于法定優(yōu)先購買權(quán)，由于具有與預(yù)告登記相同的效力，違反法定優(yōu)先購買權(quán)的處分是相對無效行為，法定優(yōu)先購買權(quán)人可以要求撤銷第三人已經(jīng)完成的物權(quán)變動，將自己登記為物權(quán)權(quán)利人。［2］我國對于這種訴訟請求的明確規(guī)定是在《民通意見》第一百一十八條里，規(guī)定了承租人可以請求人民法院宣告買賣合同無效。目前《民通意見》第一百一十八條已經(jīng)被廢除，這說明立法者考慮到了這種規(guī)定的矛盾性?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同自成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力?！蹦敲矗幸环N合理的理解就是基于轉(zhuǎn)讓合同而形成的物權(quán)變動無效，而不能是債權(quán)合同本身無效。既然共有人優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)的是共有人的利益，就只能通過權(quán)力限制的制度來限制轉(zhuǎn)讓人和第三人之間的物權(quán)效力，但其合同內(nèi)容本身是有效的。此時，優(yōu)先購買權(quán)人就可以在訴訟請求中增加一條——請求以轉(zhuǎn)讓人與第三人之間的合同為內(nèi)容強(qiáng)制締約。也就是說，這種強(qiáng)制締約條款是在宣告出賣人與第三人之間的合同無效的情況下行使，這種強(qiáng)制締約具有物權(quán)的追擊力。

（二）侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定

對于共有人優(yōu)先購買權(quán)制度各方責(zé)任的確認(rèn)，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在專門的登記制度下完成。也就是說，在成立共有關(guān)系的一定期限內(nèi)，法律規(guī)定鼓勵當(dāng)事人對相關(guān)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行登記，包括對共有人的人數(shù)、份額等進(jìn)行確認(rèn)。在這里，主要討論法定優(yōu)先購買權(quán)的責(zé)任問題，也就是沒有登記也沒有約定情況下的共有人優(yōu)先購買權(quán)制度。至于約定優(yōu)先購買權(quán)的責(zé)任承擔(dān)問題，根據(jù)各方約定來承擔(dān)即可。對于登記了的共有物，第三人與出賣人形成的買賣合同不具有物權(quán)效力，也就是說不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，優(yōu)先購買權(quán)人仍然能夠通過行使優(yōu)先購買權(quán)取得所出賣共有份額的所有權(quán)，第三人的損失由出賣人承擔(dān)主要部分，第三人由于自己的過失沒有進(jìn)行登記查實(shí)也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任；對于既沒有登記也沒有約定的共有人，這個時候應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的權(quán)利，認(rèn)定其與出賣人間的買賣合同合法有效，對于優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利保護(hù)問題，此時應(yīng)當(dāng)向出賣人主張侵權(quán)責(zé)任。在共有人優(yōu)先購買權(quán)制度里，確定各當(dāng)事人責(zé)任時，就要談到對善意［3］（P210）的認(rèn)定。我國《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得，其“善意”是指第三人非因重大過失而不知曉出讓人不是無權(quán)處分人。有人認(rèn)為，只要是法律規(guī)定的優(yōu)先購買權(quán)，第三人就具有了應(yīng)當(dāng)知道的義務(wù)。如果第三人不知道存在優(yōu)先購買權(quán)，就不是善意的。［4］本文認(rèn)為，善意不能僅僅通過是否為法定優(yōu)先購買權(quán)來確定，因?yàn)楹芏嗟谌瞬⒉恢滥骋粯?biāo)的物的份額存在著優(yōu)先購買權(quán)。此時的出賣人可能是“惡意”隱瞞，而第三人為善意購買。所以，善意應(yīng)通過登記制度來確認(rèn)，讓每個經(jīng)濟(jì)個體在參與市場交易的時候應(yīng)當(dāng)主動去審查標(biāo)的物是否存在其他所有人及相關(guān)信息。除此之外，還要法官本著對公平公正的考量，結(jié)合當(dāng)事人的主觀心理來判斷。

（三）共有人優(yōu)先購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承

共有人優(yōu)先購買權(quán)能否轉(zhuǎn)讓或繼承，這要區(qū)別約定優(yōu)先購買權(quán)和法定優(yōu)先購買權(quán)來討論。對于約定優(yōu)先購買權(quán)，其內(nèi)容由各方當(dāng)事人協(xié)商達(dá)成一致，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)包括優(yōu)先購買權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，但優(yōu)先購買權(quán)的繼承問題是不能通過約定來規(guī)定。因?yàn)?，繼承是處理死者個人合法所有的財(cái)產(chǎn)，被繼承人完全可以通過繼承財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)來取得優(yōu)先購買權(quán)，而不能通過繼承來單獨(dú)取得共有物中部分份額的優(yōu)先購買權(quán)，共有人優(yōu)先購買權(quán)是依附在共有物之上的，沒有共有權(quán)也就無從談優(yōu)先購買權(quán)的繼承問題。對于法定優(yōu)先購買權(quán)，就不能賦予共有人以轉(zhuǎn)讓和繼承的權(quán)利了。因?yàn)?，本來就已?jīng)強(qiáng)制限定了共有人自由轉(zhuǎn)讓份額的權(quán)利，如果再進(jìn)一步加深限制，就使得共有人優(yōu)先購買權(quán)成為一個霸王權(quán)利。

二、共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突問題

共有人優(yōu)先購買權(quán)的沖突問題也是最值得研究的問題之一。因?yàn)?，在具體審判當(dāng)中，對于一些沖突問題的解決涉及到各方當(dāng)事人利益的維護(hù)，這就使得這項(xiàng)問題的解決極其重要。

（一）多個共有人間的優(yōu)先購買權(quán)的競合

當(dāng)多個共有人中的一人出賣其應(yīng)有部分時，其他共有人都享有優(yōu)先購買權(quán)。此時，想要行使優(yōu)先購買權(quán)的人可能會有多個。那么，此時的優(yōu)先購買權(quán)如何實(shí)現(xiàn)呢？《德國民法典》第四百七十二條規(guī)定：“二人以上共同享有優(yōu)先購買權(quán)的，只能作為總體行使之。先買權(quán)對于權(quán)利人中之一人已消滅，或其中一人不行使其權(quán)利的，其余的權(quán)利人有權(quán)作為總體行使先買權(quán)?！边@種規(guī)定認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)由全體要求行使權(quán)利的人共同行使，但具體如何實(shí)現(xiàn)卻成了問題。法國的做法是多個共有人按比例行使。參見《法國民法典》第815-14條第4款，該款規(guī)定：“數(shù)個共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，除有相反的約定外，數(shù)個共有人被視為按各自在共有購買的財(cái)產(chǎn)中的比例取得出賣部分?！鳖愃频淖龇ㄟ€包括加拿大、我國臺灣地區(qū)。這種做法比德國的做法要明確具體的多，也較好操作。還有一種做法，也是我國許多學(xué)者所贊同的，認(rèn)為為了保證各共有人能平等地實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，各共有人之間實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該是沒有先后順序的。這樣就需要尊重出賣人的出賣自由，由出賣人自己決定。見王利明《民法典草案建議稿》第七百九十四條，該條規(guī)定：“共有人在轉(zhuǎn)讓份額時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。數(shù)個共有人都要行使先買權(quán)的，由出賣人選擇最后的買受人?！边@種做法看似合理，實(shí)際上也是存在問題的。如果出賣人并不是按需要共有份額的迫切程度來選擇優(yōu)先購買權(quán)人，而是只考慮感情的深淺，甚至連價款的多寡也不計(jì)較的話，那么，這無疑讓共有人優(yōu)先購買權(quán)制度設(shè)置的初衷付之東流了。本文認(rèn)為，既然數(shù)個共有人都提出行使優(yōu)先購買權(quán)，說明各共有人都有利用這一份額的需要，那么，為了公平起見，可以借鑒我國《公司法》的做法，也就是先由各當(dāng)事人協(xié)商決定購買比例，協(xié)商不成的按照各共有人在共有物中所分得的份額來確定購買比例。見《公司法》第七十二條第三款：“兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)。”這樣做既可以充分尊重各方的合意，在達(dá)不成合意的情況下，按比例行使也是比較公平合理的；也有利于保證共有人優(yōu)先購買權(quán)制度與其他民商事制度的統(tǒng)一性、整體性。但是，對于不能分割的財(cái)產(chǎn)，在競價的前提下，多個共有人都愿意在商定的同一條件下行使優(yōu)先購買權(quán)，且都不愿意提高條件，此時可以通過抓鬮的方式?jīng)Q定由誰來行使優(yōu)先購買權(quán)。見最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十六條第二款：“順序相同的多個優(yōu)先購買權(quán)人同時表示買受的，以抽簽方式?jīng)Q定買受人。”這樣既可以避免出賣人陷入兩難的境地，也做到了相對公平。

（二）共有人優(yōu)先購買權(quán)在拍賣中的實(shí)現(xiàn)

共有物的拍賣存在兩種情況：一種是民商事任意拍賣；另一種是強(qiáng)制拍賣。在這兩種情形下，共有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)也是值得討論的問題。對這一問題的討論有多種觀點(diǎn)，有人認(rèn)為，應(yīng)不加區(qū)分地保護(hù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)，也即不論是自由拍賣還是強(qiáng)制拍賣，一律承認(rèn)共有人在拍賣中所享有的優(yōu)先購買權(quán)。其理由：（1）優(yōu)先購買權(quán)是由我國現(xiàn)行法明文規(guī)定的，未經(jīng)法律特殊規(guī)定不得隨意否定或剝奪。（2）只要是在共有基礎(chǔ)關(guān)系存續(xù)期間，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人出售或轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，優(yōu)先購買權(quán)人就可以在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。（3）拍賣是以公開競價的方式出售，它并沒有超出法律規(guī)定的“出售”或“轉(zhuǎn)讓”的范疇。［5］另外，各國的立法規(guī)定也各不相同。如《德國民法典》第五百一十二條規(guī)定：“以強(qiáng)制執(zhí)行方式或破產(chǎn)管理人所為之出賣，不得行使優(yōu)先購買權(quán)?！边@一規(guī)定實(shí)際上是否定共有人優(yōu)先購買權(quán)在拍賣中的適用，而《法國民法典》第81515條規(guī)定：“如共有人中的一人將其在共有財(cái)產(chǎn)中或其中一處或數(shù)處的全部或部分權(quán)利拍賣時，每個共有人將在自拍賣時起算起一個月期限內(nèi)，通過法院檔案報(bào)關(guān)書記處或向公證人聲明取代買主。”［6］（P178）通過這項(xiàng)規(guī)定，法國以公證登記的辦法在拍賣中實(shí)現(xiàn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)。本文認(rèn)為，對于拍賣這一特定的買賣制度，不能一概而論地認(rèn)為共有人就享有優(yōu)先購買權(quán)。在任意拍賣制度中，由于共有人欲拍賣其共有份額，有通知其他共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利。如果共有人之間在拍賣之前達(dá)成買賣合意，就可以避免通過拍賣的手段進(jìn)行，這樣可以大大減少行使的費(fèi)用。所以，在任意拍賣中，應(yīng)當(dāng)由出賣人在拍賣之前通知優(yōu)先購買權(quán)人，在二者不能達(dá)成合意的情況下再經(jīng)拍賣。如果最終拍賣的價格低于優(yōu)先購買權(quán)人在拍賣之前所出的價格，則可以行使優(yōu)先購買權(quán)，且以合意的價額購買。如果合意的價格低于最終拍賣的價格，那么，優(yōu)先購買權(quán)人就不享有優(yōu)先購買權(quán)，被視為放棄優(yōu)先購買的權(quán)利。這一結(jié)論可以比照我國最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十四條的規(guī)定。這樣做的好處就是在充分實(shí)現(xiàn)意思自治的基礎(chǔ)上減少履行費(fèi)用和時間，既有利于減少共有人的個數(shù)，盡量限制共有物在共有人內(nèi)部流轉(zhuǎn)，又保護(hù)了出賣人的利益。

對于強(qiáng)制拍賣，一般是為了償還債務(wù)而進(jìn)行的，在這種情況下，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許共有人行使優(yōu)先購買權(quán)。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購買權(quán)一般是基于夫妻、家庭等特殊共有關(guān)系，在司法、行政強(qiáng)制拍賣的情況下，并不是當(dāng)事人愿意轉(zhuǎn)讓其份額。這樣，允許共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于共有物的整體在特定關(guān)系人內(nèi)部流轉(zhuǎn)，既能更好地占有適用共有物，又能使共有人在經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)的情況下贖回該份額。

還有一種情況是，在拍賣過程中有多個共有人欲行使優(yōu)先購買權(quán)的。一般的做法包括三種：第一種是由出賣人自由選擇；第二種是用抓鬮來判定由誰來行使；第三種是按原占有比例來決定行使的份額。對于這三種情況，仍然可以按照多個共有人欲行使優(yōu)先購買權(quán)的方法來進(jìn)行。

（三）共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的矛盾

我國《合同法》規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)，而《民法通則》《民通意見》和《物權(quán)法》規(guī)定了共有人優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)共有物中部分所有人把自己所有的份額出租給第三人的時候，當(dāng)該共有人欲轉(zhuǎn)讓其共有份額的時候，會產(chǎn)生共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)的競合矛盾，也即哪一個或幾個優(yōu)先行使還是共同行使的問題，這個問題也引起了學(xué)界的廣泛爭議。

目前，學(xué)界存在兩種相反的觀點(diǎn)：反對者認(rèn)為二者不存在競合的問題。理由是：當(dāng)按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額的時候，只能由共有人行使優(yōu)先購買權(quán)，而承租人是不能行使優(yōu)先購買權(quán)的；當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓租賃物時，只能由承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，而不能由共有人行使優(yōu)先購買權(quán)。他們把份額和共有物嚴(yán)格區(qū)分開來對待，認(rèn)為對份額和共有物的處分是性質(zhì)完全不同的處分，根本就沒有競合的問題可談。［7］

贊成者對優(yōu)先順序的看法又各不一致 ，有三種不同的看法：

1.共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán) 理由有四點(diǎn)：（1）因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購買權(quán)是基于共有關(guān)系產(chǎn)生的，承租人優(yōu)先購買權(quán)是基于租賃關(guān)系產(chǎn)生的，一個基于物權(quán)，一個基于債權(quán)。根據(jù)物權(quán)效力優(yōu)先于債權(quán)的原理，在共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生沖突時，共有人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。（2）從發(fā)生的時間上來說，共有關(guān)系發(fā)生在前，租賃關(guān)系發(fā)生在后，即使租賃權(quán)被物權(quán)化了，發(fā)生在前的應(yīng)優(yōu)先于發(fā)生在后的。［8］（3）共有人與財(cái)產(chǎn)的利害關(guān)系要比承租人對租賃物密切得多，共有人要比承租人對所要出賣的共有財(cái)產(chǎn)盡更多的維護(hù)責(zé)任。［9］（4）根據(jù)買賣不破租賃的原則，一方面對承租人已經(jīng)做出了相當(dāng)程度的保護(hù)，另一方面共有人行使優(yōu)先購買權(quán)也不一定損害承租人的租賃權(quán)，這樣也就沒有必要再繼續(xù)優(yōu)先保護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)了。

2.應(yīng)按照優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的先后順序決定哪一個優(yōu)先 其理由是，共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)都是法定優(yōu)先購買權(quán)，都具有物權(quán)性質(zhì)，故不能從二者產(chǎn)生的基礎(chǔ)關(guān)系來比較。既然都有物權(quán)的效力，那就沒有物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的說法，只能根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的先后來決定哪一個優(yōu)先行使。［10］（P38）

3.承租人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于共有人優(yōu)先購買權(quán) 理由是，共有人優(yōu)先購買權(quán)是共有人之間的權(quán)利義務(wù)，不能因此而對抗第三人，故只具有債權(quán)的效力；而承租人優(yōu)先購買權(quán)具有物權(quán)的效力，能夠?qū)沟谌?。同樣，根?jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理，承租人優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)該更優(yōu)先。

上面的各種觀點(diǎn)似乎都有一定的道理，但是，這些觀點(diǎn)的思考出發(fā)點(diǎn)過分依賴基礎(chǔ)法律關(guān)系。也就是說，非要把一項(xiàng)制度權(quán)利貼上一個既有的基本法律關(guān)系的標(biāo)簽，然后在這種標(biāo)簽下討論。我們認(rèn)為，這種思維方式并不是完全合理的，因?yàn)檫@種思維方式忽視了制度權(quán)利的由來和立法意圖。很顯然，我國的共有人優(yōu)先購買權(quán)源自古代的“親鄰優(yōu)先權(quán)”，其目的是提高共有物的利用率，簡化共有關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定，有著一定儒家道德思想傳統(tǒng)的法律化制度。而承租人優(yōu)先購買權(quán)制定的目的是保護(hù)承租人穩(wěn)定利用租賃物。我們認(rèn)為，在設(shè)置承租人優(yōu)先購買權(quán)之初，并沒有考慮到這種競合問題，只是單純地考慮到承租人與共有人以外的第三人都想要行使購買權(quán)的情況，這樣，承租人優(yōu)先享有購買權(quán)是沒有問題的。那么，當(dāng)存在共有人和承租人都行使優(yōu)先購買權(quán)的時候，可以從法益的角度來思考，共有人優(yōu)先購買權(quán)的法益要高于承租人優(yōu)先購買權(quán)的法益。因?yàn)槌凶馊说姆ㄒ嬉呀?jīng)有了“買賣不破租賃”原理的保護(hù)，而且共有人行使優(yōu)先購買權(quán)并不阻礙“買賣不破租賃”的實(shí)現(xiàn)。故而，本文認(rèn)為，從制度淵源、立法意圖以及法益保護(hù)的角度來思考，共有人優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)先于承租人優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

三、共有人優(yōu)先購買權(quán)的制度完善

從我國的立法總體可以看出，我國的民事優(yōu)先權(quán)散見于各單行法中，而且規(guī)定比較模糊籠統(tǒng)，沒有操作性，特別是共有人優(yōu)先購買權(quán)，基本上只提及共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，沒有進(jìn)一步規(guī)定如何實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)。這種沒有體系，缺乏操作性的制度在修訂民法典的時候非常有必要進(jìn)行完善、重構(gòu)。

（一）立法模式的選擇

關(guān)于共有人優(yōu)先購買權(quán)立法模式的選擇，一般情況下有兩種：（1）法國和日本這兩個國家所采取的立法模式。也就是，先在民法典的總則部分對共有人優(yōu)先購買權(quán)的概念、原則、種類等制度進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，然后在特別法（如物權(quán)或債權(quán)部分）中對共有人優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行具體的細(xì)化規(guī)定。（2）德國和我國臺灣地區(qū)的立法模式。這種模式的特點(diǎn)是在民法典總則中不對共有人優(yōu)先權(quán)制度作統(tǒng)一的規(guī)定，而只是在特別法中對共有人優(yōu)先購買權(quán)進(jìn)行具體且詳細(xì)的規(guī)定。

那么，我國應(yīng)該選用哪一種模式呢？根據(jù)我國的立法傳統(tǒng)，我們認(rèn)為，選擇第一種比較合適。理由有二：（1）我國民事立法的總體模式就采取法國這種“總分式”。這種做法已形成傳統(tǒng)，且立法技術(shù)成熟，容易被人們接受。（2）我國已經(jīng)在特別法中對共有人優(yōu)先購買權(quán)做了規(guī)定，只是缺乏更加具體細(xì)致的規(guī)定。這可以通過立法或司法解釋來完善，也可以通過修改特別法的方法完善。但是，我國的優(yōu)先購買權(quán)制度，包括共有人優(yōu)先購買權(quán)制度缺乏一種總的、原則性的規(guī)范。這些原則性的規(guī)范可以為法官辦案提供方向性指導(dǎo)，也可以彌補(bǔ)因?yàn)樯鐣l(fā)展變化而給法律帶來的漏洞，這可以最大限度地維護(hù)社會公平。當(dāng)然，在實(shí)體法上選好了制度模式，相應(yīng)的程序法也應(yīng)該根據(jù)需要作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。由于本文內(nèi)容的限制，對于程序法的問題筆者不再進(jìn)行討論。

（二）共有人優(yōu)先購買權(quán)立法原則

立法原則是立法主體據(jù)以進(jìn)行立法活動的重要準(zhǔn)繩，是立法指導(dǎo)思想在立法實(shí)踐中的重要體現(xiàn)。共有人優(yōu)先購買權(quán)制度的規(guī)定，必須首先確立良好的立法指導(dǎo)原則。立法原則包括制度原則和技術(shù)原則，制度原則是對制度精神和立法目的的貫徹執(zhí)行，技術(shù)原則是指為了實(shí)現(xiàn)立法目的在法律條文規(guī)定和操作中所做的特別規(guī)定。

1.共有人優(yōu)先購買權(quán)立法總原則［11］共有人優(yōu)先購買權(quán)立法原則首先要考慮優(yōu)先權(quán)這項(xiàng)制度的立法宗旨，同時還要體現(xiàn)時代精神，適應(yīng)我國現(xiàn)今的國情；同樣還要考慮我國現(xiàn)今的政治制度模式和經(jīng)濟(jì)制度模式，再依據(jù)憲法和法律的規(guī)定，制定出最符合時代要求的法律。（1）共有人優(yōu)先購買權(quán)制度要盡量實(shí)現(xiàn)公平公正的原則。公平公正永遠(yuǎn)是社會的要求，對公平的理解應(yīng)該為實(shí)質(zhì)公平，也就是說不但要強(qiáng)調(diào)形式上的公平正義，還要追求實(shí)質(zhì)公平。因?yàn)?，?shí)質(zhì)公平是民法制度里最終極的價值取向。此時，為了實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)正義，也可以犧牲表象上的“不平等”。所以，共有人優(yōu)先購買權(quán)首先追求的應(yīng)該是公平平等的原則，這一原則也就不可避免地要對各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行合理的平衡，以維護(hù)實(shí)質(zhì)正義的實(shí)現(xiàn)。（2）經(jīng)濟(jì)效率原則。在市場經(jīng)濟(jì)社會里，經(jīng)濟(jì)效率原則是民事立法的又一重要原則。這種原則從社會和公共利益的角度出發(fā)，力求減少資源的浪費(fèi)，提高交易效率。經(jīng)濟(jì)效率原則與公平原則是相輔相成的，在公平的基礎(chǔ)上追求效率，在效率的前提下追求公平，這對協(xié)調(diào)各方利益起著很好的作用。（3）要強(qiáng)調(diào)國家和集體公共利益。當(dāng)然，在強(qiáng)調(diào)私人權(quán)利的今天，國家和集體的利益并不一定要高于個人利益。但是，具體制度應(yīng)當(dāng)對國家、集體和個人利益做出合適的傾斜，實(shí)現(xiàn)真正的公平正義也是很重要的，這是對公平正義原則的延伸。（4）要加強(qiáng)對弱勢群體的保護(hù)。社會主義社會的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)共同富裕。弱勢群體的利益容易遭到侵害，在制定法律制度時對其利益進(jìn)行適當(dāng)傾斜保護(hù)，是我國《憲法》“尊重和保障人權(quán)”原則的最好體現(xiàn)，也是我國實(shí)現(xiàn)共同富裕的一項(xiàng)政策手段。

這些原則對完善我國共有人優(yōu)先購買權(quán)制度具有非常重要的意義，是現(xiàn)實(shí)法治的必需，也是構(gòu)建中國特色和諧社會的必然。

2.共有人優(yōu)先購買權(quán)立法技術(shù)原則 共有人優(yōu)先購買權(quán)制度除了要遵守最基本的法律原則外，由于特殊制度的特別行使，在技術(shù)上有時需要做出特別規(guī)定，包括物權(quán)優(yōu)于債權(quán)等原則。（1）約定優(yōu)先購買權(quán)為主，法定優(yōu)先購買權(quán)為補(bǔ)充的原則。在前面已經(jīng)討論過，為了最大限度地實(shí)現(xiàn)私法自治，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人各方約定優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容。在共有人沒有約定或約定不明且達(dá)不成合意的時候，以法定優(yōu)先購買權(quán)作為最后、最低限度的保障，此時適用法定優(yōu)先購買權(quán)。（2）權(quán)利限制原則。為了保護(hù)共有人的優(yōu)先購買權(quán)，就必須對出賣人的所有權(quán)進(jìn)行限制，也就是對物權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力進(jìn)行限制，以達(dá)到實(shí)現(xiàn)共有人的優(yōu)先購買權(quán)。這是共有人優(yōu)先購買權(quán)，也是整個優(yōu)先購買權(quán)制度的特殊性所要求的。（3）登記公示的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于未登記的優(yōu)先購買權(quán)。為了更好地實(shí)現(xiàn)公示公信的效力，就應(yīng)該鼓勵當(dāng)事人進(jìn)行民商事登記，登記具有公示公信的效力，這樣就具備了物權(quán)對抗的效力。登記制度減少了糾紛的發(fā)生，也防止了有惡意一方妨礙交易的正常進(jìn)行，所以有必要對登記了的權(quán)利進(jìn)行特別保護(hù)。

［1］廖曉斕.論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的限制與保護(hù)［EB/OL］.中國知網(wǎng)（http：//www.cnki.net），20050210.

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［10］張家勇.論優(yōu)先購買權(quán)［D］.北京：中國人民大學(xué)，1998.

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Practice Conflict and System Perfection of Preemption of Co-owners

LI Jin-guang1，LIU Xin-xiu2，SHI Dong-yang2
（1.Dwarf Street Office in Caidian District，Wuhan 430106，China；2.People’s Court in Yanggu County，Yanggu 252300，China）

The preemption system is designed to protect the interests of special subject system.Therefore，law of our country has average and general pre emptive rights provisions，though there are many disputes on this system such as the weak operability.In view of the actual conflict preemption system，this paper studies the law and logic of the system by the methods of economic analysis starting from the common conflict of right of priority in purchasing existing in reality，and tries to find the conflict solution and establish a helpful system.

preemption of co-owners；practice conflict；system perfection

D913

A

1672-2388（2015）04-0037-05

2015-04-17

1.李金光（1984-），男，湖北黃岡人，法學(xué)碩士，主要從事民商法學(xué)研究；2.劉新秀（1986-），女，山東陽谷人，法官，法學(xué)碩士，主要從事訴訟法學(xué)研究；2.石東洋（1983-），男，山東臨清人，法官，法學(xué)碩士，主要從事裁判方法與審判理論研究。