7月9日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運商DTZ戴德梁行在京舉行了2015年第二季度媒體發(fā)布會，總結(jié)北京高端住宅市場、北京甲級寫字樓市場、北京商鋪市場、北京工業(yè)市場在本季度的發(fā)展及就京津冀一體化綱領(lǐng)下通州的發(fā)展趨勢進(jìn)行深入剖析。

北京高端住宅市場成交活躍，跑贏整體市場

2015年3月至5月期間，北京市新建商品住宅（不含保障性住房）銷售面積184.80萬平方米，環(huán)比下降23.28%，同比上漲24.02%；成交均價每平方米25,231元（4,056.43美元），環(huán)比微降0.81%，同比下降4.59%。本季度成交量低迷的主要原因是3月份春節(jié)剛過，市場表現(xiàn)冷清，僅成交44.96萬平方米，拉低了本季度總體成交量。

高端商品住宅在本季度的平均成交價格為每平方米55,180.28元（8,871.43美元），環(huán)比下降29.78%，下降主要原因為均價每平方米100,000元以上的項目成交減少，如盤古大觀項目, 上季度集中備案而本季未有成交?？傮w來看高端商品住宅市場仍然供需兩旺，總成交面積263,558.29平方米，環(huán)比僅減少5.96%。

就物業(yè)類型而言，本季度別墅類產(chǎn)品需求旺盛，成交面積環(huán)比上漲31.02%達(dá)到94,336.29平方米，但成交項目多以中端別墅產(chǎn)品為主，故成交價格略有下滑，環(huán)比降12.58%至每平方米46,654.81元（7500.77美元）。高端公寓市場本月成交169,222平方米，環(huán)比下降18.36%；成交均價為59,932.98元（9635.53美元），環(huán)比下降23.11%。

本季度高端商品住宅成交企穩(wěn)，帶動高端住宅租金上漲，整體市場平均租金環(huán)比上漲0.66%至每月每平方米178.53元（28.70美元）。各分市場租金上漲程度不同，其中高端公寓類產(chǎn)品租金漲幅較高，環(huán)比上漲0.73%至每月每平方米142.00元（22.83美元）；其次是別墅，平均租金環(huán)比上漲0.71%至每月每平方米118.17元（19.00美元）?？罩寐史矫?，市場平均空置率環(huán)比下降0.11個百分點至5.68%，高端公寓和服務(wù)式公寓的空置率分別為6.21%和2.75%，環(huán)比各跌0.13和0.23個百分點。

目前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，隨著政策持續(xù)寬松，以及降準(zhǔn)、降息在預(yù)期加強，對房地產(chǎn)市場有一定刺激作用。購房者預(yù)期也會發(fā)生改變，尤其是品質(zhì)好、資源稀缺的高端商品住宅項目，價格上漲會比預(yù)期更為強烈。目前高端商品住宅市場首先回暖，本季度總體供需兩旺，且隨著中糧瑞府等高端項目的入市，高端住宅市場的競爭將進(jìn)一步加劇。

北京寫字樓租賃市場回暖，今年上半年吸納量同比上漲78%

位于望京商圈的保利國際廣場已于2015年第二季度經(jīng)入市，該項目為北京甲級寫字樓市場帶來61,000平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間，使全市甲級寫字樓總存量達(dá)到6,029,543平方米。

就整體市場而言，春節(jié)過后北京寫字樓市場逐漸回暖。北京甲級寫字樓市場在本季度的平均租金環(huán)比微漲0.31%至每月每平方米 383.53 元（61.66美元），同比微漲0.86%?？罩寐史矫?，由于本季度新入市項目的預(yù)租狀況較好，并且企業(yè)租賃活動比上季度活躍，全市甲級寫字樓平均空置率因此環(huán)比下降0.86個百分點至4.55%。同時，本季度全市凈吸納量增至110,146.23平方米，環(huán)比上升 34.79%?？偨Y(jié)2015年前兩個季度全市累計吸納量為191,863.36 平方米，比去年同期上漲78.51%。

從租賃成交企業(yè)來看，本季內(nèi)資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場中的占比依然保持上升趨勢，占約76%。本季度成交企業(yè)中，金融和TMT類企業(yè)均為主力，二者大約共占總成交租賃的三分之二。

分商圈來看，北京甲級寫字樓核心商圈的租金于本季度穩(wěn)中有升，平均租金環(huán)比升0.07%至每月每平方米388.91元（62.53美元），而隨著非核心商圈變得逐漸成熟與完善，吸引了不少新租戶入駐，本季度非核心商圈租金增長亦明顯，平均租金環(huán)比上漲5.99%至每月每平方米261元（41.96美元）。尤其是望京商圈，在有新項目入市的情況下，空置率仍下降了2.84個百分點至25.88%，加上新入市項目的品質(zhì)較高，使得該商圈的租金環(huán)比上升5.84%至每月每平方米286.25元（46.02美元）。

中關(guān)村、燕莎及CBD商圈在下季度均有新項目，若能按期入市，將為市場帶來約14萬平方米的新供應(yīng)。由于項目均位于核心商圈，全市平均租金可望微漲，全市空置率在新項目拉動下亦會小幅上升。

北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將再次迎來供應(yīng)高峰

2015年1月至5月期間，北京市實現(xiàn)社會消費品零售總額3,955億元（635.85億美元），同比增長5.7%，增速比2014年同期回落1.2個百分點。

北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場在2015年第二季度有兩個新增項目入市，分別是位于房山的萬科Funmix和王府井商圈的金寶匯購物中心二期。這兩個項目共為北京零售物業(yè)市場帶來240,000平方米的新增供應(yīng) ; 至此，全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場總存量升至8,549,765平方米。

空置率方面，本季度雖然有新項目入市，但得益于新項目的招商效果，開業(yè)初期出租率較高，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場的總體空置率環(huán)比僅上漲0.45個百分點至12.05%。租金方面，由于新入市項目在郊區(qū)與核心商圈各一，使得全市購物中心租金基本與前一季度持平。

中糧萬科Funmix半島廣場于4月下旬開業(yè)，項目位于萬科在房山所拿三塊地之中的5號地塊上，投資額大概12.4億元（19.9億美元），打造了集百貨、餐飲、休閑娛樂、品味生活等多種業(yè)態(tài)為一體的購物中心。整個項目分為地上四層和地下兩層，主要業(yè)態(tài)包括冰場、影院、超市、餐飲等等，大部分是以體驗型業(yè)態(tài)為主。

The study outcome was to evaluate the compliance of the Hospital personnel with a FIT-based screening program by measuring the personnel participation rates.

至于5月開業(yè)的金寶匯二期則延續(xù)其專屬、精致的標(biāo)準(zhǔn)，致力為消費者打造精致藝術(shù)生活購物之地。目前該項目已引入意大利女性時裝品牌Blumarine、奢侈女裝品牌GIADA以及餐飲品牌北京宴、同慶樓等，另有部分店面處于裝修待開業(yè)狀態(tài)。

生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)居民對大型購物中心需求強烈，未來北京通州、大興等區(qū)域均有大型購物中心入市，這將給郊區(qū)居民帶來很大的便利。北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將于下季度再次迎來供應(yīng)高峰，如新項目都能按期入市，將為市場帶來668,000平方米的新供應(yīng)，這也將在一定程度上拉升商業(yè)市場的整體空置率，但考慮到這些項目各自不同的地理位置及市場定位，預(yù)計將不會對核心商圈的租金水平帶來明顯影響，因此租金預(yù)期會維持平穩(wěn)。

北京普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍

順鑫牽手物流中心如期于2015年第二季度入市，為北京工業(yè)（物流）市場帶來17,190平方米的新增供應(yīng)，至此，全市物流倉儲存量達(dá)到1,105,987平方米。

由于北京物流市場供應(yīng)持續(xù)緊張，需求旺盛，本季度北京物流倉儲市場在有新項目入市的情況下，空置率仍環(huán)比下降了10個百分點，至4.50%。另外，全市物流倉儲平均租金也出現(xiàn)小幅上漲，至人民幣每月每平方米38.69 元（6.22美元），環(huán)比上漲3.12%。

分區(qū)域來看，空港區(qū)域仍以其高品質(zhì)的服務(wù)和物流設(shè)施領(lǐng)先于其他區(qū)域，本季度該地區(qū)物流倉庫錄得平均租金為41.40元（6.66美元），環(huán)比上升2.14%。

位于平谷地區(qū)的普洛斯平谷馬坊物流園本季度成交活躍，成交企業(yè)以第三方物流企業(yè)為主。普洛斯大興物流園也分別于施耐德中國及上海英脈物流簽約了8,000平方米和5,000平方米的倉儲面積。

北京在2015年第二季度共成交工業(yè)用地2宗，成交面積為56,073平方米。在2015年上半年間，北京僅有5宗工業(yè)用地成交，較去年減少30宗；成交面積較去年同期下降89.43%。根據(jù)國土部5月17日發(fā)布的《關(guān)于下達(dá)〈2015年全國土地利用計劃〉的通知》，2015年全國下達(dá)各地新增建設(shè)用地計劃安排量與去年大致持平，且需嚴(yán)格控制特大城市用地，合理安排大中小城市和小城鎮(zhèn)用地計劃指標(biāo)。國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼指出，嚴(yán)控新增建設(shè)用地并非對所有類型用地規(guī)模“一刀砍”，而是減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加住所等生活用地，保障基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、社會民生、扶貧開發(fā)等必要用地。因此，北京工業(yè)用地供應(yīng)在未來將會更加緊張，而基于目前市場穩(wěn)定且旺盛的需求，預(yù)計北京優(yōu)質(zhì)倉庫供應(yīng)將處于緊張狀態(tài)，租金將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢。

京津冀一體化 通州成未來政經(jīng)中心

京津冀一體化已經(jīng)成為國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)層面非常重要的一個背景，同時也是推進(jìn)我國一線城市郊區(qū)化以及人口疏散方面的重要策略，其具體規(guī)劃也進(jìn)入了即將落地的階段。

通州從區(qū)位上來看,位于北京至天津廊道上的一個重要節(jié)點位置，因此它的未來發(fā)展趨勢與京津冀一體化的過程是密不可分的。

2015年7月9日，北京：全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)營運商DTZ戴德梁行今日舉行2015年第二季度媒體發(fā)布會，北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管全海燕，就京津冀一體化綱領(lǐng)下通州的發(fā)展趨勢進(jìn)行深入剖析。

京津冀一體化的內(nèi)容非常廣泛，而我們的關(guān)注點在于通州，所以為了抓住重點，我們將首先來關(guān)注其最重要的軸線部分，即北京至天津的廊道。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市功能兩個方向上來進(jìn)行分析，來對未來通州發(fā)展的趨勢進(jìn)行判斷。

北京至天津的廊道上可以分為北京、河北、天津三段，三段共同構(gòu)成一個完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，分別為以港貿(mào)、物流、先進(jìn)制造等升級二產(chǎn)為基礎(chǔ)的天津段；以融合承接、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、國家重點產(chǎn)業(yè)為連結(jié)的河北段；以及以金融、商務(wù)服務(wù)、尖端科技、國有企業(yè)總部所構(gòu)成尖頂?shù)谋本┒巍?/p>

該廊道產(chǎn)業(yè)骨架由若干個主要節(jié)點，包括北京的金融街、CBD、通州，河北的廊坊、大廠，以及天津的濱海新區(qū)、自貿(mào)區(qū)。

其中通州的產(chǎn)業(yè)功能在于幾方面，包括次級現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，是CBD未來的擴張部分，所承接的是服務(wù)于國內(nèi)、區(qū)域、城市等范圍內(nèi)的現(xiàn)代三產(chǎn)；文化傳媒產(chǎn)業(yè)集聚，未來將向非官媒方面以及新創(chuàng)意、新媒體的龍頭產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展；以及尖端醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，所規(guī)劃的國際醫(yī)療中心仍然處于籌劃階段，屬于通州遠(yuǎn)期的產(chǎn)業(yè)方向。

從城市功能發(fā)展來看，有以下幾方面：

第一，北京未來的空間格局會發(fā)生較為顯著的變化，主要在于首都圈的建立，即首都與北京之間的分離 —— 未來首都，也就是現(xiàn)在北京市比較核心的一些功能區(qū)域，將成為中央直屬的功能區(qū)，其定位在于國家層面上的政治、經(jīng)濟(jì)、社會、文化等各方面的中心。新綱領(lǐng)下的北京將成為與首都緊密連接的城市，主要起到服務(wù)、居住等方面的職能。目前北京市政府已經(jīng)提出行政機構(gòu)遷至通州的決定，意味著未來北京將是一個以通州為中心的城市空間，那么通州即是北京的行政中心以及服務(wù)中心。

第二，首都圈的建立使得未來北京、天津以及連結(jié)京津的河北城市在功能上的定位發(fā)生遷移，這種遷移是與其各自產(chǎn)業(yè)定位所相關(guān)的。首都作為國家層面的中樞，起到政治經(jīng)濟(jì)的主腦作用；而北京則為首都居民的首要人口活動區(qū)，同時兼具承接首都產(chǎn)業(yè)外溢的職能。廊坊和大廠兩個城市在在具備自身產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)核心的同時，起到宜居宜業(yè)的新城功能，也可以看做是新北京和天津的衛(wèi)星城。天津則以自身優(yōu)勢為主，重點發(fā)展我國北部貿(mào)易中心，打造京津發(fā)展軸的另一個重點端頭。

從以上幾個方面來看，通州未來的重點發(fā)展方向在于產(chǎn)業(yè)上，以承接北京外溢的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，建立屬于新北京的CBD，同時屬于首都的第二CBD；同時大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，并且建立在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代背景之下的新媒體、新文化產(chǎn)業(yè)體系。

功能方面，通州將成為京津冀一體化綱領(lǐng)之下新北京的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、服務(wù)中心、文化中心，同時從住宅物業(yè)的存量上來看，也是未來新北京的居住中心。