自曾暉 陳禹銘

“3？30樓市新政”下，降低二套房首付到4成，二手房交易稅收減免條件從持有5年降低為2年，可謂給持續(xù)低迷的樓市打了一針強(qiáng)心劑。3月30日，地產(chǎn)股大幅拉漲，開發(fā)商也有了漲價(jià)的底氣。

事實(shí)上，由于預(yù)期政府會(huì)有放松樓市的新政，不少開發(fā)商早在“3？30新政”前就放話要漲價(jià)?；仡櫂鞘写汗?jié)后的表現(xiàn)，北京樓市2月成交不佳，但業(yè)界普遍認(rèn)為這是春節(jié)等季節(jié)性因素。3月，“兩會(huì)”上提及“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、加上央行降準(zhǔn)降息，讓不少開發(fā)商信心滿滿地認(rèn)為今年樓市將不會(huì)遭遇“倒春寒”，3月樓市成交將穩(wěn)步上漲，無(wú)論成交量還是成交價(jià)格都將在4月迎來(lái)一個(gè)全面爆發(fā)，從而使得樓市擺脫一年多的低迷，完成“逆襲”。

如今在“3？30新政”的刺激下，樓市的“龍?zhí)ь^”會(huì)成真嗎？在高量庫(kù)存的壓力下，房企會(huì)如何應(yīng)對(duì)？

純住宅庫(kù)存量超8.2萬(wàn)套

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，截至3月29日，北京可售期房和未簽約現(xiàn)房住宅總共為82249套（包括自住房、保障房、別墅、不含商?。?。分布區(qū)域上朝陽(yáng)區(qū)最多，超過1.2萬(wàn)套；即使遠(yuǎn)郊區(qū)域，大興和通州分別都超過了1.16萬(wàn)套，順義則為9228套，房山區(qū)為7526套。北京中原研究總監(jiān)張大偉表示，8.2萬(wàn)套左右的庫(kù)存量已經(jīng)是自2014年9月以來(lái)的最低水平。

不過，如果把市面上眾多在售的商住產(chǎn)品（公寓、loft）等計(jì)算在內(nèi)，再刨除并不愁賣的保障房住宅，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)字顯示，北京市的新盤庫(kù)存量（已領(lǐng)證未簽約，不包含商業(yè)和保障房）僅在3月中旬就高達(dá)108265套，總面積超過1320萬(wàn)平方米。

從這個(gè)數(shù)字來(lái)看，北京樓市的去庫(kù)存壓力并不小，其中庫(kù)存量最大的是通州區(qū)（超過1.9萬(wàn)套），第二是大興區(qū)（超過1.7萬(wàn)套），房山區(qū)也超過了1.2萬(wàn)套。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至3月中旬，北京住宅市場(chǎng)僅實(shí)現(xiàn)19盤的供應(yīng)，相比去年同期開盤項(xiàng)目數(shù)量減少了17個(gè)。去年3月一共有32個(gè)項(xiàng)目入市，但截至3月15日今年卻僅有4個(gè)項(xiàng)目開盤，2015年市場(chǎng)供應(yīng)開局不利。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，受“兩會(huì)”影響推遲入市的樓盤將在4月內(nèi)集中入市，4月北京樓市預(yù)計(jì)將有31個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括通泰國(guó)際公館、壹中心、魯能七號(hào)別墅在內(nèi)的10個(gè)純新盤，迎來(lái)一波供應(yīng)小高峰，房?jī)r(jià)是穩(wěn)還是漲成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

通州大興區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，通州的新盤庫(kù)存量（已領(lǐng)證未簽約，包括住宅、別墅、商住loft、不包含商業(yè)和保障房）達(dá)到1.97萬(wàn)套。在采訪中，通州的住宅開發(fā)商認(rèn)為，近年來(lái)通州住宅用地較少，一直在賣庫(kù)存產(chǎn)品，區(qū)域的房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)暴漲，住宅銷售壓力較小；而通州綜合體開發(fā)商則認(rèn)為作為首都副中心，新入市產(chǎn)品的硬件標(biāo)準(zhǔn)較好，政策也有利好。不過記者發(fā)現(xiàn)，優(yōu)惠讓利仍然是通州樓市的主流。

值得一提的是，通州還有眾多綜合體項(xiàng)目將入市。亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅介紹，這幾年通州新入市土地多數(shù)是商業(yè)金融和多功能用地，尤其是運(yùn)河核心區(qū)，預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)到366萬(wàn)平方米。據(jù)了解，運(yùn)河板塊的綜合體項(xiàng)目綠地中央廣場(chǎng)、保利大都匯都將在近期入市，已經(jīng)開始了蓄客。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，大興（含亦莊）的新建商品房庫(kù)存（已領(lǐng)證未簽約，包括住宅、別墅、商住loft、不包含商業(yè)和保障房）超過了1.73萬(wàn)套，總面積達(dá)到196萬(wàn)平方米。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，除了亦莊的供應(yīng)較多外，大興其他板塊如舊宮、黃村、天宮院的開發(fā)商都表示，大興樓市的商品住宅供應(yīng)其實(shí)并不大，定價(jià)也較為合理，對(duì)今年的市場(chǎng)較有信心。

“大興的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品太多?！敝性本┭芯靠偙O(jiān)張大偉表示，這使得大興雖然有第二機(jī)場(chǎng)的利好，但短期來(lái)看價(jià)格很難漲，尤其是亦莊板塊。

“2013年-2014年，亦莊的土地供應(yīng)太密集，使得項(xiàng)目扎堆入市，我們看到區(qū)域的價(jià)格出現(xiàn)了上漲，但一些項(xiàng)目現(xiàn)在面臨著較大壓力?！眮喓罊C(jī)構(gòu)研究總監(jiān)郭毅如是說。

開發(fā)商盼政策松綁以“減壓”

對(duì)于一直喊漲的開發(fā)商來(lái)說，“3？30”新政的政策松綁、以及后期可能還會(huì)持續(xù)出臺(tái)的樓房利好政策預(yù)期給了樓盤漲價(jià)的最大理由。

“開發(fā)商肯定會(huì)快速漲價(jià)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云鋒說，從房企方面來(lái)看，一方面是各樓盤今年的銷售任務(wù)比去年只多不少，另一方面是業(yè)內(nèi)普遍判斷今年樓市會(huì)回暖，尤其是出于經(jīng)濟(jì)下行的壓力，還有一些利好樓市的政策或?qū)⒃诙唐趦?nèi)推出。

“樓市量?jī)r(jià)復(fù)蘇的幅度取決于政策支持的力度和廣度。”世邦魏理仕研究部中國(guó)區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉也認(rèn)為，進(jìn)入3月份，各地新一輪的樓市刺激行動(dòng)已密集開始醞釀甚至出臺(tái)了。

中原北京研究總監(jiān)張大偉則表示，目前樓市正處于一個(gè)臨界點(diǎn)，從過去經(jīng)驗(yàn)看，4月份如果某個(gè)區(qū)域（如通州、大興）出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目率先堅(jiān)持漲價(jià)，那么很快該區(qū)域的項(xiàng)目、相鄰區(qū)域也會(huì)借機(jī)漲價(jià)，形成“普漲”局面。

但也有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然有降息、公積金貸款放寬、以及最新的二手房交易稅費(fèi)減少、二套房首付降低到4成等利好，但今年北京預(yù)計(jì)還有約4萬(wàn)套的自住房入市，開發(fā)商的壓力并不小。

綠地、保利欲沖新高

在重重庫(kù)存的壓力下，開發(fā)商將如何面對(duì)？3月，房企迎來(lái)農(nóng)歷二月初二，傳統(tǒng)的“龍?zhí)ь^”日子。而在近一段時(shí)間，隨著各大房企年報(bào)的集中發(fā)布和“3？30”樓市新政的利好，不少企業(yè)也都開始積極籌備這一年的“抬頭”。

在今年政府工作報(bào)告給房地產(chǎn)行業(yè)提出“穩(wěn)定”等基調(diào)之下，大部分企業(yè)對(duì)今年的樓市走向比較看好，一些品牌房企甚至定下了超越去年業(yè)績(jī)的推貨任務(wù)。不過，由于各家企業(yè)都有著自身的“戰(zhàn)略”，因此，它們的“開年動(dòng)作”也各有側(cè)重。

去年銷售額達(dá)到2400多億元的綠地集團(tuán)，其董事長(zhǎng)張玉良早前就表態(tài)稱，今年的銷售目標(biāo)可能是2800億元。據(jù)其透露，綠地的發(fā)展后勁強(qiáng)勁。2014年，綠地共新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目71個(gè)，土地儲(chǔ)備面積15169畝，可建建筑面積2078萬(wàn)平方米，新增項(xiàng)目絕大部分位于一二線城市，投資額占比達(dá)95%。

保利董秘黃海近期曾向媒體表示，保利在2015年全年預(yù)計(jì)推貨1700億-1800億元，其中上半年推500億-600億元，集中去庫(kù)存。同時(shí)，記者也從北京保利方面了解到，目前北京保利尚未確定2015年的具體銷售目標(biāo)，但可以確定的是“銷售份額肯定會(huì)比去年有所增長(zhǎng)”。有鑒于此，保利地產(chǎn)在2015年的北京推貨量也是比較可觀的，預(yù)計(jì)將有10個(gè)項(xiàng)目同時(shí)銷售，包括續(xù)銷項(xiàng)目和純新項(xiàng)目。

龍湖、恒大放緩拿地

由于受到去年市場(chǎng)不景氣的影響，目前不少房企手中還存在大量的存量，在市場(chǎng)沒有完全回暖的前提下，也有一些房企的戰(zhàn)略顯得比較謹(jǐn)慎。比如以打造高端項(xiàng)目為主的龍湖地產(chǎn)。

在3月18日龍湖于香港舉辦的2014年度業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖方面公開表示，其2015年的銷售策略依然將以去存量為主。事實(shí)上，龍湖近些年來(lái)一直在降低土地儲(chǔ)備，將主要精力聚焦于一線。實(shí)際上，龍湖去年已經(jīng)減少了建筑面積為400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，今年還會(huì)量入為出，在買地上不會(huì)特別積極?！拔覀兡壳暗拇尕浛隙ㄊ切袠I(yè)里非常低的，而且關(guān)鍵是存貨的結(jié)構(gòu)很安全，所以我們心里很踏實(shí)。”龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在會(huì)上說。

此外，據(jù)一名了解恒大的人士向記者透露，2013年高調(diào)進(jìn)京以來(lái)便大舉拿地的恒大集團(tuán)，今年的動(dòng)作“也有可能放緩，拿地也可能會(huì)更加理性”。目前，恒大北京方面有4個(gè)項(xiàng)目，包含自住房、商品住宅和高端改善等多種類別的產(chǎn)品。