王鳳燕

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，同時大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市就業(yè)、生活，大量的農(nóng)業(yè)用地也隨著城市的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地。房屋行業(yè)也得到了飛速發(fā)展，做為房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，房屋測繪的發(fā)展也是很好的機(jī)遇期。如何才能保證房屋測繪業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展？房屋測繪業(yè)走什么樣的發(fā)展之路？都是一個值得探討的話題。

一、我國房屋測繪的現(xiàn)狀

房屋測繪由房地產(chǎn)主管部門下屬房屋測繪隊（事務(wù)所）從事，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)工作，與房地產(chǎn)權(quán)關(guān)系緊密相關(guān)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，對房屋測繪工作也提出更高的要求。但由于我國房屋測繪工作起步較晚，存在操作規(guī)范和制度不夠完善，房屋測繪工作還存在諸多不足。

二、房屋測繪的發(fā)展方向

1）房屋測繪通過市場化來運(yùn)作，按公司方式運(yùn)營，由房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政監(jiān)管。

2）測管分離，房屋測繪管理部門進(jìn)行技術(shù)管理，房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政管理。

3） 確認(rèn)房屋測繪為官方測量，剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，使房屋測繪單純化，技術(shù)化。

三、房屋測繪發(fā)展分析

1） 房屋測繪通過市場化運(yùn)作，按公司方式運(yùn)營，由房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政監(jiān)管。

優(yōu)點(diǎn)：節(jié)約行政資源，提高測繪業(yè)務(wù)辦理的速度。缺點(diǎn)：缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致惡性競爭，測繪成果的準(zhǔn)確性無法得到保證。市場一旦放開，房屋測繪單位的資質(zhì)門檻較低，房屋測繪單位必然會在數(shù)量上有較大增加。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為合同的甲方，房屋測繪單位成為乙方，測繪數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性如何得到保證？房屋測繪成果如何才能得到社會認(rèn)同？當(dāng)按存在瑕疵測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行的房屋面積備案登記，然后發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，必然會對房屋所有人造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)當(dāng)由誰來賠付？依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)是由房屋測繪單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)，但房屋測繪單位經(jīng)過數(shù)年變遷，可能早已物是人非，或者公司已經(jīng)注銷，還有公司資產(chǎn)不足賠付產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟(jì)損失的情況下怎么辦？最后還得產(chǎn)權(quán)人日復(fù)一日地去打那永遠(yuǎn)也打不完的官司。當(dāng)然，這中間還有一個主管部門監(jiān)管的問題，如何監(jiān)管？怎么合理合法的進(jìn)行監(jiān)管？也是一個值得深入探討的問題。

2） 測管分離，房屋測繪管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行技術(shù)管理，房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政管理。

這樣的模式其實(shí)仍和我國現(xiàn)行測繪體制大同小異，只是多一個專門的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)。優(yōu)點(diǎn)：在增加一個專門的技術(shù)管理機(jī)構(gòu)的同時可以對房屋測繪成果進(jìn)行技術(shù)審查，保證房屋測繪成果的準(zhǔn)確性。一旦發(fā)生由于房屋測繪成果產(chǎn)生的糾紛，可以由這個專門的技術(shù)管理部門作出裁定，從而改變現(xiàn)在房屋測繪單位既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員的局面；缺點(diǎn)：增加一個環(huán)節(jié)勢必降低測繪業(yè)務(wù)的辦理速度；也必將會增加行政成本。這種的發(fā)展模式在不計算成本的條件看似是最合理的一種辦法，但筆者認(rèn)為并不使然。在大力提倡以人為本，及建立服務(wù)型政府的背景下，這樣的運(yùn)作模式就與我國發(fā)展的主題方向顯得背道而馳。政府工作的發(fā)展方向是應(yīng)該淡出管理而深入服務(wù)，便民、利民、服務(wù)于民才是政府的主導(dǎo)發(fā)展方向，因此這種模式看似合理但也有諸多不合適宜之處。

3） 確認(rèn)房屋測繪為官方測量，剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，使房屋測繪單純化，技術(shù)化。

首先要說明的是，我國目前大多數(shù)城市都是采取這種模式：由房屋測繪部門從事測繪工作，由房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政管理，但沒有確認(rèn)房屋測繪為政府測量機(jī)構(gòu)及剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，這和前面提出的第三種模式前半段相同，但后半段還不盡然。房屋測繪顯然不同于房屋中介，后者市場化是符合社會發(fā)展需要的，它需要市場化競爭進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而提高整個房屋中介行業(yè)整體水平；房屋測繪是政府做出的對房屋面積的法定認(rèn)定，它的數(shù)據(jù)不僅要用于房屋產(chǎn)權(quán)登記，同時其房屋測繪檔案也是后期房屋交易的重要數(shù)據(jù)；更重要的是要為國家提供城市建設(shè)、房屋開發(fā)量等提供決策重要依據(jù)。通過房屋測繪數(shù)據(jù)匯總可以得出某某城市某某年的商品房建設(shè)面積、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積、廉租房建設(shè)面積、營業(yè)房建設(shè)面積等等。從而為政府的城市建設(shè)提供決策的數(shù)據(jù)。筆者認(rèn)為房屋測繪的主要發(fā)展方向就在于：提供精確的各種房屋建設(shè)面積，為國家的宏觀調(diào)控政策提供數(shù)據(jù)依據(jù)。

如何剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利。我國的房屋銷售多以單價合同為主，每平米價格×建筑面積=合同（房屋）總價。在預(yù)售階段，每平米價格是確定值（合同約定），建筑面積卻是不定值（以房屋測繪數(shù)據(jù)為準(zhǔn)），因此不論合同的甲方或乙方都會把目光的焦點(diǎn)放在建筑面積上。建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，公攤面積的不確定性，或者說是不明確，以及公攤面積產(chǎn)權(quán)的不明晰，必然導(dǎo)致購房者的猜疑，這樣的銷售模式勢必把房屋面積的計算者（房屋測繪單位）推到風(fēng)口浪尖上。主要原因在于：一句話概括之，“都是公攤?cè)堑玫湣?。如何解決這種矛盾：（1）提倡現(xiàn)房銷售，盡量避免預(yù)售，商品房預(yù)售只對開發(fā)商有利，而對地方政府和購房者來說是有百害而無一利的，現(xiàn)房銷售可以讓購房者直觀的看到自己要買的產(chǎn)品，這時的房屋測繪報告可以給購房者提供精確的套內(nèi)面積和建筑面積等重要的產(chǎn)品參數(shù)。（2）宜采取按套計價和按套內(nèi)面積計價。從國際其他國家來看，大多數(shù)國家房屋買賣采用的是按套計價；套內(nèi)面積、建筑面積等可以作為房屋這樣一個產(chǎn)品的參數(shù)提供給消費(fèi)者，最后的產(chǎn)權(quán)登記仍用建筑面積?；蛘甙捶课萏變?nèi)面積（房屋套內(nèi)面積的計算很簡單）計價，也很簡單明了，建筑面積的數(shù)據(jù)就不會成為房屋買賣雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，它只是政府產(chǎn)權(quán)登記時的一個數(shù)據(jù)而已。做到以上兩點(diǎn)就可以剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利。最后，確定房屋測繪為政府測量。房屋測繪單位不再和利益掛鉤，從而保證測量數(shù)的公正性、中立性。