城市發(fā)展水平對(duì)商品住宅價(jià)格的影響作用

鄧桂營

摘要：本文使用鄭州市2003-2013年相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析城市發(fā)展水平對(duì)住宅價(jià)格的影響作用。研究發(fā)現(xiàn)：城鎮(zhèn)人口、住宅產(chǎn)出和消費(fèi)能力是住宅價(jià)格直接因素；經(jīng)濟(jì)水平、城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療和住宅投資為間接因素?？傮w效應(yīng)分析知消費(fèi)能力和城鎮(zhèn)人口為需求主導(dǎo)型因素，住宅投資等因素為供給主導(dǎo)型因素。

關(guān)鍵詞：城市發(fā)展水平；商品住宅價(jià)格；結(jié)構(gòu)方程模型

1.引言

住宅是城市發(fā)展的重要載體。隨著城市進(jìn)程的加快，住宅開發(fā)的規(guī)模與速度持續(xù)擴(kuò)大，住宅產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為各級(jí)政府及學(xué)術(shù)界共同關(guān)注的焦點(diǎn)。穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅價(jià)格，是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)[1]。城市發(fā)展對(duì)住宅需求的提升和城市化的聚集效應(yīng)是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α１疚膹某鞘邪l(fā)展水平視角探索各因素對(duì)商品住宅價(jià)格的作用機(jī)理。

2.城市發(fā)展指標(biāo)體系及模型建立

2.1城市發(fā)展指標(biāo)體系

通過國內(nèi)外相關(guān)研究來確定本文因素指標(biāo)。駱永民利用中國30個(gè)省份1998-2009年的面板數(shù)據(jù)分析房價(jià)與城市化的關(guān)系且發(fā)現(xiàn)城市化水平對(duì)房價(jià)具有顯著的促進(jìn)作用[2]。楊曉冬等通過5個(gè)指標(biāo)因子81個(gè)具體指標(biāo)分析城市發(fā)展水平對(duì)住宅價(jià)格的作用[3]。王中亞構(gòu)建包含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和資源環(huán)境3個(gè)子系統(tǒng)的城市發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，該指標(biāo)體系共涉及29個(gè)具體指標(biāo)[4]。Gabriel[5]、Berger[6]分別對(duì)美國、俄羅斯的住宅市場(chǎng)與城市發(fā)展進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高及居民生活質(zhì)量的提升均對(duì)房價(jià)有一定影響。

基于以往學(xué)者的研究，本文提出經(jīng)濟(jì)水平、城鎮(zhèn)人口、消費(fèi)能力、住宅投資、住宅產(chǎn)出、城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療水平七個(gè)指標(biāo)來分析城市發(fā)展水平與住宅價(jià)格的影響作用，其指標(biāo)體系包括8類共25個(gè)具體變量。

2.2模型建立

結(jié)構(gòu)方程模型（SEM）是應(yīng)用變量的協(xié)方差矩陣來分析變量之間關(guān)系的一種統(tǒng)計(jì)方法。SEM模型是驗(yàn)證性因子模型和因果模型的結(jié)合體，包含結(jié)構(gòu)模型和測(cè)量模型。

3.實(shí)證研究

3.1研究假設(shè)

提出城市發(fā)展水平對(duì)住宅價(jià)格影響作用的研究假設(shè)，具體如下：H1：經(jīng)濟(jì)水平對(duì)城鎮(zhèn)設(shè)施具有正向影響；H2：城鎮(zhèn)人口對(duì)經(jīng)濟(jì)水平具有正向影響；H3：城鎮(zhèn)設(shè)施對(duì)住宅投資具有正向影響；H4：經(jīng)濟(jì)水平對(duì)教育醫(yī)療具有正向影響；H5：教育醫(yī)療對(duì)住宅投資具有正向影響；H6：城鎮(zhèn)人口對(duì)住宅價(jià)格具有正向影響；H7：住宅投資對(duì)住宅產(chǎn)出具有正向影響；H8：消費(fèi)能力對(duì)住宅投資具有正向影響；H9：住宅產(chǎn)出對(duì)住宅價(jià)格水平具有負(fù)向影響；H10：消費(fèi)能力對(duì)住宅價(jià)格具有正向影響。

3.2模型評(píng)價(jià)

模型評(píng)價(jià)主要利用信度系數(shù)和效度對(duì)模型中的測(cè)量指標(biāo)與潛變量進(jìn)行相關(guān)評(píng)價(jià)。本文利用SPSS20.0統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)信度和效度進(jìn)行運(yùn)算，其運(yùn)算結(jié)果具體如表2。

由上表可知區(qū)分效度（AVE）均大于0.5區(qū)間，此模型可行。模型潛變量的Cronbachα系數(shù)均在0.7以上，合成信度的CR指標(biāo)均大于0.70，說明用觀測(cè)變量來測(cè)量潛變量的信度較好。

4.結(jié)論

通過SEM求解，對(duì)城市發(fā)展與商品住宅價(jià)格作用機(jī)理分析得出如下結(jié)論：

4.1直接因素及作用

消費(fèi)能力、住宅產(chǎn)出和城鎮(zhèn)人口為直接因素，路徑系數(shù)為0.913、-0.314和0.302。居民消費(fèi)能力的影響作用最大，存在正相關(guān)性；住宅產(chǎn)出影響為其次，存在負(fù)相關(guān)關(guān)系；城鎮(zhèn)人口對(duì)住宅價(jià)格影響較前兩者最小，且對(duì)住宅價(jià)格有正向作用。

4.2間接因素及作用

經(jīng)濟(jì)水平、城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療水平和住宅投資為間接因素，對(duì)住宅價(jià)格的影響途徑和程度各異。①經(jīng)濟(jì)水平先通過城鎮(zhèn)設(shè)施及教育醫(yī)療因素間接影響商品住宅價(jià)格。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口狀況存在較強(qiáng)正向影響，城鎮(zhèn)人口的不斷增加促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；②城鎮(zhèn)設(shè)施、教育醫(yī)療均先作用于住宅投資，再對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生間接影響；③消費(fèi)能力對(duì)住宅價(jià)格具有顯著影響，且對(duì)住宅投資狀況產(chǎn)生影響；④住宅投資直接影響住宅產(chǎn)出，住宅投資狀況對(duì)住宅產(chǎn)出存在正向影響。

4.3總效用分析

城市發(fā)展各因素對(duì)住宅價(jià)格的總影響效應(yīng)通過計(jì)算得出表3。

由表3分析：消費(fèi)能力、城鎮(zhèn)人口對(duì)住宅價(jià)格的總效應(yīng)為正，存在正向影響；其他因素對(duì)商品住宅價(jià)格的總效應(yīng)為負(fù)，存在負(fù)向影響。從供給、需求對(duì)價(jià)格作用來看，消費(fèi)能力和城鎮(zhèn)人口為需求主導(dǎo)型因素，住宅投資等5因素為供給主導(dǎo)型因素。對(duì)于城市發(fā)展各因素的合理區(qū)分，將使政府調(diào)控商品住宅價(jià)格更具針對(duì)性。（作者單位：西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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