李彩鳳

3月30日，對(duì)于樓市而言，注定是不平凡的一天，這一天一連串的樓市重磅新政拋了出來(lái)。先是央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知內(nèi)容主要是兩方面：一是擁有一套房且未還清貸款的家庭，購(gòu)買二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%;二是用住房公積金購(gòu)買首套房的，最低首付款比例為20%，而已有一套房但已還請(qǐng)貸款的家庭，最低首付款比例為30%。

幾乎與此同時(shí)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局也聯(lián)合發(fā)布消息，稱個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

驟然間，朋友圈滿屏全是“二套房新政”。此消息出來(lái)，雖在意料之中，但也在預(yù)料之外，因?yàn)閹滋烨斑€一直瘋傳“二套房貸首付比例或?qū)⒔抵廖宄伞?。那么，這樣的救市政策，到底能為購(gòu)房者省下多少錢？對(duì)整個(gè)樓市會(huì)有什么樣的影響？此時(shí)下手購(gòu)房值得嗎？

“二套房新政”首付降了，營(yíng)業(yè)稅免了

“二套房新政”出來(lái)后，各種版本的解讀、各種專家的分析多如牛毛，看得老百姓眼花繚亂，但它究竟能為老百姓省下多少銀子？我們不妨搬出計(jì)算器計(jì)算一下。

舉例，假如小李想購(gòu)買一套100平米、總價(jià)100萬(wàn)元的房子，根據(jù)表1，我們可以得出下文的數(shù)據(jù)。

如果小李是首次購(gòu)房，使用公積金首付，之前需要支付30多萬(wàn)元的首付，而現(xiàn)在只需要20萬(wàn)元，啟動(dòng)資金能節(jié)省10萬(wàn)元。

如果小李已經(jīng)擁有一套住房，且未還清房貸，只能使用商業(yè)貸款，之前首付是60萬(wàn)元，現(xiàn)在只需要40萬(wàn)元，啟動(dòng)資金能節(jié)省20萬(wàn)元。

如果小李擁有一套住房，且已經(jīng)還清房貸，使用公積金首付，最高能節(jié)省40萬(wàn)元，使用組合貸款首付，則最高能節(jié)省30萬(wàn)元。

舉例，假如小李想出售一套100平米、價(jià)值100萬(wàn)元的房子，且該房距上次購(gòu)買已滿2年不足5年。根據(jù)國(guó)家新規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅變化如表2。

我們可以看出，如果小李要出售該房子，在“二套房新政”出臺(tái)之前，需要繳納55000元的營(yíng)業(yè)稅;“二套房新政”出臺(tái)之后，小李的房子是可以免征營(yíng)業(yè)稅的，即節(jié)省了55000元。

按照通常的情況，在二手房交易過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅雖然規(guī)定是由賣主繳納，但是賣主會(huì)將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買主頭上。如果全部轉(zhuǎn)嫁到買主的頭上，那么，“二套房新政”的出臺(tái)，就更明顯降低了購(gòu)房者的購(gòu)房壓力。不過(guò)，別高興得太早，首付降低后，每月需要償還的房貸會(huì)有所增加，這一點(diǎn)不能忽視。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很難因此復(fù)蘇

其實(shí)，除了“二套房新政”的出臺(tái)之外，自去年下半年以來(lái)，“9.30房貸新政”、“11.22降息”、大面積松綁限購(gòu)、公積金新政等等，房地產(chǎn)政策層面的利好消息也釋放不斷。但是全國(guó)房產(chǎn)銷量仍然不穩(wěn)定，庫(kù)存量依舊居高不下，往往是剛向上冒出個(gè)腦袋，立馬又掉頭下行了，甚至在多地出現(xiàn)“鬼城”?！岸追啃抡钡某雠_(tái)，又會(huì)帶來(lái)哪些影響？能緩解樓市的壓力嗎？

對(duì)于樓市，房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭連發(fā)三條微博進(jìn)行了評(píng)論，他認(rèn)為“房貸放松，屬大利好。所有政策中，房貸與購(gòu)房者最貼肉，房貸放松之后，最能有效刺激需求。此次放松，主要受惠對(duì)象是二套房，也即總理支持的改善性需求。這類需求，已成為近幾年主力需求，在多數(shù)城市，所占比重超過(guò)90平米以下剛需。2015年，這類需求將顯著釋放，有利房?jī)r(jià)上漲”。另外，這樣的強(qiáng)信號(hào)，對(duì)于購(gòu)房需求量大的一線城市，房企將可能出現(xiàn)抬價(jià)、惜售的局面。而二三線城市，預(yù)計(jì)多數(shù)房企會(huì)借助這次救市舉措，加緊去庫(kù)存，甚至使出促銷手段。對(duì)于那些不分青紅皂白，無(wú)視市場(chǎng)規(guī)律的房企，借勢(shì)漲價(jià)恐怕最終也只能是偷雞不成蝕把米。

對(duì)于銀行，融360房貸分析師李立稱，“對(duì)首套房房貸市場(chǎng)影響不大，銀行執(zhí)行政策，一方面受房貸政策影響，最重要的是受市場(chǎng)資金，也就是央行信貸額度影響。在當(dāng)前救市環(huán)境下，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)為市場(chǎng)注入資金。二套房房貸方面，預(yù)計(jì)房貸利率將繼續(xù)走低，更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策，因?yàn)槎追康摹百J款人更優(yōu)質(zhì)”。此外，融360方還表示，對(duì)于此次新政，銀行需要一段反應(yīng)時(shí)間，不會(huì)像降息一樣，馬上落實(shí)到位，調(diào)整速度與“9.30新政”下發(fā)后，逐步落實(shí)“認(rèn)貸不認(rèn)房”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較相似。預(yù)計(jì)新政全部落實(shí)還需一個(gè)月左右的時(shí)間。

對(duì)于股市，英大證券李大霄表示，“這是房地產(chǎn)政策的重大變化，利于自住及改善性需求，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。同時(shí)，對(duì)股票市場(chǎng)的穩(wěn)定有重要作用，優(yōu)秀的房地產(chǎn)股有戲。投資價(jià)值排序?yàn)閮?nèi)房股、B股、A股”。那些不愿直接投資房產(chǎn)，又不愿錯(cuò)過(guò)這一機(jī)會(huì)的股民，想必都會(huì)比較青睞業(yè)績(jī)較好的地產(chǎn)股和銀行股，以及房產(chǎn)上下游的一些股票。

總之，今年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力巨大，要實(shí)現(xiàn)7%增長(zhǎng)目標(biāo)，房地產(chǎn)暫時(shí)是不能出現(xiàn)問(wèn)題的。盡管房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重拖累了上下游產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼材嚴(yán)重過(guò)剩，但是市場(chǎng)普遍認(rèn)為，“二套房新政”的出臺(tái)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不會(huì)因此復(fù)蘇，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)有限。樓市短期內(nèi)可以得到緩解，新政的刺激會(huì)有不少剛需購(gòu)房者入市，銀行、股市會(huì)出現(xiàn)短期波動(dòng)，而長(zhǎng)期壓力并不能減少，即使首付和營(yíng)業(yè)稅放開(kāi)，但是影響有限，特別是二三線城市。

“二套房新政”利好消息下你會(huì)投資買房嗎？

“二套房新政”的出臺(tái)，一石激起千層浪，引發(fā)眾人關(guān)注。專家對(duì)短期內(nèi)看法樂(lè)觀，長(zhǎng)期表示不看好。那么，樓市重磅利好消息的出臺(tái)，你是否看好？又是否會(huì)勾起你投資購(gòu)房的欲望呢？

針對(duì)這一話題，《投資與理財(cái)》記者在微信群里提問(wèn)，大多數(shù)網(wǎng)友表示沒(méi)有購(gòu)房的欲望，對(duì)樓市未來(lái)依舊不是非?？春谩?/p>

記者：首付款比例下降這么多，你們會(huì)買房嗎？

網(wǎng)友：不會(huì)，也沒(méi)錢。

記者：如果有閑錢的話，還會(huì)選擇投資房地產(chǎn)嗎？

網(wǎng)友：投資房地產(chǎn)就算了吧！房?jī)r(jià)應(yīng)該還要下降些。

記者：原因呢？

網(wǎng)友：現(xiàn)在真正需要買房的人雖然不少，但比以前少多了，房地產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重飽和，投資沒(méi)啥大價(jià)值了。如果有那么多閑錢投資，現(xiàn)在放股市多好??！

同時(shí)，在網(wǎng)易發(fā)起的一份問(wèn)卷調(diào)查中，記者也發(fā)現(xiàn)，“二套房新政”出臺(tái)后，不打算買房的人數(shù)超過(guò)了半數(shù)，不購(gòu)買的原因主要還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，買不起。

在記者看來(lái)，“二套房新政”出臺(tái)后，是否考慮購(gòu)房，首先應(yīng)該問(wèn)問(wèn)自己需不需要住房？為什么而買房？想清楚了，覺(jué)得合適再下手。

怎么樣才算合適？融360理財(cái)分析師張懿望認(rèn)為，“對(duì)于剛需購(gòu)房族來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，迎來(lái)這一個(gè)政策利好，該出手時(shí)就出手。但是對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房需求來(lái)講，不要抱太高的期望?！币簿褪钦f(shuō)，如果你是剛需一族，這個(gè)時(shí)候下手不失為一個(gè)好的選擇。