“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及其應(yīng)對

張勁濤

【摘要】隨著“營改增”的進(jìn)一步深入，在2015年，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)的“營改增”勢在必行。營業(yè)稅改增值稅的根本目的是為了減少重復(fù)征稅，為了減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，是結(jié)構(gòu)性減稅的重要措施?！盃I改增”從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)來的確能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低企業(yè)稅負(fù)，但不是所有的行業(yè)都能受益，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)在“營改增”中將會(huì)遇到很多的困難和挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的相關(guān)文件和具體實(shí)施細(xì)則尚未落地，因此房地產(chǎn)企業(yè)要未雨綢繆，及早做好應(yīng)對策略，以稅制改革為契機(jī)，加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型。本文就“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)造成的影響進(jìn)行了具體分析，并提出了應(yīng)對的策略。

【關(guān)鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)；應(yīng)對

隨著建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”日益臨近，在政府和各大主流媒體對“營改增”一遍叫好聲中，建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻顯得十分謹(jǐn)慎，據(jù)目前普華永道對全國20家大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查顯示，超過90%的受訪企業(yè)均表示了對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)上升的擔(dān)憂，其中近40%的企業(yè)認(rèn)為“營改增”后企業(yè)稅負(fù)會(huì)明顯上升。因此房地產(chǎn)行業(yè)有必要認(rèn)真思考“營改增”對企業(yè)的影響及要如何應(yīng)對。

一、“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

1.對企業(yè)稅負(fù)的影響

“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響是企業(yè)最關(guān)注的問題

（1）稅率對房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)的影響

現(xiàn)行稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅日依銷售全額繳納征收5%的營業(yè)稅，實(shí)行“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率可能為11%，也有可能為17%，稅率有大幅度上升，雖然營業(yè)稅和增值稅的稅基不同，營業(yè)稅是按銷售額全額征收，增值稅是采用抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的方式。假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率為11%，銷售收入為A，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的成本為B，現(xiàn)行稅制應(yīng)繳的營業(yè)稅為Ax5%，“營改增”后企業(yè)應(yīng)繳的增值稅為A÷（1+11%）×11%-B÷（1+11%）×11%，在不考慮其他稅種影響的情況下，計(jì)算兩種稅制下企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅和應(yīng)繳納的增值稅相等，則B/A=49.6%；若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅率為17%，按上述方法計(jì)算，則B/A=96.3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的成本達(dá)到銷售收入的96.3%時(shí)，“營改增”前后企業(yè)所繳納的流轉(zhuǎn)稅是相等的，但在實(shí)際經(jīng)營中這是不可能的。因此，“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅率定為11%，從理論上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若能獲取足夠的增值稅專用發(fā)票，流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)會(huì)有所下降；若增值稅率為17%，則企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)只會(huì)增，不會(huì)降。上述的假定中能獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣的成本稅率均為11%，但實(shí)際上涉及到房地產(chǎn)企業(yè)成本的許多行業(yè)是適用稅率為6%或3%，比如設(shè)計(jì)、咨詢、勘察等。 （2）“營改增”對土地增值稅和企業(yè)所得稅的影響 營業(yè)稅和增值稅雖都是流轉(zhuǎn)稅，但在稅制設(shè)計(jì)和財(cái)務(wù)核算上存在很大區(qū)別。增值稅為價(jià)外稅，營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入、成本按價(jià)稅分離計(jì)量，企業(yè)收入、成本、利潤將不同程度的降低，從而影響企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅。“營改增”后流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)增加，土地增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)有所減少，但流轉(zhuǎn)稅的增加是否能低于土地增值稅和企業(yè)所得稅的減少，一是要看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行的增值稅稅率；二是要看企業(yè)獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣額。

（3）受相關(guān)行業(yè)“營改增”的影響

與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)很多，“營改增”對這些行業(yè)的影響，勢必影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。建筑安裝業(yè)是與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)密切相關(guān)的直接上游企業(yè)，建筑業(yè)在“營改增”會(huì)受到很大的沖擊，由于建筑施工企業(yè)原料購買的品種繁雜，除了鋼材等主要材料能取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣外，大量的零星材料采購如砂石、石頭、泥土等無法取得增值稅專用發(fā)票，建筑施工企業(yè)的主要成本中人工成本占有很大比重，約占工程造價(jià)的25%，人力資源成本無法進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，因此建筑施工企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)上升。根據(jù)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的原理，建筑施工企業(yè)會(huì)將提高的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另外，融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三大成本之一，金融行業(yè)目前仍未實(shí)行“營改增”。這些密切相關(guān)行業(yè)的“營改增”將會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（4）“營改增”土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣對企業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)開發(fā)的成本主要有三大項(xiàng)：一是土地成本；二是建筑成本；三是融資成本。土地的成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的30%～40%。從目前來看土地成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)，“營改增”對一二線城市高地價(jià)獲取土地的企業(yè)是一個(gè)巨大的壓力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額是否可以抵扣，如何抵扣？這將影響房地產(chǎn)企業(yè)的總體稅負(fù)。

2.對企業(yè)經(jīng)營管理的影響

（1）在現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)具體的項(xiàng)目情況采用設(shè)立分公司、子公司或聯(lián)合開發(fā)等，“營改增”后，企業(yè)的納稅地點(diǎn)可能會(huì)發(fā)生變化，營業(yè)稅在項(xiàng)目所在地繳納，增值稅繳稅地點(diǎn)則在機(jī)構(gòu)所在地繳納。母子公司可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目納稅，總分公司只能匯總納稅。

（2）“營改增”后企業(yè)的預(yù)算編制、招標(biāo)、銷售定價(jià)等方面影響

“營改增”前，成本預(yù)算、決算都是按含稅價(jià)對相關(guān)原材料等進(jìn)行工：程造價(jià)預(yù)算的，“營改增”后將國家的工程定額標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)隨之重新進(jìn)行凋整，公司所有的預(yù)算和招標(biāo)將按新定額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整。

3.對企業(yè)財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算的影響

（1）營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，增值稅為價(jià)外稅，實(shí)行“營改增”后，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入因扣除增值稅而減少，假定稅率為17%，原主營業(yè)務(wù)收人為117萬元，“營改增”后主營業(yè)務(wù)收入變?yōu)?00萬元，增值稅銷項(xiàng)稅為17萬元，同理，也會(huì)降低同定資產(chǎn)的價(jià)值和主營業(yè)務(wù)成本。從而影響企業(yè)資產(chǎn)、利潤等財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（2）在現(xiàn)行的稅制下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平參差不齊，征收營業(yè)稅時(shí)不涉及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的問題，在發(fā)票的管理上也不是很嚴(yán)謹(jǐn)，其難以勝任增值稅征收事務(wù)的要求。“營改增”后會(huì)計(jì)核算工作、核算方法都發(fā)生了變化，增加了成本控制的難度。

（3）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響。現(xiàn)行稅制下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在房屋預(yù)售期便確認(rèn)預(yù)售收入，并預(yù)繳營業(yè)稅，這樣占用了企業(yè)的流動(dòng)資金?！盃I改增”后，項(xiàng)目前期購進(jìn)材料，施工投入等會(huì)產(chǎn)生大量的進(jìn)項(xiàng)稅留抵，不用繳納增值稅，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可緩解資金的壓力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對“營改增”的應(yīng)對措施

1.做好思想準(zhǔn)備

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部要在思想上高度重視，特別是公司領(lǐng)導(dǎo)決策層，不要認(rèn)為“營改增”只是財(cái)務(wù)部門的事情，要從上到下的統(tǒng)一思想，全員關(guān)注“營改增”，形成合力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真分析“營改增”對本企業(yè)的影響及企業(yè)自身的優(yōu)劣勢，對“營改增”前后的數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真分析測算，根據(jù)分析結(jié)果制定可行的方案。

2.做好人員調(diào)整和各職能部門應(yīng)對“營改增”的工作

應(yīng)對“營改增”條件許可的企業(yè)可成立專門的小組，負(fù)責(zé)研究“營改增”的應(yīng)對策略，并組織各部門的實(shí)施。財(cái)務(wù)部要配備專人負(fù)責(zé)增值稅的核算、發(fā)票管理及增值稅的申報(bào)工作，是規(guī)范會(huì)計(jì)工作，提升財(cái)務(wù)核算質(zhì)量，加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票管理。企業(yè)的采購部門、法務(wù)部、工程部等，要重新梳理已簽訂的合同，對上游供應(yīng)商、建筑施工企業(yè)進(jìn)行摸底、篩選，根據(jù)供應(yīng)商、建筑施工企業(yè)資質(zhì)、規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、報(bào)價(jià)等因素綜合考慮，并把開具是否能開增值稅專用發(fā)票作為選擇的重要條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重新測算并確定定價(jià)政策；調(diào)整企業(yè)全面預(yù)算體系；

3.加強(qiáng)人員培訓(xùn)

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，通過對相關(guān)業(yè)務(wù)人員（財(cái)務(wù)部、決算部、采購部、銷售部、辦公室等）進(jìn)行專業(yè)的增值稅專用發(fā)票知識(shí)的培訓(xùn)，全面系統(tǒng)的了解增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，以適應(yīng)增值稅征收的要求，保證“營改增”的順利過渡。

4.做好過渡朝的應(yīng)對

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的沖擊，首先要考慮的是日前已開工或已完工未完全銷售項(xiàng)目，這類項(xiàng)目成本已發(fā)生，無法再取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)的銷售，要按增值稅進(jìn)行繳納。國家政策尚未出臺(tái)，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好準(zhǔn)備，對現(xiàn)在已開工的項(xiàng)目進(jìn)行全面梳理，如進(jìn)度情況、成本情況、發(fā)票取得情況、銷售情況等等進(jìn)行分析研究，制定對這類項(xiàng)目具體的應(yīng)對方案。企業(yè)對需要采購的大型同定資產(chǎn)，除非必須，則可延緩采購時(shí)間，以期獲得同定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅；對小金額采購是否一定要取得增值稅專用發(fā)票等問題，要認(rèn)真測算價(jià)格變動(dòng)與增值稅的臨界點(diǎn)，以期對企業(yè)帶來更多利益。

參考文獻(xiàn)：

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