個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在的風險及其防范措施

寧素春

摘要：隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，居民購房消費的需求量越來越大，給個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)提供了極大的發(fā)展空間。但該制度相較于其他發(fā)達國家還存在很多不足之處，給銀行帶來了極大的風險，需要得到完善。

關(guān)鍵詞：個人住房按揭貸款；風險；防范

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，銀行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)也得到了迅速發(fā)展，但由于各種原因?qū)е聜€人住房按揭貸款業(yè)務(wù)存在很大風險，需要對其進行規(guī)范管理，防止因某些不規(guī)范經(jīng)濟行為，為個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)帶來風險，以促使個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)向著健康、積極、可持續(xù)的方向發(fā)展，進而讓我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于和諧、穩(wěn)定狀態(tài)[1]。

一、個人住房按揭貸款存在風險

（一）系統(tǒng)風險

個人住房按揭貸款的系統(tǒng)風險主要是指，因為經(jīng)濟、金融政策等一系列宏觀因素發(fā)生變化，對個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中存在的缺陷造成影響，金額所導(dǎo)致系統(tǒng)性風險[2]。如下：

1、利率風險：個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的期限一般都比較長，在五年以上，最長可達三十年。在這種跨度較大的時間內(nèi)，可能會出現(xiàn)幾次大型經(jīng)濟波動，導(dǎo)致市場利率出現(xiàn)變化。在商業(yè)銀行的經(jīng)營過程中，當個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)所占的資產(chǎn)達到某一界限時，利率的變化就可能會給其帶來無法避免的經(jīng)濟風險。

2、流動型風險

銀行的資金大都始終處于一個流動狀態(tài)，當銀行的流動資金無法滿足其流動需求量時，就會出現(xiàn)銀行資金無法滿足支出資金需求量的風險，個人住房按揭貸款是一種有效期比較長的業(yè)務(wù)，其資金流動特性比較低，而在銀行中的資金來源大都期限不長，會導(dǎo)致其將短期資金用于長期運作，造成支付現(xiàn)金無法達到支付需求的風險[3]。

3、住房貶值風險

新世紀以來，我國的住房價格一路上漲，但隨著我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀的宏觀調(diào)控力度不斷加大，其市場回歸理性發(fā)展，有些城市的住房價格將會逐漸下降，一旦房價下降幅度超出購買者原來的預(yù)算范圍，就會給商業(yè)銀行的貸款造成一定的風險。

（二）銀行后期管理風險

個人住房按揭貸款是一種有效期在5-20年的長期業(yè)務(wù)，在貸款發(fā)放完以后，銀行需要投入大量的人力、物力和財力對相關(guān)資料進行整理和管控[4]。在這期間會出現(xiàn)風險主要有：①相關(guān)資料在整理、移交以及保管等過程中受到損害或者丟失，導(dǎo)致貸款依據(jù)缺失；②抵押登記不規(guī)范，導(dǎo)致抵押物品的價值無法達到貸款需要償付的價值；③貸款發(fā)放以后，銀行因監(jiān)控管理以及催款不力，導(dǎo)致借款人出現(xiàn)拖款和賴賬行為。

（三）開發(fā)商帶來的風險

新世紀以來，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷崛起，有些企業(yè)因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經(jīng)營業(yè)績，成為各銀行所爭奪的合作對象，但這種競爭會給一些信譽較差的企業(yè)帶來可乘之機，使用各種不法手段對銀行進行欺詐，以虛假信息向銀行申請住房按揭貸款，達到目的后即進行資金轉(zhuǎn)移。

（四）項目存在的風險

項目風險也是按揭貸款的源頭風險，其風險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足，致使借款人出現(xiàn)違約以及抵押物品價值失效等情況。在項目風險所涵蓋的內(nèi)容較多，主要有：開發(fā)商的后續(xù)資金缺乏，導(dǎo)致無法按期完工交房；開放商缺乏預(yù)售資格進行違法售房，預(yù)售合同無效；客戶和開發(fā)商之間因為房屋問題出現(xiàn)爭執(zhí)甚至解約等。這些情況一旦出現(xiàn)，就會導(dǎo)致客戶拒絕還款，解除購房合同，銀行就會成為風險直接承擔者[5]。

（五）信用風險

首先，因為社會缺乏對個人信用進行評價、約束的機制，導(dǎo)致社會風險的存在；其次，由于有些借款人存在賴賬心理，當擔保條款以及抵押物品對其約束力較差時，就會出現(xiàn)借款人信用風險；再次，由于借款人對于自身的實力預(yù)期過高，導(dǎo)致家庭收入無法滿足還款要求，出現(xiàn)支付風險；最后，由于借款人發(fā)生意外事故，導(dǎo)致身體出現(xiàn)殘疾，失去還款能力，出現(xiàn)意外傷害風險。

（六）抵押風險和欺詐風險

由于價值評估的方式存在差異，可能會出現(xiàn)高估房，導(dǎo)致客戶的貸款成交數(shù)較高，進而出現(xiàn)貸款金額高于抵押物價值的風險。由于房屋建筑違規(guī)或存在質(zhì)量問題，抵押物的產(chǎn)權(quán)無法移交，導(dǎo)致抵押物無效，出現(xiàn)貸款風險。此外，因為一些不良開放商制造虛假按揭進行騙貸，并將貸款挪用，導(dǎo)致樓盤無法按期竣工，抵押物無法得到有效落實，甚至有開發(fā)商攜款逃跑，都會導(dǎo)致欺詐風險。

二、個人住房按揭貸款風險的主要防御措施

（一）加強銀行業(yè)務(wù)人員的培訓

個人貸款操作手續(xù)在不斷被完善，但其操作過程比較繁瑣，需要建立一支高素質(zhì)的客戶經(jīng)理隊伍，重視各崗位的人員配置，對客戶經(jīng)理進行培訓，讓其對工作具有強烈的責任心，并擁有加高的職業(yè)素質(zhì)。此外，可建立有效的獎懲考核機制，促進銀行業(yè)務(wù)的健康、和諧發(fā)展。

（二）加強銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查

主要審查方向有：①對開發(fā)商企業(yè)的項目土地出讓金支付情況以及出讓金來源等進行核實，并評估其資金實力和籌資能力；②對開發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書進行審查，并了解其從業(yè)時間和經(jīng)驗；③對開發(fā)企業(yè)的組織架構(gòu)進行調(diào)查，并以此了解該企業(yè)和各相關(guān)企業(yè)之間的關(guān)系，防止出現(xiàn)假按揭情況；④對開發(fā)商的工程款支付情況進行查詢，防止其將貸款挪用到其他方面，出現(xiàn)假按揭情況，并了解其經(jīng)營實際情況，剔除擁有不良信譽的企業(yè)。

（三）加強銀行內(nèi)部的管控建設(shè)

①對于借款人進行嚴格的款前調(diào)查，詳細詢問其購房產(chǎn)的價格、結(jié)構(gòu)、戶型、交房日期、周邊環(huán)境、交通、物業(yè)管理等情況，并對其實際情況進行核實。嚴格審查借款人的各項證明文件，以及購房首付款的支付人。此外還需要按照國家規(guī)定，對借款人還款能力、抵押物品價值以及信譽度等進行審查；②堅持合同面簽制度，堅決拒絕房地產(chǎn)開發(fā)商代替業(yè)主辦理貸款手續(xù)。③加強檔案管理的日常檢查，監(jiān)控每一項售房款的去向，且客戶經(jīng)理需要嚴格執(zhí)行住房按揭貸款的貸后檢查制度。

結(jié)束語

個人住房按揭貸款是一種具有成長和厚利特性的個人金融產(chǎn)品，這一業(yè)務(wù)的推出，在很大程度上加速了房地產(chǎn)銷售以及我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，已成為目前我國商業(yè)銀行發(fā)展的主要支柱之一。但該業(yè)務(wù)中存在一些缺陷，導(dǎo)致銀行面臨的風險極大，需要及時得到解決。（作者單位：中國建設(shè)銀行股份有限公司濰坊寒亭支行）

參考文獻：

[1]張獻奇.個人住房按揭貸款的信用風險及管理策略[J].中國農(nóng)業(yè)會計，2014，22（03）：52-58.

[2]蘭花.商業(yè)銀行個人住房貸款法律風險分析及防范研究[D].中國社會科學院研究生院，2014.

[3]王旭霞.個人住房抵押貸款風險研究[D].新疆大學，2010.

[4]曹俊.淺析個人住房按揭貸款法律問題及銀行的風險防范[J].現(xiàn)代企業(yè)教育，2012，15（03）：139-140.

[5]韓曉睿.住房按揭貸款中的風險分析[D].大連海事大學，2012.