胡承超

摘 要：隨著物業(yè)管理模式在小區(qū)管理中的深入推行，物業(yè)管理單位與小區(qū)業(yè)主的糾紛也逐漸增多，如何應(yīng)對目前物業(yè)管理單位與小區(qū)業(yè)主的糾紛問題成了當(dāng)前物業(yè)管理中的首要大事。本文就是根據(jù)目前住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的不足提出相應(yīng)的解決辦法，以期能解決目前物業(yè)管理中所存在的問題提供一點(diǎn)幫助，最終提高我國的物業(yè)管理水平。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;住宅小區(qū);物業(yè)糾紛

物業(yè)管理在國外已有一百多年的歷史.而在我國物業(yè)管理直到1981年才正式誕生，它是近年來我國住房商品化過程中出現(xiàn)的新行業(yè)。現(xiàn)代物業(yè)管理是城市管理的一個(gè)重要組成部分，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)逐步走向私有化和多元化的今天，它表現(xiàn)出了蓬勃的生機(jī)。2007年立法機(jī)關(guān)對《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）進(jìn)行了修訂，把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，進(jìn)一步完善了業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，使得物業(yè)管理向著更人性化的方向發(fā)展。體現(xiàn)了我們國家民主化和法制化的發(fā)展進(jìn)程.有利于解決業(yè)主與物業(yè)管理的矛盾。我國住宅供需的完全市場化，對政府、開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司提出了許多新的要求，也出現(xiàn)了許多新的問題，加強(qiáng)商品化住宅尤其是物業(yè)管理的研究顯得尤為迫切與重要。本文擬從現(xiàn)代小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題著手，分析原因，并提出解決問題的對策。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商之間的法律關(guān)系不明確

由于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不成熟，在現(xiàn)實(shí)生活中。房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著隸屬關(guān)系。一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬機(jī)構(gòu)或子公司，其與開發(fā)商是從屬關(guān)系，這種關(guān)系在我國住宅小區(qū)占有很大比重;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還沒有成立前，有資格以原始大業(yè)主的身份選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，此時(shí)他們之間是一種短期的合同關(guān)系。而當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成立后.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利理應(yīng)由小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé).房地產(chǎn)開發(fā)商就需要將小區(qū)的各種原始資料交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但事實(shí)上，開發(fā)商由于利益上的原因，不愿輕易放棄物業(yè)管理。

2.物業(yè)收費(fèi)類型多，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

在我國，由于物業(yè)管理市場還不成熟.物業(yè)管理本身又存在“收費(fèi)類型多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多”的問題，因此，目前小區(qū)物業(yè)管理中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在最多的問題就是物業(yè)收費(fèi)。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)企業(yè)的生存之源，物業(yè)費(fèi)未能及時(shí)收繳。勢必對物業(yè)服務(wù)工作產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，最終可能影響業(yè)主的利益。通常，物業(yè)管理水平高的小區(qū)，物業(yè)繳費(fèi)率就高，而在物業(yè)管理水平低的小區(qū)，無論收費(fèi)多少，物業(yè)繳費(fèi)率都很低。物業(yè)管理水平?jīng)Q定著物業(yè)繳費(fèi)率的高低。而且，業(yè)主交納費(fèi)用的計(jì)費(fèi)面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)的，包括套內(nèi)建筑面積和公用分?jǐn)偯娣e。但現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主常常由于物業(yè)服務(wù)不到位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一而拒不交費(fèi)。

3.物業(yè)企業(yè)服務(wù)品種少，質(zhì)量低

在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是一些舊小區(qū)和房改房小區(qū)，由于業(yè)主經(jīng)濟(jì)收入以及所居住小區(qū)的條件限制，承擔(dān)不起較高的物業(yè)費(fèi)用。另一方面，物業(yè)管理公司大部分從業(yè)人員沒有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、公司管理落后。在服務(wù)品種上，僅限于提供清潔、保安、維修等基本服務(wù)，缺乏更深層次的物業(yè)服務(wù)意識。

二、新形勢下住宅小區(qū)物業(yè)管理的改革發(fā)展方向

首先，國家應(yīng)盡快修訂完善物業(yè)管理法律法規(guī)，理清政府、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、住戶各自的責(zé)任、權(quán)利、利益和之間的法律關(guān)系。其次，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。同時(shí)，應(yīng)該在新形勢下有創(chuàng)新思路，與物業(yè)管理的主體、對象和外部環(huán)境之間建立積極的關(guān)系，規(guī)范、完善企業(yè)外部條件，形成承諾，向社會(huì)和公眾公開評價(jià)機(jī)制。

1.進(jìn)一步嚴(yán)格實(shí)施分業(yè)經(jīng)營、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)

物業(yè)管理應(yīng)該是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后的事，《條例》第2 4條第二款規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位.應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！钡谖飿I(yè)管理發(fā)展還不成熟的初期.大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己組建的一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或由開發(fā)商的近親屬來進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理的。這就造成了業(yè)主把本應(yīng)是開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，引起許多物業(yè)管理糾紛，即使訴至法院，雙方也難以解決。所以政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《條例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。這樣，就會(huì)形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使得整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程.能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

2.提高物業(yè)服務(wù)水平，向著法制化的方向發(fā)展

隨著業(yè)主法律意識的不斷增強(qiáng)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將會(huì)得到更好的貫徹，實(shí)施對小區(qū)物業(yè)管理公司的監(jiān)督管理，明確開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)的房屋質(zhì)量責(zé)任。在業(yè)主委員會(huì)成立還缺乏條件的情況下，建立業(yè)主保護(hù)自己權(quán)益的條件和機(jī)制，建立對物業(yè)消費(fèi)的監(jiān)督機(jī)制;在有業(yè)主委員會(huì)做出租賃或解除合同決定時(shí)，建立能保證決定有效的體制，從而保證小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)主雙方合法的利益方面真正做到公開、公平、公正。

建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)信譽(yù)評價(jià)機(jī)制。通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的承諾，在最基本的服務(wù)項(xiàng)目上形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。通過考試核定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，通過產(chǎn)業(yè)評價(jià)，讓消費(fèi)者進(jìn)行物業(yè)公司的比較和選擇，逐步建設(shè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競爭規(guī)則。執(zhí)行服務(wù)價(jià)格透明化建立替換機(jī)制，杜絕物業(yè)服務(wù)形成壟斷。致力于基本服務(wù)價(jià)格公開化，公開價(jià)格有利于公正公開競爭，也有利于接受公眾評價(jià)。建立物業(yè)市場需求的虛擬組織要求功能專業(yè)化，存在的形式離散化，經(jīng)營方式合作化。突破企業(yè)有形界限，通過整合外部資源實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。實(shí)施物業(yè)服務(wù)社會(huì)化，增加收入。實(shí)行物業(yè)服務(wù)社會(huì)化，增加收入，提高工作效率。擴(kuò)大企業(yè)影響，占領(lǐng)更大市場，形成企業(yè)優(yōu)勢。④建立物業(yè)服務(wù)價(jià)格分離系統(tǒng)對住宅小區(qū)的最基本的項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的低收費(fèi)。對個(gè)人服務(wù)，實(shí)行區(qū)域內(nèi)業(yè)主購買服務(wù)的機(jī)制。最基本的項(xiàng)目做到不贏利，服務(wù)項(xiàng)目做到低成本高效率，專項(xiàng)服務(wù)專項(xiàng)收費(fèi)。

總之，只有不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，才能促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。