張媛

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們對生活以及工作環(huán)境提出了更高的要求，在這種形勢下，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。但作為一個(gè)新興服務(wù)行業(yè)而言，難免存在一些問題?；诖耍P者結(jié)合實(shí)際情況，分析了物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在問題的原因，進(jìn)而提出了相應(yīng)的完善措施，希望可以為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展提供自己的一份力量。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀及問題；發(fā)展思路；

中圖分類號：C931 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物業(yè)管理行業(yè)在我國還屬于一種新興的行業(yè)，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業(yè)的快速發(fā)展，面對房地產(chǎn)開發(fā)商新建的累累成果，物業(yè)管理行業(yè)隨之發(fā)展迅猛，如何使物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展是值得我們研究和思考的重要問題，文章就針對這些存在的問題和對應(yīng)的影響因素進(jìn)行如下的分析。

一、物業(yè)管理的現(xiàn)狀及內(nèi)涵

從1981年全國第一家物業(yè)管理公司深圳物業(yè)管理公司的出現(xiàn)，物業(yè)公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國有物業(yè)管理從業(yè)人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮(zhèn)江就有120余家物業(yè)管理公司，60%小區(qū)施行了物業(yè)管理，物業(yè)管理逐漸被人們所接受。物業(yè)管理是房地產(chǎn)行業(yè)的延伸價(jià)值在消費(fèi)領(lǐng)域的擴(kuò)展，體現(xiàn)的是物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務(wù)的企業(yè)行為；物業(yè)管理已經(jīng)超越傳統(tǒng)的服務(wù)范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區(qū)生活層面；物業(yè)管理企業(yè)以業(yè)主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環(huán)境所進(jìn)行的日常維護(hù)與管理。

二、物業(yè)管理中存在的問題

由于我國東中西發(fā)展不平衡的特殊國情，我國的物業(yè)管理還存在很多問題。

（一）認(rèn)識問題有誤區(qū)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，其服務(wù)內(nèi)容、政策法規(guī)未被大多數(shù)人所接受，許多不是物業(yè)公司的義務(wù)已被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責(zé)，打擊了從業(yè)人員的積極性，而且部分業(yè)主不顧法律、法規(guī)進(jìn)行違章建筑，極大地?fù)p壞了其他業(yè)主的利益和小區(qū)的整體形象。阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

（二）法規(guī)建設(shè)不健全。主要表現(xiàn)在物業(yè)公司對違章建筑的處置，是否可以強(qiáng)拆？物業(yè)管理費(fèi)的起算日，還是以交付使用時(shí)計(jì)算、還是辦理入伙手續(xù)時(shí)計(jì)算，如應(yīng)房屋質(zhì)量問題，業(yè)主是否可以要求減免物業(yè)管理費(fèi)？業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)、公共部分的費(fèi)用，法律法規(guī)對業(yè)主沒有制約措施。

（三）企業(yè)管理不規(guī)范。由于物業(yè)管理的市場發(fā)展滯后，缺乏有效的競爭機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營管理和服務(wù)水平參差不齊，總體上存在較大問題。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)沒有按合同履行相關(guān)義務(wù)，使得業(yè)主利益受損，最終不可避免地導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)糾紛的出現(xiàn)。

（四）物業(yè)費(fèi)繳納困難。很多的企業(yè)仍處于微利經(jīng)營的階段，甚至還有一些企業(yè)只能夠保本經(jīng)營或是虧本經(jīng)營。全國范圍內(nèi)仍有大量的小區(qū)內(nèi)業(yè)主對自家的物業(yè)收費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)不是十分清楚，物業(yè)的收費(fèi)相對不透明和不公開，這引起了眾多業(yè)主的強(qiáng)烈不滿，這些情況的出現(xiàn)在很大程度上造成了現(xiàn)如今物業(yè)費(fèi)普遍難收繳的情況。

三、推進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的具體措施

我們要抓住機(jī)遇，樹立科學(xué)發(fā)展觀，推進(jìn)物業(yè)管理健康地向廣度、深度、高度發(fā)展，我們應(yīng)做好以下工作：

（一）提高領(lǐng)導(dǎo)重視程度。許多大城市、大公司的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，要全面推動(dòng)物業(yè)管理使之健康有序地發(fā)展，首先要領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。同時(shí)政府、媒體、物業(yè)公司要向全民廣泛地宣傳物業(yè)管理方面的政策、法規(guī)、好處等內(nèi)容，讓大家都參與到物業(yè)管理的過程中來，要讓物業(yè)管理企業(yè)以有效的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)，讓業(yè)主感到他們是最大得收益者。

（二）建立健全相關(guān)法律法規(guī)。全面加強(qiáng)對現(xiàn)有的物業(yè)管理法律法規(guī)的整理歸類，建立起全行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理制度體系，明確相關(guān)主體的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，切實(shí)維護(hù)好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設(shè)備設(shè)施維護(hù)管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法律法規(guī)和制度辦法，不斷完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理體系合理有序運(yùn)行。

（三）處理好各方之間的關(guān)系。必須處理好與行政主管部門的關(guān)系，行政主管部門是物業(yè)管理的歸口部門，代表政府對物業(yè)管理行使管理權(quán)利，物業(yè)管理必須接受行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；必須協(xié)調(diào)好與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系；必須協(xié)調(diào)好與開發(fā)商的關(guān)系，物業(yè)管理應(yīng)從物業(yè)的保值、升值的目的出發(fā)，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，行使好權(quán)利、履行好義務(wù)。

（四）發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)公司。推動(dòng)我國物業(yè)管理行業(yè)向集約化、品牌化發(fā)展。當(dāng)前情況下，很多物業(yè)管理企業(yè)仍然遵照原先落后的經(jīng)營管理模式，在“長不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費(fèi)用高居不下，難以形成現(xiàn)代化的專業(yè)企業(yè)。實(shí)事上， 推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務(wù)項(xiàng)目的各類專業(yè)物業(yè)服務(wù)，有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的集約化和高效化，從而為業(yè)主提供全方位、立體化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主的日益增長的需求，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)向更高層次發(fā)展。

（五）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)化人才。物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)力不僅僅是資本的實(shí)力，更是人才的實(shí)力，物業(yè)管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經(jīng)驗(yàn)。擁有一支素質(zhì)好、能力強(qiáng)、作風(fēng)硬、品行正的人才隊(duì)伍，是企業(yè)生存和發(fā)展的根本條件，也是企業(yè)參與競爭獲得生存的關(guān)鍵因素。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)樹立人才觀念，把物業(yè)管理人才的培養(yǎng)放到企業(yè)戰(zhàn)略位置的高度上，加強(qiáng)人才工程建設(shè)，不僅要從社會(huì)上招聘專業(yè)人才，還要加強(qiáng)已有人員的培養(yǎng)，進(jìn)行培訓(xùn)考察，建立起企業(yè)懲罰激勵(lì)機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)人才的良性發(fā)展，最終為企業(yè)贏得市場與客戶。

物業(yè)管理行業(yè)在我國出現(xiàn)的時(shí)間并不是很長，嚴(yán)格來說還處于一個(gè)成長完善階段，同時(shí)物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境也正在不斷變化著，所以要想做好物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，就需要全社會(huì)各方面的努力。我們希望政府相關(guān)部門可以不斷完善法律法規(guī)的，為促進(jìn)行業(yè)發(fā)展保駕護(hù)航。

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