王穎　唐浩　徐海秀

摘要：房地產(chǎn)具有的金融屬性和政治屬性推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，進(jìn)而形成泡沫。房地產(chǎn)泡沫給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和安居工程帶來(lái)巨大隱患。采用歷史分析的方法，在分析哈爾濱市2007——2013年房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，剖析哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫宏微觀方面的成因，提出相應(yīng)的防治措施，為政府調(diào)控哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；成因；土地財(cái)政

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1008-7133（2015）04-0032-05

通常情況下，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格在相對(duì)較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)不斷地上漲，并且這種上漲還會(huì)不斷吸引新的購(gòu)買(mǎi)者，從而引起房?jī)r(jià)新一輪的高漲，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際價(jià)值，這時(shí)認(rèn)為產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫不能反映物質(zhì)財(cái)富的實(shí)際增長(zhǎng)。

1哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r

隨著國(guó)家房地產(chǎn)政策的調(diào)整，哈爾濱這個(gè)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到一定程度的影響。同國(guó)內(nèi)其他地區(qū)相同，哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從投機(jī)氣氛濃重供需兩旺到觀望氣氛濃重交易量下跌這一過(guò)程。

1.1投資環(huán)節(jié)

通過(guò)比較房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資以及兩者的比率等3個(gè)指標(biāo)，如表1所示，可以看到，2007-2013年哈爾濱市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率在2011年達(dá)到峰值，隨后回落。同一期間，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資也保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重一直維持在較高水平，2009-2010年3個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)異常波動(dòng)，分析其原因，主要是由于美國(guó)次貸危機(jī)的影響，我國(guó)政府增加4萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額激增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重有所下降。

將哈爾濱的指標(biāo)與全國(guó)的指標(biāo)對(duì)比，可以看到哈爾濱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一直低于全國(guó)水平如表2所示。這說(shuō)明哈爾濱市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比較理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)比較穩(wěn)定。但是2012年，哈爾濱市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重為19.5%，高于全國(guó)平均水平0.3個(gè)百分點(diǎn)，這預(yù)示著哈爾濱市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模出現(xiàn)膨脹狀態(tài)。

1.2銷售環(huán)節(jié)

從2個(gè)方面分析哈爾濱市商品房住宅的銷售情況。首先從銷售套數(shù)看，2007-2012年哈爾濱市商品住宅的銷售套數(shù)呈遞增趨勢(shì)，2012年達(dá)到頂峰，如表3所示。這一時(shí)期90平米以下中小戶型的銷售套數(shù)占商品住宅銷售套數(shù)一直徘徊在60%左右，這說(shuō)明這個(gè)階段剛需型購(gòu)買(mǎi)力處于哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。2013年哈爾濱市商品房成交戶均面積大幅上漲，90平米以下戶型的銷售套數(shù)比重下降至35%，探究其原因，一方面由于政策導(dǎo)向，銀行首套利率等，使得剛性戶型面積需求有小幅增長(zhǎng)，一步到位的小兩室取代一室半成為剛需主力；另一方面2013年改善性需求增加，導(dǎo)致大戶型的成交占比增加。其次從銷售面積看，除了2008年受美國(guó)次貸危機(jī)影響，銷售面積有所下降外，其他年份哈爾濱市商品住宅銷售面積一直保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2013年達(dá)到1206.6萬(wàn)m²。在這個(gè)過(guò)程中，不難看到隨著政策環(huán)境的變化，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)大、限購(gòu)執(zhí)行力度加強(qiáng)等，銷售面積的增長(zhǎng)幅度也有波動(dòng)。

1.3商品房住宅價(jià)格

雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)一直在進(jìn)行宏觀調(diào)控，但是2007-2010年哈爾濱市商品房?jī)r(jià)以10%～30%的速度上漲，2011年上漲速度放緩，2012-2013年房?jī)r(jià)略有回落，但仍然維持在整體較高水平，這樣的高房?jī)r(jià)讓不少買(mǎi)房者望房興嘆。同期，房?jī)r(jià)收入比不斷提高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際合理區(qū)間3～6的水平，如表4所示，這說(shuō)明哈爾濱市的房地產(chǎn)泡沫化很嚴(yán)重，房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越不是由剛性需求在支撐了，而是更多受投資性需求的推動(dòng)。一旦哈爾濱市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，城市化進(jìn)程放慢，那么缺乏真實(shí)需求的房地產(chǎn)價(jià)格將難以繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)及維持高價(jià)格，泡沫的破滅將不可避免。

2哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

2.1哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫形成的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境密不可分。房地產(chǎn)泡沫資產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟(jì)總量中的占比增加到一定程度，就會(huì)產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)虛假繁榮，導(dǎo)致整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)總量出現(xiàn)超常增長(zhǎng)，進(jìn)而促使房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹。

（1）土地的稀缺性引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。盡管哈爾濱市的城區(qū)面積在不斷擴(kuò)大，但是土地資源依然是稀缺有限相對(duì)匱乏的。土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個(gè)社會(huì)最基本的福利要求，人們對(duì)居住條件的要求是沒(méi)有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增加，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求呈不斷擴(kuò)大的趨勢(shì)。這種需求既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的客觀需求又有對(duì)房地產(chǎn)獲利的需求，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)價(jià)格脫離實(shí)際產(chǎn)生泡沫。

（2）“土地財(cái)政”引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。所謂土地財(cái)政是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，屬于預(yù)算外收入，又叫第二財(cái)政。2004年我國(guó)開(kāi)始實(shí)施建設(shè)用地的市場(chǎng)化制度，即土地的“招、拍、掛”制度。在這種情況下地方政府必然樂(lè)見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格高漲，從而從土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓中獲得巨額的財(cái)政收入，在控制不適當(dāng)?shù)臅r(shí)候便助推了樓市泡沫。

哈爾濱市跟其他城市一樣，地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴十分嚴(yán)重，土地出讓金是政府收入的主要來(lái)源。同時(shí)由于沒(méi)有相應(yīng)的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，因此對(duì)政府的土地出讓行為無(wú)能為力，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，從成本方面推高商品住宅的最終價(jià)格，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

（3）金融機(jī)構(gòu)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。一方面，房地產(chǎn)本身屬于不動(dòng)產(chǎn)，是生產(chǎn)生活的必需品；另一方面，房地產(chǎn)具有金融屬性，投資房地產(chǎn)可以達(dá)到資金保值增值的目的。但是房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的投資資本。哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源主要有3個(gè)渠道：一是房地產(chǎn)商的自有資金；二是國(guó)內(nèi)貸款（主要為銀行貸款）；三是定金及預(yù)付款，即通過(guò)“賣(mài)樓花”的方式，提前吸收消費(fèi)者的資金并使用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。近幾年，隨著金融市場(chǎng)體系的不斷完善，哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款所占的比重逐年增加。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率較高且房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，銀行一般愿意發(fā)放這類貸款。這就形成了一個(gè)怪圈，即先由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，然后將取得的開(kāi)發(fā)貸款投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，推動(dòng)土地價(jià)格上漲，進(jìn)而導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲。這樣用來(lái)作抵押貸款的貸款抵押物的價(jià)值上漲，致使銀行放貸額度進(jìn)一步增加，開(kāi)發(fā)商得到更多的房屋銷售款，再一次投入到房地產(chǎn)業(yè)中。這種反復(fù)貸款投資的情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高，泡沫進(jìn)一步膨脹。

2.2哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫形成的微觀因素

（1）開(kāi)發(fā)商及利益相關(guān)者的推動(dòng)作用。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的利益相關(guān)者包括以下主體：地方政府、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、媒體、購(gòu)房者（包括出于消費(fèi)性需求的老百姓和投資者、投機(jī)者）。房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格即是以上利益相關(guān)者博弈的結(jié)果。其中地方政府、開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、媒體以及投機(jī)者很容易達(dá)成一致，形成合謀。哈爾濱市政府依靠土地出讓金獲得大量財(cái)政收入，開(kāi)發(fā)商從銀行獲得貸款，提高資金杠桿，并以土地成本上漲為理由提高房屋售價(jià)，同時(shí)通過(guò)媒體炒作，引導(dǎo)市場(chǎng)保持對(duì)于房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，再加上投機(jī)者的推波助瀾，房?jī)r(jià)進(jìn)入了飛漲的通道。

（2）投機(jī)因素和預(yù)期因素相互作用。隨著哈爾濱經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，社會(huì)積累了大量的閑置資金。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)，這些資金被投入到房地產(chǎn)行業(yè)，從而房地產(chǎn)行業(yè)的投資規(guī)模得以大幅提升。隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲及人們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的樂(lè)觀，房地產(chǎn)業(yè)交易量加大，隨之產(chǎn)生越來(lái)越多的投機(jī)現(xiàn)象。從而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房地產(chǎn)價(jià)格超過(guò)其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果社會(huì)資金在高利潤(rùn)的驅(qū)使下過(guò)度集中于房地產(chǎn)業(yè)，一方面會(huì)造成其他產(chǎn)業(yè)的投資減少，阻礙經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期均衡發(fā)展，新建房屋的過(guò)度供應(yīng)。另一方面，在過(guò)度投機(jī)的氛圍下，過(guò)度供應(yīng)的商品房被悉數(shù)銷售，造成商品房供不應(yīng)求的假象，致使商品房?jī)r(jià)格被不斷推升，空置率持續(xù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商的投資規(guī)模越來(lái)越大，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷上升。為了償還貸款，維持現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)商就會(huì)想盡辦法推高房?jī)r(jià)，讓市場(chǎng)保持房?jī)r(jià)會(huì)上漲的預(yù)期。

（3）房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)業(yè)具有政治屬性，一直以來(lái)都是地方政府大力支持的行業(yè)。地方政府為了提升政績(jī)，經(jīng)常推出一系列的優(yōu)惠措施和政策鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。地方政府在房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)誤引導(dǎo)，使得經(jīng)濟(jì)適用房與高端住房的開(kāi)發(fā)比例失調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品供給類型失調(diào)會(huì)導(dǎo)致中低端產(chǎn)品的需求過(guò)旺、供給不足，進(jìn)而產(chǎn)生泡沫。哈爾濱市房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失衡主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，隨著近年來(lái)哈爾濱市房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升，某些開(kāi)發(fā)商為追求高額利潤(rùn)，在對(duì)商品房市場(chǎng)缺乏準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的情況下，盲目上大戶型、高檔次項(xiàng)目。單套商品住宅總價(jià)過(guò)高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的承受能力。而面對(duì)中低收入者的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供給相對(duì)不足，造成了中、高價(jià)位樓盤(pán)過(guò)剩和低價(jià)位樓盤(pán)短缺并存的現(xiàn)象。另一方面，在哈爾濱市各區(qū)域中，江南地區(qū)市場(chǎng)尤其是南崗區(qū)、道里區(qū)的中心地帶以其交通便利、配套設(shè)施齊全等優(yōu)勢(shì)成為哈爾濱市市民購(gòu)房的首選區(qū)域，各大房地產(chǎn)商也紛紛將開(kāi)發(fā)資金投入其中，其市場(chǎng)一片火熱，而相比之下，市郊和江北地區(qū)卻冷冷清清，市場(chǎng)供給過(guò)剩，這就造成哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)象。

3哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫的治理建議

通過(guò)對(duì)哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫及其成因的分析，看到哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫在短期內(nèi)有繼續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)，因此哈爾濱市政府應(yīng)該采取必要的手段，及時(shí)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，將房地產(chǎn)泡沫的危害降到最低。

3.1針對(duì)土地資源進(jìn)行宏觀調(diào)控

（1）合理推行土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格改革。在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)上，政府處于絕對(duì)壟斷的地位。開(kāi)發(fā)商花高價(jià)獲得土地使用權(quán)后，就擁有了土地的自由定價(jià)權(quán)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有一定的需求剛性，開(kāi)發(fā)商會(huì)盡可能地設(shè)定較高的價(jià)格以獲得最大限度的利潤(rùn)。對(duì)此筆者認(rèn)為政府可以在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中運(yùn)用宏觀調(diào)控手段限定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，努力控制房地產(chǎn)業(yè)投資報(bào)酬率處于社會(huì)平均利潤(rùn)率的范圍內(nèi)，以抑制房地產(chǎn)泡沫的過(guò)快膨脹。

（2）建立合理的土地供給儲(chǔ)備制度。近年來(lái)，隨著哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，商品房存量明顯下降，市場(chǎng)曾經(jīng)一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，為此哈爾濱市政府應(yīng)該制定科學(xué)合理的土地供給計(jì)劃，建立科學(xué)的土地儲(chǔ)備制度，根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的需要，適當(dāng)?shù)刂鸩酵斗磐恋厥褂脵?quán)，特別是在房地產(chǎn)業(yè)需求不足時(shí)，可以考慮回收一部分土地使用權(quán)，從而維持房地產(chǎn)市場(chǎng)上土地要素這個(gè)最重要因素的供給穩(wěn)定。

3.2對(duì)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀控制

（1）加大公共工程的投入，規(guī)范市場(chǎng)秩序。哈爾濱市適當(dāng)增加在公共工程方面的投入，以此引領(lǐng)社會(huì)閑置資本投入到民生領(lǐng)域。在拉動(dòng)內(nèi)需、增加就業(yè)的同時(shí)，也降低了資本進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)的可能性，以抑制房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹。進(jìn)一步完善市場(chǎng)機(jī)制，增加市場(chǎng)信息的透明度。對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，要進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)，減少盲目投資；對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)特別是租賃市場(chǎng)要加快發(fā)展，盤(pán)活存量資源，減輕一級(jí)市場(chǎng)的壓力。不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露機(jī)制，增加房地產(chǎn)供應(yīng)和銷售環(huán)節(jié)的信息透明度，合理引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

（2）控制銀行信貸資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該是促進(jìn)居民的住房消費(fèi)，并不是鼓勵(lì)住房投資，更不是促進(jìn)投機(jī)。哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)從銀行獲得的貸款逐年增加，必然加大金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，銀行等金融機(jī)構(gòu)很快就會(huì)出現(xiàn)不良貸款增加等問(wèn)題，這種影響進(jìn)而波及整個(gè)經(jīng)濟(jì)體，從而打亂正常的經(jīng)濟(jì)秩序。為防止此類危機(jī)的發(fā)生，金融業(yè)要制定行業(yè)規(guī)范，下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模，降低銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵押貸款的比例，規(guī)范房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的秩序。同時(shí)完善房地產(chǎn)金融制度，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融投資模式，豐富房地產(chǎn)投資的金融品種，從而控制和降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.3合理調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要條件。哈爾濱市應(yīng)從市場(chǎng)需求入手，逐步改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第一，進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的住房保障性功能。以市場(chǎng)為主導(dǎo)，以政策調(diào)控和政府引導(dǎo)為機(jī)制，借助國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、加快住房建設(shè)的相關(guān)政策和資金支持，繼續(xù)加大以廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和棚戶區(qū)改造為主的保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)比例，解決中低收入群體的基本住房需求。第二，要加大中小戶型商品房開(kāi)發(fā)供應(yīng)。加快普通商品房建設(shè)，合理安排中小戶型與大戶型、普通商品住宅與高檔商品住宅的開(kāi)發(fā)比例，適度加大中小戶型、中低價(jià)位商品房開(kāi)發(fā)總量，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，有針對(duì)性地刺激中等收入群體房地產(chǎn)消費(fèi)，調(diào)整我市商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)偏重于大戶型的狀況。第三，強(qiáng)化政府引導(dǎo)機(jī)制，提高商品房供應(yīng)體系的市場(chǎng)適應(yīng)能力。政府應(yīng)充分依據(jù)當(dāng)前我市居民的可支配收支能力和商品房市場(chǎng)需求變化引導(dǎo)、規(guī)范開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)行為，對(duì)于低收入群體，以提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚改回遷的方式，解決基本住房問(wèn)題；對(duì)于中等收入群體，通過(guò)適當(dāng)增加城市二環(huán)與三環(huán)之間土地供應(yīng)，保持開(kāi)發(fā)建設(shè)普通商品房的適度規(guī)模，緩解目前市場(chǎng)對(duì)中等價(jià)位商品房供應(yīng)不足的狀況，滿足購(gòu)房需求；對(duì)于高收入群體，以市場(chǎng)為主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)建設(shè)高品質(zhì)住宅，既解決居住問(wèn)題，又解決投資問(wèn)題。

3.4多方聯(lián)動(dòng)嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)行為，逐漸擺脫“土地財(cái)政”

整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，遏制違規(guī)土地囤積和買(mǎi)賣(mài)行為，打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)的違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好運(yùn)行。發(fā)改委、國(guó)土局、稅務(wù)局、工商局、房產(chǎn)局、物價(jià)局、公安局、銀行等金融部門(mén)協(xié)同配合，聯(lián)合制訂監(jiān)管體系，明確分工和職責(zé)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管。要從監(jiān)督檢查房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告宣傳、代理銷售、房產(chǎn)拍賣(mài)、信息披露、銷售監(jiān)管、資金托管、網(wǎng)上備案、輿論導(dǎo)向入手，加大對(duì)違法案件的查處力度，及時(shí)依法嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重?fù)p害消費(fèi)者利益的違法行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)形成規(guī)范良性的運(yùn)行秩序。改革稅收體制，讓哈爾濱市政府有更多的稅源，減弱土地財(cái)政現(xiàn)象，是控制哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫的根本之策。

4結(jié)論

隨著哈爾濱市居民人均收入的提高，人們開(kāi)始追求更高的生活品質(zhì)，這為哈爾濱市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)業(yè)成為哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。但是哈爾濱市房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，必然給哈爾濱市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市民安居工程帶來(lái)巨大的影響。因此，要根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的成因，適時(shí)合理地出臺(tái)宏觀調(diào)控措施，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序地發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)哈爾濱市經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定增長(zhǎng)。

[編輯：厲艷飛]