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關于房產(chǎn)測繪的特點及技術應用

葛振 朱江

南京市浦口區(qū)新浦房產(chǎn)測繪隊 江蘇南京 211800

[摘要]房產(chǎn)測繪是獲取房產(chǎn)面積等信息的重要手段，房產(chǎn)測繪結果的準確性影響著房產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理和住戶法律權益，因此確保測繪結果的穩(wěn)定可靠是房產(chǎn)測繪行業(yè)發(fā)展的基石。本文從法定性、專業(yè)性和現(xiàn)勢性三個方面闡述了房產(chǎn)測繪的特點及其技術應用現(xiàn)狀，從法律、專業(yè)和發(fā)展前景等角度對房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀和發(fā)展進行了剖析。

[關鍵詞]房產(chǎn)測繪；法定性；專業(yè)性；現(xiàn)勢性

1.引言

房屋是社會生產(chǎn)生活的重要物質(zhì)基礎，房屋信息的完備性對于保證生產(chǎn)生活的順利開展具有重要的影響。房產(chǎn)測繪是獲取房屋信息的主要手段，通過房產(chǎn)測繪，能夠有效地獲取房屋數(shù)據(jù)，作為房地產(chǎn)管理的數(shù)據(jù)基礎，同時作為房產(chǎn)產(chǎn)權管理的重要依托，也是建筑規(guī)劃和使用的重要支撐，可以說，房產(chǎn)測繪的重要性不言而喻。房產(chǎn)測繪的特點可以總結為法定性、技術性及現(xiàn)勢性，本文將針對房產(chǎn)測繪的不同特點及其技術應用情況進行詳細地闡述。

2.房產(chǎn)測繪的法定性

房產(chǎn)測繪作為獲取房屋信息的主要手段，可以用于房屋產(chǎn)權登記和產(chǎn)籍管理等工作，這些工作對于住戶來說是十分重要的。開展房產(chǎn)測繪工作，也是國家和政府部門對房產(chǎn)管理的要求，基于房產(chǎn)測繪建立房屋使用檔案，同時確定房屋的所有權等相關權利，是保護住戶法律權益的有效途徑。因此，制定完善的法律法規(guī)，對房產(chǎn)測繪的流程和方法進行嚴格的法律規(guī)定，對于保障測繪數(shù)據(jù)的可靠性、保障住戶的合法權益具有重要的現(xiàn)實意義。我國在房產(chǎn)測繪方面已經(jīng)初步形成了一套由法律、行政法規(guī)、地方性犯規(guī)和規(guī)范文件等為核心內(nèi)容的法律保障體系。通過法律的手段確認房產(chǎn)測繪結果的法律效力，作為房產(chǎn)使用、交易及發(fā)生產(chǎn)權糾紛時的法律文件。

3.房產(chǎn)測繪的專業(yè)性

房產(chǎn)測繪是隸屬于測繪學科，是一門傳統(tǒng)的學科，因此在房產(chǎn)測繪過程中，要體現(xiàn)測繪學科的嚴謹性和專業(yè)性。同時作為一門應用學科，在房產(chǎn)測繪工作中，需要與房地產(chǎn)管理業(yè)的需求相結合。由于房產(chǎn)測繪與戶主的利益息息相關，且在測繪過程中經(jīng)常出現(xiàn)房屋建筑面積測繪結果與理想值不符的情況，在此從不同的角度對產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因進行剖析。

3.1實測數(shù)據(jù)和預測圖紙不符

由于房屋的預測數(shù)據(jù)是根據(jù)施工圖紙預測得知的，與實際施工后側記的數(shù)據(jù)具有一定的差距，考慮到施工過程的各種不確定因素，通過現(xiàn)場實地考察測量得到的數(shù)據(jù)更能夠反映實際房產(chǎn)的信息，相比起預測數(shù)據(jù)也更有說服力，因此實地測量數(shù)據(jù)與預測數(shù)據(jù)不同也是在所難免的，且是客觀存在的。

3.2技術應用不當

造成房屋測繪面積與理想值不同的另一個因素是測繪的技術應用不當，這是造成測繪面積與預測值不符的主觀因素，是測繪人員在工作中的過失。技術應用不當可以發(fā)生在測繪的各個階段，主要是外業(yè)數(shù)據(jù)測量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、資料整理與歸檔三個階段。

通過外業(yè)測量，能夠使得對所測量尺寸能夠保證在沒有相關圖紙參考的情況下，獨立測算出建筑物的總建筑面積和分層分戶的建筑面積。而在這個過程中，由于鋼卷尺的使用、房屋形狀的不規(guī)則和拐點、圓弧形狀測繪的復雜性等原因，會產(chǎn)生一定的測量誤差，導致實際測量結果與預測值存在偏差。

業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)處理，是依據(jù)測量數(shù)據(jù)對房屋面積的計算，然而業(yè)內(nèi)計算在分攤計算方法的選擇和分攤部位的確定具有一定的分歧，這也是造成房屋面積實際測量值與預測值不同的原因之一。房產(chǎn)測繪中通常將房屋面積測算概括為幢、功能區(qū)、專有部分、共有部分、房屋基本單元、公共通道等部分。在進行共有建筑面積部位的確定時，常通過整幢服務、單一功能區(qū)服務和由各層各自進行分攤的方式確定共有建筑面積。且在分攤時會分別考慮普通住宅樓和多功能綜合樓兩種情況。

資料整理與歸檔階段相當于房產(chǎn)測繪的成果的匯總階段，這其中的成果主要包括測算依據(jù)，如房產(chǎn)測繪技術設計書、電子施工圖等；成果數(shù)據(jù)，如測繪報告書、匯交數(shù)據(jù)等。檢查數(shù)據(jù)，如質(zhì)量評定、技術總結等。通過上述資料的整理，能夠完成數(shù)據(jù)的歸檔和有序化工作，便于之后提供審計和檢索等服務。在此過程中出現(xiàn)的疏漏會使得測繪取得的數(shù)據(jù)無法正確完好的保存下來。

4.房產(chǎn)測繪的現(xiàn)勢性

房產(chǎn)測繪隨著建筑行業(yè)的發(fā)展，表現(xiàn)出了很強的現(xiàn)勢性。目前，建筑行業(yè)隨著我國城鄉(xiāng)建設規(guī)模的不斷擴大而快速發(fā)展，且隨著智能生活理念的引入，建筑行業(yè)正想著智能化、數(shù)字化的方向發(fā)展。相應的，為了適應建筑的發(fā)展，房產(chǎn)測繪的數(shù)據(jù)種類也體現(xiàn)出了多元化和復雜化，且房產(chǎn)測繪技術也在不斷的革新和進步。房產(chǎn)測繪和建筑行業(yè)的發(fā)展是相互促進的，智能家園的發(fā)展促使房產(chǎn)測繪技術的發(fā)展，而測繪獲取的數(shù)據(jù)也是建設數(shù)字化園區(qū)甚至數(shù)字城市的重要依據(jù)。因此，房產(chǎn)測繪現(xiàn)勢性的體現(xiàn)，對于房產(chǎn)測繪跟上時代發(fā)展的步伐，實現(xiàn)與建筑也發(fā)展的雙贏直觀重要。

5.總結

房產(chǎn)測繪與一般測繪不同，測繪結果影響房地產(chǎn)管理的方方面面，并影響著政府職能部門的產(chǎn)權和產(chǎn)籍管理，更對住戶的法律權益具有深遠的影響。因此房產(chǎn)測繪需要具有法定性，需要在相關法律法規(guī)體系下嚴格按照規(guī)范流程開展，以確保住戶的合法權益不會受到侵害。同時，房產(chǎn)測繪作為測繪學科的一員，其專業(yè)性無可替代，應在測繪過程中盡可能地降低主客觀因素，提高測繪結果的準確性和可靠性。此外，房產(chǎn)測繪應該與時俱進，表現(xiàn)出現(xiàn)勢性，不斷適應建筑發(fā)展的需求，不斷革新自身的測繪技術，為智能家園和數(shù)字化園區(qū)的發(fā)展奠定堅實的技術基礎。

參考文獻

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