摘要：集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市勢(shì)在必行。為構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，運(yùn)行中的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是值得關(guān)注和討論的問題。首先解析了集體建設(shè)用地入市后城鄉(xiāng)用地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，在此基礎(chǔ)上討論了建設(shè)用地流轉(zhuǎn)競(jìng)價(jià)規(guī)則，以及城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)的搭建與對(duì)接。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地，城鄉(xiāng)，統(tǒng)一，流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制

中圖分類號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）05-0063-69 收稿日期：2015-04-14

黨的十八屆三中全會(huì)提出，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。盡管現(xiàn)階段《土地管理法》等法規(guī)尚未修改限制集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但政策上的破冰及實(shí)踐中試點(diǎn)地區(qū)的先試先行都在為集體建設(shè)用地的放開流轉(zhuǎn)做足準(zhǔn)備。可以說，作為極具價(jià)值的生產(chǎn)要素，集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市勢(shì)在必行。在城鎮(zhèn)化大背景下，有關(guān)城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)一體化的構(gòu)建亟待解決，統(tǒng)一市場(chǎng)運(yùn)行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是重點(diǎn)值得關(guān)注的問題。

1 城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系解析

在經(jīng)濟(jì)分析中，根據(jù)不同市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的特征，將市場(chǎng)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭市場(chǎng)和壟斷市場(chǎng)四種類型。土地市場(chǎng)作為市場(chǎng)的一種，其結(jié)構(gòu)劃分亦應(yīng)遵循上述標(biāo)準(zhǔn)。

1.1 當(dāng)前城市國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征

當(dāng)前，我國(guó)在法律層面上尚不允許集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，因此在建設(shè)用地市場(chǎng)上唯一合法流轉(zhuǎn)的只有城市國(guó)有建設(shè)用地。對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的討論需要區(qū)分一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。在一級(jí)市場(chǎng)上，城市建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有壟斷與競(jìng)爭(zhēng)相耦合的特征。

從城市建設(shè)用地市場(chǎng)的供給方面來(lái)看，首先，市場(chǎng)上合法的供給主體是唯一的，即國(guó)有土地所有權(quán)人——國(guó)家，盡管從形式上看各級(jí)地方政府進(jìn)入市場(chǎng)交易，但他們只是具體的執(zhí)行人，均代表國(guó)家利益。其次，市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的客體是唯一的，在集體土地使用權(quán)不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的法律制約下，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是唯一合法的流轉(zhuǎn)客體，且沒有相近的替代品。最后，作為唯一的土地供給者，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格具有相當(dāng)?shù)目刂瞥潭?，?guó)家通過土地利用總體規(guī)劃嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地供給量，并對(duì)流轉(zhuǎn)地塊價(jià)格進(jìn)行評(píng)估管理，從而較大程度上影響國(guó)有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)價(jià)格?；谏鲜鎏卣?，我們可以判斷城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)具有壟斷性。

但是，城市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)在壟斷性供給的同時(shí)，并不排除競(jìng)爭(zhēng)。從市場(chǎng)需求來(lái)看，國(guó)有建設(shè)用地的需求方有著眾多利益不同的主體，他們地位平等，常為取得土地使用權(quán)而展開價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，表現(xiàn)為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性。

對(duì)此，有些學(xué)者認(rèn)為我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一級(jí)市場(chǎng)是一種壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)，筆者認(rèn)為這種說法不太準(zhǔn)確，容易與壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相混淆，應(yīng)當(dāng)是壟斷性與競(jìng)爭(zhēng)性相耦合的市場(chǎng)。

對(duì)于國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)二級(jí)市場(chǎng)，無(wú)論是供給者還是需求者都數(shù)量眾多，地位平等，具有充分討價(jià)還價(jià)空間，用地轉(zhuǎn)讓價(jià)格主要由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成，與一級(jí)市場(chǎng)上的壟斷特征不同，具有較大的競(jìng)爭(zhēng)性。

1.2 集體建設(shè)用地合法入市后城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

集體建設(shè)用地合法入市后增加了建設(shè)用地供給主體，勢(shì)必將改變城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

第一，從市場(chǎng)供給方來(lái)看，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)后，土地的供給方除國(guó)家之外還增加了農(nóng)民集體。農(nóng)民集體是個(gè)相對(duì)于國(guó)家的概念，在關(guān)系國(guó)家和農(nóng)民集體不同集團(tuán)利益決策時(shí)，可以將農(nóng)民集體視為一個(gè)具有共同意志的主體，與國(guó)家形成雙頭壟斷供給。但是在一般土地交易中，各個(gè)農(nóng)民集體分別代表不同的利益群體，供給不同的集體建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是不同的土地供給主體。由此，國(guó)家與各個(gè)農(nóng)民集體在平等地位上向使用者供給建設(shè)用地，形成多方供給的局面，根本上改變了國(guó)家高度壟斷供給的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

第二，從市場(chǎng)流轉(zhuǎn)客體來(lái)看，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)客體不再只是國(guó)有土地使用權(quán)，而增加了集體建設(shè)用地使用權(quán)。市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的各集體建設(shè)用地之間及與國(guó)有建設(shè)用地之間具有一定的替代性，相互之間存在競(jìng)爭(zhēng)，但都各有特質(zhì)且存在差別。

第三，從市場(chǎng)流轉(zhuǎn)價(jià)格來(lái)看，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)后，建設(shè)用地供給由國(guó)家高度壟斷的局面將被削弱，這將促進(jìn)建設(shè)用地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，使建設(shè)用地價(jià)格的形成更多取決于市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，國(guó)家對(duì)價(jià)格的調(diào)控雖仍在繼續(xù)，但會(huì)有所減弱。

由此可見，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)使建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在供給方面將從原來(lái)的高度壟斷，轉(zhuǎn)變?yōu)閴艛喔?jìng)爭(zhēng)；在需求方面，仍然繼續(xù)保持土地使用者競(jìng)價(jià)取得使用權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)模式。在這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)將形成更加合理的土地市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)一步提高在市場(chǎng)機(jī)制作用下的土地資源配置效率，是一種更加符合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的土地市場(chǎng)模式。

此外，集體建設(shè)用地入市后的建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)仍將是供給方和需求方都充滿競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2 統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)競(jìng)價(jià)規(guī)則

建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在很大程度上是由用地使用者為獲得使用權(quán)而展開的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)來(lái)體現(xiàn)的。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)入市之后，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)特別是一級(jí)市場(chǎng)上亦應(yīng)當(dāng)建立使用者競(jìng)價(jià)制度，以確保建設(shè)用地所有權(quán)人的權(quán)益和市場(chǎng)機(jī)制作用的發(fā)揮。下面以一級(jí)市場(chǎng)上建設(shè)用地使用權(quán)的出讓流轉(zhuǎn)為對(duì)象，對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)建立的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行探討。

2.1 建設(shè)用地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)模式的適用范圍

國(guó)有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)上，其出讓模式主要有兩種：一種是協(xié)議出讓方式；一種是競(jìng)價(jià)模式。協(xié)議出讓方式，是指出讓方與選定的受讓方通過協(xié)商有償出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式。一般是由建設(shè)用地使用者（有意受讓方）向代表政府的土地管理部門提出用地申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，再由出讓方與受讓方協(xié)商地價(jià)、出讓年限、付款方式、付款期限以及用地條件等，經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議后，簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的有償出讓。協(xié)議出讓建設(shè)用地使用權(quán)的方式是由建設(shè)用地出讓人與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一、面對(duì)面地談判和磋商，他們之間可以討價(jià)還價(jià)，平等協(xié)定合同的各項(xiàng)條款，具有比較靈活、自由度大等優(yōu)點(diǎn)，在國(guó)家壟斷的國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)上，有利于受讓人意志的表達(dá)和權(quán)利的保障。但其缺陷也是非常明顯的，如缺乏透明度，容易滋生腐敗，導(dǎo)致國(guó)有土地收益流失。因此，為了在國(guó)有土地市場(chǎng)上引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，并保證國(guó)家土地利益的正確表達(dá)，我國(guó)法律在肯定協(xié)議出讓的同時(shí)，又建立了競(jìng)價(jià)出讓模式。

我國(guó)《物權(quán)法》第一百三十七條明確了國(guó)有建設(shè)用地競(jìng)價(jià)模式的適用范圍，即工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。因此，凡經(jīng)營(yíng)性用地及有兩個(gè)以上競(jìng)買者的用地必須采取公開競(jìng)價(jià)出讓模式。

集體建設(shè)用地入市以后，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有建設(shè)用地建立公開競(jìng)價(jià)出讓模式，并遵循上述適用范圍。集體建設(shè)用地在入市流轉(zhuǎn)時(shí)，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體本享有決定以何種方式出讓使用權(quán)的權(quán)利，但是為規(guī)范建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)、保護(hù)農(nóng)民利益，應(yīng)當(dāng)采取公開競(jìng)價(jià)方式出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)。鑒于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)大多出于農(nóng)民集體對(duì)流轉(zhuǎn)利益的追求，一般會(huì)流向工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，因此協(xié)議出讓方式應(yīng)當(dāng)很少被采用。

2.2 建設(shè)用地市場(chǎng)具體競(jìng)價(jià)模式

目前，出讓國(guó)有建設(shè)用地的公開競(jìng)價(jià)模式主要有招標(biāo)、拍賣和掛牌。

（1）招標(biāo)出讓方式。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《招拍掛規(guī)定》），招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指由市、縣人民政府土地行政主管部門（出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定建設(shè)用地使用者的出讓行為。實(shí)踐中，中標(biāo)者不一定是出價(jià)最高者。政府土地主管部門作為招標(biāo)人，在審慎研究各投標(biāo)者的全部規(guī)劃方案后，將能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格較高的投標(biāo)人，確定為中標(biāo)人。然后與之簽訂合同，中標(biāo)者經(jīng)登記領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書，成為建設(shè)用地使用權(quán)人。

（2）拍賣出讓方式。拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指由市、縣人民政府土地主管部門發(fā)布拍賣公告，競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的出讓方式。拍賣與招標(biāo)都是以競(jìng)爭(zhēng)方式取得出讓土地使用權(quán)，都適用于競(jìng)爭(zhēng)比較強(qiáng)、投資回報(bào)率比較高的開發(fā)項(xiàng)目，但兩者在具體運(yùn)作過程中也存在較大的區(qū)別。第一，拍賣是一種公開競(jìng)價(jià)方式，每個(gè)競(jìng)買人均知道前面競(jìng)買人的報(bào)價(jià)；招標(biāo)則是一種秘密的競(jìng)爭(zhēng)方式，每個(gè)投標(biāo)人均不知道其他投標(biāo)人的條件。第二，拍賣奉行價(jià)高者取得土地使用權(quán)的規(guī)則；招標(biāo)除此還要綜合考量投標(biāo)人的其他條件，如規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、業(yè)績(jī)、資金等，以確定最佳的土地使用人。

（3）掛牌出讓方式。掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指由出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的出讓方式。以掛牌方式出讓建設(shè)用地使用權(quán)是《招拍掛規(guī)定》所創(chuàng)立的一種新型的土地使用權(quán)出讓方式。這種方式是招標(biāo)和拍賣方式的重要補(bǔ)充形式，它綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，具有公開、公平、公正的特點(diǎn)。同時(shí)，掛牌出讓的方式在實(shí)踐中操作簡(jiǎn)單，便于開展，且有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。作為土地資源市場(chǎng)配置的創(chuàng)新，掛牌出讓方式在土地交易市場(chǎng)中日益發(fā)揮著重要作用。

2.3 建設(shè)用地市場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則的改進(jìn)

目前，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)的競(jìng)價(jià)模式主要采取的是招拍掛方式。這樣大大增加了政府的土地收益，減少了暗箱操作、以權(quán)謀私、損害國(guó)家利益的行為。但是土地價(jià)格在競(jìng)價(jià)中一路飆升，推動(dòng)房?jī)r(jià)、物價(jià)上漲，將生產(chǎn)要素市場(chǎng)上的價(jià)格上升最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。在集體建設(shè)用地合法入市后，建設(shè)用地市場(chǎng)供給增加，在一定程度上將緩解用地壓力，但建設(shè)用地供給增加的同時(shí)，需求也會(huì)增加，用地價(jià)格仍有上漲的可能。因此，在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)節(jié)上通過制度改進(jìn)來(lái)降低用地價(jià)格，也是一種解決途徑。

比較招標(biāo)、拍賣、掛牌三種競(jìng)價(jià)模式，拍賣和掛牌基本相同，都是通過競(jìng)買人競(jìng)爭(zhēng)出價(jià)，最終由出價(jià)最高者獲得建設(shè)用地使用權(quán)。而招標(biāo)方式略有不同，招標(biāo)中標(biāo)人不一定是出價(jià)最高者，而是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格較高的投標(biāo)人。因此招標(biāo)方式的評(píng)價(jià)體系較拍賣和掛牌更加全面。但是在實(shí)踐中，掛牌出讓方式的運(yùn)用最多。據(jù)國(guó)土部統(tǒng)計(jì)，2009年全國(guó)商品房用地出讓交易中，招標(biāo)方式占2%，而拍賣和掛牌，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。顯然，考評(píng)指標(biāo)較為綜合的招標(biāo)方式在建設(shè)用地交易市場(chǎng)所占比重過低，有提高的空間和必要。

在集體建設(shè)用地入市后，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)過程中，應(yīng)當(dāng)在競(jìng)價(jià)模式上進(jìn)行技術(shù)上的改進(jìn)。首先，應(yīng)當(dāng)在各種競(jìng)價(jià)方式中加入對(duì)競(jìng)買人信譽(yù)資質(zhì)業(yè)績(jī)及開發(fā)方案等的考察，并通過一定的評(píng)分和加權(quán)體系體現(xiàn)在競(jìng)價(jià)結(jié)果中，這樣不僅有利于避免炒地行為的出現(xiàn)，而且有利于保證用地開發(fā)品質(zhì)；其次，應(yīng)當(dāng)允許建設(shè)用地出讓人，特別是農(nóng)民集體選擇競(jìng)價(jià)方式，但對(duì)于區(qū)域面積較大、開發(fā)要求較高及受城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃嚴(yán)格制約的地塊，應(yīng)當(dāng)由土地或規(guī)劃部門建議采取招標(biāo)的出讓方式，以防止由于用地使用者開發(fā)能力偏低，而用地所有者特別是農(nóng)民集體監(jiān)督管理的技術(shù)和能力有限，致使土地浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生；最后，可以考慮在一些關(guān)系民生項(xiàng)目用地出讓中，附加一些條件，如限制開發(fā)商的利潤(rùn)率，或限定最高競(jìng)價(jià)，如果到達(dá)最高限價(jià)仍有多位競(jìng)買人，可以通過評(píng)定開發(fā)方案和企業(yè)資質(zhì)最終確定受讓人，以控制用地價(jià)格的過度高漲。

3 對(duì)接城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)交易競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)

交易場(chǎng)所是有形市場(chǎng)必備的基本要素，是市場(chǎng)供需雙方進(jìn)行交易和競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)。目前，我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地交易場(chǎng)所在各地紛紛建立，而集體建設(shè)用地由于限制流轉(zhuǎn)，尚未形成有形市場(chǎng)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是必然趨勢(shì)，要構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，統(tǒng)一規(guī)則的用地交易場(chǎng)所是必然要求。

從我國(guó)現(xiàn)已建立的各地國(guó)有建設(shè)用地交易有形市場(chǎng)來(lái)看，從設(shè)立方式到職責(zé)范圍等都各有差異。如北京市土地交易市場(chǎng)由市土地儲(chǔ)備中心建立和管理，土地使用權(quán)供應(yīng)者委托市土地儲(chǔ)備中心入市交易，而不是直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)；深圳市土地交易市場(chǎng)是由市人民政府設(shè)立，且市政府設(shè)立交易中心理事會(huì)，理事會(huì)對(duì)交易中心的重大問題進(jìn)行決策；上海市土地交易市場(chǎng)是由市政府批準(zhǔn)設(shè)立，由市房地產(chǎn)交易中心作為承辦機(jī)構(gòu)，市土地交易市場(chǎng)直接接受土地供應(yīng)者的委托組織實(shí)施土地交易活動(dòng)。因此，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以集體建設(shè)用地入市為契機(jī)，重新建立具有統(tǒng)一規(guī)則的全國(guó)性土地交易所。

3.1 建立公司制土地交易所并在全國(guó)各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)

筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)將土地交易所定位于服務(wù)性機(jī)構(gòu)，而非管理性機(jī)構(gòu)。因此，可以考慮建立公司制的土地交易所，這樣由于交易所法人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，更利于交易所的運(yùn)作和市場(chǎng)活力，而且可以減輕政府財(cái)政壓力。同時(shí)考慮對(duì)土地市場(chǎng)的管理和宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)在交易所設(shè)立時(shí)由國(guó)有企業(yè)特別是國(guó)家土地管理部門下屬企業(yè)控制公司2/3以上股權(quán)，并須經(jīng)國(guó)務(wù)院或相關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立。交易所運(yùn)行中應(yīng)受到國(guó)家土地管理部門的監(jiān)管，交易規(guī)則的制定亦應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)和相關(guān)部門的土地管理政策。為方便各地土地交易，應(yīng)在各地設(shè)立土地交易所分支機(jī)構(gòu)，但都應(yīng)遵守相同的交易所制度和交易規(guī)則。

3.2 統(tǒng)一土地交易所職責(zé)

土地交易所的主要職責(zé)就是為土地使用權(quán)供需雙方提供交易信息和場(chǎng)所。

（1）接受縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門及各農(nóng)民集體所有權(quán)代表行使機(jī)構(gòu)（如村委會(huì)）的委托，發(fā)布擬劃撥、出讓或出租建設(shè)用地的相關(guān)信息。土地交易所在接受上述委托時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查建設(shè)用地供應(yīng)者及供應(yīng)地的各項(xiàng)材料。特別指出的是農(nóng)民集體委托交易所發(fā)布出讓集體建設(shè)用地信息時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交委托人身份證明，村民大會(huì)2/3成員通過的決議，國(guó)家土地、規(guī)劃等相關(guān)部門的核準(zhǔn)材料以及擬出讓土地相關(guān)信息等材料，如果提交材料不全，土地交易所有權(quán)拒絕委托。這樣可以從入市條件上規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，一方面，通過村民大會(huì)決議的提交有利于保護(hù)農(nóng)民利益，另一方面，通過相關(guān)部門的核準(zhǔn)有利于國(guó)家對(duì)建設(shè)用地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

委托人提交的材料通過土地交易所審查的，并需要委托土地交易所進(jìn)行建設(shè)用地交易的，應(yīng)當(dāng)與交易所簽訂委托合同。委托合同一般包括委托事項(xiàng)、時(shí)限、公告期限、委托費(fèi)用等條款。土地交易所應(yīng)提供委托合同示范文本，委托人與交易所簽訂委托合同時(shí)，對(duì)示范文本沒有包含的內(nèi)容可以由雙方另行補(bǔ)充。

（2）接受委托組織實(shí)施建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租交易活動(dòng)。出讓、出租建設(shè)用地需要“招拍掛”的，由土地交易所為出讓人和競(jìng)買人提供專門交易場(chǎng)所，按照《招拍掛規(guī)定》中的程序和規(guī)則，組織實(shí)施交易活動(dòng)。為保證“招拍掛”的順利進(jìn)行，土地交易所應(yīng)配備一定數(shù)量的專業(yè)人員和必要的設(shè)施，建立土地招標(biāo)拍賣專家?guī)?，為舉辦土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣會(huì)提供場(chǎng)所和服務(wù)。

（3）公示交易結(jié)果并組織交易雙方簽訂建設(shè)用地出讓、出租協(xié)議。 建設(shè)用地出讓、出租協(xié)議的簽訂標(biāo)志著建設(shè)用地首次流轉(zhuǎn)基本結(jié)束，還需要交易雙方到土地管理部門登記過戶。為方便操作，土地交易所內(nèi)也可設(shè)置登記代辦窗口，辦理建設(shè)用地登記手續(xù)。

（4）接受單位或個(gè)人委托發(fā)布擬轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押建設(shè)用地相關(guān)信息并組織市場(chǎng)交易。土地交易所的主要職責(zé)是組織實(shí)施建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)交易，建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)時(shí)不一定必須在土地交易所內(nèi)交易，但土地交易所并不排除提供相關(guān)服務(wù)。

（5）從事與土地交易相關(guān)的其他事務(wù)。例如收集、匯總、儲(chǔ)存、上報(bào)、發(fā)布土地交易信息行情，提供有關(guān)法律和其他信息咨詢服務(wù)；提供土地使用權(quán)交易、洽談、招商、展銷場(chǎng)所，為土地交易代理、地價(jià)評(píng)估、信息咨詢等中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)場(chǎng)所等。

3.3 建立土地流轉(zhuǎn)統(tǒng)一信息平臺(tái)

在信息技術(shù)高速發(fā)展的今天，建立土地流轉(zhuǎn)統(tǒng)一信息平臺(tái)，是建立統(tǒng)一交易市場(chǎng)的必要手段。土地交易所應(yīng)當(dāng)與中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)掛鉤，專門用于土地流轉(zhuǎn)信息的發(fā)布。土地交易所各分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)匯總建設(shè)用地交易的各項(xiàng)信息，并每天將信息發(fā)布到該信息平臺(tái)，主要包括各地每年的建設(shè)用地供地計(jì)劃、當(dāng)天擬流轉(zhuǎn)建設(shè)用地信息公告、地塊成交公示、用地交易成功的結(jié)果公告以及土地市場(chǎng)相關(guān)供求信息等。

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作者簡(jiǎn)介：

楊雅婷，天津大學(xué)文法學(xué)院講師，博士，主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)法。

基金項(xiàng)目：

天津市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃資助項(xiàng)目（TJFX12-020）；天津大學(xué)自主創(chuàng)新基金社會(huì)影響力一般項(xiàng)目（1306）。