溫田勇

【摘要】針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目配套地下車庫的設(shè)計(jì)指標(biāo)及計(jì)容問題，很長一段時(shí)間，各省市的態(tài)度是基本相同的：“為鼓勵(lì)開發(fā)商多建地下車庫，地下車庫面積基本是不計(jì)入項(xiàng)目容積率的?！比欢?，嚴(yán)格從規(guī)范化的角度考慮，配套建設(shè)的地下車庫到底應(yīng)不應(yīng)該計(jì)入容積率，以及相應(yīng)的配建標(biāo)準(zhǔn)如何簡(jiǎn)便核算，筆者結(jié)合大連目前試行的解決辦法，對(duì)這一問題展開思考。

【關(guān)鍵詞】大連；地下車庫；計(jì)容；配建標(biāo)準(zhǔn)

近年來，隨著小汽車的逐漸普及，居民對(duì)小區(qū)內(nèi)的車位停放要求越來越高，同時(shí)，傳統(tǒng)的地面停車方式隨著數(shù)量的急劇增加，無序的占道、占用公共區(qū)域停放，導(dǎo)致車與環(huán)境、車與車、車與人的矛盾越來越嚴(yán)重，因此，配套地下車庫的建設(shè)成為各規(guī)劃主管部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目審批的基本要求。出于建設(shè)成本和土地出讓費(fèi)用的考慮，為鼓勵(lì)開發(fā)商多建地下車庫，各地相繼出臺(tái)了地下車庫面積不計(jì)入項(xiàng)目容積率的地方規(guī)定，目前已基本成為了業(yè)內(nèi)的共識(shí)，并且按照一定戶數(shù)比例建設(shè)的地下車庫成為開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)配。地方政府主管部門為解決停車矛盾而采取的鼓勵(lì)態(tài)度無可厚非，然而，嚴(yán)格從規(guī)范化的角度考慮，配套建設(shè)的地下車庫到底應(yīng)不應(yīng)該計(jì)入容積率，以及相應(yīng)的配建標(biāo)準(zhǔn)如何進(jìn)行簡(jiǎn)便的核算，是本文希望解決的問題。

1.配套地下車庫是否應(yīng)該計(jì)容

關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的地下車庫是否計(jì)算入容積率的問題，筆者查找了很多資料，卻沒有得到一個(gè)明確的答案和準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)，普遍認(rèn)為地下車庫的計(jì)算建筑面積問題應(yīng)按《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）執(zhí)行，而是否計(jì)入容積率由地方規(guī)劃建設(shè)主管部門自行規(guī)定。

1.1 各地對(duì)地下車庫計(jì)容問題的一般規(guī)定

近幾年，各省市相繼出臺(tái)了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目容積率及建筑面積指標(biāo)計(jì)算規(guī)定，筆者查閱了諸如海南省、遼寧省、上海市及重慶市等地方規(guī)定，基本的要求是“通常情況下，地下室用作車庫、設(shè)備用房的，其建筑面積不計(jì)入容積率，”或是對(duì)掩埋深度及對(duì)應(yīng)的進(jìn)深部分做出具體的規(guī)定，并不明確是否計(jì)容的要求。而其他一些省市目前對(duì)這一問題的規(guī)定也都類似，相對(duì)都比較含糊，均沒有一個(gè)明確的是否計(jì)容的答案。

1.2 建筑面積與容積率的的規(guī)范定義

（1）根據(jù)《城市規(guī)劃基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50280-98）5.0.9條對(duì)容積率的定義：“一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值?！?在修建性詳細(xì)規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)和審批中，總建筑面積的內(nèi)容一般應(yīng)包括地上建筑面積（住宅、公建等）和地下/半地下建筑面積（配套公建、設(shè)備用房、車庫等）。從這個(gè)角度來說，地下/半地下車庫均應(yīng)作為總建筑面積的一部分計(jì)入容積率。

與此對(duì)應(yīng)，5.0.8條對(duì)建筑面積密度的定義：“每公頃建筑用地上容納的建筑物的總建筑面積?！睏l文說明5.0.8條，“建筑面積密度是反映建筑用地使用強(qiáng)度的主要指標(biāo)，計(jì)算建筑物的總建筑面積時(shí)，通常不包括±0以下地下建筑面積?！倍鴮?duì)容積率的定義，條文說明中總建筑面積并沒有排除地下建筑面積部分，進(jìn)一步驗(yàn)證地下車庫應(yīng)計(jì)入容積率。

（2）根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93 2002年版）2.0.29條對(duì)容積率的定義：“建筑面積毛密度，也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以居住區(qū)總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示?！毙g(shù)語中明確了“各類建筑”，應(yīng)包含地上、半地下及地下的建筑面積，因此，地下車庫也應(yīng)作為總建筑面積的一部分計(jì)入容積率。

小結(jié)：雖然各地對(duì)開發(fā)項(xiàng)目配套建設(shè)的地下車庫是否計(jì)容的問題沒有明確規(guī)定，但嚴(yán)格從術(shù)語及規(guī)范的角度來說，開發(fā)項(xiàng)目的配套地下車庫應(yīng)作為總建筑面積的組成部分計(jì)入項(xiàng)目的容積率中。

2.停車場(chǎng)（庫）配建數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

“制定合理的居住區(qū)停車配建指標(biāo)對(duì)于保持居住區(qū)供需平衡、改善居住區(qū)的交通狀況和生態(tài)環(huán)境有很好的控制和調(diào)節(jié)功能?！眳⒄铡洞筮B市主城區(qū)建設(shè)工程配建停車場(chǎng)（庫）指標(biāo)暫行規(guī)定》（大連市人民政府辦公廳2013年）的要求：“建設(shè)工程配建停車位指標(biāo)，機(jī)動(dòng)車以小型汽車為計(jì)算當(dāng)量”，具體配建指標(biāo)見附表1。

根據(jù)配建指標(biāo)表及建設(shè)項(xiàng)目審批一般要求可見，通常對(duì)住宅按“泊位/戶”、商業(yè)公建按“泊位/100m2建筑面積”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配建。

2.1 住宅停車配建標(biāo)準(zhǔn)

通過配建指標(biāo)表可以看出，住宅每戶建筑面積在100m2以上的，根據(jù)指標(biāo)值，基本可以判斷為1泊位/100m2；建筑面積在100m2以下的，仍按1泊位/戶標(biāo)準(zhǔn)配建，在此可能產(chǎn)生三個(gè)疑問：

（1）針對(duì)分類（等級(jí)）采用建設(shè)項(xiàng)目的平均值還是分別統(tǒng)計(jì)各類戶型面積再逐一進(jìn)行計(jì)算，會(huì)造成數(shù)量上的差異，從而對(duì)管理帶來不便。

如：某項(xiàng)目120 m2戶型數(shù)量200戶，80 m2戶型數(shù)量300戶，合計(jì)500戶，總建筑面積為4.8萬平方米。按平均值計(jì)算為96 m2/戶，需配建500停車泊位；如分別計(jì)算，200戶120 m2應(yīng)配建240停車泊位，300戶80 m2應(yīng)配建300停車泊位，合計(jì)需配建540停車泊位。

（2）在實(shí)際項(xiàng)目設(shè)計(jì)和管理過程中，通過規(guī)定容積率的值可以確定開發(fā)建設(shè)的總面積，而戶型設(shè)計(jì)會(huì)因項(xiàng)目定位的不同出現(xiàn)較大的差別，而相應(yīng)購買人群對(duì)停車泊位的需求也會(huì)產(chǎn)生較大的差異。在逐步取消70/90限制以后，高檔小區(qū)戶型設(shè)計(jì)相對(duì)偏大（平均戶型100m2以上甚至更大），對(duì)停車需求也相對(duì)充足，按1泊位/100m2的標(biāo)準(zhǔn)配建停車泊位，雖然會(huì)超過戶數(shù)總量，但基本能在項(xiàng)目內(nèi)部消化（每戶1～2輛車）；而針對(duì)以剛需定位的中小戶型為主的建設(shè)項(xiàng)目（平均戶型100m2以下甚至更?。?泊位/戶標(biāo)準(zhǔn)配建，一方面停車數(shù)量增加導(dǎo)致停車面積壓力過大，另一方面由于中小戶型購買人群對(duì)停車位的需求往往不足，導(dǎo)致配比與需求出現(xiàn)錯(cuò)位。

（3）規(guī)劃主管部門依據(jù)策劃方案確定地塊開發(fā)強(qiáng)度并核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件后，依戶數(shù)確定的停車數(shù)量及地下車庫面積往往剛性過強(qiáng)，在建設(shè)單位土地摘牌后，出于對(duì)項(xiàng)目定位的重新考量，往往對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行重新優(yōu)化設(shè)計(jì)，因戶型結(jié)構(gòu)的改變而導(dǎo)致停車配比的變化，常常給項(xiàng)目審批帶來不必要的麻煩。

綜合考慮以上因素，對(duì)住宅項(xiàng)目不再以戶數(shù)為停車配建標(biāo)準(zhǔn)，而統(tǒng)一以“1泊位/100m2建筑面積”為配建標(biāo)準(zhǔn)更具有適用性。

2.2 公建停車配建標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)公共管理及服務(wù)、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地停車配建標(biāo)準(zhǔn)，指標(biāo)表中給出的范圍過于寬泛（如：Ⅰ區(qū)辦公設(shè)施0.6～1.5，Ⅱ區(qū)商業(yè)設(shè)施0.6～2.0），給實(shí)際管理中造成模糊和自由裁量范圍過大。在日常的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中，基本以住宅及商業(yè)公建為主，因此，參照大連市目前的執(zhí)行（下轉(zhuǎn)）（上接）標(biāo)準(zhǔn)，建議對(duì)公建仍以“1泊位/100m2建筑面積”為停車配建標(biāo)準(zhǔn)。

小結(jié)：為了方便項(xiàng)目設(shè)計(jì)與審批管理，協(xié)調(diào)過程中可能出現(xiàn)的不必要的矛盾問題，建議對(duì)住宅、配套公建及商業(yè)公建項(xiàng)目停車場(chǎng)（庫）統(tǒng)一采用“1泊位/100m2建筑面積”為配建標(biāo)準(zhǔn)。

3.配套地下車庫面積與開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系

為了判斷地下車庫中單個(gè)車位的面積標(biāo)準(zhǔn)，筆者整理了大連近期批復(fù)的10個(gè)實(shí)際開發(fā)項(xiàng)目，從不同的用地規(guī)模、不同的容積率，對(duì)應(yīng)不同的地下車庫層數(shù)。統(tǒng)計(jì)結(jié)論表明，多層布局、點(diǎn)式高層布局為主、點(diǎn)式高層與多層混合布局的小區(qū)，地下車庫一到兩層，地下車庫每個(gè)車位的實(shí)際面積集中在37--40平方米之間；地塊面積在3公頃以下、建筑密度在40%以上，地下車庫大于兩層的，地下車庫每個(gè)車位的實(shí)際面積集中在45-48平方米之間。

根據(jù)大連規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批建設(shè)項(xiàng)目的一般要求，建設(shè)項(xiàng)目地下/半地下配套停車數(shù)量不得少于總停車位的80-90%，綜合單個(gè)車位面積的變化區(qū)間，造成的結(jié)果是依據(jù)方案設(shè)計(jì)的不同，配套車庫面積與開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，如將地下車庫的面積統(tǒng)一計(jì)入總?cè)莘e率中，將給方案設(shè)計(jì)和審批管理帶來極大的不便。

為適應(yīng)未來停車需求的不斷增長，方便對(duì)地下車庫面積的有效管控，建議對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的停車配建按照每個(gè)車位40平方米的標(biāo)準(zhǔn)，并統(tǒng)一按照100%的地下/半地下車庫來解決，因車庫內(nèi)部的結(jié)構(gòu)原因造成停車不足的，由局部集中的地面停車方式予以補(bǔ)足。

小結(jié)：針對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目，按“1泊位/100m2建筑面積”為停車配建標(biāo)準(zhǔn)，每車位40平方米，100%的地下/半地下車庫解決停車需求，即配套地下車庫計(jì)入容積率后，總?cè)莘e率在原設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上相應(yīng)增加40%。

4.結(jié)語

將開發(fā)項(xiàng)目的配套地下車庫計(jì)入容積率，是規(guī)范的客觀要求，“進(jìn)行地下停車場(chǎng)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)在布局中實(shí)施剛性控制”，目前大連已經(jīng)在研究的項(xiàng)目方案中嘗試采用，設(shè)計(jì)、管理和開發(fā)建設(shè)單位還存在眾多的不適應(yīng)。為保證此項(xiàng)工作的順利推行，同時(shí)保障土地出讓流程的延續(xù)，在配套地下車庫計(jì)入容積率后，也建議將傳統(tǒng)的計(jì)容部分與地下車庫部分的容積率單獨(dú)明確，提出“地下車庫容積率”的概念。當(dāng)然，針對(duì)占地面積過小，建設(shè)強(qiáng)度較高的公寓或公建項(xiàng)目，嚴(yán)格按配比要求可能造成地下車庫利用效率低、地下室空間不足或地下層數(shù)較多等實(shí)際問題，實(shí)際操作過程中有可能采用機(jī)械式立體停車等方式解決，簡(jiǎn)單按照比例的標(biāo)準(zhǔn)并不適用，還需要進(jìn)一步的研究。

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