文/余豐慧

博主簡介：金融作家

責(zé)編：劉媛E-mail:liuyuan@ittime.com.cn 美編：玲玲校對：媚子

近日有消息稱，一家中資銀行斥資近6億美元買下紐約在建的“布賴恩特公園7號”精品辦公大樓——這不禁聯(lián)想起上個(gè)世紀(jì)日本大肆購買美國物業(yè)的情況。但也正是從此開始，日本金融風(fēng)暴全面爆發(fā)。

那么，到底上個(gè)世紀(jì)八九十年代日本經(jīng)濟(jì)發(fā)生了什么？

上個(gè)世紀(jì)80年代至90年代初的日本是經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展的所謂黃金時(shí)代。缺乏資源能源的日本，憑借著民族的精細(xì)、韌性和毅力，以“來料加工”的方式，模仿加創(chuàng)造，使得本國精細(xì)加工等許多制造業(yè)迅速崛起，成為出口大國。隨之而來的是，貿(mào)易順差快速增長，外匯儲(chǔ)備迅速增加，日元快速升值，國內(nèi)流動(dòng)性到了泛濫地步，國家和國民都似乎富得流油，到處是有錢人，處處能看到腰纏萬貫的富翁。然而，經(jīng)濟(jì)泡沫像干旱季節(jié)里的熱風(fēng)，在干草地悄悄地吹起來了。這種泡沫率先在房地產(chǎn)領(lǐng)域被無限吹大。

日本經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展過程中，就存在著房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的巨大隱患。據(jù)日本國土廳公布的調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價(jià)格指數(shù)為120.1（以1980年為基期100），到1988年暴漲到334.2。到了1990年，僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的土地價(jià)格。國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價(jià)值幾乎是美國的4倍。從1986-1989年，日本的商品房價(jià)格整整漲了2倍。

由于日本的房地產(chǎn)價(jià)格非常高，使得美國、歐洲等世界各國的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格在日本人眼里顯得非常便宜。于是，日本把大把大把的錢用于在美國和世界各國大量購買房地產(chǎn)。最典型的案例是，1989年，日本三菱土地公司花13.73億美元的高價(jià)收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，當(dāng)時(shí)，全球都驚嘆日本要買下整個(gè)美國。

洛克菲勒中心，是由美國20世紀(jì)初最大的財(cái)團(tuán)——洛克菲勒財(cái)團(tuán)建造的，是一個(gè)由19棟商業(yè)大樓組成的建筑群，各大樓底層相通，中心總占地22英畝，在1939年完成全部建筑。其中主樓高260米，共有70層，樓頂上是著名的觀景平臺，可以鳥瞰曼哈頓全景。1933年，觀景臺首次開放后吸引了眾多慕名而來的游客。這座建筑在1987年被美國政府定為“國家歷史地標(biāo)”，這是全世界最大的私人擁有的建筑群，也是標(biāo)志著裝飾藝術(shù)風(fēng)格建筑、資本主義的地標(biāo)物，其重大意義早就超過建筑本身。

就這樣一個(gè)標(biāo)志性建筑，在被美國政府定為“國家歷史地標(biāo)”后兩年時(shí)間，卻被日本人買走了。美國人的失落感可想而知。

然而，在收購?fù)瓿珊?，由于曼哈頓地產(chǎn)不景氣，三菱土地公司一直沒有利潤。做收購計(jì)劃時(shí)，三菱預(yù)測5年后，每平方英尺的租金達(dá)75美元，2000年達(dá)到100美元，但實(shí)際的租金只有原先設(shè)想的一半水平，即每平方英尺38—40美元。如果再考慮這段時(shí)間內(nèi)日元繼續(xù)大幅度升值，三菱土地公司的這一收購項(xiàng)目總計(jì)虧損高達(dá)880億日元，苦不堪言，越來越負(fù)擔(dān)不起財(cái)務(wù)壓力。不久，三菱便將洛克菲勒中心以半價(jià)賣回原主。

在當(dāng)時(shí)，像三菱土地公司這樣的收購案例隨處可見。日本人依照日本國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格長期飛漲的經(jīng)驗(yàn)，加上日元升值的效果，使日本人在美國、歐洲及其他國家購買房地產(chǎn)時(shí)顯得非常樂觀。房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下跌？這對日本人來說根本是無法想象的事情，看看日本國內(nèi)的房地產(chǎn)市場吧，美國房地產(chǎn)怎么可能下跌？日本的土地價(jià)格只漲不跌，世界上的土地價(jià)格也是只漲不跌，這就是當(dāng)時(shí)日本人的看法。

美國政府從上個(gè)世紀(jì)90年代，對日本開始“警惕”。一方面以安全審查等理由狙擊大舉涌入的日本投資；另一方面則竭力迫使日本向美國開放市場，促使日元升值。對日本投資有一種先圈進(jìn)來，然后獵殺的味道。最終日本不僅沒能買下美國，反而被美國“算計(jì)”了一把。

從20世紀(jì)90年代初期開始，日本房地產(chǎn)泡沫開始崩潰，泡沫經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價(jià)和房價(jià)大幅下跌，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)也帶來嚴(yán)重的影響，日本的經(jīng)濟(jì)陷入長期的蕭條期。

實(shí)際上，中國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀與日本上個(gè)世紀(jì)80年代末期的情況驚人相似，甚至有過之而不及，而今天中國內(nèi)地的情形與日本當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)背景相當(dāng)一致，國際社會(huì)也是有觀點(diǎn)表示相信中國即將取代美國，成為全球頭號經(jīng)濟(jì)體。

最令人深思的是，中國國企、民企以及富豪投資歐洲、北美、澳大利亞、新西蘭以及馬來西亞等東南亞地區(qū)房地產(chǎn)情況與當(dāng)時(shí)的日本如出一轍。

但是，就流動(dòng)性變現(xiàn)能力而言，房地產(chǎn)是最差的、持有成本是最大的。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，房價(jià)飛流直下，以投資為目的的房地產(chǎn)根本難以脫手，只有眼睜睜看著財(cái)富飛逝。因此，中國必須汲取日本的教訓(xùn)，不能重蹈日本覆轍。