譚玉強　單銀波　段武城

摘要：吉首市作為一個縣級市，發(fā)展起步晚，但發(fā)展速度較快。在發(fā)展過程中物業(yè)發(fā)展水平遠落后于城市化水平，導致物業(yè)服務水平不高、業(yè)主權利意識不強等諸多問題。本文將以吉首為例，來闡述類似中小城市物業(yè)管理的困境以及解決的對策。

關鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務；物業(yè)水平

國家“十五”規(guī)劃推出城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略以來，隨著中國城市化進程的發(fā)展，作為我國中西南中小城市的典型代表縣級市的吉首市，城市人口的急劇增長、城市規(guī)模的不斷擴大，剖析和了解城市化進程中的以吉首為代表的中小城市社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，對改變當前中小城市物業(yè)管理發(fā)展的“低門檻狀態(tài)，或“無序自發(fā)狀態(tài)”，解決城市物業(yè)管理發(fā)展缺乏銜接性、現(xiàn)實性和前瞻性所帶來的硬件規(guī)劃不足、軟件管理制度建設落后等問題，有較強的針對性和現(xiàn)實意義。

一、城市化進程中吉首市社區(qū)物業(yè)的現(xiàn)實需求

城市社區(qū)作為城市社會的主體開始出現(xiàn)于上個世紀80年代初，源于城鎮(zhèn)化大時代背景下，城市化程度的不斷提高，經(jīng)濟體制改革的推進，生產(chǎn)力發(fā)展、生產(chǎn)方式變化所引發(fā)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)（非農產(chǎn)業(yè)）向城市集聚，農業(yè)人口向城鎮(zhèn)集中的過程，加之住房制度的改革和戶籍管理的松動，促進了我國城市社會的重構與整合，使城市社區(qū)的地域規(guī)模得到了迅猛發(fā)展。

（一）城市化進程中吉首市城市社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

1、吉首市城市概況

吉首市2009年進入“全國最具有投資潛力中心城市”100強，2012年吉首市總人口29.57萬人，增長0.72%，常住人口30.66萬人，增長0.82%。全市城鎮(zhèn)人口21.59萬人，城鎮(zhèn)化率為72.21%，比上年提高1.2個百分點。其中土家族所占比例為33.6%，苗族所占比例為40.3%，是一個典型的少數(shù)民族聚居區(qū)。自1982年改縣建市以來，城市人口已由當時的5萬人發(fā)展到目前的常住人口30.66萬人，在原來所轄的四個街道辦事處（紅旗門、石家沖、峒河、乾州）的基礎上開發(fā)了乾州新區(qū)、雅溪民營小區(qū)和多個居民小區(qū)，城市建成面積由4.5平方公里擴展到37.78平方公里。

2、城市化進程中吉首市社區(qū)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢

吉首市2014年已登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)85個，開發(fā)項目45個，項目總投資87.73億元，累計完成投資20.27億元，其中完成住宅投資125337.95萬元。新建商品房銷售面積達60.83萬㎡，成交5257套，成交金額167182萬元，與2013年同期相比分別增長6.38%，3.83%，4.57%，截止2015年在售樓盤（小區(qū)）21個，預售樓盤（小區(qū)）89個。政府保障性安居工程目標任務10252套（戶），其中廉租房928套，公租房2324套，城市棚戶區(qū)改造7000套；結轉保障性住房建設項目共計4068套（廉租房2890套，公租房1178套），2015年計劃上報10000套（戶）。城鎮(zhèn)化發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展和城鎮(zhèn)公共服務的擴大。作為與房地產(chǎn)行業(yè)和社區(qū)服務密切關聯(lián)的物業(yè)管理服務必將成為推進城鎮(zhèn)化良好運行的基礎保障。

（二）物業(yè)管理服務檔次定位與吉首市社區(qū)發(fā)展水平的不匹配

物業(yè)管理是伴隨著城市化、工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)物，在帶有很濃厚的傳統(tǒng)農業(yè)社會特征的湘西地區(qū)，并無物業(yè)管理專業(yè)化、市場化的社會基礎。合理的規(guī)劃、優(yōu)良的工程質量和齊全的配套設施是做好小區(qū)物業(yè)管理的重要前提條件。但近些年，吉首不少開發(fā)商重建設、輕管理，追求短期經(jīng)濟效益，前期物業(yè)公司僅作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不可缺的一環(huán)節(jié)，設計規(guī)劃缺乏長遠考慮，配套設施不全。前期物業(yè)管理的科學化和規(guī)范化，有利于樹立物業(yè)服務企業(yè)形象、獲得業(yè)主信任；有利于查漏補缺、降低服務成本；有利于促進物業(yè)銷售，提高物業(yè)品質。2014年吉首共有物業(yè)服務企業(yè)78家，其中，一級資質4家，三級資質（含）11家，暫定資質的63家，物業(yè)服務從業(yè)人員近1600余人，全市已依法組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會的小區(qū)僅有41個，維修資金歸集量累計達1.2億元，共使用維修資金376616.78元，維修資金使用率僅為0.31%。

二、少數(shù)民族地區(qū)中小城市物業(yè)管理的困境

隨著第十個五年規(guī)劃的推出，城市化進程迅速發(fā)展，但相關的基礎設施未能及時跟進，導致許多城市病的出現(xiàn)。物業(yè)管理作為城市化水平提高的基本保障，在這輪城市化過程中嚴重落后于城市化的進程。吉首這個典型的城市的物業(yè)發(fā)展也遇到了許多困境，改善物業(yè)管理迫在眉睫。通過實地調查、歸納總結出如下幾個主要困境：

（一）物業(yè)公司的發(fā)展與城市化進程不匹配

由前面的數(shù)據(jù)我們可以看出，2014年吉首目前共有78家物業(yè)公司，數(shù)量不少。但是能夠評上三級資質以上的卻只有15家，其中4家一級，11家三級資質，二級資質無，且能夠在吉首接管項目的只有三級資質的，一二級資質的一個項目也沒有。這不難看出，物業(yè)管理公司在吉首的發(fā)展嚴重滯后于城市化下生活水平提高的需求。

（二）物業(yè)管理權限界定不明確

由于吉首市物業(yè)發(fā)展起步晚，發(fā)展時間短，人們對物業(yè)管理權的界定還比較模糊，不能很好的界定自己的權利。

第一種認為物業(yè)管理權是一個物業(yè)區(qū)域內所有業(yè)主將集體所有的公共區(qū)域的使用權、管理權和占有權讓渡給物業(yè)服務企業(yè)；第二種觀點認為物業(yè)管理權不是權力而是權限，是物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理合同對業(yè)主的限制權和對物業(yè)區(qū)域內的管理權；第三中點認為物業(yè)管理權就是物業(yè)公司憑借物業(yè)管理合同而取得的對業(yè)主提供服務或者對公共物品、區(qū)域進行管理的法律憑證。

由于業(yè)主對物業(yè)管理權界定不明確，使得物業(yè)管理在實行過程中出現(xiàn)種種偏差。物業(yè)管理的服務功能比例很小，相反管理功能卻異常突出，這樣使得業(yè)主很多權益得不到保障。

（三）業(yè)主普遍對物業(yè)管理制度認識不足

物業(yè)管理在吉首發(fā)展的歷史十分短暫，很多業(yè)主對于作為物業(yè)管理重要權利基礎的建筑物區(qū)分所有權和傳統(tǒng)所有權的區(qū)分還未能形成統(tǒng)一的認識。主要表現(xiàn)在很多業(yè)主對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司之間的權利關系不明確。平常也很少參加業(yè)主大會會，對業(yè)主委員會的產(chǎn)生也漠不關心，也不會向業(yè)主委員會反饋意見和提出對社區(qū)管理的意見，遇到問題也只會用拒絕交物業(yè)費來與物業(yè)管理公司抗衡，但往往這種方式卻收效勝微。

（四）市場化程度低，經(jīng)營模式單一，缺乏競爭

就目前的情況看來，吉首很多物業(yè)公司都與房地產(chǎn)開發(fā)商有著密切的聯(lián)系，或者有些物業(yè)公司是直接由房地產(chǎn)開發(fā)商組建的，直接接管相應的樓盤[1]。在這種情形下，其他物業(yè)公司很難介入已經(jīng)有公司接管的物業(yè)，導致競爭不足。接踵而至的就是服務態(tài)度和服務質量下降，亂收費現(xiàn)象的產(chǎn)生以及對一些義務的逃避。

（五）物業(yè)管理企業(yè)前期介入不足，公用基礎設施檢查驗收機制不合理

在一個完整的樓盤開放和后期的物業(yè)管理中，物業(yè)管理的前期介入十分重要。前期介入可以為開發(fā)商的建設提供很多合理化的建議，為后期物業(yè)管理提供很好的條件，也可以為物業(yè)驗收打下基礎。但在吉首，項目開發(fā)時很少有物業(yè)公司介入，即使有也是開發(fā)商自己的物業(yè)公司，不是真正為業(yè)主著想。在加上在驗收時也是草草了事，很多公共區(qū)域的建設問題也沒做處理，導致在使用時頻頻出現(xiàn)問題，物業(yè)管理費很大部分用于了維修，用于服務的費用減少，服務質量自然不高。

三、少數(shù)民族地區(qū)中小城市物業(yè)管理模式的構想

從調查情況顯示，目前吉首物業(yè)管理主要存在的問題就是業(yè)主的權利意識不強，物業(yè)公司的發(fā)展跟不上城市化的進程，物業(yè)公司缺乏競爭等。為此，要解決這些問題，首先政府部門要加強物業(yè)管理權的界定、業(yè)主委員會的監(jiān)管和督促，使業(yè)主明確自己的權利與義務。物業(yè)公司也要明確自己職責，自覺參與市場競爭而不是依附于房地產(chǎn)開發(fā)商。

（一）明確界定物業(yè)管理權的法律性質。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第2條的規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！痹撘?guī)定所指的物業(yè)管理，僅指委托管理，而不包括自治管理[2]。在這個經(jīng)濟全球化，分工日益細微化的時代，任何一個人都不可能對所以事務做到面面俱到，因此物業(yè)公司的產(chǎn)生是時代的必然。但是我們必須對物業(yè)公司的管理進行一個明確的界定。物業(yè)公司的管理權只是業(yè)主將自己的物業(yè)委托給物業(yè)公司暫時管理，并不是代表將物業(yè)讓渡給物業(yè)公司。所以當業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意時，業(yè)主有權解除這份委托。

（二）大力推進物業(yè)管理市場化進程、實現(xiàn)業(yè)主與物管公司的雙向選擇

首先，政府和相關部門可依照《前期住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標管理辦法》，責成開發(fā)商做好前期住宅小區(qū)物業(yè)管理的招投標工作，選擇具備相應資質、企業(yè)信譽好、管理水平高的企業(yè)實施住宅小區(qū)物業(yè)管理[3]。這樣可以擺脫物業(yè)管理公司只對開發(fā)商負責而輕視業(yè)主的利益。

其次，要將物業(yè)管理公司推向市場化，小區(qū)物業(yè)公司的確定除了前期有開發(fā)商招標決定外，后期物業(yè)有業(yè)主委員會或者業(yè)主大會開會討論，面向全社會公開招標確定。使物業(yè)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)相分離[4]。真正做到物業(yè)管理單位一心一意為業(yè)主，全心全意做服務。

（三）搞好物業(yè)管理前期介入，規(guī)范后期物業(yè)管理

物業(yè)管理的前期介入有利于減少或避免規(guī)劃設計、建設階段存在的全含或隱患[5]。在項目建設、施工時，從業(yè)主或使用人以及方便日后管理的角度，對在建項目進行前期介入是十分有必要的。前期介入可以發(fā)現(xiàn)和整改許多施工單位的問題，從而為日后的驗收和管理減少不必要的負擔。

在后期物業(yè)管理時，對基礎設施和公共設備需定期檢測，科學管理，要將一切安全隱患終止在萌芽時期。物業(yè)管理公司同時還有制定詳細的管理細則，做到管理有序，合理推進。

（四）政府加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度，促進行業(yè)有序、健康發(fā)展

由于城市化起步較晚，物業(yè)管理歷程短，很多市民對業(yè)主委員會和業(yè)主大會的職責和重要性認識不夠，以至于很多業(yè)主從入住小區(qū)從未參加過業(yè)主大會，對業(yè)主委員會的選舉也是不聞不問，也從未向委員會反應過自己的需求和意見。

政府要加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的宣傳力度，使更對業(yè)主了解業(yè)主委員會。同時政府在業(yè)主委員會成立和運行過程總都要加強監(jiān)督和管理，使其真正在為業(yè)主服務。政府在提高指導、協(xié)助力度的同時，有必要定期對業(yè)主委員會成員進行培訓，幫助業(yè)主委員會制定工作計劃，促使業(yè)主委員會工作有序化、制度化。另外根據(jù)實踐需要，政府部門還要做好業(yè)主委員會的換屆指導和協(xié)助工作，加強換屆登記與監(jiān)督管理。（作者單位：吉首大學法學與公共管理學院）

基金項目：2013年湖南省大學生研究性學習和創(chuàng)新性實驗計劃項目（227），吉首大學2013年大學生研究性學習與創(chuàng)新性實驗計劃擬立項項目（JSU-CX-2013-48）。

參考文獻：

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[4]李宴.物業(yè)管理問題的政府對策研究[J].中國市場，2007（27）.

[5]張作祥 杜春輝.物業(yè)管理實務（教科書）.2013，第68頁.