中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評價

陸寧　張詩青　張旭　于玲玲

摘要：基于近年來國內(nèi)的相關(guān)研究文獻，構(gòu)建包括6方面分類指標(biāo)和22項分類細化指標(biāo)的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系，通過數(shù)據(jù)運算得到2010～2012年中國30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的綜合得分及其排序，依據(jù)投資環(huán)境的相似程度對省會城市進行聚類分析，指出各省會城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況，明晰房地產(chǎn)投資環(huán)境建設(shè)的薄弱環(huán)節(jié)，以期為全國各省會城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境提供幫助。

關(guān)鍵詞：省會城市；房地產(chǎn)；投資環(huán)境；因子分析

中圖分類號：F293.3文獻標(biāo)志碼：A文章編號：1671-6248（2015）02-0059-06

隨著中國城市化進程的加速和人們社會需求的日益增長，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。截至2013年底，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達89 859家[1]。但由于房地產(chǎn)投資具有資金量大、投資回收期長、不確定因素多、風(fēng)險大等特點，一旦投資失敗必將損失慘重，因而房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)投資環(huán)境的要求越來越高。良好的房地產(chǎn)投資環(huán)境有助于吸引和利用國內(nèi)外投資，促進經(jīng)濟社會的健康、持續(xù)發(fā)展。目前，中國房地產(chǎn)投資向省會城市集中的傾向愈加明顯，因此，分析各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境的品質(zhì)，對于促進省會城市政府改善房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引更多的投資者并降低房地產(chǎn)投資企業(yè)的運營風(fēng)險具有積極的現(xiàn)實意義。

一、中國30個省會城市

房地產(chǎn)投資環(huán)境評價（一）指標(biāo)指系

為了全面反映城市房地產(chǎn)投資環(huán)境各方面的信息，依據(jù)科學(xué)性與實用性相結(jié)合、穩(wěn)定性與動態(tài)性相結(jié)合、效率性與效益性相結(jié)合的原則，考慮指標(biāo)數(shù)據(jù)的可測度、可獲取性，參考當(dāng)前學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)投資環(huán)境方面的相關(guān)研究成果[2-7]，系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資環(huán)境的影響因素，篩選確定出典型指標(biāo)，審慎歸納類別，建立中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系，如表1所示。

（二）數(shù)據(jù)的獲取及其標(biāo)準(zhǔn)化處理

2010～2012年，中國先后出臺了“國十一條”、“國十條”和“國八條”等房地產(chǎn)調(diào)控政策，影響了房地產(chǎn)投資環(huán)境。因此，對2010～2012年間中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價具有很強的現(xiàn)實意義。以前文建立的中國省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)體系為依據(jù)，將歷年《中國城市統(tǒng)計年鑒》[8-10]以及各省會城市的地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計部門網(wǎng)站和統(tǒng)計公報作為數(shù)據(jù)來源，選取2010～2012年中國30個省會城市（由于數(shù)據(jù)收集的原因，不包括臺北、香港、澳門、拉薩），在社會文化環(huán)境、市場環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境等6個方面的原始數(shù)據(jù)展開分析。

（三）確定公共因子

基于標(biāo)準(zhǔn)化處理后的數(shù)據(jù)，運用SPSS 20.0軟件[11]，根據(jù)特征值大于1和公共因子方差貢獻率至少大于80%的原則[12]，確定公共因子的個數(shù)。由表2可知，當(dāng)選取公共因子的個數(shù)為4時，2010～2012年中國30個省會城市樣本數(shù)據(jù)的特征值分別為1.550、1.638、1.525，累計貢獻率分別為80.82%、88.97%、81.26%，均符合大于80%的要求。所以，選擇4個公共因子，并分別表示為F1，F(xiàn)2，F(xiàn)3，F(xiàn)4。

（四）確定公共因子所代表的指標(biāo)和經(jīng)濟含義

基于相關(guān)性矩陣法計算因子載荷矩陣，進而采用方差最大正交旋轉(zhuǎn)法得出旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣，找出公共因子在哪些房地產(chǎn)投資環(huán)境指標(biāo)上具有較大載荷，進而確定公共因子所代表的房地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標(biāo)[13]。利用SPSS 20.0軟件，獲得2010～2012年中國30個省會城市旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣。由表3可知，建成區(qū)面積x1、人口密度x2、影劇院數(shù)量x5、商品房平均銷售價格x8、地區(qū)生產(chǎn)總值x9、第三產(chǎn)業(yè)增加值x11、實際利用外資x12、貨物進出口總額x14、金融機構(gòu)各項貸款余額x15、金融機構(gòu)存款余額x16、社會消費品零售總額x17、職工平均工資x18、城鄉(xiāng)居民儲蓄存款x19在第一公共因子上有較大載荷；醫(yī)院、衛(wèi)生院數(shù)x4、商品房銷售面積x7、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額x6、固定資產(chǎn)投資總額x10在第二公共因子上有較大載荷；普通高校在校學(xué)生數(shù)x3、人均GDPx13在第三公共因子上有較大載荷；建成區(qū)綠化覆蓋率x20、每萬人汽車擁有量x21、郵電業(yè)務(wù)總收入x22在第四公共因子上有較大載荷。

依據(jù)以上各公共因子主要承載的指標(biāo)信息，各公共因子的相應(yīng)經(jīng)濟含義為：第一類公共因子F1表明房地產(chǎn)投資環(huán)境的整體經(jīng)濟發(fā)展水平，可衡量房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境的發(fā)展水平；第二類公共因子F2可衡量房地產(chǎn)投資地的醫(yī)療水平、市場環(huán)境水平；第三類公共因子F3可衡量房地產(chǎn)投資地的人力資源儲備情況和經(jīng)濟規(guī)模大小；第四類公共因子F4則可衡量房地產(chǎn)投資地的基礎(chǔ)設(shè)施情況。

（五）因子得分計算與綜合排名

1.各年因子得分計算與綜合排名

采用SPSS 20.0軟件中回歸分析方法，得出各公共因子的得分系數(shù)矩陣，計算30個省會城市在第j個公共因子上的得分Fij，計算式如式（2）所示：Fij=a1jx′i1+a2jx′i2+…+a22jx′i22（2）式中， a1j，a2j，…，a22j表示指標(biāo)在第j個公共因子上的得分系數(shù)；x′i1，x′i2，…，x′i22表示標(biāo)準(zhǔn)化處理后的30個省會城市的原始數(shù)據(jù)。

以各公共因子的方差貢獻率為權(quán)重，分別計算2010～2012年30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境得分，并進行得分排名，見表4所示。

2.確定2010～2012年的綜合排名

由于近期數(shù)據(jù)與遠期數(shù)據(jù)對評價結(jié)果的影響不盡相同，為了有效地提高計算結(jié)果的真實可靠性，應(yīng)該按照年份給其賦予不同權(quán)重。參考相關(guān)文獻，2010～2012年的權(quán)重分別取為1/6、2/6、3/6，以此計算2010～2012年平均公共因子得分和綜合得分，如式（3）所示：Fij=∑3g=1g6×Fij（g）（3）式中，F(xiàn)ij為第i個省會城市在第j個公共因子上三年的平均得分，F(xiàn)ij（g）表示第i個省會城市在第j個公共因子上在第g年的得分。計算2010～2012年30個省會城市平均因子得分和綜合得分（表5）。

二、中國30個省會城市房地產(chǎn)

投資環(huán)境綜合分析（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境狀況分析

依據(jù)表5所示，從房地產(chǎn)投資環(huán)境評價綜合得分方面看，北京、上海、廣州、重慶、天津、成都、杭州、南京、武漢、沈陽名列前10名，這些城市都是經(jīng)濟整體發(fā)展水平較高的城市。而呼和浩特、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等西部省會城市排名靠后?？梢钥闯?，中國30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境總體上呈現(xiàn)出東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征，房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平有密切的關(guān)系。

依據(jù)表5，從公共因子F1排名來看，名列綜合排名前10的城市（除重慶外）的排名也位居前列，這些城市在經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、消費環(huán)境方面有較高水平。從公共因子的權(quán)重來看，F(xiàn)1所占權(quán)重最大，在這個因子上的得分對整個綜合排名最終結(jié)果具有重要影響。由此可知，城市的整體經(jīng)濟發(fā)展水平和實力仍是決定房地產(chǎn)投資環(huán)境的關(guān)鍵方面。在反映醫(yī)療水平和市場環(huán)境水平的公共因子F2的得分排名中，30個省會城市得分差異非常明顯，得分第一名的重慶（4.180 09）與得分最低的烏魯木齊（-0.934 77），二者得分相差較大。上海、天津、重慶、成都這樣較發(fā)達地區(qū)以高分位居前列，這些省會城市的市場環(huán)境、醫(yī)療水平在國內(nèi)具有領(lǐng)先優(yōu)勢，是提升這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境、吸引投資者的主要因素。烏魯木齊、呼和浩特、銀川、?？?、蘭州、西寧在公共因子F2的得分排名中得分較低，除了海口位于東部地區(qū)外，其余城市全部位于西部地區(qū)，這說明西部城市醫(yī)療水平較低、房地產(chǎn)起步較晚。在公共因子F3的單項排名中，廣州、武漢、南京、鄭州、長沙、西安等城市躋身前10名，這些城市的普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP較高，在一定程度上可以說明這些城市有較好的人力資源儲備與經(jīng)濟規(guī)模。而銀川、西寧、貴陽等西部城市則排名靠后，這些城市的經(jīng)濟外向度不高，而且普通高校在校學(xué)生數(shù)和人均GDP普遍偏低，這在很大程度上限制了這些城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的提升。F4公共因子的排名情況很值得我們注意，上海、重慶、天津、成都等部分綜合排名靠前的城市在這項因子得分比較低，而綜合排名居后的石家莊、昆明、南昌、銀川等城市的此因子得分較高，表明房地產(chǎn)投資的基礎(chǔ)設(shè)施狀況尚未成為影響投資環(huán)境的主要因素。

（二）房地產(chǎn)投資環(huán)境的聚類分析

依據(jù)表5中30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價綜合得分中的數(shù)據(jù)，運用Chebychev距離的方法，對30個省會城市房地產(chǎn)的投資環(huán)境進行聚類，將30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分為五大類：

一類投資區(qū)域包括北京和上海，這兩個城市的綜合得分位列第一和第二位，屬于領(lǐng)頭羊型集團，這充分說明北京、上海兩地的房地產(chǎn)投資環(huán)境相對比較優(yōu)越。這兩地都是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和全國的中心城市，應(yīng)發(fā)揮北京、上海的中心帶動作用，充分提升周邊城市投資環(huán)境競爭力，聯(lián)合營造優(yōu)良的房地產(chǎn)投資環(huán)境，形成一個房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合體，實現(xiàn)資源共享、共同發(fā)展的良好局面。

二類投資區(qū)域是廣州，雖然其綜合得分排名第三，但與北京、上海兩地相比還是有一定的差距，屬于挑戰(zhàn)型集團。廣州屬于東部沿海開放城市，房地產(chǎn)業(yè)起步要比內(nèi)陸城市早若干年，地方經(jīng)濟活躍，投資環(huán)境較為成熟。但該城市的醫(yī)療水平和市場環(huán)境相對北京、上海而言較為薄弱，在消費環(huán)境、金融環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境方面要優(yōu)于其他城市。依據(jù)表5可知，廣州欲進一步改善其房地產(chǎn)投資環(huán)境，應(yīng)著重提升其醫(yī)療水平和市場環(huán)境。

三類投資區(qū)域包括南京、武漢、天津、西安、成都、鄭州、長沙、濟南、沈陽9個城市，屬于趕超型集團，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中均位于中上游。這些城市除重慶、成都、沈陽、西安外，基本位于中國中東部地區(qū)，城市化以及房地產(chǎn)業(yè)都發(fā)展迅速，經(jīng)濟基礎(chǔ)好，交通便利，占全國總?cè)丝诘谋壤^大。這些城市普遍在人力資源儲備和經(jīng)濟規(guī)模方面具有一定優(yōu)勢，今后應(yīng)當(dāng)在其他方面不同程度地提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

四類投資區(qū)域包括合肥、福州、哈爾濱、石家莊、杭州、昆明、南昌、長春、太原、貴陽、南寧、烏魯木齊、呼和浩特、銀川、?？?、蘭州、西寧17個城市，屬于儲備型集團。由表5可知，這些城市的投資環(huán)境綜合得分并不高，基本上均為負(fù)值，在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中下游。從地理位置上看，這些城市分布也不集中。福州、?？谖挥跂|部地區(qū)，石家莊、太原、合肥、南昌居于中部地區(qū)，而南寧、貴陽、昆明、蘭州、西寧、呼和浩特等大多數(shù)城市則位于西部地區(qū)。這些城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經(jīng)濟規(guī)模和人力資源儲備狀況方面有較弱表現(xiàn)，故應(yīng)重點提升其在這方面的環(huán)境水平。

五類投資區(qū)域僅包括重慶。重慶被單獨劃為一類，原因是重慶的各因子得分不平衡，說明重慶房地產(chǎn)市場前景較好，醫(yī)療水平和市場環(huán)境也優(yōu)于其他城市，但是經(jīng)濟、金融、消費環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境相對落后，因此，在以后的發(fā)展中要特別注意經(jīng)濟、金融、消費環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境的提升完善，以求全面提升房地產(chǎn)投資環(huán)境。

三、結(jié)語通過對2010～2012年中國30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境樣本數(shù)據(jù)進行計算排名和聚類分析，研究結(jié)果表明，經(jīng)濟發(fā)展水平、醫(yī)療水平、市場環(huán)境和人力資源儲備情況是影響中國房地產(chǎn)投資環(huán)境的主要方面，而基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境尚未成為影響中國房地產(chǎn)投資環(huán)境水平的主要因素，這說明中國各省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境水平主要還是依賴經(jīng)濟增長狀況。從30個省會城市房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的結(jié)果來看，中國各省會城市的房地產(chǎn)投資環(huán)境水平發(fā)展十分不均衡，呈現(xiàn)出明顯的東部至西部逐漸變?nèi)醯目臻g差異性特征，表明房地產(chǎn)投資環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平有密切的關(guān)系。從聚類結(jié)果可知，中國30個省會城市依據(jù)房地產(chǎn)投資環(huán)境的相似性共分為5類：北京、上海屬于領(lǐng)頭羊集團；南京、武漢、天津等在房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合排名中位于中上游的城市屬于趕超型集團；廣州雖然投資環(huán)境優(yōu)越，但與北京、上海兩地相比在醫(yī)療水平和市場環(huán)境方面還是有一定的差距，故單獨劃分為挑戰(zhàn)型集團；合肥、福州、哈爾濱、石家莊等城市在醫(yī)療、市場環(huán)境、經(jīng)濟規(guī)模和人力資源儲備狀況方面表現(xiàn)較弱，綜合排名靠后，屬于儲備型集團；而重慶則被單獨劃為一類。

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