重慶市房產(chǎn)稅改革創(chuàng)新與構(gòu)想

朱軍

【摘 要】房產(chǎn)稅改革成為當(dāng)前中國稅制改革的一個(gè)重要部分，對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。本文基于重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)存在的問題，針對(duì)房產(chǎn)稅征收提出一些更為合理的改革稅收要素改革，期待對(duì)重慶市房產(chǎn)稅的改革存在一定的邊際效應(yīng)。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅；改革；創(chuàng)新

一、引言

改革開放以來中國經(jīng)濟(jì)都保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)趨勢(shì)，中國經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)與樓市的發(fā)展與繁榮存在著一定的相關(guān)性。在政府、眾多學(xué)者、企業(yè)家憂慮中國房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)硬著陸之際，未來中國經(jīng)濟(jì)與中國樓市將何去何從？中國目前正在經(jīng)歷城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的階段，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮無疑對(duì)中國經(jīng)濟(jì)形成強(qiáng)烈的影響，如何保障中國樓市的健康發(fā)展，抑制樓市泡沫的破滅，成為政府工作的中心，也成為2015年兩會(huì)會(huì)議的熱點(diǎn)問題。2015年3月1日開始實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》引發(fā)有關(guān)房產(chǎn)稅改革的熱議，2015年兩會(huì)期間眾多專家學(xué)者都針對(duì)房產(chǎn)稅建言獻(xiàn)策，但2015年《政府工作報(bào)告》對(duì)房產(chǎn)稅卻只字未提，那么房產(chǎn)稅改革之路將怎樣走，到底將走向何方？重慶作為房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)區(qū)域之一，重慶地區(qū)的試點(diǎn)覆蓋人群小、稅收基數(shù)小、征收額度小等問題，可見現(xiàn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案效果遠(yuǎn)未及預(yù)期。為了保護(hù)重慶居民的剛性需求，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)公平原則，保障重慶市房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保持重慶地區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)稅制改革已迫在眉睫，本文僅探討房產(chǎn)稅方面的改革思路與構(gòu)想。

二、房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)理念

目前重慶市試運(yùn)行的房產(chǎn)稅，主要針對(duì)獨(dú)棟別墅和高檔商品房，以及在重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”人員所持有的二套及以上住房。稅基過窄，再加上房產(chǎn)稅征收的困難，房產(chǎn)稅的征收效果很不明顯，與國外房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅的征收效果相比，還存在很大的差距。因而，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)變?yōu)閷挾惢?、低稅率、輕流轉(zhuǎn)、重持有的稅制設(shè)計(jì)理念。

房產(chǎn)稅用于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，應(yīng)把重點(diǎn)放在控制面積和套數(shù)上，而非房產(chǎn)的單價(jià)上，可以更有效的堵住房產(chǎn)稅征收的漏洞。以重慶市試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策為例，某個(gè)人非重慶的“三無”人員，持有的房產(chǎn)既非獨(dú)棟別墅亦非高檔商品房，但持有上百套住房。按照現(xiàn)行重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅來說，真正的投機(jī)者卻游離于房產(chǎn)稅的征收之外。另外，考慮中、低收入階層現(xiàn)在沒有更好的投資渠道，加上老有所居的顧慮，保有一定面積的房產(chǎn)也是合理的剛性需求，因此對(duì)剛性需求應(yīng)該保護(hù)。

房產(chǎn)稅不宜在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)過程中征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)在交易過戶過程中涉及到契稅（90平米以下免稅，90到144平米1.5%征稅，超過144平米3%征稅）、個(gè)人所得稅（若房產(chǎn)沒有超過5年，征收20%個(gè)人所得稅）以及其他稅費(fèi)，因此過戶成本本來就很高，不應(yīng)該再征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅調(diào)整的目標(biāo)在于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，引導(dǎo)大眾對(duì)房地產(chǎn)的合理需求和投資，房產(chǎn)稅的調(diào)控應(yīng)重在保有環(huán)節(jié)，而非流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。若在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收過高的稅費(fèi)，變相性的增加了剛性需求對(duì)房產(chǎn)的獲得成本。

房地產(chǎn)管理當(dāng)局，可根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)需要選擇房產(chǎn)稅政策。若想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，可降低征收稅率，擴(kuò)大減免稅收的面積以及減免稅收的房產(chǎn)套數(shù)。若要打擊房地產(chǎn)投機(jī)，維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，可適當(dāng)提高房產(chǎn)稅的稅率，降低房產(chǎn)稅的減免面積和套數(shù)。

三、房產(chǎn)稅改革稅收要素設(shè)計(jì)

1.納稅義務(wù)人。房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，即負(fù)有繳納房產(chǎn)稅的單位和個(gè)人。納稅人為應(yīng)稅住房產(chǎn)權(quán)所有人。其中單位是指除醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、行政單位、事業(yè)單位以及軍隊(duì)以外的所有企業(yè)或者單位。產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，由其法定監(jiān)護(hù)人納稅。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。產(chǎn)權(quán)所有人、監(jiān)護(hù)人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由代管人或使用人納稅。

2.征收范圍。房產(chǎn)稅的征收范圍，即重慶市范圍內(nèi)的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、聯(lián)排別墅以及獨(dú)棟別墅等房產(chǎn)，但不包括產(chǎn)權(quán)屬于醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、行政單位、事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)。

3.稅目稅率（見右表）

4.計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，即房產(chǎn)的應(yīng)納稅建筑面積乘以房產(chǎn)的建筑面積單價(jià)，建筑面積單價(jià)以最近1年內(nèi)交易過戶的價(jià)格為準(zhǔn)；近一年內(nèi)無交易過戶的，價(jià)格參照近3年的價(jià)格，以每年8%的增長(zhǎng)比率換算到現(xiàn)值。若最近3年仍無交易記錄的，價(jià)格以評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)。

5.應(yīng)納稅額的計(jì)算

（1）應(yīng)納房產(chǎn)稅=房產(chǎn)建筑面積單價(jià)×房產(chǎn)總建筑面積×[ 免稅面積比例×0 +減半征收面積比例×適用稅率×1/2+ 全額征收面積比例×適用稅率] ×持有月份數(shù)/12

（2）其中：

免稅面積比例= 免稅建筑面積/房產(chǎn)總建筑面積

減半征收面積比例=減半征收建筑面積/房產(chǎn)總建筑面積

全額征收面積比例=全額征收建筑面積/房產(chǎn)總建筑面積

6.稅收優(yōu)惠

（1）以家庭為單位，第一套房產(chǎn)建筑面積在120平米以下，免稅；面積大于120平米小于180的部門，按適用稅率減半征收；面積超過180平米，超出面積部門按照適用稅率全率征收。

（2）若家庭擁有第二套房產(chǎn)，兩套總面積不超過120平米，免稅；兩套房產(chǎn)總面積不超過180平米，按照第二套房產(chǎn)的價(jià)格和第二套房產(chǎn)總面積減半征收；若二套房產(chǎn)總面積超過180平米，第二套房產(chǎn)全額按適用稅率全額征收。

（3）兩套以上住房，以超出房產(chǎn)的建筑面積和單價(jià)為基礎(chǔ)，按適用稅率全額征收。

7.征收管理

（1）征收周期：房產(chǎn)稅按照每個(gè)會(huì)計(jì)年度為周期進(jìn)行計(jì)征，每個(gè)會(huì)計(jì)年度為每年1月1日至12月31日，共12個(gè)月。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶的次月開始計(jì)征，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶的當(dāng)月繼續(xù)計(jì)征，次月停征。房產(chǎn)持有不足一年的，按照持有月份占一年月份數(shù)的比重進(jìn)行計(jì)算征收。

（2）征收時(shí)間：房產(chǎn)征收辦理產(chǎn)權(quán)過戶的，應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)辦理過戶之前足額繳納房產(chǎn)稅；欠繳房產(chǎn)稅的不予辦理過戶。納稅年度內(nèi)無交易過戶的，應(yīng)該在次年4月1日之前到房產(chǎn)所在地稅局繳納房產(chǎn)稅。

（3）征收地點(diǎn)：辦理產(chǎn)權(quán)交易過戶的，房產(chǎn)所在地方房地產(chǎn)管理局繳納；會(huì)計(jì)年度內(nèi)無交易過戶的房產(chǎn)，到房產(chǎn)所在地稅局繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅欠款沒足額交齊的不予辦理過戶。

四、結(jié)論

重慶地區(qū)目前試點(diǎn)的房產(chǎn)稅與國外的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅都有很大的差距，肯定不能按照國外的征收方式照抄照搬.房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)到多個(gè)稅種，涉及到眾多的稅收主體，為了避免重復(fù)征稅和正確引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，房產(chǎn)稅的制定和實(shí)施至關(guān)重要。通過本文對(duì)房產(chǎn)稅如何制定、如何征收提出一些建議，期待對(duì)重慶市房產(chǎn)稅的改革存在一定的邊際效應(yīng)。

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